畢業(yè)論文-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討.docVIP

論文題目： （中文）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 （外文）real estate enterprise land value increment tax collection present situation analysis and discussion 所在院、系、所 ： 公共管理學院土地管理系 專專業(yè)、名、稱 ： 房地產(chǎn)經(jīng)濟學 指專導專教專師 姓專名、職專稱 ： 論文主題詞： 土地增值稅 ；征管；稅收一體化 學習期限 ： 2006 年 9 月至 2008 年 7 月 論文提交時間： 2010 年 4 月 1 摘要摘要 隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入逐年大幅增長，已成為地方 財政收入的重要來源和主要增長點。土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場最 重要的稅收扛桿之一，其有效利用離不開具體政策的有效執(zhí)行。由于房地產(chǎn)稅 收涉及稅種多、征管難度大，征管不到位等問題較為突出。如何完善房地產(chǎn)業(yè) 稅收征管，已成為當前稅務(wù)部門亟需解決的一個重要問題。目前，針對土地增 值稅理論研究和實證研究很多，但從稅務(wù)關(guān)機角度出發(fā)，對土地增值稅政策方 面的研究較少，呈現(xiàn)出了滯后性。本文結(jié)合北京市 2001 年至 2008 年度土地增 值稅收收入及征管情況，簡要分析當前土地增值稅收征管形勢和存在問題，并 提出對策和建議。 本文從理論研究方面主要以稅收理論為基礎(chǔ)，對土地增值稅政策進行了深 入的分析，簡要介紹了土地增值稅概念及原理，國內(nèi)外土地增值稅發(fā)展情況， 說明了我國現(xiàn)行的土地增值稅基本政策及北京市稅收征管流程，分析了土地增 值稅的經(jīng)濟學原理和政策目的，指出有效實施的土地增值稅在合理調(diào)節(jié)土地增 值收益分配，維護國家權(quán)益，改進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)方面有著其它稅種不可代替 的作用。 在實證研究過程中，采用稅收分析的方法，分析了北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展 情況及土地增值稅征管情況，認為北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)市場 擁有巨大潛力，為土地增值稅提供了規(guī)模充足的稅源基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段土地增值稅 占地方稅收的比重仍較低，整體稅收負擔仍較少。土地增值政策對抑制土地投 機，調(diào)整土地增值收益的作用正在逐步顯現(xiàn)，其對增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、推高 房價的負面作用并不明顯，現(xiàn)階段應繼續(xù)加強土地增值稅稅收征管。同時， 土 地增值稅是一個極易受宏觀形勢和政策影響的稅種，征管制度和政策調(diào)整對稅 收收入及負擔會產(chǎn)生較大的影響。土地增稅征管政策本身存在一些不完善之處， 在實施過程中逐漸顯現(xiàn)出一些弊端。本文對北京市土地增值稅政策在稅收征管 中的具體政策實施情況及存在的問題進行了深入的分析，指出現(xiàn)階段土地增值 稅征管在稅務(wù)機關(guān)、納稅人、社會中介，征管政策方面存在的問題，并以案例 分析的形式，例舉了北京市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程，并分析了 案例中存在的主要問題。本文在全面分析的基礎(chǔ)上得出實施房地產(chǎn)稅收一體化， 2 是實現(xiàn)土地增值稅政策目的有效途徑。提出了加強房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的監(jiān)控、 強化對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管、改革和完善土地 增值稅稅制、積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型規(guī)范社會中介的清算行為 等建議。 關(guān)鍵詞 ：土地增值稅 ；征管；稅收一體化 1 abstract along with real estate market fast development,the real estate tax revenue grows largely year by year. it has become the important local finance income source and the main point of growth. the land value increment tax is one of the most important tax levers of national macroeconomic regulation and control in real estate market. its effective application cannot leave the concrete policy effective execution. because the real estate tax revenue involves so many taxation categories,problems such as the collection difficulty is very big,complete execution can not realize is more prominent. how to improve real estate tax revenue collection is an important question which the current tax affairs department needs to solve. at present,there are many viewpoints about the land value increment tax in fundamental research and the empirical study,but studies from tax affairs aspect about the land value increment tax policy is very few,it become posterior to the current situation. this paper summary analysis current land increment tax revenue collection situation and the existent problem based on beijing land value increment tax revenue and the collection situation from 2001 to 2008 and propose the countermeasure and suggestions. this paper has carried on the thorough analysis from the fundamental research aspect to the land value increment tax policy according to the taxation theory. it briefly introduced the land value increment tax concept and its principle, the development of domestic and foreign land value increment tax ,it illustrated our country present land value increment tax basic policy and beijing tax revenue collection procedure, it also analyzed the land increment duty principle of economics and the policy goal, then it pointed out that the effective implementation of the land increment tax policy has the indispensable function to reasonable adjust land increment income distribution and protect the national rights and interests and improve the real estates product structure. in the empirical study process, this paper has analyzed beijing real estate 2 market and the land value increment tax collection situation with the tax revenue analysis method. it thought that beijing real estate industry develop so rapidly and the real estate market has the great potential and it has provided sufficient tax sources for the land value increment tax. at present stage the proportion of land increment duty accounted for the local tax revenue were still low, the overall tax burden were still few. the land increment policys function to suppresses the land gamble and adjust land value increment income is appearing gradually, and the negative function which increase the property development cost and pushes the house price high is not obvious. now we should continue to strengthen the land value increment tax revenue collection. at the same time, the land value increment tax is a category tax that extremely easily influenced by the macro economic situation and the policy. the adjustment of collection system and the policy can produce to the tremendous influence to the tax revenue and burden. the land value increment tax collection policy itself have some imperfect aspects which appears gradually in the implementation process. this paper has thoroughly analyzed the implementation situation and the existence problem of beijing land value increment tax collection. it pointed out existent problems of the land value increment tax collection in tax authorities, taxpayers, society intermediaries and the collection policy at present stage. the paper has illustrated a beijing real estate enterprise land value increment tax settlement process in the form of an example and has analyzed the main matter in this example. this paper draw a conclusion that the integration collection is efficient path to realize the land value increment tax policy goal based on overall analysis foundation. it gives suggestions that strengthen the monitoring of entire real estate produce processes , enhance auditing the real estate industry , establish real estate industry tax source control and administration, reform the land value increment tax system , positively explore to establishment real estate profession tax payment appraisal model ,standardize society intermediary settlement behavior and so on. 3 keywords：land value increment tax ； collection ； integration 1 目錄 第第 1 章章 緒論緒論.1 1.1 問題的提出 1 1.2 政策背景 2 1.3 國內(nèi)外研究綜述 4 1.4 研究對象、方法及章節(jié)安排 6 第第 2 章章 土地增值稅理論土地增值稅理論.8 2.1 土地增值稅的概念及原理 8 2.2 我國土地增值稅政策目的與作用 9 2.3 我國現(xiàn)行的土地增值稅基本政策 11 2.4 北京市土地增值稅征管程序12 第第 3 章章 北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀.18 3.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 18 3.2 北京市土地增值稅征管現(xiàn)狀 20 第第 4 章章 稅收征管中存在的問題稅收征管中存在的問題.29 4.1 從納稅人角度 29 4.2 從稅務(wù)機關(guān)角度 31 4.3 從中介角度 33 4.4 從政策角度 34 第第 5 章章 征管改進和案例研究征管改進和案例研究.36 5.1 改進稅收征管的思路 36 5.2 清算審核基本方法 37 5.3 案例研究 38 第第 6 章章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.44 2 6.1 主要結(jié)論 44 6.2 政策建議 44 6.3 文章的不足及展望 48 參考文獻參考文獻.50 攻讀碩士學位期間所發(fā)表的學術(shù)論文攻讀碩士學位期間所發(fā)表的學術(shù)論文.52 致謝致謝.52 3 圖表索引 圖 1：北京市土地增值稅清算流程圖 .14 圖 2：北京市歷年土地增值稅收入統(tǒng)計表 .21 表 1：土地增值稅超率累進稅率表 .12 表 2：北京市歷年地方稅收與土地增值稅稅收統(tǒng)計表 .22 表 3：北京市歷年房地產(chǎn)投資總額、銷售面積與土地增值稅稅收關(guān)系表 .24 表 4：北京市 2005 年2008 年房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額與土地增值稅稅收收入 25 表 5：2001 年2009 年商品房銷售情況與土地增值稅征收情況比對表 .26 表 6：北京市近年來土地增值稅稅收彈性系數(shù)和宏觀稅負的變化情況 .27 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 1 第 1 章 緒論 1.1 問題的提出 近年來，房地產(chǎn)稅費改革的呼聲在媒體的報道中廣獲業(yè)界關(guān)注。其中，取 消土地增值稅的提議亦在其中。雖然土地增值稅在對國家稅收的貢獻中并不突 出，但其是該繼續(xù)征收還是暫停甚至取消，業(yè)界對此亦是頗多爭議，并有兩種 截然不同的觀點。主張者的理由主要有： 第一，1994 年 1 月 1 日起施行的土地增值稅暫行條例 ，其出臺背景是， 1993 年前后，炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為盛行，開征土地增值稅是國家對房地 產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控的客觀需要，其有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的行 為。現(xiàn)在市場形勢已發(fā)生巨大變化，土地增值稅已完成被賦予的歷史使命，應 該退出歷史舞臺。 第二，在開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都有相應的稅費，房地產(chǎn)交易產(chǎn) 生營業(yè)稅、房屋過戶時產(chǎn)生的契稅、項目開發(fā)過程中交納公共建設(shè)配套費、產(chǎn) 生利潤交納企業(yè)所得稅乃至個人所得稅等，只要不是直接炒地，就不應該再交 土地增值稅。第三，取消土地增值稅，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，平抑房價、 讓利于購房者，促進市場健康發(fā)展。 反對者的理由主要有： 第一，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越 大，開征土地增值稅是規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家 的財政收入。一旦取消這個稅制，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是 降低房價。第二，房價的漲跌取決于市場供求關(guān)系，征收土地增值稅對房價漲 跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實際支出所占比重不大。 第三，土 地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平正義的一種價值體現(xiàn)，同時還是稅收政策 公平的體現(xiàn)。第四，土地增值稅是一種社會經(jīng)濟發(fā)展的價值體現(xiàn)，不是開發(fā)商 的努力所能產(chǎn)生的，增值稅的收益應當屬于政府和社會大眾，土地增值稅體現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 2 了公眾利益。當然，這個價值的產(chǎn)生也有開發(fā)商的付出，所以政府征收有一個 比例。 在國家沒有明確的關(guān)于土地增值稅的新政出臺的情況下，業(yè)界關(guān)于土地增 值稅的爭論還會繼續(xù)。那么，在實際操作中，土地增值稅的征收情況又是怎樣 的，這是本文試圖探索和解決的問題。 1.2 政策背景 1.2.1國外土地增值稅發(fā)展歷史 開征土地增值稅的歷史并不長，1820 年在德國出現(xiàn)，1898 年在中國青島 德租界完善，所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源。德國是最早實 施征收土地增值稅的國家，為防止土地不利用和土地投機囤積居奇，除對土地 轉(zhuǎn)讓征收累進增值稅外，還收取囤積土地的特征稅。而在澳大利亞和新西蘭， 殖民地初期因地廣人稀，每人可以花很少代價向政府領(lǐng)得土地據(jù)為已有，及至 19 世紀時，政府為鼓勵開墾，改良利用土地，廣泛課征空地稅，在征收一般地 價稅外，還加征未改良的地價稅；又如，美國、加拿大和香港等國家和地區(qū)， 對土地征收保有稅，一般并不包含土地政策目的，而僅作為財政收入。但也有 一些國家或地區(qū)則將土地保有稅作為一種土地政策，目的是通過征收土地保有 稅，提高土地占有成本，以提高土地的供給量，促進土地有效利用。英國曾于 1990 年的財政法中規(guī)定，在以下四種場合征收土地增值稅（land value increment tax） ，即土地出讓時；土地因所有權(quán)人死亡而轉(zhuǎn)移時；締結(jié) 14 年以 上租賃契約時；法人所有土地屆滿 15 年無轉(zhuǎn)移時。對于上述四種所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時，或法律規(guī)定的其他特殊場合，就其增漲的地價征稅 20%。但英國實施土地 增值稅，其計算方法太抽象而且過于復雜，在施行當初，每每發(fā)生爭執(zhí)與糾紛， 征得的稅少，到 1917 年則停止征收，1920 年正式廢止。1 土地增值稅征收時間最長，征收范圍最廣的是我國臺灣地區(qū)。土地增值稅 1 畢寶德， 土地經(jīng)濟學 ，北京：中國人民大學出版社 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 3 是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種。臺灣地區(qū)土地增值稅，即對已規(guī)定地價之土地， 于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定典權(quán)時，按其土地漲價總數(shù)額征收或預征土地增值稅。 其稅率規(guī)定為三級：第一級土地漲價總數(shù)額未達 100%的為 20%；第二級 100%至 200%的為 30%；同時根據(jù)持有土地年限規(guī)定一定的減征率。200%以上的為 40%，同第二級一樣規(guī)定一定的減征率。另外自用住宅用地一律為 10%。土 地增值稅和地價稅是臺灣地區(qū)八大稅種之一，2006 年稅收收入規(guī)模占全部稅 收收入的 3.4%。1 1.2.2我國土地增值稅發(fā)展歷史 我國最早實施土地增值稅的地區(qū)是在膠州，1898 年德國人占領(lǐng)膠州后，因 土地投機狂熱，德國殖民政府在土地問題專家單威廉的設(shè)計下，開征了土地增 值稅，規(guī)定凡地主出賣土地時，應以土地增值之 33納稅。為了防止瞞報地價， 偷漏稅款，又規(guī)定了地主于出賣前應以賣價呈報政府，政府有照價收買之權(quán)。 1930 年，在孫中山先生的主持下，推出了我國政府自己的土地增值稅?？箲?zhàn)中， 當局公布施行戰(zhàn)時土地征收條例 ，將土地增值稅稅率級距改為四級。解放 后，人民政府規(guī)定，土地不能私自買賣，因此建國以來未設(shè)定土地增值稅。改 革開放后，隨著經(jīng)濟發(fā)展，在各大中小城市房地產(chǎn)投機盛行，地價隨之猛漲。 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益， 國務(wù)院于 1993 年 12 月 13 日，發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ， 規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應 當依法繳納土地增值稅，條例從 1994 年 1 月 1 日起開始施行。 但由于在實際執(zhí)行中一直采用“預征”的方式，使得執(zhí)行效果并不令人滿意。 房地產(chǎn)企業(yè)總會想方設(shè)法預收收入，以減少預繳地土地增值稅數(shù)額。同時到房 屋銷售完畢后，要根據(jù)實際銷售情況對土地增值稅多退少補，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 又會在房產(chǎn)銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅。 為彌補預征地諸多漏洞，國家稅務(wù)總局于 2006 年明確規(guī)定將預征改為清 算，而清算范圍包括全部竣工完成銷售、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房、直接轉(zhuǎn)讓土 1 河北省邯鄲市地方稅務(wù)局， 關(guān)于赴臺灣地區(qū)稅收考察情況的報告 ， /dzb/2008/200801/dysk/200804/t20080401_9405.html 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 4 地使用權(quán)等房地產(chǎn)開發(fā)項目。該通知的出臺意味著拖延 14 年而未貫徹到位的 土地增值稅征繳將開始嚴格執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。 1.3 國內(nèi)外研究綜述 土地增值稅的構(gòu)想，始于一八七一年英國學者約翰密勒（j.s.mill）所起草 之土地改革綱領(lǐng)。約翰密勒認為土地的自然增值，屬于不勞所得，應課以重稅。 同一期間，美國學者亨利喬治，于一八七九年著作進步與貧窮 （progress and poverty）中也強調(diào)土地增值稅不勞而獲性質(zhì)的自然屬性，主張以征收單一 稅的方式，全部征收歸公，這樣地主雖保留土地私有形式，但在土地私有制度 下，已因沒收地租（征收單一稅）而被徹底鏟除，土地投機的問題，也將根本 消除。 具有代表性的觀點由美國社會經(jīng)濟學家亨利喬治（henry george，1839 1897）提出，他認為土地價值之所以增加，是因為人口的集聚和生產(chǎn)的需求， 而非某個人的勞動或投資所引起的，因此土地的價值收益應歸全社區(qū)所有。認 為土地的增值收益產(chǎn)生原因可以歸納為以下幾個方面：（1）城市化進程引起 地理區(qū)位固定的地塊發(fā)生了經(jīng)濟區(qū)位變化而形成的增值。 （2）人口的增加與聚 集引起的同一地塊產(chǎn)出需求的增加所發(fā)生的增值。 （3）國家對原有地塊使用規(guī) 劃條件的變化產(chǎn)生的增值。 （4）相關(guān)主體對土地進行投資（比如房屋修建及土 地整理）后的增值。 （5）通貨膨脹引起的土地虛擬增值。我們認為國家作為土 地所有者參與土地增值收益分配應該將其限制在前三個方面；第四方面形成的 土地增值收益應該體現(xiàn)投資者權(quán)益；至于由通貨膨脹引起的虛擬增值，應該將 其作為剔除因素考慮?；谝陨现辽龠@五個方面的土地增值形成原因，就決定 了國家對土地收益增值管理的難度和復雜性。我國目前的土地增值收益管理制 度主要由土地有償轉(zhuǎn)讓制度、土地稅收制度、土地儲備制度等構(gòu)成。其中土地 儲備制度在我國尚沒有發(fā)揮到預期作用，在此我們著重論述前兩者。 土地增值稅的課征，體現(xiàn)了國父孫中山先生平均地權(quán)之主張。孫中山先生 認為“土地價值之能夠增加的理由，是由于眾人的功勞，眾人的力量；地主對 地價漲跌的功勞，是沒有一點關(guān)系的。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，漲價歸公 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 5 本質(zhì)上體現(xiàn)了一種收益分配的思想，它的理論依據(jù)是社會主義分配規(guī)律，即按 勞分配與按生產(chǎn)要素分配相結(jié)合的規(guī)律.。稅收是現(xiàn)代政府取得財政收入的主要 形式之一，課征土地增值稅的目的在于使土地自然漲價全部歸公，做到地盡其 利，地利共享。 土地增值稅原則上是以不勞而獲的自然增值作為課稅標的。目前世界各國 對于土地的資本增益，稅制上有兩種處理方式，一為不予課稅，如英國（但另 外課征一種開發(fā)特捐） ；一為視土地增值稅為資本所得性質(zhì)，而并入綜合所得 成為所得稅的一種，如美國。依照世界主要國家對土地增益課征之規(guī)定，大抵 是將土地增益并入所得課征，或采單一稅率課征。 關(guān)于中國土地增值稅的改革思路，目前主要的觀點有三種：即“取消論”、 “改革論”和“相機抉擇”。 “取消論”的觀點很簡單，那就是要廢除土地增值稅 1。 “ 改革論”認為，雖然中國現(xiàn)行土地增值稅存在種種缺陷，但從長遠看，該稅種 還是有其存在的必要性，因此問題的關(guān)鍵在于完善現(xiàn)行稅制而不是將其取消。 “改革論”的主要政策建議是：(1)擴大土地增值稅的課稅范圍 2，增設(shè)“土地租賃 增值稅”和“定期土地增值稅”兩個稅目 3；(2)合理確定計稅依據(jù)，將“人工增值” 和“自然增值”區(qū)別開來 (3)適當降低稅率，同時對持有時間較長的不動產(chǎn)交易 給予稅收優(yōu)惠 4。同時也有學者認為：應該將中國的土地增值稅改造成對土地 投機（或投資）進行“相機抉擇”的調(diào)控工具 5，即國家可以根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā) 展狀況以及房地產(chǎn)市場的景氣決定停征或恢復征收土地增值稅（顯然也包括對 稅率的調(diào)整） ，建議實際上包含兩層意思：一是不能將土地增值稅廢除；二是 有時土地增值稅也可以停征。 1 張?zhí)炖纾?“關(guān)于房地產(chǎn)制度改革若干對策思路研究”， 財政研究 ，2000 年 2 謝群松，“不動產(chǎn)課稅論“，北京:財政部財政科學研究所學位論文， 2002 年 3 鄧宏乾， 中國房地產(chǎn)稅制研究 ，武漢：華中師范大學出版社，2000 年 4 雷根強， “試論中國財產(chǎn)課稅制度的改革和完善” ， 財政研究 ， 2000 年第 3 期 5 謝群松， “論中國土地增值稅的改革” ， 經(jīng)濟學季刊第二卷第四期 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 6 1.4 研究對象、方法及章節(jié)安排 1.4.1研究對象 本文的研究對象為土地增值稅稅收政策及其稅收征管現(xiàn)狀。本文通過研究 土地增值稅稅收理論及政策，闡述土地增值稅特有的經(jīng)濟功能，通過研究北京 市土地增值稅稅收征管現(xiàn)狀，分析現(xiàn)階段土地增值稅功能發(fā)揮的程度及其影響 因素，查找土地增值稅稅收征管中存在的問題，并提出相應的政策與建議。 1.4.2基本方法 本文采用了理論與實證相結(jié)合的研究方法對論題進行分析。理論研究過程 中主要以理論分析為基礎(chǔ)，在具體研究的方法上采用了功能分析法，并結(jié)合其 他有效的研究手段，如描述性研究。在實證研究方面，主要以統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)， 在具體研究方法上采用數(shù)量研究法，同時為使研究詳細透徹，本文還采用了個 案研究法。為了得出客觀而全面的結(jié)論，本文采集了豐富的數(shù)據(jù)資料，制作了 大量的圖表，以求鮮明直觀。 1.4.3章節(jié)安排 文章分為六部分： 第一章緒論，主要介紹了社會各界對土地增值稅征收存在的分歧及土地增 值稅發(fā)展情況及國內(nèi)外對土地增值稅的研究觀點。 第二章土地增值稅理論，主要說明土地增值稅的概念及稅收原理，并詳細 闡述了北京市現(xiàn)行土地增值稅基本政策及征管流程。 第三章北京市土地增值稅稅收實證分析，主要分析了北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn) 狀及土地增值稅征管現(xiàn)狀，指出了土地增值稅稅收收入特點及存在的問題。 第四章北京市土地增值稅稅收征管中存在的問題，主要參照征管流程，分 析了現(xiàn)階段北京市土地增值稅稅收征管中存在的主要問題及問題產(chǎn)生的原因。 第五章征管改進和案例分析，說明稅收征管改進思路，以本市某房地產(chǎn)企 業(yè)清算為例，說明土地增值稅征管過程，并分析了案例中存在的征管問題及啟 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 7 示。 第六章結(jié)論與建議，總結(jié)了完善土地增值稅稅收征管的建議， 闡述了房 地產(chǎn)稅收一體化的概念及方法并針對土地增值稅稅收征管中存在的問題提出解 決思路。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 8 第 2 章 土地增值稅理論 2.1 土地增值稅的概念及原理 土地增值稅，是指按土地價格增加數(shù)額征稅。土地增值稅的計征辦法又分 兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加部分征稅； 二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分 征稅。在我國，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ，轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和 個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應當依照條例繳納土地增值稅。 從土地增值稅發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀來說，土地增值稅的主要稅制要素可以概 括如下。 2.1.1 課稅對象 根據(jù)是否將建筑物納入課稅范圍，土地增值稅可以劃分為包括建筑物的土 地增值稅和不包括建筑物的增值稅。包括建筑物的土地增值稅不僅對土地的增 值額課稅，而且對建筑物的增值額課稅，這種土地增值稅可以稱為廣義的土地 增值稅，例如中國現(xiàn)行的土地增值稅。不包括建筑物的土地增值稅僅對土地的 增值課稅，這是名副其實的土地增值稅，可以稱為狹義的土地增值稅，例如中 國臺灣地區(qū)現(xiàn)行的土地增值稅。 2.1.2 計稅依據(jù) 顧名思義，土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額。土地增值的原因可以概 括如下：（1）土地投資；（2）因人口增加和社會發(fā)展導致的土地（或土地服 務(wù)）需求增加；（3）通貨膨脹帶來的價格上漲；（4）因其他資產(chǎn)因報率下降 導致土地價格上漲。本文將允許扣除通貨膨脹和私人投資因素的土地增值稅稱 為土地自然增值稅，將不允許扣除通貨膨脹和私人投資因素的土地增值稅稱為 土地名義增值稅。中國現(xiàn)行的土地增值稅基本上屬于土地名義增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 9 2.1.3 土地增值的本質(zhì) 土地增值實際上是一種資本利得。如果土地增值已經(jīng)轉(zhuǎn)化成貨幣，那么過 程增值就稱為已經(jīng)實現(xiàn)的利得；如果土地增值尚末轉(zhuǎn)化成貨幣，那么這增值就 稱為末實現(xiàn)的利得。表現(xiàn)在操作上，就是定期對土地價值進行評估，并對其增 值額進行課稅。本文將僅僅在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課征的土地增值稅稱為土地轉(zhuǎn)讓增值稅， 將在占有環(huán)節(jié)也同樣課征的土地增值稅稱為土地占有增值稅。我國現(xiàn)行的土地 增值稅屬于土地轉(zhuǎn)讓增值稅。 2.1.4 稅率 從土地增值稅發(fā)展的歷史現(xiàn)狀來看，其采用主要稅率形式是累進稅率，其 中又以超額累進稅率最為常見。目前，中國內(nèi)地的土地增值稅、臺灣地區(qū)的土 地增值稅采用的都是超額累進稅率。 2.2 我國土地增值稅政策目的與作用 開征土地增值稅，主要是國家運用稅收杠桿引導房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范 房地產(chǎn)市場的交易程序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護國家權(quán)益，促進房 地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。具體為： 2.2.1開征土地增值稅，是增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要 改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實行無償無 期限使用，但不允許買賣土地。實踐證明，這種土地使用管理制度不利于提高 土地資源的使用效益。自 1987 年我國對土地使用制度進行改革，實行國有土 地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市 場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人 民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都發(fā)生了積極作用。 但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是 1992 年及 1993 年上半年，我國部分 地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴重，使得很多資金流向了 房地產(chǎn)，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資產(chǎn)收益大量流失，嚴重 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 10 沖擊和危害了國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列 宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展 的客觀需要。 2.2.2對土地增值課稅其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為 土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨 著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善 了投資環(huán)境，導致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?， 建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。城市土地屬國家所有，建國 以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土 地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應參與土地增值收益 分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的 流失。同時，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回 報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高 稅率進行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護正當房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展、遏制投機者牟取 暴利的行為，維護國家整體利益的作用。 2.2.3規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入 目前，我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、 個人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地 產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅 能對土地增值的過高收入進行調(diào)節(jié)，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地 增值稅收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經(jīng)濟建設(shè)，同時，開 征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費 標準。 2.2.4征收土地增值稅可以抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價，改進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 土地投機、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售，哄 抬地價房價是導致房地產(chǎn)價格上漲的重要因素，土地增值稅的開征對于這方面 的因素導致的房價上漲有重要的抑制作用，因為囤積土地、捂盤惜售導致房地 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 11 產(chǎn)開發(fā)周期變長，售出時價格與原始價格差導巨大，增值額畸高，而這種情況 收入、成本關(guān)系最為簡單，房地產(chǎn)企業(yè)難于逃避稅、稅務(wù)機關(guān)易于稅收征管， 只要增值稅稅率足夠高，就能夠抑制哄抬地價、房價行為。同時我國土地增值 稅條例規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額末超過扣除項目金額 20% 的，免征土地增值稅。這一規(guī)定有利于指導開發(fā)企業(yè)增加普通住宅的開發(fā)，降 低別墅、寫字樓等沒有稅收優(yōu)惠的類型項目，從而增加普通住宅的供應，供應 增加對于降低普通住宅的房價有著重要的作用。 對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費者并由此引發(fā) 房價的新一輪上漲，對于這一點要區(qū)別看待，理論上土地成本的上漲會推動房 價的上漲。因為價格升降并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型， 區(qū)位等眾多因素決定著房價，因而開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外 地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價上。而且房價是否受影 響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房 供不應求所致。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使 得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。 因引，開征土地增值稅對于維護國家利益，合理分配國家土地資源收入， 促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都會產(chǎn)生積極作用。 2.3 我國現(xiàn)行的土地增值稅基本政策 2.3.1.土地增值稅的納稅義務(wù)人 根據(jù)土地增值稅暫行條例 ，土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 2.3.2土地增值稅的征稅范圍 北京市土地增值稅的征稅范圍主要包括：（1）國有土地；（2）地上建筑 物；（3）附著物；（ 4）收入；（5）單位；（6）個人。 2.3.3土地增值稅的計稅依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 12 土地教增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額計算征收。納稅人轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增增值額。土地增值 稅的扣除項目主要包括：（1）取得的土使用權(quán)支付的金額；（2）開發(fā)土地的 成本、費用，或者舊房有建筑物的評估價格；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、 費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5） 財政部規(guī)定的其他扣除項目（對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（1） 、 （2）項規(guī) 定計算的金額之和，加計 20%扣除） 。 2.3.4土地增值稅的稅率 我國土地增值稅采用超額累進稅率，具體稅率如下表： 表 1：土地增值稅超率累進稅率表 1 級數(shù)增值額與扣除項目的比率稅率（%）速算扣除數(shù)（%） 1不超過 50%的部分300 2超過 50%-100%的部分405 3超過 100-200%的部分5015 4超過 200%的部分5035 2.3.5土地增值稅的減免 納稅人建造普通標住宅出售，增值額末超過扣除項目金額 20%的，免征土 地增值稅。 2.4 北京市土地增值稅征管程序 現(xiàn)階段，土地增值稅清算是土地增值稅征收的最主要方式，土地增值稅清 算征收是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)清土地增值稅稅款的基本方法，因此，本文在此僅 討論土地增值稅清算。 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法 1 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ，中華人民共和國國務(wù)院令第 17 號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 13 律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值 稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表 ，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料， 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 北京市土地增值稅清算流程如圖 1 所示。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 14 圖 1：北京市土地增值稅清算流程圖 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 15 2.4.1預售預繳稅款 北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工土地增值稅清算前預（銷）售商品 房取得的收入，除政府批準的經(jīng)濟適用房和限價房外，自 2007 年 1 月 1 日開 始，一律按預（銷）售收入的 1%預征土地增值稅。1 2.4.2清算條件 1.納稅人應到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)(圖中線路 0)， 主要包括以下情況： (1)全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。 (4)納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2.主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算(圖中線路 1)，主 要包括以下情況： (1)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但 剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。 (2)取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 (3)經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值 稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2.4.3鑒證報告 土地增值稅清算鑒證報告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算的必 備資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)（稅務(wù)師事務(wù)所）對其申 報資料的鑒證審核。中介機構(gòu)按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地 增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的 審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅 務(wù)機關(guān)可以采信。 1 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 ，京地稅地2006509 號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 16 2.4.4清算受理 主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和鑒證報告時，核對 納稅人提供的資料，并嚴格按照鑒證報告標準格式進行驗收。對納稅人提交的 申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應予以受理，轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的 清稅資料不完整、 鑒證報告內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，退回納 稅人重新修改(圖中線路 8)。 2.4.5清算審核 主管地方稅務(wù)機關(guān)審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；鑒證報 告的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全；各表格邏輯關(guān)系是否正確。 2.4.6稽查環(huán)節(jié)： 清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，將全部資料移交評估科或稽 查部門進行清算工作。 (1)納稅人辦理清稅時，報送的鑒證報告內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后， 鑒證報告仍不符合要求的（圖中線路 7） ； (2)納稅人辦理清稅時，提供鑒證報告需要退稅的（圖中線路 7） ； (3)納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預繳稅款的；（圖中線路 2） 2.4.7核定征收 地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人收入 成本核算問題的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅(圖中線路 11、12)，主要包括以下情況： (1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； (2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； (3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全， 難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； (4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機 關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的（圖中線路 5） ； (5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 17 2.4.8核定辦法扣除 對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應按核定 辦法扣除（圖中線路 13）： (1)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； (2)提供的開發(fā)成本資料不實的； (3)發(fā)現(xiàn)鑒證報告內(nèi)容有問題的； (4)虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的； (5)清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費 用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn) 單位面積建安造價表1中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。 2.4.9予以核準 主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核，對納稅人申請的清稅項目予以核準。辦 理土地增稅補繳稅款或退還已納預繳稅款。 2.4.10檔案管理 將清算工作中形成的資料與原保存的該項目稅務(wù)資料立卷歸檔。 1 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知 ，京地稅地 2007138 號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 18 第 3 章 北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀 3.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快，北京市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)市場擁有巨