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二級城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析 二級城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析是小柯論文網(wǎng)通過網(wǎng)絡搜集，并由本站工作人員整理后發(fā)布的，二級城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析是篇質量較高的學術論文，供本站訪問者學習和學術交流參考之用，不可用于其他商業(yè)目的，二級城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析的論文版權歸原作者所有，因網(wǎng)絡整理，有些文章作者不詳，敬請諒解，如需轉摘，請注明出處小柯論文網(wǎng)，如果此論文無法滿足您的論文要求，您可以申請本站幫您代寫論文，以下是正文。 摘要 通過四川、云南部分二級中等城市市場調查分析，中小戶型住房受到廣大購房者的歡迎；并且由于政策導向，中小戶型住房將會成為住房市場的一個發(fā)展主導方向，因此房地產開發(fā)企業(yè)應該優(yōu)先重點打造中小戶型，大力開發(fā)中小戶型住房，滿足消費者的購房需求，同時政府監(jiān)管部門應該充分運用有效手段加強房地產市場監(jiān)管，確保中小戶型住房開發(fā)供應比例，進而推動房地產市場健康發(fā)展。關鍵詞 二級中等城市 商品住房 中小戶型 需求 市場監(jiān)管隨著城鎮(zhèn)化建設的大力推進，商品住宅市場具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但房地產作為不動產，它具有交易程序復雜、手續(xù)繁多，且資金量大，不易變現(xiàn)等特點。影響住宅房地產市場供需矛盾客觀因素主要有：區(qū)位地段、品種結構、銷售價格，以及戶型結構。本文通過四川和云南部分二級中等城市的房地產市場調查，著重分析住宅戶型結構對商品住宅市場供銷的影響情況，以資相關部門決策參考。一、商品住宅戶型結構現(xiàn)狀在中國西部的二級中等城市，不少涉足房地產行業(yè)者并不具備相應的從業(yè)經(jīng)驗或實力，他們中的絕大多數(shù)持有“短期的淘金”思想，往往是臨時拼籌組合而成并掛靠房地產公司運作，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，市場行情看漲就開發(fā)，市場不景氣就撤資走人。所以，他們對前期的房地產項目可行性研究并不重視，往往憑經(jīng)驗或拍腦袋決策。結果市場開發(fā)的住宅樓盤幾乎是“千人一面”，缺乏自己的特色與品牌。 另外，單從建筑專業(yè)技術角度看，同類型高度房屋小戶型比大戶型單位面積墻體數(shù)量多，單位面積建造成本要高一些，而其銷售造價一般持平。所以，不少房地產企業(yè)為了獲取預期的短期高額利潤，爭先開發(fā)高檔大面積、大戶型住宅。結果造成戶均面積120m2三室兩廳、150m2以上的四室兩廳等住宅供大于求，而40m290m2的一室一廳、兩室一廳及兩室兩廳等中小戶型市場供應量卻嚴重不足，未能真正滿足消費者的購房需求。二、商品住宅戶型結構需求調查分析通過走訪、座談等多種手段，對內江市、曲靖市、昭通市、自貢市、宜賓市及瀘州市等二級中等城市近二十家房地產企業(yè)商品房住宅近三年（2005年2007年）實際住宅商品房戶型開發(fā)比例情況進行實際問卷調查，同時，在當?shù)爻鞘羞€對市民進行了住宅商品房戶型需求比例情況隨機抽樣問卷調查并結合網(wǎng)上問卷調查，數(shù)據(jù)處理后情況見附表。二級城市住宅商品房戶型供需比例表在對房地產企業(yè)調查過程中，近半數(shù)企業(yè)住宅商品房戶型開發(fā)重點定位90m2150m2，即三室一廳或三室兩廳的大戶型住宅。其中，內江市有一個房地產企業(yè)2005年開發(fā)的一個高層超大戶型住宅樓盤最小戶型246m2，最大為580余m2，結果竣工后近2年僅僅銷售幾套，銷售率不到20%，不僅造成大量資金積壓，企業(yè)周轉困難；而且易造成攀比奢侈的社會陋習，不利于“節(jié)約型”和諧社會構建。由于不堪重負，該樓盤現(xiàn)在不得不“瘦身”改造，通過小戶型方案進行促銷。在對意向購房者調查過程中，50%以上為夫妻或三口之家，家庭年收入以3萬5萬居多，買房目的主要是自己居住，購買地段城中心或城郊均可。所以，90m2以下的中小戶型成為這部分人群購房首選的主打戶型就不足為奇了。從表中不難看出，四川省的部分二級中等城市住宅商品房戶型供需狀況嚴重不均衡，90m2以下的中小戶型住宅市場嚴重供不應求，90m2以上的大戶型住宅市場卻供大于求，不僅影響人民群眾居住水平，而且造成大量資源閑置浪費。其主要原因是開發(fā)商與購房者之間的信息嚴重不對稱造成的，當然也存在政府監(jiān)管不力的影響。三、商品住宅戶型結構開發(fā)建議一般來說，房地產市場的主體是房地產開發(fā)商、購房者和政府部門。三者之間的行為導致了目前房地產市場商品住宅戶型結構突出的供需矛盾，是由三者的共同作用所產生的。下面分別從三者的各自角度對商品住宅戶型結構合理開發(fā)提出建議。1.政府部門政府對房地產市場的干預比其他市場都要多得多。其干預的方式包括城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策等等。政府的干預也有正、負兩種效應，如政府從短期經(jīng)濟目標出發(fā)的干預就不可避免地導致失誤。因此，我們應該努力提高政府干預的正效應，降低干預的負效應，盡量保持政策的延續(xù)性。首先，政府的土地供應政策方面。有效調劑地段供需矛盾和住宅總量供需矛盾，合理處理郊區(qū)土地為主的土地出讓與老城區(qū)土地出讓結構比例，保證供應總量適當，優(yōu)先保證90m2以下中小戶型房地產開發(fā)用地，凸顯有效供應效果。嚴格控制郊區(qū)土地出讓，就意味著可以增加老城區(qū)的土地供應量。同時，可以采用土地基金、土地債券等新的融資方式，加強資本運作來解決土地收購儲備資金問題，制止土地交易投機行為。對于開發(fā)商囤積土地不開發(fā)的現(xiàn)象，應制定相應的措施，督促開發(fā)商及早開發(fā)，對閑置了一定期限的土地收回并重新出讓，增加土地供應量。并對土地出讓價格進行控制，增加掛牌出讓的土地數(shù)量，防止招標與拍賣出讓引起土地出讓價格過高，從地價上控制房價的上漲。其次，注重科學合理的城市規(guī)劃，對于大多數(shù)二級城市宜考慮規(guī)劃雙或多核心城市。政府應加大郊區(qū)綜合開發(fā)的力度，郊區(qū)住宅的市政基礎設施配套要超前建設。今后遠郊住宅的開發(fā)，首先要對開發(fā)區(qū)域予以次序上的選擇；其次對于適宜的發(fā)展區(qū)域，應由政府推動開發(fā)商集中成片開發(fā)建設，開發(fā)商和政府實現(xiàn)良性互動，做到整體規(guī)劃的高標準和市政配套先行，這樣才能促進郊區(qū)房產的健康、良性發(fā)展。同時依靠完善城市的公共快速交通系統(tǒng)和私家車數(shù)量的增長，解決目前的交通狀況不佳的局面，創(chuàng)造適宜居住的郊區(qū)環(huán)境，使更多居民愿意住在郊區(qū)。隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，由單一城市中心變?yōu)槎喑鞘兄行模藗儗υ惺兄行牡囊蕾嚦潭戎饾u下降，房價也會有所下降。最后，堅決貫徹執(zhí)行2007年我國政府出臺的90m2以下的套型須占住宅建設總量70以上的政策，在城市規(guī)劃、土地政策、建筑技術開發(fā)、利率政策和稅收政策等方面予以扶植，確保實際商品房開發(fā)中的中小戶型住宅比例達到70，解決有效需求，降低同類房價，真正惠及中低收入者，滿足大多數(shù)購房者的消費意愿。2.房地產開發(fā)商房地產商總是會盡量在政府的干預與消費者需求之間尋求較好的結合點，趨利避害，使自身的利益最大化。房地產商的商業(yè)行為導致了住宅總量的供需矛盾、品種結構供需矛盾和價格供需矛盾。根據(jù)表一，中小戶型住宅需求比例超過60%；因此，房地產商應該積極挖掘商機，答好這份市場考卷。第一，配合國家房地產業(yè)的規(guī)制，積極開發(fā)中小戶型住宅；不要逆市而行。作好中長期開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)與政府的“雙贏”，實現(xiàn)企業(yè)利益與社會效應最佳結果。因為，現(xiàn)代企業(yè)管理理論表明利潤最大化并非是現(xiàn)代企業(yè)的唯一目標。第二，精心打造中小戶型住宅精品。因為住宅不僅滿足消費者的使用需求，而且還要滿足其精神需求?？偟膩碇v，就是要滿足“居住空間的舒適性、經(jīng)濟性、適用性和美觀性”。住宅內居住生活想要獲得舒適的效果，必須使小同的功能空間既有好的相互關系，又有相對的獨立性，使它們各得其所。對于各種戶型，在功能上要力求做到“七大分區(qū)”，即：動靜分區(qū)、公私分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、主次分區(qū)、內外分區(qū)和衛(wèi)浴分區(qū)，滿足多方需要。在房屋的朝向上，保證各房間有一定的有效日照時間，采光良好，通風順暢，做到“明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)”。另外，要注意保證各種功能空間適宜的尺度和私密性。居住空間的經(jīng)濟性，主要反映在節(jié)約自然資源。我國是一個人口大國，人均資源相對貧乏。因此在居住規(guī)劃設計中，一定要本著經(jīng)濟實用，節(jié)省建材及能源，充分利用各種自然資源，如風能、太陽能、光照等，推行節(jié)能或綠色建筑設計。居住空間的適應性要求，其一保證可持續(xù)發(fā)展其一；其二適應市場的需求。住宅建設是與國計民生緊密相聯(lián)的支柱產業(yè)之一，隨著近年來的國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，新材料、新技術、高科技智能化和電腦技術的廣泛使用，家庭將小僅僅是生活空間，同時也將是工作場所，這就要求住宅內部的服務空間相應要隨著變化。同時伴隨住宅供需的市場化，為適應不同的經(jīng)濟收入，不同類型、不同生活模式家庭的需要，在住宅開發(fā)時應面向社會提供不同面積、不同類型的住宅。其他參考文獻baker, 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