青島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程項目可行性研究報告

My a r s to s he r on 島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程項目 可行性研究報告 My a r s to s he r on 錄 1、總 論 . 錯誤 !未定義書簽。 目概況 . 錯誤 !未定義書簽。 目簡介 . 錯誤 !未定義書簽。 制依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 資與資金來源 . 錯誤 !未定義書簽。 導思想及建設(shè)目標 . 錯誤 !未定義書簽。 目效益 . 錯誤 !未定義書簽。 目存在的問題及建議 . 錯誤 !未定義書簽。 2、項目背景及建設(shè)的必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 目背景 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)的必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)的可行性 . 錯誤 !未定義書簽。 3、規(guī) 模確定 . 錯誤 !未定義書簽。 業(yè)街現(xiàn)狀 . 錯誤 !未定義書簽。 在問題 . 錯誤 !未定義書簽。 模確定 . 錯誤 !未定義書簽。 城鎮(zhèn) “ 商業(yè)街 ” 功能 . 錯誤 !未定義書簽。 來的 “ 商業(yè)街 ” 建設(shè)目標 . 錯誤 !未定義書簽。 My a r s to s he r on 、場址選擇及建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 址選擇 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 5、建設(shè)方案 . 錯誤 !未定義書簽。 計指導思想 . 錯誤 !未定義書簽。 計原則 . 錯誤 !未定義書簽。 平面布置 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)方案比選 . 錯誤 !未定義書簽。 目建設(shè)內(nèi)容 . 錯誤 !未定義書簽。 程建設(shè)方案 . 錯誤 !未定義書簽。 用工程技術(shù)方案 . 錯誤 !未 定義書簽。 6、消 防 . 錯誤 !未定義書簽。 外消防設(shè)計 . 錯誤 !未定義書簽。 內(nèi)消防設(shè)計 . 錯誤 !未定義書簽。 7、環(huán)境保護 . 錯誤 !未定義書簽。 工中的環(huán)境保護 . 錯誤 !未定義書簽。 營期間環(huán)境保護 . 錯誤 !未定義書簽。 8、節(jié) 能 . 錯誤 !未定義書簽。 My a r s to s he r on 計依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 能措施 . 錯誤 !未定義書簽。 9、項目管理 . 錯誤 !未定義書簽。 織管理 . 錯誤 !未定義書簽。 金管理 . 錯誤 !未定義書簽。 量管理 . 錯誤 !未定義書簽。 投標管理 . 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)項目進度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 10、組織機構(gòu)、人力資源配置 . 錯誤 !未定義書簽。 織機構(gòu) . 錯誤 !未定義書簽。 力資源配置 . 錯誤 !未定義書簽。 11、投資估算及資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 資估算 . 錯誤 !未定義書簽。 金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 資計劃 . 錯誤 !未定義書簽。 12、效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 濟效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 會效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 My a r s to s he r on 境效益分析 . 錯誤 !未定義書簽。 13、結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 My a r s to s he r on 一章 總論 目概況 項目名稱：青島市 *中心和綜合辦公樓建設(shè)工程 建設(shè)單位：青島市 *置業(yè)有限公司 項目地址：燕兒島路以北，青島市 *號 項目用地面積： 9844 項目總建筑面積： 70000上建筑面積： 55000下建筑面積： 15000 項目總投資： 23000 萬元 項目建設(shè)期： 18 個月 項目提出背景及建設(shè)必要性 目提出背景 青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng) 119 度 30 分 121 度，北緯35 度 35 分 37 度 09 分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積 10654 平方公里，其中市區(qū) 1102 平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸 ，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟中心城市。 青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地 ,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。 作為山東省的重要經(jīng)濟中心和對外開放的窗口， 1992 年省人民政府把青島確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應改革開放新形勢的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動東部的開發(fā)建設(shè)，推動全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標邁進。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一。 青島市 *號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積 7803 地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊青島項目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項目名稱 為青島市 *中心和綜合辦 My a r s to s he r on 樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托 青島市民用建筑設(shè)計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。 目建設(shè)必要性 1、實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。 根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項目的建設(shè)，將進一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。 2、本項目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。 “衣食住行”對 于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。2005 年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設(shè)投入資金 49億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。23 個大項目建設(shè)進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街， 被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃 ，同時加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟新的增長點邁出了關(guān)鍵一步。 2006 年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。 一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51 個，總投資額約 416 億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老 人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些 My a r s to s he r on 目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11個，投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18 家，投資額約 83 億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前， 希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。 以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標 ,以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務業(yè)規(guī)模與水平為突破口 ,堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。進一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能 ,加快新城區(qū)建設(shè)；推進五市城區(qū)向中等城市目標發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟中心城市。 3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。 綜上所述，本項目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)城市總體規(guī)劃 具有重要作用，建設(shè)確有必要。 建設(shè)單位基本情況 起人情況 本項目由青島市 *置業(yè)有限公司承擔建設(shè)。 營宗旨 通過項目各方真誠合作，加強企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，加快地塊的建設(shè)步伐。項目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。從而達到促進青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟效益。 營范圍 在青島市 *號 地塊建設(shè)賓館、商務、辦公樓，并進行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。 My a r s to s he r on 總投資 本項目總投資為 23000 萬元。 可行性研究工作的結(jié)論 可行性研究結(jié)論 1、本項目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。 2、通過市場預測分析，本項目擬建賓館、商務、辦公市場較好。 3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項目需求。 4、項目經(jīng)濟效益良好，財務分析可行。 項目主要經(jīng)濟指標見表 1 表 1 項目經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 序號 指 標名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 總投資 萬元 23000 2 占地面積 844 3 總建筑面積 0000 其中：接待中心 5000 網(wǎng)點 8000 地下室 5000 寫字樓 2000 My a r s to s he r on 二章 市場分析 青島房地產(chǎn)市場分析 地產(chǎn)發(fā)展概況 青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來， 青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機關(guān)東遷的決定，原市委機關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進序曲，也促進青島房地產(chǎn)業(yè)進入了一個全面高漲的時期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看， 1984 年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批 4 家公司的成立， 使青島房地產(chǎn)進入萌芽階段，當時房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。 1988 年 青島市開始實施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20 家。 1992 年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進入三年的高漲時期，房地產(chǎn)投資從 92年到 94年三年間，各年增長率分別為 136%， 93 年達到頂峰， 94 年開始增速減緩， 95 年以來增速明 My a r s to s he r on 減慢， 95 年增長率為 96、 97 年則出現(xiàn)了負增長，分別為 98 年開始回升達到 元，比 97 年增長了 99年增幅明顯加大，全年累計完成投資 元，比 98 年增長 目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟中的一個重要新興產(chǎn)業(yè)， 98 年房地產(chǎn)的增加值為 元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的 占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了 9095 年增速明顯減緩， 96、 97 年出現(xiàn)了明顯的回落，98 年又開始出現(xiàn)一定的增長。隨著國家一系列擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。 2006 上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù) 的投入，市場競爭力進一步增強，承攬建筑施工任務持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，去年同期增長 本年新簽建筑施工合同價款 比增長 全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 元 /人 ,增長 一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務比較充足的前提下，加快施工進度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值 元，同比增長 增幅比總產(chǎn)值高 百分點，占 建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達 同比提高 百分點。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色 ,前 6 個月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值 元，與去年同期相比增長了 占建筑工程產(chǎn)值的 二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成 上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達 元，同比增長 占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 其中：一級企業(yè)完成 元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 特級企業(yè)完成 元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的 從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的 My a r s to s he r on 模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共 31 家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 占全市總產(chǎn)值的 三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長 上半年 ,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達 2916 萬平方米 ,同比增長 國有及國有控股企業(yè)完成 1000 萬平方米，同比增長 全部施工面積的 上半年，新開工面積 1165 萬平方米 ,同比增長 高于施工面積增幅 百分點，占全部施工面 積 同比提高 百分點。其中：國有及國有控股企業(yè)施工面積 323 萬平方米，同比增長 占新開工施工面積的 同比上升 百分點。新開工面積放量增長 ,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。 四、建筑市場進一步規(guī)范 ,招投標率占 90%以上 工程招投標是強化建筑市場競爭機制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實行招投標承包的施工面積 2709 萬平方米，比上年增長 招投標率為 同比提高 百分點。其中：國有及控股企業(yè)招投標承包面積 999萬平方米，增長 招投標率達 同比提高 百分點；一級資質(zhì)以上招投標面積 1676 萬平方米，增長 上升 分 點。 五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長 隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務量持續(xù)增長。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達 元，同比增長 從企業(yè)的資質(zhì)等級來看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價款 元，占全部合同價款的 增長 二 級企業(yè) 元，占 三級企業(yè) 元，占 六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快 在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行 My a r s to s he r on 內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進一步提高，建筑隊伍的素質(zhì)明顯增強。今年上半年 ,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 元 /人 ,比上年同期增長 元 /人。 目前，全市注冊有 各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務機構(gòu)450 家，其中約一半為外商投資企業(yè)。 房地產(chǎn)從業(yè)人員達 15000 人。總體上看， 青島房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價遠高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價格能相差 4。 2006 年上半年我市餐飲市場繼 續(xù)走強 今年上半年，我市在擴大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看 , 全市共實現(xiàn)社會消費品零售額 元，增長 ，拉動全社會消費品零售額增長 百分點，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。 一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高 據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊 2006 年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達 今年新高，分別為 中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高 ，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高 。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預期市場發(fā)展看好。 二、餐飲市場消費火 上半年，全市住宿、餐飲市場在商務宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每 My a r s to s he r on 從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。據(jù)統(tǒng)計，元，增長 其中 274 家星 級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額 元，增長 高于全社會零售額增幅 百分點。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過 1 千萬元的企業(yè)達 41 家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的 15%；營業(yè)收入位于前 3 位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實現(xiàn)營業(yè)收入 島肯德基有限公司，營業(yè)收入 元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入 元。 三、非公有制企業(yè)實力強 從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè) 33 家，營業(yè)額 元，占限 上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的 私營企業(yè) 144 家，營業(yè)額 元，占 國有及國有控股企業(yè) 43 家，營業(yè)額 元，占 目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確立。 四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快 從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計實現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額 元，市場份額 其中星級住宿及限上餐飲企業(yè) 129 家，占全部限上企業(yè)的 實現(xiàn) 零售額 場份額達 五、能源消耗總體低速增長 上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。從上半年能源消費情況看，電力消費量 7051萬千瓦時，同比增長 水消費量 噸，增長 汽油消費量 728 噸，增長 柴油消費量 噸，下降 天 然氣消費量 328 萬立方米，增長 397%；煤炭消費量 噸，下降 My a r s to s he r on 房地產(chǎn)市場的供求分析 青島的房地產(chǎn)市場由于 92 年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起 95、96 年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡， 98 年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實際銷售面積在94、 95 年達到 100 萬 96 年開始回落，從銷售面積的增長幅度看， 93、 94 兩年急劇增長， 95 年維持了 94 年的水平， 96 年回落已成為必然，銷售面積下降 20%，僅為 7 年開始反彈 ,98 年由于房改實施 ,銷售面積猛增至 99 年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋 236 萬 98 年增長 我市在今年迎 來大項目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項目建設(shè)等工作的突破性進展。 其中，旅游規(guī)劃編制工作進展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。市級旅游規(guī)劃方面，青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃、青島市海上旅游專項規(guī)劃和青島市度假旅游專項規(guī)劃，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導小組審核，下一步報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了青島市海島保護和利用專項規(guī)劃，已通過專家評審；青島市游艇碼頭專項規(guī)劃已經(jīng)市政府正式批準實施。 區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內(nèi)專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進 行了深入研討，形成了科學的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。 在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)控制性規(guī)劃進入專家評審階段；嶗山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報國家建設(shè)部，進入國務院審批程序；青島海濱風景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論 證，上報省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港 My a r s to s he r on 址論證已經(jīng)市政府批準。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。 旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作 ,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目 。2005 年，引進旅游大項目 29 個，投資額 151 億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到 10 多家。目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國 司、大連海昌集團等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內(nèi)主題公園等項目正在洽談中。 事實上，我市旅游大項目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。 2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、 投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設(shè)投入資金 49 億元以上，比上年增長約 48%，其中社會性投資占 86%。 23個大項目建設(shè)進展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。 2006 年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的 特點。 一是數(shù)量多、投資大。 2006 年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有 51 個，總投資額約 416 億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共 11 My a r s to s he r on ，投資額約 32 億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博 物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店 18 家，投資額約 83 億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。 目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的 40%，休閑中心南區(qū)正進行地 上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的 50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作， 6 月開工建設(shè)，計劃 2008 年完工；北京電影學院創(chuàng)意學院宿舍樓已于 5 月封頂，計劃 7 月底完成教學樓主體工程建設(shè)， 9 月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計等，計劃下半年開工建設(shè)；奧運酒店與洲際集團簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年 3 月開工建設(shè)，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、 銀海游艇俱樂部會展中心已于 5 月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫 18 洞球場于 6 月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。 另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目 唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過 10 億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。 地產(chǎn)市場走勢分析 從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下： 1、宏觀調(diào)控政策成功地實現(xiàn)了經(jīng)濟的“軟著陸”， 為房地產(chǎn) 市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。 My a r s to s he r on 、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點，相應出臺了國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。 3、住宅制度改革已進入實施階段， 1998 年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公 積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。 4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人 住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務院頒布了住房公積金管理條例，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。 5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道 ,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。 6、 1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地， 1998年全國人大通 過新的土地法，進一步規(guī)范了建設(shè)用地。 在上述種種利好情況下，可以預見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新