上海高端租賃寫字樓考察匯報

上海高端租賃寫字樓考察匯報,市場營銷部,租賃型寫字樓考察重點,裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 交房界面 產(chǎn)品亮點,案例1：嘉華中心,項目重要指標(biāo),項目組合,辦公樓：63695 平方米 商業(yè)附樓：4049平方米 會所附樓：3691平方米,落客雨棚 大堂透視,大堂局部 首層低區(qū)電梯廳,中、高區(qū)侯梯廳 電梯轎廂裝飾,標(biāo)準(zhǔn)層走廊 衛(wèi)生間裝飾,管井門 樓層水牌,地下區(qū)域標(biāo)識 電梯內(nèi)超大LCD顯示屏,電梯,供電,辦公區(qū)供電負(fù)荷密度：80VA平米 柴油發(fā)電機(jī)組：21500KVA 租戶重要設(shè)備備用負(fù)荷：30KW層，攤算至辦公面積22W平米,產(chǎn)品亮點,可拆嵌板 位置：每層標(biāo)準(zhǔn)層?xùn)|北角，為租賃多層的大客戶預(yù)留了設(shè)置內(nèi)部垂直交通的可能性。 尺寸：5.4米*2.65米 獨立通訊通道 獨立管線：在空調(diào)機(jī)房內(nèi)設(shè)置專線、點對點業(yè)務(wù)通道 獨立線槽：預(yù)設(shè)獨立線槽，保證高端機(jī)構(gòu)特殊要求 物業(yè)服務(wù) 出租車營業(yè)站：與出租車公司協(xié)議付費，保證3輛以上的出租車等候 員工就餐區(qū)：提供集中就餐環(huán)境，以避免辦公區(qū)就餐對辦公環(huán)境的影響,案例2：花旗集團(tuán)大廈,室外園林和道路的結(jié)合 大廈主入口,項目重要指標(biāo),花旗主入口 首層的花旗銀行營業(yè)廳,大堂內(nèi)的星巴克 流水墻,大堂內(nèi)的花旗銀行營業(yè)廳 電梯廳,標(biāo)準(zhǔn)層走廊 走廊設(shè)置的直飲水設(shè)備,樓層銘牌 標(biāo)準(zhǔn)層公共衛(wèi)生間,衛(wèi)生間臺面 地下車庫,吊頂、地面、照明、出風(fēng)口均完成的租區(qū)內(nèi)部,電梯,空調(diào),供電,柴油發(fā)電機(jī)組：21500KW供大廈應(yīng)急用，11500KW提供客戶備用電源 租戶重要設(shè)備備用負(fù)荷：30KW層，攤算至辦公面積15W平米,通訊,6類線 為高端客戶預(yù)留獨立線槽 預(yù)留十余個微波發(fā)射器基座的位置,產(chǎn)品亮點,LED彩顯幕墻系統(tǒng)工程 總面積6030平方米，是目前世界最大的LED全彩顯示系統(tǒng)，適用于各類宣傳、廣告、信息的顯示，并可與網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)，實時顯示各種信息。 目前，花旗集團(tuán)大廈LED顯示系統(tǒng)播放的暫時為公益廣告，待獲得相關(guān)部門審批后方可播放廣告。,從浦西看LED顯示系統(tǒng) 對室內(nèi)人視范圍并沒有產(chǎn)生影響,產(chǎn)品亮點,空氣過濾器、紫外線殺菌裝置 配合50立米人.小時的新風(fēng)量，為空氣質(zhì)量提供了有力保證,產(chǎn)品亮點,電動遮陽簾,案例4：匯亞大廈,項目重要指標(biāo),停車落客入口 首層電梯廳,水牌顯示器，分中英文滾動顯示大廈入住客戶名稱,和內(nèi)裝材料統(tǒng)一的水牌 衛(wèi)生間,標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間：石材地面、不銹鋼隔斷、掛墻式墩便,標(biāo)準(zhǔn)層走廊 大堂主視墻,高樓層的荷蘭銀行營業(yè)廳,設(shè)備,電梯 14部客用電梯，高區(qū)5米秒，低區(qū)3.5米秒 兩部服務(wù)梯及兩部車庫穿梭電梯 綜合布線 3200對電話線 預(yù)留客戶衛(wèi)星接受器位置 豎向五類大對數(shù)及多模6芯光纖 空調(diào) VAV空調(diào)系統(tǒng)，每層設(shè)八個分區(qū)，18個VAV BOX 集中提供了客戶服務(wù)器機(jī)房的24小時冷凍水 供電 兩路來自兩個變電站的電源 大廈集中設(shè)置三臺柴油發(fā)電機(jī)，其中2臺1500KVA的提供客戶重要負(fù)荷的備用電源,產(chǎn)品亮點,24小時冷凍水 為目前市場上，解決客戶服務(wù)器散熱問題最徹底的方式 收取費用為3000元月.10平米 交易樓層,案例5：衡隆廣場,二座大堂 商場和辦公樓座間的落客車道,衛(wèi)生間 外圍固定吊頂及燈帶,標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間 辦公區(qū)域,標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間 辦公區(qū)域,公共走廊吊頂 標(biāo)準(zhǔn)層電梯前廳,走廊,租區(qū)樓層水牌,商場,地下層展示空間，可以舉辦各種秀及進(jìn)行各種展覽,貫穿商場的垂直挑空,恒隆內(nèi)集中了各頂級品牌的門店,案例5：匯豐大廈,項目重要指標(biāo),業(yè)態(tài)組合,B1：員工餐廳、淋浴室 首二層：銀行營業(yè)廳、咖啡、餐飲、書店、便利店、郵遞中心 三層：診療所、郵局、國際速遞 17層：會議室，設(shè)三種類型的會議室，分別可容納1023010名參會人員 頂層：餐廳、商務(wù)休息廳，日本料理、愛爾蘭酒吧,位于首層的匯豐銀行營業(yè)廳 位于首層的星巴克,設(shè)置職工食堂的同時，也設(shè)置了供辦公人員使用的淋浴室,頂層餐廳及二層的便利店,電梯,10部雙層電梯（20人乘坐*2），提高運力 2部17人乘坐電梯 車庫穿梭梯2臺（B4-2F）,空調(diào)及給排水,內(nèi)部分四個區(qū)域，設(shè)置四管式空調(diào)，每個區(qū)域可單獨提供空調(diào) 周邊設(shè)置可自由進(jìn)行冷暖空調(diào)調(diào)節(jié)的風(fēng)機(jī)盤管裝置系統(tǒng) 設(shè)置四個行政衛(wèi)生管線，為客戶提供增加衛(wèi)生間和茶水間的可行性 每個樓層提供四個24小時冷卻水管線，解決客戶機(jī)房空調(diào)問題,供電,備有客戶專用EPS，保證客戶重要負(fù)荷 設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)，提供大廈應(yīng)急電源,產(chǎn)品及服務(wù)亮點,行政衛(wèi)生間管線 每層四個區(qū)域均可方便取用 DOUBLE DECK雙層電梯 有效提高運力 空調(diào) 內(nèi)區(qū)+窗邊盤管空調(diào) 為租戶在同一開間自行分隔創(chuàng)造了良好條件 使用更為便利，提高舒適度 同一樓層設(shè)四個空調(diào)分區(qū) 實現(xiàn)各不同朝向的空調(diào)調(diào)節(jié) 面積細(xì)分使得加班空調(diào)的使用成本更為經(jīng)濟(jì),案例4：環(huán)球金融中心,Hills,Hills是森經(jīng)過對城市理想模式的探索和思考，確定的城市建設(shè)理念，寓意了垂直型綜合城區(qū)。 “Hills” 不是陡峭的山壁，是人們舒適漫步和愉快交談的緩坡。 1986年成功的開發(fā)了Ark Hills后，“Hills”就迅速生長為森的高端產(chǎn)品序列。 2003年，被嫻熟地運用于六本木新城。,項目重要指標(biāo),業(yè)態(tài)組合,B3-B1：停車場 B2-3F：餐飲、專賣店、商務(wù)配套設(shè)施等，13600 m2 3F-5F：會議設(shè)施，最大為800m2，可容納1000人 7F-77F：辦公 7F19F31F43F55F：交易樓層（層高高） 28F-29F、52F-53F：SKY LOBBY空中大堂 79F-93F：柏悅酒店，共180間客房，內(nèi)設(shè)餐廳、宴會廳、健身會所（含游泳池） 94F-100F：汽車展覽、觀光設(shè)施觀光天橋、觀光天閣,標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳 標(biāo)準(zhǔn)層走廊,走廊標(biāo)識 樓層衛(wèi)生間,樓層衛(wèi)生間,公共區(qū)域裝修樸素、實用、簡潔,電梯,由四家電梯廠商提供電梯，共91部 設(shè)SUPER DOUBLE DECK超級雙層電梯，提高運力的同時，提高了首層大堂的高度，規(guī)避了傳統(tǒng)雙層電梯對于層高的限制 設(shè)載重高達(dá)5噸的電梯，解決超高層變壓器等大型設(shè)備的運送問題，更為頂部車展層的實現(xiàn)創(chuàng)造了條件 車庫穿梭梯2臺（B4-2F）,空調(diào)及給排水,3300平米標(biāo)準(zhǔn)樓層設(shè)4個空調(diào)機(jī)組，構(gòu)成4個獨立空調(diào)控制區(qū) 每個機(jī)組轄區(qū)內(nèi)部可再行細(xì)分四個區(qū)域，設(shè)置四管式空調(diào)，每個樓層共16個獨立溫控區(qū) 周邊終年設(shè)置可自由進(jìn)行冷暖空調(diào)運轉(zhuǎn)的風(fēng)機(jī)盤管裝置系統(tǒng)（共40臺） 設(shè)置四個行政衛(wèi)生管線，為客戶提供增加衛(wèi)生間和茶水間的可行性 每個樓層提供四個24小時冷卻水管線，解決客戶機(jī)房空調(diào)問題,供電,三路供電 設(shè)應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)供公共區(qū)域應(yīng)急負(fù)荷 預(yù)留客戶自用柴油發(fā)電機(jī)的位置 （預(yù)留5臺）,安保系統(tǒng),66臺安檢閘機(jī)，有效管理訪客,產(chǎn)品及服務(wù)亮點,商業(yè)配套更加完善 出租車服務(wù)站：提供叫車服務(wù)，保證隨時有出租車待命 商業(yè)：面積16300平米 3F-5F會議層：可提供最多1000人的大型會議廳 交易樓層的設(shè)置，為銀行營業(yè)廳在超高層內(nèi)的入住提供了有利條件；同時，進(jìn)駐的商業(yè)將豐富樓宇的配套，為租戶帶來便利 PARK HAYATT柏悅酒店：提供180間客房 94F觀光大廳：可舉辦車展等展覽 97F觀光天橋：頂部可打開 100F觀光天閣：底部透明,產(chǎn)品及服務(wù)亮點,預(yù)制鋼梁穿風(fēng)管，有效提升吊頂高度,產(chǎn)品及服務(wù)亮點,電梯配置超前 SUPER DOUBLE DECK（超級雙層電梯），既能有效的提高超高層的運力，又能避免同高雙層電梯對于首二層層高的限制 設(shè)置5噸超大電梯，解決超高層設(shè)備及展覽的運輸要求,產(chǎn)品及服務(wù)亮點,窗邊+內(nèi)區(qū)空調(diào)，多分區(qū)，控制更為靈活 行政衛(wèi)生管線及24小時冷卻水管線 結(jié)構(gòu)靈活性 預(yù)留5臺柴油發(fā)電機(jī)位 66臺安檢閘機(jī),匯豐大廈及環(huán)球金融中心產(chǎn)品要素對照,匯豐大廈及環(huán)球金融中心產(chǎn)品要素對照,匯豐大廈及環(huán)球金融中心產(chǎn)品要素對照,上海高端寫字樓產(chǎn)品特點,標(biāo)準(zhǔn)配置門檻高 產(chǎn)品精細(xì)化程度高，細(xì)節(jié)更為精道 商業(yè)化程度高，處處營造商業(yè)價值,高檔租賃寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置,精裝修范圍及標(biāo)準(zhǔn)高，公共區(qū)域及辦公區(qū)域全部精裝修,精裝修標(biāo)準(zhǔn),高檔租賃寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置,層高及凈高標(biāo)準(zhǔn)高 層高普遍在4米-4.2米 凈高2.75-2.85m，網(wǎng)絡(luò)地板高度以150mm為主 全空氣變風(fēng)量系統(tǒng)為主流方向 普遍以10 m2人的人員密度作為設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 新風(fēng)量在36-50 m3小時.人 高速電梯：180米以內(nèi)的寫字樓項目均以3.5米秒起步，高區(qū)普遍為5米秒、7米秒 柴油發(fā)電機(jī)提供客戶重要負(fù)荷的備用電源 24小時機(jī)房冷卻水系統(tǒng) 豎向五類大對數(shù)六類大對數(shù)的運用已成主流,創(chuàng)新及細(xì)節(jié),預(yù)留多層大租戶垂直連通可行性 設(shè)置可拆嵌板，為租多層的大客戶保留了設(shè)置內(nèi)部垂直交通的靈活性 金融客戶機(jī)房空調(diào)解決方案升級 提供24小時冷凍水，客戶無需設(shè)置機(jī)房空調(diào)，即可解決IT機(jī)房的散熱問題，比24小時冷卻水更為先進(jìn)和到位 在柴油發(fā)電機(jī)的需求難以預(yù)測的前提下，在建筑結(jié)構(gòu)上預(yù)留設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)的空間，待租戶確定后再由客戶自行安裝 普遍采用設(shè)備帶天花系統(tǒng)：集成了進(jìn)回風(fēng)口、煙感、溫感、燈盤等功能，保證了吊頂裝修效果的洗練。 關(guān)注使用過程中外立面的統(tǒng)一，有效保證了樓宇的高端商務(wù)感。 大多提供外窗簾，甚至是電動窗簾，以保證外圍觀感 外圍天花均采用統(tǒng)一的石膏板吊頂及照明：客戶不可拆卸，保證夜間效果的統(tǒng)一性 核心筒外擴(kuò)3.6米作為重要荷載區(qū)域，解決客戶機(jī)房荷載：800kg/m2。 超高層外立面不設(shè)置可