石景山區(qū)第二水泥管廠土地一級開發(fā)實施方案

1石景山區(qū)第二水泥管廠項目一級開發(fā)工作方案2009.62目 錄第一部分 項目基本情況 6第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境 6第二章 土地利用現(xiàn)狀情況 8第三章 地上物現(xiàn)狀情況 8第四章 項目規(guī)劃指標(biāo)說明 11第五章 項目背景 12第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析 14第七章 一級開發(fā)內(nèi)容及驗收要求 15第八章 工作依據(jù) 18第二部分 總體方案 20第一章 拆遷工作方案 20一、拆遷情況概要 20二、適用政策、補償依據(jù) 21三、拆遷工作內(nèi)容及流程 21四、拆遷工作組織機構(gòu) 23五、拆遷補償方式 25六、拆遷費用構(gòu)成及成本核算 25第二章、市政建設(shè)方案 32一、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施原則 32二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù) 33三、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程 343四、市政工程施工順序 35五、市政管線施工時應(yīng)重點控制的環(huán)節(jié) 36六、市政咨詢成果 36七、項目綜合設(shè)計成果 39八、市政建設(shè)費用 41第三章 項目可行性分析 43一、項目總投資估算 43二、一級開發(fā)成本單價 45三、土地入市交易分析 45第三部分 定向安置房建設(shè)方案 50第一章、項目涉及拆遷安置情況 50第二章、定向安置房原則 “三定三限三結(jié)合” 51一、 “三定”原則 51二、 “三限”原則 52三、 “三結(jié)合”原則 53第三章、定向安置用房建設(shè)方案 54一、安置房選址原則 54二、安置房建設(shè)選址 54三、安置樓建設(shè)規(guī)模 55四、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 55五、開發(fā)進度 56六、安置房設(shè)計方案 584七、定向安置房成本測算 60八、安置房建設(shè)主體及資金籌措 61第四部分、開發(fā)進度控制方案 63第一章、土地供應(yīng)方案 63一、土地及定向安置房供應(yīng)時間 63二、一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn) 63第二章、開發(fā)進度計劃 64第三章、開發(fā)進度的控制措施 67一、拆遷工作的控制 67二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度控制 69三、定向安置房建設(shè)進度控制 71第五部分 成本控制方案 74第一章、質(zhì)量控制方案 74一、項目開發(fā)質(zhì)量控制目標(biāo)： 74二、項目開發(fā)質(zhì)量保證措施： 74第二章、成本控制方案 78一、項目成本控制原則 78二、項目成本控制依據(jù)： 78三、項目成本控制措施 ： 79第六部分 風(fēng)險控制方案 82第一章、風(fēng)險分析 82一、投資環(huán)境風(fēng)險 825二、工程質(zhì)量風(fēng)險 82三、政策風(fēng)險 82四、管理風(fēng)險 82第二章、風(fēng)險控制措施 82一、投資環(huán)境風(fēng)險防范措施 82二、工程質(zhì)量風(fēng)險防范措施 83三、政策風(fēng)險防范措施 83四、組織架構(gòu)保證防范措施 836第一部分 項目基本情況第一章 區(qū)域位置及自然環(huán)境一、項目區(qū)域位置位于石景山區(qū)八角地區(qū)，東至八角東路，南至八角南區(qū)一號路，西至石景山體育場西路，北至石景山體育場南路。圖 1-1 本項目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析1、區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門僅 16 公里，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。區(qū)域總面積84.32 平方公里。該 區(qū) 交 通 暢 捷 ， 可 進 入 性 強 。 一 線 地 鐵 ， 橫 貫 全 區(qū) ； 運 營 在長 安 街 、 阜 石 路 、 京 門 路 等 北 京 主 要 公 交 線 路 及 在 區(qū) 內(nèi) 運 行 的 公本項目7交 線 路 交 叉 成 網(wǎng) ， 并 有 五 處 鐵 路 專 用 線 ， 大 宗 鐵 路 貨 運 可 直 接 進區(qū) 。2、 自 然 環(huán) 境石 景 山 區(qū) 屬 暖 溫 帶 半 濕 潤 季 風(fēng) 性 大 陸 氣 候 ， 四 季 分 明 ， 全 年平 均 氣 溫 13.4 度 ， 年 平 均 降 水 量 在 680 毫 米 左 右 ， 山 地 占 全 區(qū)總 面 積 23%， 植 被 茂 密 ， 平原地區(qū)綠化率覆蓋達到 40%，地 下 水 質(zhì)優(yōu) 良 ， 生 態(tài) 環(huán) 境 良 好 。石景山區(qū)位于北京市西山風(fēng)景區(qū)南麓和永定河沖積扇上，地勢北高南低，略有起伏。西臨永定河與門頭溝相鄰，北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山，東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連，南至吳家村、張儀村一線與豐臺搭界。地勢北高南低，略有起伏。本地域因俗稱京都“第一仙山”的石景山而得名。對該地區(qū)的地理位置和地域特點歷史上描述為：“東臨帝闕，西瀕渾河” 。石景山區(qū)西北部山地是太行山余脈，約占全區(qū)面積的三分之一。比肩而立的 40 余座山峰，雖不太高，但面對東南部一望無垠的華北大平原卻也氣勢不凡。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥語花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅，系北京十大風(fēng)景區(qū)之一-西山及永定河風(fēng)景游覽區(qū)最佳麗之處。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河，蜿蜒曲折、波光粼粼、青山與綠水之間的中部和東南部，是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原，為全區(qū)人民生產(chǎn)生活的主要地區(qū)，有現(xiàn)代化游樂園景和旅游服務(wù)設(shè)施優(yōu)美。3、旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺、藏經(jīng)洞、大戲臺別具一格。一代名園八大處，宛如七8星北斗綴在盧師、平坡、翠微山三山之間大放異彩。世界稀有的釋迦牟尼炅牙舍利珍藏于此處靈光寺。國家重點保護文物，擁有明代壁畫糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。此外，先軀者之魂-八寶山革命公墓、沒落王朝的歷史見證-明代宦官田義墓和寶勝仙橋、萬善橋、慈善寺、雙泉寺、承恩寺等物華天寶均薈萃于石景山這塊美麗的土地上。區(qū)域里秀麗的自然風(fēng)光、珍貴的人文名勝、歡快的娛樂場所，構(gòu)成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉環(huán)境，自古以來，就是人們四季旅游的風(fēng)水寶地。第二章 土地利用現(xiàn)狀情況石景山第二水泥管廠項目總占地面積約為 21.3955 公頃，全部為劃撥方式取得的國有土地，不涉及征地。其中第二水泥管廠17.3346 公頃，北京市第六建筑工程公司 1.3621 公頃，北京宏潤投資經(jīng)營公司 0.0765 公頃，北京市政工程總公司 0.0068 公頃。表 1-1 第二水泥管廠土地利用現(xiàn)狀表第三章 地上物現(xiàn)狀情況項目用地范圍內(nèi)全部為建設(shè)用地,其中工業(yè)廠房等非住宅面積約為 4.32 萬平方米，分別屬于第二水泥管廠、北京宏潤投資經(jīng)營公司和北京市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑，其中辦公用非住宅面積有 23732.2 平方米，工業(yè)廠房類非住宅面積有 19445.4 平方米；住宅面積為 46295 平方米，序號 土地使用權(quán)人 土地面積（公頃） 備注1 第二水泥管廠 17.33462 北京市第六建筑工程公司 1.36213 北京宏潤投資經(jīng)營公司 0.07654 北京市政工程總公司 0.0068合計 18.789分別為北京第二水泥管廠職工宿舍住宅樓 6 棟，面積為 36143 平方米，北京六建集團公司職工平房宿舍約 10152 平方米。地上廠房、住宅房屋均為 6-7 成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū) 2006 年集調(diào)的成果資料，整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。表 1-2 第二水泥管廠地上物狀況明細表序號 項目名稱 面積（）1 住宅 462951.1 家屬樓 1#-6# 361431.2 六建平房居住區(qū) 101522 非住宅 43177.62.1 第二水泥管廠 39012.62.2 北京宏潤投資經(jīng)營公司 38252.3 北京市政工程總公司 340合計 89472.6其航拍現(xiàn)狀圖、用地現(xiàn)狀照片如下：照片 1 工業(yè)廠房10圖 1-2 本項目用地航拍圖照片 2 辦公建筑照片 3 居民住宅樓本項目11照片 4 六建平房第四章 項目規(guī)劃指標(biāo)說明依據(jù)石景山區(qū) 20052020 年控制性詳細規(guī)劃 ，本項目用地規(guī)劃以居住用地為主，另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地，主要進行住宅和商業(yè)金融項目建設(shè)，以滿足石景山區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善及居民生產(chǎn)生活質(zhì)量提高的需求。其控制性詳細規(guī)劃圖見下圖：圖 1-3 石景山區(qū)控制性詳細規(guī)劃圖本項目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：21.3955 公頃，其中建設(shè)用地面積：14.8316 公頃，代征道路用地面12積 5.7375 公頃，代征綠化用地面積 0.8264 公頃（最終以勘測定界報告為準(zhǔn)） 。規(guī)劃建筑規(guī)模約 38.331 萬平方米。其中：商業(yè)金融約8.715 萬平方米，居住約 24.416 萬平方米，其他約 5.2 萬平方米（最終以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)） 。表 1-3 第二水泥管廠規(guī)劃情況表分區(qū) 用地性質(zhì) 規(guī)劃用地面積 （公頃）建筑高度（米） 容積率規(guī)劃總建筑面積（萬）A 體育用地 3.29 45 1.5 4.935B 商業(yè)金融 2.49 60 3 8.715C 居住用地 8.25 60 2.8 23.1D 托幼用地 0.33 9 0.8 0.264E 居住用地 0.47 60 2.8 1.316合計 14.83 38.33圖 1-4 第二水泥管廠規(guī)劃意見書附圖第五章 項目背景1、項目來由13石景山區(qū)是北京傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，以首鋼等第二產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)工人、工業(yè)技術(shù)人員在石景山區(qū)人口中占比較重要的部分，在“十一五”規(guī)劃中，石景山區(qū)未來的功能定位和發(fā)展方向是首都休閑娛樂中心區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的趨勢，十一五期間，隨著首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷和區(qū)政府大力發(fā)展數(shù)碼娛樂、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，石景山區(qū)所承擔(dān)的CRD（休閑娛樂中心區(qū)）服務(wù)職能將得到進一步強化。2006 年初，石景山區(qū)科技園并入中關(guān)村科技園，石景山區(qū)未來的經(jīng)濟將持續(xù)增長，它將在北京市今后的城市發(fā)展過程中承擔(dān)市內(nèi)的人口轉(zhuǎn)移功能和新產(chǎn)業(yè)吸納集聚功能，從而帶動區(qū)域商品住宅市場發(fā)展，其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好。目前，區(qū)委、區(qū)政府正本著將石景山區(qū)建設(shè)成為“體現(xiàn)首都經(jīng)濟特征的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)” ，即將石景山區(qū)建設(shè)成為“現(xiàn)代、綠色、文明”的新市區(qū)而努力。在以上背景，以及市委、市政府“加快推進國有企業(yè)重組改制的指導(dǎo)意見”等文件精神指引下，依據(jù)“北京市推進污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實施辦法”中的有關(guān)要求，配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項工作，決定對第二水泥管廠進行搬遷，同時調(diào)整用地性質(zhì)，實施土地一級開發(fā)。2、規(guī)劃落實實施過程中，先行對用地范圍內(nèi)的企業(yè)進行拆除，然后對用地范圍內(nèi)的居民住宅進行拆遷，接著進行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等土地一級開發(fā)工作，嚴(yán)格落實規(guī)劃指標(biāo)。3、特殊政策14根據(jù)北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)時發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強擴大內(nèi)需重大項目綠色審批通道管理和檢查有關(guān)文件的通知（京政辦函200914 號）和關(guān)于綠色審批通道推進小組成員單位落實市政府“加快、簡化、下放、取消、協(xié)調(diào)”要求的具體工作措施匯總文件的精神，本項目已納入綠色審批通道，在手續(xù)申報批準(zhǔn)中將按照簡化流程辦理，大大縮短了手續(xù)辦理的時間。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析1、道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向為八角西街和八角東路，東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。表 1-4 項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號 道路名稱 規(guī)劃等級 道路長度（米） 紅線寬度（米） 備注1 八角西街南延 城市次干路 540 402 八角東路南延 城市支路 560 253 南部規(guī)劃路 城市支路 320 304 魯谷路西延 城市次干路 320 455 體育場南路 城市次干路 310 20 已完成2、市政配套條件：本項目區(qū)域目前市政配套狀況如下：供電：目前該地區(qū)供電由北京供電局城子 110 千伏變電站以單路 10 千伏架空線路（三家店線路）供電。供水：目前該區(qū)域供水由石景山區(qū)自來水公司供水，沿石門路出廠輸水干管供水。規(guī)劃后將充分利用現(xiàn)有管網(wǎng)，串通成環(huán)，保15障供水?，F(xiàn)狀供水水質(zhì)滿足飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。雨水：目前該地區(qū)無雨水管道，雨水排除為坡面流方式，就近排入附近的山洪溝。污水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門公路污水主干線。燃氣：該地區(qū)采用低壓供氣。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)需要鋪設(shè)區(qū)供氣管網(wǎng)，應(yīng)建立相應(yīng)調(diào)壓站。熱力：目前無市政供熱。電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設(shè) 12 孔電信管道。第七章 一級開發(fā)內(nèi)容及驗收要求一、一級開發(fā)內(nèi)容本項目土地一級開發(fā)內(nèi)容包括本項目涉及的相關(guān)手續(xù)的辦理、地塊內(nèi)住戶和國有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、電信、電力、燃氣、熱力、有線電視網(wǎng)絡(luò)等）建設(shè)、定線安置房建設(shè)等，使項目用地達到“七通一平” 。具體包括：1、 辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見書等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見時，勘測定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意） ；2、辦理立項手續(xù)；3、完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項前期手續(xù)；4、按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國有土地收購補償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)； 5、投標(biāo)人作為拆遷人完成項目范圍內(nèi)的全部拆遷工作； 6、完成項目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平16整；7、完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)。包括道路規(guī)劃方案、雨排規(guī)劃方案、污排規(guī)劃方案、供水規(guī)劃方案、燃氣規(guī)劃方案、供熱規(guī)劃方案、供電規(guī)劃方案、信息管道規(guī)劃方案及有線電視規(guī)劃網(wǎng)等方案，由市政規(guī)劃部門進行方案綜合；8、完成宗地紅線外燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水等市政管網(wǎng)建設(shè)工作，使宗地達到“七通一平”條件，并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。1） 、通上水：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展給水工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外上水工程；2） 、通下水（雨、污水）：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展排水工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外雨、污水排水工程；3） 、通電：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展電力工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外供電工程中管道工程；4） 、通熱：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展熱力工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外熱力工程中管道工程；5） 、通氣：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展燃氣工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外燃氣工程中管道工程；6） 、通電信：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，協(xié)調(diào)并督促相關(guān)單位完成電信工程；177） 、通路：根據(jù)招標(biāo)人提供的前期咨詢方案，聘請有資質(zhì)的市政設(shè)計單位開展道路工程設(shè)計工作，報經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完成建設(shè)用地紅線外市政道路工程。9、使項目達到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。10、投標(biāo)人需要承擔(dān)定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工驗收等。二、一級開發(fā)驗收要求土地一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗收和市政管網(wǎng)交付使用前驗收兩個階段，隨同開發(fā)周期驗收。（一） 、土地上市前驗收1、場地要求：（1）宗地達到 “場光地凈”場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木除外） ，渣土清運完畢，場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；（2）地面平整場地隨自然地平； （3）在宗地四周設(shè)置圍檔(圍墻高 2.55 米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意)。2、市政要求：中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合，并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到“三通一平” ，即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。3、手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項目公開上市各項條件。4、定向安置房建設(shè)要求：要求符合規(guī)劃要求，實現(xiàn)拆遷區(qū)域內(nèi)18就地安置。完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗收等。（二） 、市政管網(wǎng)交付使用驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后，向受讓方提供項目用地紅線外市政管線“七通” （燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。市政驗收時間：為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前，一級開發(fā)實施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請，招標(biāo)人組織對項目用地一級開發(fā)建設(shè)各項內(nèi)容進行驗收。市政接用時間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費的前提條件下，在項目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗收后達到客戶入住條件的時間。第八章 工作依據(jù)（一） 、 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540 號） ；（二） 、 北京市土地一級開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法（京國土市2006290 號） ；（三） 、北京市相關(guān)工程計價表： 2001北京市建設(shè)工程預(yù)算定額 ；（四、 建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范 （GB50500-2003） ；19（五） 、 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（京價（房）1997第 398 號）；（六） 、 北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001 年 12 月 1 日北京市人民政府令第 87 號） ；（七） 、 關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù) ；（京政函2001109 號） ；（八） 、 關(guān)于修改并重新印發(fā)北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見的通知 ； （京國土房管拆2003777號）（九） 、 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房管拆字2003808 號） ；（十） 、北京市國土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） 的通知 （京國土房管拆字20011234 號）；（十一） 、 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（京房地字1999656 號） 。20第二部分 總體方案本實施方案編制的土地一級開發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案以及總體投資分析。第一章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要本項目拆遷總面積為 89472.6 平方米，包括住宅和非住宅拆遷，其中：住宅拆遷總建筑面積為 46295 平方米；非住宅拆遷總建筑面積為 43177.6 平方米。表 2-1 地上物狀況明細表序號 項目名稱 面積（）1 住宅 462951.1 家屬樓 1#-6# 361431.2 六建平房居住區(qū) 101522 非住宅 43177.62.1 第二水泥管廠 39012.62.2 北京宏潤投資經(jīng)營公司 38252.3 北京市政工程總公司 340合計 89472.6工業(yè)廠房等非住宅面積約為 4.32 萬平方米，分別屬于第二水泥管廠、北京宏潤投資經(jīng)營公司和北京市政工程總公司，這些非住宅建筑可以分為兩類，工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑，其中辦公用非住宅面積有 23732.2 平方米，工業(yè)廠房類非住宅面積有 19445.4 平方米；住宅拆遷面積為 46295 平方米，分別為北京第二水泥管廠職工宿舍住宅樓 6 棟，面積為 36143 平方米，北京六建集團公司職工平21房宿舍約 10152 平方米。地上廠房、住宅房屋均為 6-7 成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū) 2006 年集調(diào)的成果資料，整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。二、適用政策、補償依據(jù)1） 北京市城市房屋拆遷管理辦法 （北京市人民政府第 87 號令） 。2） 城市房屋拆遷管理條例 （國務(wù)院令第 305 號）3） 關(guān)于發(fā)布的通知（京國土房管拆【2003】808 號） ；4） 關(guān)于印發(fā)實施意見的通知（京國土房管拆字【2001】1188 號） ；5） 關(guān)于印發(fā)北京市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定的通知 （京國土房管拆字【2001】1147 號） ；6） 北京市房屋拆遷評估規(guī)則 （暫行） ；7） 關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） 的通知 （京國土房管拆字20011234 號）8）非住宅房屋拆遷評估，按照北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)京房地評字1999656 號進行。 三、拆遷工作內(nèi)容及流程（一） 、拆遷工作內(nèi)容1、成立本項目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，全面負責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門，調(diào)動一切積極因素，做好拆遷工作。2、申請停辦審批新建、改建、擴建房屋：停辦入戶、分戶、領(lǐng)22取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項。3、按照北京市城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦理房屋拆遷許可證 。4、拆遷公司、拆遷評估公司、拆除公司的招投標(biāo)工作。5、拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實施方案要完善周密，并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。6、宣傳動員部署拆遷工作，并解答被拆遷人的疑問。7、拆遷公司與拆遷評估公司入戶調(diào)查、房屋測量，做好記錄。8、編制拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。9、審核拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。10、與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。11、落實被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補償費用。12、組織拆遷及居民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷結(jié)案表必要時完成以下工作：申請、協(xié)調(diào)和配合相關(guān)部門進行裁決申請前聽證、房屋規(guī)劃鑒定、評估技術(shù)專家鑒定、拆遷裁決、證據(jù)保全及提存公證、行政強制拆遷聽證及強制拆遷。23（二） 、工作流程制定拆遷實施方案-辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)-取得房屋拆遷許可證-委托拆遷、拆遷評估公司與拆除公司-發(fā)布拆遷公告-入戶調(diào)查與評估-簽訂拆遷補償協(xié)議-支付拆遷補償費用-拆除建筑物及平整場地-驗收并辦理拆遷結(jié)案表。四、拆遷工作組織機構(gòu)拆遷工作涉及被拆遷人的切身利益，在實施過程中需要得到國土局方面和二管廠方面的大力支持。我公司在這方面有豐富的經(jīng)驗和暢通的溝通渠道。本項目的拆遷工作機構(gòu)與職責(zé)如下：（一） 、拆遷工作機構(gòu)1、總 指 揮： 2、副 總 指 揮： 3、指揮部成員： 4、指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：5、指揮部工作人員： （二） 、拆遷各機構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)：具體負責(zé)組織實施拆遷工作，制定落實拆遷實施方案，采取切實有效措施完成拆遷工作。指揮部下設(shè)宣傳組、咨詢答疑組、審核組、財務(wù)結(jié)算組、后勤保障組、檔案管理組1、宣傳組：24負責(zé)拆遷政策的宣傳，法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放，標(biāo)語、展板、彩繪制作及廣播宣傳。組 長：王珂軼（京漢置業(yè)集團行政部經(jīng)理）副組長：張曉慧（京漢置業(yè)集團規(guī)劃設(shè)計部主管）成 員：徐繼薇（京漢置業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展部文員）2、咨詢答疑組負責(zé)拆遷戶的接待，拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢等工作。組 長：王衛(wèi)京（京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部經(jīng)理）成 員：董麗紅、闞海超3、審核組負責(zé)對拆遷補償協(xié)議中的各項款額和相關(guān)證明材料進行審定、核對。組 長：趙振生（京漢置業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理）成 員：郭振碩、樓麗萍、桂 軍4、財務(wù)結(jié)算組負責(zé)拆遷補償款的核對、發(fā)放。組 長： 梁 炎成 員： 楊海峰及土地儲備中心財務(wù) 1 人5、后勤保障組負責(zé)安排辦公用房、飲食及辦公設(shè)備，做好拆遷中的后勤保證工作。25組 長：王曙艷（京漢置業(yè)集團行政部業(yè)務(wù)經(jīng)理）成 員：牟昱強（京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部主管）6、檔案管理組：負責(zé)拆遷檔案的交接管理工作。組 長：石鳳俠（京漢置業(yè)集團行政部資料員）成 員：周 琳（京漢置業(yè)集團行政部主管）五、拆遷補償方式國有企業(yè)拆遷實行貨幣補償方式。居民拆遷實行定向安置和貨幣補償相結(jié)合的方式。六、拆遷費用構(gòu)成及成本核算（一） 、拆遷費用構(gòu)成1、拆遷補償及獎勵費：根據(jù)市政府 87 號令、京政函2001109號、以及石景山相關(guān)拆遷獎勵政策實際情況確定。 石景山拆遷獎勵政策：（1）提前搬家獎：在拆遷獎勵期內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶獎勵提前搬家獎 5 萬元，獎勵期內(nèi)未搬家的不予獎勵。（2）電話、空調(diào)、有線電視拆移費按 1000 元/戶。（3）搬家補助費：住宅拆遷的搬遷補助費按照 20 元/平方米計，非住宅拆遷的搬遷補助費按照 25 元/平方米計。2、拆遷評估費:根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知(京價（房）1997第 398 號) 26，并考慮市場價格，按照房屋拆遷補償安置費用的 1.0計取。3、拆遷服務(wù)費：根據(jù)北京市物價局、財政局關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函 京價(收)字(1993)第 238號、京財綜(1993)1465 號 ，并考慮市場價格，按照房屋拆遷補償安置費用的 1.0計取。4、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：依據(jù)北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定 ，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積 500至 1500 元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，所以依據(jù)本項目所在區(qū)域的具體情況和當(dāng)?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積 1200 元的停產(chǎn)停業(yè)補助費。5、拆除清運費：根據(jù)市場平均，取 20 元/平方米 。6、不可預(yù)見費：根據(jù)北京市國土資源局土地一級開發(fā)實施方案的編制辦法,按 10%的標(biāo)準(zhǔn)進行匡算。（二） 、成本核算1、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償及獎勵費（1） 、拆遷補償及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)A.拆遷基準(zhǔn)補償價：項目用地范圍內(nèi)拆遷居民數(shù)量較多，且被拆遷居民住宅中有 6 棟上世紀(jì) 90 年代建造是住宅樓，拆遷量比較大。居民拆遷補償時按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補償政策,暫定基準(zhǔn)補償價為樓房 11000 元/平方米、平房 9000 元/平方米。B.房屋重置成新價 ：房屋重置成新價暫定樓房 1200 元/平方米，平房 800 元/平方米。 （根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通27知、京房管拆字2003808 號進行測算確定）C. 地上附屬物補償費：按照房屋重置總價的 10%計算D.搬家補助費：20 元/平米。E.提前搬家獎：5 萬元/戶。F.家電改移補助費：1000 元/戶（2） 、拆遷補償 及獎勵費：A. 拆遷基準(zhǔn)補償價：樓房：11000 元36143= 39757 萬元平房：9000 元10152= 9137 萬元小計：48894 萬元B.房屋重置成新價：樓房：1200 元/36143= 4337 萬元平房：800 元10152= 812 萬元小計：5149 萬元C. 地上附屬物補償費：5149 萬元10%=515 萬元D.搬家補助費：20 元/平米46295=93 萬元E.提前搬家獎：5 萬元/戶932 戶=4660 萬元F.家電改移補助費：1000/戶932 戶=93 萬元小計：59404 萬元。 （64 萬元/戶）根據(jù)項目拆遷實際情況，結(jié)合北京市及石景山區(qū)相關(guān)政策，為加快居民的拆遷速度