福田8226;華強(qiáng)片區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)片區(qū)市場調(diào)研報(bào)告福田華強(qiáng)片區(qū)調(diào)研報(bào)告星彥地產(chǎn)顧問有限公司實(shí)習(xí)生：卓澤俊完成時(shí)間：2008-3-2華強(qiáng)北華強(qiáng)南片區(qū)研究報(bào)告目錄：一、片區(qū)范圍31、華強(qiáng)北區(qū)2、華強(qiáng)南片區(qū)：2、華強(qiáng)南片區(qū)：二、片區(qū)的發(fā)展定位41、華強(qiáng)北片區(qū)發(fā)展定位2、華強(qiáng)南發(fā)展定位三、片區(qū)經(jīng)濟(jì)分析41、人員構(gòu)成情況2、商業(yè)形態(tài)3、土地供應(yīng)四、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究51、房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析3、區(qū)域住宅市場特征五、片區(qū)房地產(chǎn)三級(jí)市場概況分析201、租金價(jià)格水平（元/平方米）2、三級(jí)地鋪分布分析六、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析211、優(yōu)勢（S）2、劣勢(W)3、機(jī)遇（O）4、威脅(T)七、對本片區(qū)房地產(chǎn)市場未來的展望221、資源儲(chǔ)備2、產(chǎn)品策略3、價(jià)格策略一、片區(qū)范圍本片區(qū)北到紅荔路，南到濱河大道，東面到上步路，西至華富路-福田路。屬于深圳中心地帶。本片區(qū)被深南大道分成南北兩個(gè)片區(qū)，兩個(gè)片區(qū)在業(yè)態(tài)，人員構(gòu)成等方面都有很大的不同和區(qū)別。1、華強(qiáng)北區(qū)：1) 深圳最副盛名的商業(yè)區(qū)之一。東南亞最大的電子市場集散地，全國的專業(yè)市場，行業(yè)協(xié)會(huì)和公司最集中的地方，80萬平方米商業(yè)面積，12萬從業(yè)人員，每日近60萬人流，與北京王府井、上海南京路、廣州北京路合稱中國四大街，而華強(qiáng)北商業(yè)街區(qū)每平方米面積的平均營業(yè)額始終居全國第一。根據(jù)相關(guān)政府報(bào)告指出，將對華強(qiáng)北進(jìn)行全新規(guī)劃，建成現(xiàn)代商務(wù)、電子產(chǎn)品、百貨零售、健身用品、華夏風(fēng)情美食、青春大本營、名牌精品展示、文教旅游服務(wù)共8大專業(yè)街區(qū)；同時(shí)在街區(qū)中依不同特色建立9條特色街，使華強(qiáng)北商業(yè)街區(qū)形成條塊分明，點(diǎn)線面結(jié)合的鮮明商圈形象。2) 該片區(qū)規(guī)劃較好，主要由賽格、華發(fā)、現(xiàn)代電子、中國彩電以及中航集團(tuán)五大國有資產(chǎn)瓜分，街道比較整齊，形象較好。片區(qū)內(nèi)有上海賓館、賽格廣場、群星購物廣場、格蘭云天等知名物業(yè)。2、華強(qiáng)南片區(qū)：1) 在深南大道南面，與華強(qiáng)北區(qū)隔深南大道相望。在沿深南大道一側(cè)有大量的高檔寫字樓如世貿(mào)廣場、北方大廈等。然而本區(qū)整體素質(zhì)不如北區(qū)高，缺乏早期規(guī)劃，大量農(nóng)民房和早期集資房充斥其間，城市街道較窄，形象較差。一直以來華強(qiáng)南以其大量的居住物業(yè)作為華強(qiáng)北的一個(gè)輔助區(qū)域，大量華強(qiáng)北的私人商販、工作人員、以及公司白領(lǐng)等白天在北區(qū)上班，晚上南區(qū)住宿，形成一個(gè)互補(bǔ)的格局。華強(qiáng)南的繁榮和興旺主要依賴華強(qiáng)北的興旺。當(dāng)然華強(qiáng)北的穩(wěn)定也需要華強(qiáng)南的支持和襯托。2) 在本片區(qū)中深南大道兩側(cè)的繁榮程度最高，物業(yè)水平和物業(yè)的形象也是最好的，而相應(yīng)的租金水平也是最高，集中了大量的商業(yè)、電子、和大公司企業(yè)集團(tuán)。由于深南大道的輻射，華強(qiáng)南北都相對比較繁華，而華強(qiáng)北因?yàn)樽约旱纳虡I(yè)能量，也向外強(qiáng)烈的輻射，華強(qiáng)南就在這種雙重輻射下繁榮。二、片區(qū)的發(fā)展定位1、 華強(qiáng)北片區(qū)發(fā)展定位1) 華強(qiáng)北片區(qū)因?yàn)槠湟恢卑l(fā)展的重點(diǎn)是電子產(chǎn)品，在深圳，一提到電子產(chǎn)品馬上就會(huì)想到華強(qiáng)北的賽格廣場，華強(qiáng)廣場等，而這兩個(gè)廣場都是在華強(qiáng)北的中心區(qū)域，另外，在華強(qiáng)北的眾多大廈中，有大量的生產(chǎn)電子產(chǎn)品的企業(yè)如賽格，華強(qiáng)集團(tuán)，桑達(dá)科技，中航集團(tuán)等，同時(shí)這里也是全國的一個(gè)電子集散地，大量的從事電子產(chǎn)品經(jīng)營與流通的商人在這里聚集。因此，深圳市政府一直把華強(qiáng)北往電子集散地這樣一個(gè)地位上推進(jìn)。同時(shí)，由于銅鑼灣百貨、群星廣場、天虹商場、女人世界等知名商場在這里集中，商業(yè)購物十分繁榮。每天60萬的人流聚集在這樣一個(gè)小小的地方，商業(yè)機(jī)會(huì)巨大。所以，根據(jù)這樣一個(gè)自然的商業(yè)形態(tài)，政府要把華強(qiáng)北打造成為深圳第一商圈。2) 因此，華強(qiáng)北主要發(fā)展的是商業(yè)廣場物業(yè)，商住物業(yè)和寫字樓物業(yè)。片區(qū)的主要功能是商業(yè)貿(mào)易。2、華強(qiáng)南發(fā)展定位1) 華強(qiáng)南與華強(qiáng)北中間隔了深南大到，以及歷史的原因，華強(qiáng)南沒有形成華強(qiáng)北那樣的電子或者商業(yè)購物商業(yè)氣氛，但由于它臨近華強(qiáng)北，受到的輻射十分強(qiáng)烈，因此，一直以來，華強(qiáng)南都是一個(gè)偏重于居住的區(qū)域。該片區(qū)內(nèi)有上步南生活區(qū)，南園新村，福華新村等大型的生活區(qū)。同時(shí)，該區(qū)集中了早期深圳建設(shè)的大量集資房和商品房，建設(shè)銀行，工商銀行的職工宿舍就位于這個(gè)區(qū)域，同時(shí)，靠近濱河大道的大量農(nóng)民私房也在這個(gè)區(qū)域內(nèi)。大量的人集中在這個(gè)區(qū)域生活，且這些人主要就在華強(qiáng)北工作或者做生意。2) 因此，華強(qiáng)南的定位是生活?yuàn)蕵返容o助功能區(qū)。三、片區(qū)經(jīng)濟(jì)分析1、人員構(gòu)成情況1) 華強(qiáng)北區(qū)有常住人口810萬，華強(qiáng)南區(qū)有58萬。在這些常住人口中，大部分是在該區(qū)域從事電子產(chǎn)品的買賣活動(dòng)的私人老板，華強(qiáng)北商圈內(nèi)購物商場內(nèi)的私人商販，附近寫字樓里的工作人員，以及在上步和羅湖地王商圈內(nèi)的人員。在華強(qiáng)北區(qū)，主要就是白天在附近從事商業(yè)活動(dòng)的人員，而華強(qiáng)南區(qū)也主要是在北去工作的人員。這些人收入中檔偏上，有些私人老板很有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但他們的工作和生意使他們必須留在附近居住。2) 華強(qiáng)南區(qū)還有部分人員是在其他地方工作，住在該區(qū)的集資房和早期商品房內(nèi)的人員。這部分人員收入屬于中檔偏下，沒有或者正在準(zhǔn)備換其他地方居住，他們有購房的需求，但可能不具備在本區(qū)購房的實(shí)力，因此，他們主要考慮到房價(jià)稍低的其它地區(qū)購房。2、商業(yè)形態(tài)1) 在華強(qiáng)北最多的就是電子產(chǎn)品的相關(guān)銷售、物流等行業(yè)。第二位的是商場購物。第三位是餐飲娛樂。2) 華強(qiáng)南主要是餐飲娛樂和服務(wù)業(yè)。3、土地供應(yīng)目前來看，本區(qū)的土地儲(chǔ)量不多，且基本都已經(jīng)開發(fā)。特別是華強(qiáng)北區(qū)，土地基本都已經(jīng)為幾大國有企業(yè)所瓜分，基本沒有可以供出讓和開發(fā)的土地儲(chǔ)備。而華強(qiáng)南區(qū)可以開發(fā)的土地也很少，以后土地提供的另一條途徑就是進(jìn)行城中村改造和舊城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。四、片區(qū)房地產(chǎn)市場研究1、房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧1) 本片區(qū)歷史上是深圳有名的工業(yè)加工區(qū)，大量的國有企業(yè)在該片區(qū)擁有大量的廠房和工業(yè)用地，由于其位置緊鄰最先經(jīng)濟(jì)繁榮的羅湖區(qū)，所以除了工業(yè)加工區(qū)外，該區(qū)也形成了一定的居住氛圍，住宅開發(fā)也有一定的發(fā)展，在該區(qū)有東園生活片區(qū)，南園生活片區(qū)，上步南的農(nóng)民村，南華新村，以及福華新村等大型居住區(qū)，另外，建設(shè)銀行職工宿舍，工商銀行職工宿舍等集資房也位于該片區(qū)，因此住宅房地產(chǎn)在該區(qū)域一直有發(fā)展。2) 隨著城市的發(fā)展和中心地帶的不斷西移，以及政府有意識(shí)的規(guī)劃與推動(dòng)，該片區(qū)逐漸成為城市的又一中心地帶。工業(yè)廠房和企業(yè)逐漸遷移出該區(qū)域，而其北區(qū)逐漸發(fā)展成為電子集散地和商業(yè)購物休閑中心，而其南區(qū)由于歷史和地理原因，一直以居住型的區(qū)域出現(xiàn)，居住氛圍越睞越濃厚，同時(shí)餐飲、娛樂等和居住密切的行業(yè)大量聚集，如南園路的繁榮等。3) 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市定位日益明確的情況下，該片區(qū)發(fā)展了大量的寫字樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，如賽格廣場、群星購物廣場、中電大廈、深圳能源大廈、華強(qiáng)大廈、世貿(mào)廣場、天虹商場、科技大廈、北方工業(yè)大廈、電子科技大廈、華聯(lián)大廈等。同時(shí)，居住物業(yè)也有發(fā)展，格蘭晴天、都市E站、都市100、瑋鵬花園、南華花園、嘉匯花園、鼎盛時(shí)代花園等，房地產(chǎn)的發(fā)展基本與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展吻合。2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1) 片區(qū)主要在售住宅樓盤（皇御苑、匯港名苑、皇庭世紀(jì)本來不在華強(qiáng)南片區(qū)，但其離華強(qiáng)南片區(qū)較近，且都在濱河大道上，與我司項(xiàng)目華強(qiáng)新城存在一定的競爭關(guān)系，所以一并研究）項(xiàng)目名稱東方時(shí)代片區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)北路，遠(yuǎn)望數(shù)碼城對面配套設(shè)施周邊各種生活設(shè)施俱全，有會(huì)所。交通條件十分便利，深南大道，華強(qiáng)路有大量各種交通工具發(fā)展商?hào)|方廣場實(shí)業(yè)有限公司代理商中原物業(yè)物業(yè)管理崇德物業(yè)管理費(fèi)3.98物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)6000100510車位數(shù)260實(shí)用率80分布2棟22層戶型戶型建筑面積（平方米）戶數(shù)（套）戶型比例（）單房23-35153301130-44255502244.18-6866133277.2134742開盤時(shí)間040301銷售率內(nèi)部認(rèn)購了200套左右價(jià)格起價(jià)10000均價(jià)13000最高價(jià)賣點(diǎn)華強(qiáng)商業(yè)最繁華的地段，便利的交通客戶類型華強(qiáng)北（集中于附近商廈）私人小老板和部分白領(lǐng)綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目置身于華強(qiáng)北最繁華的地段，且是茂業(yè)百貨的上蓋，體現(xiàn)了樓盤的地段優(yōu)勢。定位于華強(qiáng)北的名片，是其高價(jià)格的另一重要保障。戶型集中于小戶型時(shí)間04.02.23時(shí)間04.02.19項(xiàng)目名稱城投福濱苑片區(qū)華強(qiáng)南地理位置福田路和福華路交界處配套設(shè)施商場、餐飲、娛樂相當(dāng)發(fā)達(dá)，但需要步行一段距離，約5分鐘，自身有會(huì)所交通條件3，6，216，421，422，442，發(fā)展商城投集團(tuán)代理商中原物業(yè)物業(yè)管理城投物業(yè)公司管理費(fèi)物業(yè)規(guī)模占地面積（平方米）建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)6074.3291504.80254車位數(shù)215實(shí)用率80分布2棟26層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房112268，80-841094332104，1131455742開盤時(shí)間03.11.29銷售率96價(jià)格起價(jià)5800均價(jià)7000最高價(jià)8000賣點(diǎn)中心公園，離上海賓館商業(yè)圈較近的距離?？蛻纛愋捅镜鼐用瘢沃脴I(yè)者，附近寫字樓白領(lǐng)綜合評(píng)價(jià)鬧中取靜的感覺，離中心商務(wù)區(qū)適當(dāng)?shù)木嚯x可以讓人忘記煩惱。周圍比較安靜，環(huán)境優(yōu)美，適合居家。時(shí)間04.02.23項(xiàng)目名稱金茂禮都片區(qū)華強(qiáng)北地理位置振興路和蘭光路交界處配套設(shè)施周邊有完善的生活配套。自身有會(huì)所。交通條件處于片區(qū)路上，需步行約3-5分鐘座公交車，當(dāng)離附近商廈較近發(fā)展商中國兵器裝備集團(tuán)公司代理商德思勤置業(yè)物業(yè)管理陽光酒店管理費(fèi)3.2物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)1980330006.750780車位數(shù)180實(shí)用率76分布1棟27層，1棟32層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房23-36494631141-47258332252-623143242開盤時(shí)間03.11.1銷售率75價(jià)格起價(jià)7300均價(jià)8200最高價(jià)9100賣點(diǎn)地段的投資價(jià)值，酒店式服務(wù)，高貴的外觀客戶類型華強(qiáng)商廈的私人老板，本地以及其他片區(qū)的投資客綜合評(píng)價(jià)樓盤自身的素質(zhì)較高，硬件設(shè)施較好，有高貴的外觀，戶型瞄準(zhǔn)小戶型，大打投資牌，并推出SOLO概念，銷售看好！時(shí)間04.02.23項(xiàng)目名稱緯鵬花園（時(shí)代都會(huì)）片區(qū)華強(qiáng)北?？茖W(xué)館地理位置振中路和上步中路交界處配套設(shè)施銀行、商業(yè)購物方便，餐飲娛樂稍差交通條件華聯(lián)機(jī)場專線，34，8，12，25，發(fā)展商深圳緯鵬實(shí)業(yè)有限公司代理商世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)管理熊谷物業(yè)管理費(fèi)3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)34604.724.6301794車位數(shù)794實(shí)用率80分布3棟31層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1146.8246.93359202277.777.9010766032101.26101.523592042開盤時(shí)間02.12.01銷售率90價(jià)格起價(jià)7000均價(jià)8300最高價(jià)10000賣點(diǎn)成熟的生活大社區(qū)，該區(qū)的大花園，便利的交通，適合居住的環(huán)境客戶類型有一定積累的以居家為主的周邊客戶，部分羅湖客戶。綜合評(píng)價(jià)有較方便的交通和較好的位置，但離華強(qiáng)北商圈有相對較遠(yuǎn)的距離，投資價(jià)值不高，而大社區(qū)適合居住這個(gè)特點(diǎn)很明顯。時(shí)間04.02.20項(xiàng)目名稱皇御苑片區(qū)福田?；蕧徔诎兜乩砦恢酶Ｌ锬下泛蜑I河路交界處配套設(shè)施周邊配套極少，主要依靠自己大社區(qū)的配套和會(huì)所，相對不方便。交通條件有直接通往香港的BUS，但到深圳市區(qū)交通不便，需步行座公交車發(fā)展商皇城地產(chǎn)代理商中原地產(chǎn)物業(yè)管理國貿(mào)物業(yè)管理管理費(fèi)3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)3000車位數(shù)2000實(shí)用率80分布15棟高層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房112260.48716.191650553285.9586.61,112.13-122.4213504542開盤時(shí)間銷售率80價(jià)格起價(jià)4900均價(jià)7200最高價(jià)10000賣點(diǎn)24小時(shí)通關(guān)，過往香港十分方便，人行天橋直接到過關(guān)大廳客戶類型香港客戶，在香港上班深圳居住的人，深港家庭綜合評(píng)價(jià)位于皇崗口岸的該項(xiàng)目，把主要銷售目標(biāo)定位香港客戶，營造居家氛圍，小區(qū)規(guī)模大，花園面積大，價(jià)格現(xiàn)對便宜。時(shí)間04.02.23項(xiàng)目名稱都市千千匯片區(qū)華強(qiáng)北地理位置振華路和華發(fā)北路交界處配套設(shè)施周邊屬于華強(qiáng)北商業(yè)繁華區(qū)，生活配套全面。自己有花園。交通條件5分鐘步行路程內(nèi)有紅荔路公交車站，深南大道公交車也多。發(fā)展商深圳桑達(dá)電子集團(tuán)代理商同致業(yè)代理物業(yè)管理桑達(dá)物業(yè)管理管理費(fèi)3.5物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)4500391106.550308車位數(shù)280實(shí)用率80分布1棟U型25層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1153-6392302270-1111956032108-127311042開盤時(shí)間03.10.28銷售率85價(jià)格起價(jià)6800均價(jià)8000最高價(jià)9600賣點(diǎn)地段優(yōu)勢和完善的生活配套客戶類型周邊生意人和小老板，部分投資客綜合評(píng)價(jià)位于華強(qiáng)北核心商業(yè)圈里，離銅鑼灣百貨很近，但有一點(diǎn)距離，鬧中取靜，是一個(gè)理想選擇。外觀較普通，有點(diǎn)象宿舍，檔次不高。時(shí)間04.02.20項(xiàng)目名稱皇庭世紀(jì)片區(qū)福田。新區(qū)委地理位置益田路和福民路交界處配套設(shè)施小學(xué)，商場，餐飲娛樂設(shè)施全。會(huì)所與永池交通條件15，28，103 k113，202發(fā)展商恒浩投資有限公司代理商置業(yè)國際物業(yè)管理港庭物業(yè)。管理費(fèi)2.8物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)820007.31002045車位數(shù)812實(shí)用率83分布9棟2933層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1140466143022536410225032761224092042開盤時(shí)間03.09.06銷售率85價(jià)格起價(jià)6200均價(jià)7200最高價(jià)8200賣點(diǎn)成熟的生活配套和生活氛圍，中心區(qū)大社區(qū)，精英青年城客戶類型講求生活品質(zhì)的白領(lǐng)，企業(yè)主，高級(jí)管理人員綜合評(píng)價(jià)在當(dāng)塊片區(qū)絕對的大盤，成熟的生活配套，教育、餐飲、商業(yè)全部齊全，生活氛圍十分濃厚，是居家好地方。銷售十分火爆，樓盤定位較準(zhǔn)確。時(shí)間04.02.19項(xiàng)目名稱城市杰座片區(qū)華強(qiáng)南。上海賓館商圈地理位置福田路和福華路交界處配套設(shè)施購物、餐飲、娛樂十分方便，自己有商場，旁邊有小學(xué)交通條件比較方便，有3，216，6總站發(fā)展商深圳市信航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商置業(yè)國際物業(yè)管理蓮花物業(yè)管理管理費(fèi)2.8物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)5000500001020416車位數(shù)210實(shí)用率82.5分布1棟32層，2棟24層戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房1142.1483202273.6421032106.251253042126.64210開盤時(shí)間03.10.12銷售率95價(jià)格起價(jià)6000均價(jià)7500最高價(jià)8500賣點(diǎn)中心公園，地段，生活配套客戶類型本地客戶以居家為主，少數(shù)投資客戶綜合評(píng)價(jià)優(yōu)美的中心公園和繁華的地段，使項(xiàng)目居家十分舒服和方便。戶型以1房和三房四房居多，使其客戶主要是居住客，而也可以滿足部分投資的需求。時(shí)間04.02.19項(xiàng)目名稱匯港名苑片區(qū)華強(qiáng)南地理位置濱河路和福星路交界處東配套設(shè)施自由超市、商場、美容、餐館等配套。交通條件步行不方便，由于濱河大道的阻隔使出行不方便發(fā)展商雁興房地產(chǎn)投資有限公司代理商置業(yè)國際物業(yè)管理匯港物業(yè)管理管理費(fèi)物業(yè)規(guī)模占地面積建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)1500車位數(shù)實(shí)用率分布戶型戶型建筑面積戶數(shù)戶型比例單房2375511357552245-76525353275-1004503042開盤時(shí)間銷售率價(jià)格起價(jià)6200均價(jià)7000最高價(jià)8000賣點(diǎn)客戶類型綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目所處位置在濱河南，離皇崗口岸的距離比皇御苑遠(yuǎn)，它的銷售依然比較好，其銷售策略值得我們學(xué)習(xí)。項(xiàng)目名稱主力戶型主力面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）占地面積（平方米）建筑面積（平方米）總戶數(shù)（戶）管理費(fèi)（元/平方米）客戶特征東方時(shí)代單房、一房23-44130003000300005003.98附近商販、投資客金茂禮都單房、一房33-45.2682001980330007803.2附近商販、投資客都市千千匯一房、兩房53-11180004500391103083.5周邊客戶、投資客戶瑋鵬花園兩房77.777.9830034604.717943.5二次置業(yè)者，附近居民，華強(qiáng)北商人深南大道城市杰座兩房、三房73.610675005000多50000多4162.8收入相對較好，看好片區(qū)環(huán)境，附近白領(lǐng)福濱苑兩房、三房80-11370006074.3291502542.8公務(wù)員、企業(yè)主和高級(jí)管理人員皇御苑兩房、三房60.4122.4720030003.5香港客戶、深港家庭?；释ナ兰o(jì)兩房53-6472008200020452.8都市白領(lǐng)、二次置業(yè)的附近居民匯港名苑兩房45-65730015003.0香港客戶60，深港家庭，附近居民合計(jì)105972) 片區(qū)住宅市場在售樓盤統(tǒng)計(jì)分析。（表1）從上表可以看出，該片區(qū)的在售樓盤分布比較均勻，華強(qiáng)北4個(gè)，華強(qiáng)南5個(gè)。競爭較為激烈，但由于華強(qiáng)商業(yè)圈的巨大經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射能力，以上樓盤的銷售都較正常，沒有出現(xiàn)惡性的競爭和銷售十分困難的情況。幾個(gè)樣本樓盤都能實(shí)現(xiàn)比較正常的價(jià)位，可見該片區(qū)住宅市場比較穩(wěn)定，供給和需求相對較均衡，市場成熟，買賣雙方都能比較理性的作出決策。3) 片區(qū)住宅市場潛在供應(yīng)量分析：（表2）潛在供應(yīng)量一覽表項(xiàng)目名稱總套數(shù)發(fā)展商（代理商）地理位置物業(yè)類型燕南路88號(hào)世聯(lián)地產(chǎn)燕南路88號(hào)，與振華路交界處住宅城市公寓約340郎矩？世聯(lián)地產(chǎn)燕南路與振中路交匯處住宅華強(qiáng)廣場華強(qiáng)地產(chǎn)華強(qiáng)北路與二號(hào)路之間新亞洲廣場新亞洲實(shí)業(yè)華強(qiáng)世界后面，二號(hào)路旁中航苑中航地產(chǎn)新亞洲地塊旁商住華強(qiáng)新城約3100京基地產(chǎn)濱河路與華強(qiáng)路交界處，華強(qiáng)立交旁住宅通過以上的統(tǒng)計(jì)表格可以看出，在該片區(qū)，潛在的市場供應(yīng)主要集中在華強(qiáng)北片區(qū)，只有華強(qiáng)新城項(xiàng)目位于華強(qiáng)南。物業(yè)類型主要以住宅和商住為主，供應(yīng)量也較大，可以預(yù)計(jì)將來兩年該片區(qū)的住宅競爭將十分激烈，但土地存量分析我們可以看出，本地區(qū)在未來一段時(shí)間將沒有土地可以供開發(fā)，而該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展，對物業(yè)的需求將持續(xù)旺盛。需求的增長和供給的相對固定，將推動(dòng)該片區(qū)物業(yè)的進(jìn)一步升值。因此，在短期內(nèi)競爭激烈，而長期來看幾個(gè)競爭者都會(huì)取得不錯(cuò)的結(jié)局。3、區(qū)域住宅市場特征1) 戶型特征從上面表1可以看出，華強(qiáng)北區(qū)的戶型主要以中小戶型為主，以單房和一房作為主要戶型的項(xiàng)目占了3個(gè)。華強(qiáng)北戶型特征分析：（表3）總套數(shù)單房1房2房3房東方時(shí)代510153255667金茂禮都78049425831瑋鵬花園17943591076359都市千千匯3089219531合計(jì)33926479641368397根據(jù)上表計(jì)算，華強(qiáng)北片區(qū)內(nèi)在售樓盤中，兩房以及兩房以下的戶型占了絕大部分，達(dá)88.3，這和華強(qiáng)北地段優(yōu)勢，地價(jià)高，租金高的情況吻合，戶型較小適合投資。華強(qiáng)南片區(qū)戶型分析：（表4）總套數(shù)單房1房2房3房城投福濱苑254109145皇御苑300016501350皇庭世紀(jì)20456141022409城市杰座4168342135匯港名苑15007575525450合計(jì)72157577233482489根據(jù)上表的計(jì)算，華強(qiáng)南的在售住宅戶型中，兩房占46.4，三房占34.5，而單房和一房一共才占19.1，可見，華強(qiáng)南片區(qū)的住宅物業(yè)偏重于居住，投資的功能稍弱。2) 價(jià)格特征華強(qiáng)北價(jià)格特征（表5）起價(jià)均價(jià)最高價(jià)東方時(shí)代100001300020000金茂禮都730082009100緯鵬花園7000830010000都市千千匯680080009600平均價(jià)格7775937512175根據(jù)表1的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可知，華強(qiáng)北的在售單位均價(jià)達(dá)9375元每平方米。華強(qiáng)南價(jià)格特征（表6）起價(jià)均價(jià)最高價(jià)城投福濱苑580070008000皇御苑4900720010000皇庭世紀(jì)620072008200城市杰座600075008500匯港名苑620070008000均價(jià)582071808540華強(qiáng)南片區(qū)平均的價(jià)格7240元每平方米。華強(qiáng)北和華強(qiáng)南的均價(jià)比較華強(qiáng)南北價(jià)格相差達(dá)2135元每平方米（9375-7240），體現(xiàn)了華強(qiáng)北作為商業(yè)中心地帶地價(jià)較高，租金較高等地段特征。華強(qiáng)北整體價(jià)格高于華強(qiáng)南。另外，如果結(jié)合地圖分析，可以看出，物業(yè)離深南大道的距離對房價(jià)的影響也很明顯：離深南大道越近，價(jià)格越高，越遠(yuǎn)越低。呈現(xiàn)中間高，兩端低的特點(diǎn)。3) 消費(fèi)者特征在本片區(qū)置業(yè)的客戶，大部分是屬于在華強(qiáng)北商圈工作、做生意的人，也有部分投資客戶，只有在靠近皇崗口岸附近的部分樓盤，客戶以香港人居多，如匯港名苑、皇御苑。由于目前商品房銷售中賣方有意降低置業(yè)門檻，普遍推行低首期的做法促進(jìn)銷售，因此，置業(yè)者的年齡年輕化，特別是小戶型的客戶年齡更加年輕，在銷售過程中，各樓盤都注重設(shè)計(jì)適合年輕一族的產(chǎn)品和配套，酒店式的物業(yè)管理被很多樓盤使用。4) 物業(yè)特征都以高層住宅為主，且容積率都高，一般都在6左右，體現(xiàn)了該片區(qū)土地價(jià)格較高這一特征。5) 推售策略特征 華強(qiáng)片區(qū)的在售樓盤的推售策略大多運(yùn)用低首期的方式。這種方式以前在羅 湖的小戶型使用較多，而低首期在羅湖證明是非常正確的一個(gè)推售方式，所以，被華強(qiáng)片區(qū)的樓盤所運(yùn)用。五、片區(qū)房地產(chǎn)三級(jí)市場概況分析1、租金價(jià)格水平（元/平方米） 1房（單房）2房3房格蘭晴天3500嘉匯新城40004500-6000都市E站20004000-45005000-6500鼎盛時(shí)代55006500-8000廣業(yè)大廈150035005000都市1001800-25004000-50006000-8500瑋鵬花園150025003000-3500漾福居16002000-25002500-4000彩云居150028003500匯港名苑1300-170020003000鵬麗大廈29003000南華花園140025003500建設(shè)銀行宿舍750-13002000工商銀行宿舍600-15002000-2200南華新村6001500南園村500-7501500-2500 根據(jù)上表的租金分布情況，結(jié)合地理位置分析，深南大道兩旁物業(yè)租金最高。濱河路以南物業(yè)租金最低。2、三級(jí)地鋪分布分析 三級(jí)市場的活躍程度可以從三級(jí)地鋪的分布看出來。在華強(qiáng)北片區(qū)和華強(qiáng)南靠近世貿(mào)廣場的地方三級(jí)地鋪比較活躍，地鋪較多，交易也十分活躍，品牌地鋪和一些非正式的租賃中介都有。而在上步南路、南園路沿線，三級(jí)地鋪十分少，且供給彈性小，經(jīng)過自己的詢問，當(dāng)?shù)氐目梢怨┳饪瓦x擇的物業(yè)不多。相反的是當(dāng)?shù)赜写罅康脑缙陂_發(fā)的商品房如南園新村、南華新村等，造成這種反差的原因主要是當(dāng)?shù)胤课葑宰〉谋壤^高。六、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析1、優(yōu)勢（S）1) 區(qū)位優(yōu)勢華強(qiáng)片區(qū)從深圳的整個(gè)地圖和規(guī)劃來看，屬于深圳的中心地段，而其東邊是深圳傳統(tǒng)的市中心羅湖片區(qū)，而西邊是深圳未來的中心地區(qū)，因此，本片區(qū)具有地理上銜接深圳東部和西部的功能，優(yōu)勢明顯。本身來說，華強(qiáng)商業(yè)圈本身的產(chǎn)業(yè)、配套十分完善，本身就是一個(gè)優(yōu)勢所在。另外，紅荔路帶來的人流車流在本區(qū)西部與深南大道匯合，使本區(qū)區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。2) 交通優(yōu)勢本片區(qū)是深圳交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。東西向紅荔路、深南大道、濱河大道三條深圳最重要的主要交通干道都經(jīng)過本區(qū)。而南北向有上步路、華強(qiáng)路、華富路等城市次干道穿過本區(qū)，與東西向的主要干道構(gòu)成本區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)。無論是公共交通還是自己駕駛都很方便。3) 本身配套優(yōu)勢本區(qū)屬于第二批開發(fā)的城市區(qū)域，規(guī)劃較好，各項(xiàng)功能較完善和合理，配套較齊全，商業(yè)、餐飲、娛樂、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等比較合理，南北兩個(gè)片區(qū)又在功能上相互補(bǔ)充，使本片區(qū)自成一體