員工手冊(cè)_某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司員工手冊(cè)

員工手冊(cè)天津縱橫房地產(chǎn)投資咨詢有限公司二00六年4月版目 錄第一部分 企業(yè)介紹一、公司發(fā)展篇1、 縱橫公司簡(jiǎn)介2、 公司組織架構(gòu)3、 部門職能簡(jiǎn)介4、 代理及策劃類項(xiàng)目5、 相關(guān)制度及規(guī)定二、行為禮儀篇1、 個(gè)人禮儀2、 接待禮儀第二部分 基本知識(shí)三、 業(yè)務(wù)知識(shí)篇1、 常用名詞基本解釋2、 簽訂商品房買賣合同的說明3、 辦理貸款公積金的相關(guān)手續(xù)4、 商品房銷售的有關(guān)法律政策5、 物業(yè)管理相關(guān)說明6、 法務(wù)知識(shí)公司發(fā)展篇一、 縱橫公司簡(jiǎn)介縱橫是一家新興的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有專業(yè)人員100余名，具備房地產(chǎn)銷售代理資質(zhì)。由具有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)精英發(fā)起并組成核心團(tuán)隊(duì)，縱橫人創(chuàng)造性地提出“全程運(yùn)營服務(wù)”的理念，聚焦于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“黃金價(jià)值鏈”，以追求發(fā)掘項(xiàng)目專案最大價(jià)值價(jià)格比為己任。 公司自成立以來，先后成功策劃代理了天津方正山海天、泰豐津海大廈、紫云國際、伴景灣、易買得秀谷商業(yè)街；重慶奧林匹克花園、北京林溪?jiǎng)e墅、呼市松江項(xiàng)目等多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。目前公司操作的各地標(biāo)志性項(xiàng)目主要有：被譽(yù)為“建立全國最大都市自然生態(tài)圈”的天津梅江灣，被譽(yù)為“地產(chǎn)營銷旗艦”的成都藍(lán)谷地，以及曾獲亞太水環(huán)境示范區(qū)獎(jiǎng)、中國住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新奪標(biāo)獎(jiǎng)、2004年榮獲中國建筑工程“詹天佑大獎(jiǎng)”的天津藍(lán)水假期等?？v橫專業(yè)精深的服務(wù)，富于智慧的創(chuàng)新和勇于承擔(dān)的責(zé)任感為我們贏得了廣泛的市場(chǎng)贊譽(yù)?？v橫充分利用公司的優(yōu)勢(shì)資源，以團(tuán)隊(duì)的力量贏取服務(wù)對(duì)象的高度滿意，不斷追求超越客戶期待的專業(yè)服務(wù)。努力成為行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，服務(wù)區(qū)域內(nèi)，客戶心目中最佳合作伙伴及具優(yōu)勢(shì)品牌影響力的房地產(chǎn)全程運(yùn)營服務(wù)企業(yè)?？v橫地產(chǎn)呼市分公司綜合管理部運(yùn)營部項(xiàng)目部市場(chǎng)部綜合管理部銷售部）企劃部）天津分公司濱海分公司項(xiàng)目部市場(chǎng)部拓展部綜合管理部紫云國際喜達(dá)港國臣項(xiàng)目承德項(xiàng)目市場(chǎng)部項(xiàng)目部山海天靜海金諾綜合管理部二、組織架構(gòu)三、 部門職能簡(jiǎn)介1、 市場(chǎng)部：作為產(chǎn)品研發(fā)的基礎(chǔ)，直接支持產(chǎn)品的前期策劃。策劃組: 產(chǎn)品：最大化的提高土地的利用價(jià)值，提高產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化.營銷: 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，制定切實(shí)可行的營銷方案并組織實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的營銷目標(biāo)。2、拓展部：主要負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略布局、土地資源儲(chǔ)備、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目可行性研究、土地獲取等工作，并統(tǒng)籌各公司拓展部。3、運(yùn)營部：負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的統(tǒng)籌管理、人力資源管理。支持公司專業(yè)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化能力的提高。工作宗旨：統(tǒng)籌、管理、支持統(tǒng)籌：統(tǒng)籌平衡公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和人力資源管理：通過建立各種制度、流程規(guī)范人員操作支持：通過經(jīng)驗(yàn)共享和內(nèi)外部培訓(xùn)組織，支持人員能力提升 目標(biāo)管理：公司考核指標(biāo)的統(tǒng)籌、平衡，考核結(jié)果的匯總分析人力資源管理：人力資源指標(biāo)的平衡；績(jī)效管理，建立考核激勵(lì)制度；培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理：完善健全公司管理制度，梳理業(yè)務(wù)流程；檔案管理；企業(yè)內(nèi)外網(wǎng)的建立與維護(hù)；信息化工具的開發(fā)與維護(hù)與改進(jìn)4、綜合管理部：行政管理：主要負(fù)責(zé)公司的文件、制度的統(tǒng)一管理；公司內(nèi)勤、外勤管理；公司大宗采購、物品保管，協(xié)調(diào)維護(hù)外部相關(guān)政府部門。銷售管理工作：主要對(duì)銷售的進(jìn)度和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)業(yè)務(wù)把控，進(jìn)行交流共享。財(cái)務(wù)體系：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)決算、現(xiàn)金流的收支以及報(bào)稅等工作。四、代理及策劃類項(xiàng)目策劃類項(xiàng)目：易買得秀谷商業(yè)廣場(chǎng)、貽信園、廣廈富城、方正山海天、梅江灣、老城廂商業(yè)規(guī)劃、億城山水頤園、仁愛團(tuán)泊湖、塘沽解放路商業(yè)街、永久里河濱里土地規(guī)劃、君誼大廈代理類項(xiàng)目：金諾地產(chǎn)項(xiàng)目、紫云國際、喜達(dá)港、伴景灣（一期）、陽光諾卡（呼市松江項(xiàng)目）五、相關(guān)制度及規(guī)定（一）、人事制度1、新員工報(bào)到手續(xù)：*交驗(yàn)學(xué)歷證書、身份證及其崗位要求的其他證件的正本（如會(huì)計(jì)證等），并收存上述相關(guān)證件復(fù)印件各一份及一寸彩色免冠近照；*交付人力資源部指定的其它資料；2、員工異動(dòng)員工發(fā)生職務(wù)異動(dòng)或試用轉(zhuǎn)正，需填寫員工異動(dòng)審批表及工作交接單，并由部門經(jīng)理簽字同意。3、員工離職員工離職包括：辭退（含開除）、辭職、勞動(dòng)合同期滿不再續(xù)簽員工申請(qǐng)辭職，由員工本人提前一個(gè)月填寫員工辭職申請(qǐng)表及離職審批表；公司辭退（開除）員工，由用人部門經(jīng)理提前一個(gè)月填寫離職審批表；員工合同到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽的一方填寫離職審批表。離職審批表需經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)人力資源部會(huì)簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)。人力資源部應(yīng)安排與離職員工進(jìn)行離職面談，了解辭職具體情形及原因，征詢其對(duì)公司的意見。離職審批表完成審批程序后，離職員工應(yīng)按“離職員工工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并及時(shí)報(bào)送人力資源部，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。手續(xù)不齊者不予核發(fā)工資。員工的離職未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自離崗，否則以曠工論。（二）、財(cái)務(wù)制度1、 費(fèi)用種類及額度、 員工補(bǔ)助：?jiǎn)T工補(bǔ)助額度明細(xì)表： 單位：元/月/人類別工作地點(diǎn)一般補(bǔ)助特殊補(bǔ)助員工本市250郊縣550異地550待定經(jīng)理本市350郊縣750異地750待定說明： A、 “工作地點(diǎn)”的說明1) “本市”指： 在公司總部或天津市區(qū)工作的員工在分公司所在地招聘的本地（附近地區(qū)）員工。2) “郊縣”、“異地”指： “本市”類員工，被公司長(zhǎng)期派到郊縣（靜海、漢沽、薊縣等）或異地（呼市、承德）工作的。B、 “經(jīng)理”： 是指“擔(dān)任經(jīng)理職務(wù)”的人員，非“經(jīng)理級(jí)待遇”的人員。C、 員工入司（離職）時(shí)間與當(dāng)月補(bǔ)助的關(guān)系：每月15日（不含15日）前正式入司的員工，享受半月的補(bǔ)助金額每月15日（含15日）后正式入司的員工，從次月的1日起享受補(bǔ)助金額。每月15日（含15日）前離職的員工，當(dāng)月不再享受補(bǔ)助。每月15日（不含15日）后離職的員工，當(dāng)月享受半月的補(bǔ)助。D、 補(bǔ)助的種類1) “一般補(bǔ)助”為：交通費(fèi)、電話費(fèi)的補(bǔ)助及住宿補(bǔ)助（郊縣、異地的人員享受） 等2) “特殊補(bǔ)助”為：異地工作的生活補(bǔ)助。根據(jù)異地的具體情況，由總經(jīng)理確定 具體的金額。E、 補(bǔ)助金額的發(fā)放方法：1) 員工自行提供發(fā)票，以“費(fèi)用報(bào)銷”形式發(fā)放。2) 對(duì)發(fā)票的要求： 可以使用的發(fā)票：“交通費(fèi)”票；“辦公用品、日用品、文具”類的發(fā)票、“汽 油費(fèi)、高速費(fèi)、汽車修理費(fèi)”的發(fā)票；“電話費(fèi)”的發(fā)票等。其中：空白出租車票、非復(fù)寫的出租車票不予報(bào)銷。電話費(fèi)發(fā)票需是員工本人的姓名、每月的票據(jù)金額不超過200元。 禁止使用的發(fā)票：餐費(fèi)票、“禮品”票（含煙酒類）、娛樂場(chǎng)所出具的發(fā)票等F、 執(zhí)行本費(fèi)用管理辦法后：1) 公司長(zhǎng)期派到郊縣或異地工作的人員的生活用房的所有費(fèi)用，員工自理。2) 公司長(zhǎng)期派到郊縣或異地工作的人員，因私發(fā)生的交通費(fèi)用，例如：定期休假回津的交通費(fèi)，員工自理。、 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目的管理辦法：A、對(duì)進(jìn)入到銷售現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目，實(shí)行“備用金管理辦法”。B、備用金金額為： 15人（含）以上的項(xiàng)目，4500元10人（含）以下的項(xiàng)目，3000元C、 備用金的借款人（責(zé)任人）為項(xiàng)目經(jīng)理，在項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)生人事變動(dòng)或項(xiàng)目清盤后，應(yīng)辦理備用金移交清算手續(xù)。D、 備用金主要用于項(xiàng)目的下列費(fèi)用：?jiǎn)T工的誤餐費(fèi)、員工因公發(fā)生的交通費(fèi)等誤餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 公司內(nèi)： 5元/人/餐調(diào)研、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、加班： 8元/人/餐E、 報(bào)銷的票據(jù)要求：a) 誤餐費(fèi)：有效的餐費(fèi)票或“辦公用品”、“日用品”發(fā)票等可以用?！岸Y品”票（含煙酒類）、娛樂場(chǎng)所出具的發(fā)票禁用。提供“用餐人員明細(xì)表”為附件。b) 交通費(fèi)：在車票背面注明行程的日期、起止地點(diǎn)、事由。需主管經(jīng)理簽字。F、 各業(yè)務(wù)中心、各項(xiàng)目（部門）費(fèi)用的管理原則 各業(yè)務(wù)中心的主管經(jīng)理管理、協(xié)調(diào)中心內(nèi)的總體費(fèi)用。各項(xiàng)目（部門）的主管經(jīng)理管理、協(xié)調(diào)項(xiàng)目（部門）內(nèi)的總體費(fèi)用。、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：A、此類費(fèi)用使用時(shí)，須事先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。B、 費(fèi)用報(bào)銷時(shí)，單筆支出小于200元，副總經(jīng)理簽批。單筆金額大于200元或月累計(jì)金額在500元以上的必須經(jīng)總理審批。C、 票據(jù)要求1) 報(bào)銷時(shí)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的票據(jù)與其他票據(jù)分開，單獨(dú)粘貼（單獨(dú)填寫報(bào)銷單）。2) 單據(jù)后需附“業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)單”（見附表2），發(fā)票的順序需與“業(yè)務(wù)招待費(fèi)明細(xì)單”上列示的招待事項(xiàng)的順序一致。3) 每筆招待費(fèi)的發(fā)票必須是同一單位出具。D、辦公用房的費(fèi)用：房租及物業(yè)費(fèi)、水電煤費(fèi)、采暖費(fèi)、修理費(fèi)、辦公話費(fèi)等據(jù)實(shí)報(bào)銷。E、辦公費(fèi)：公司因辦公需要發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括購買的辦公用品、公司年檢、發(fā)票收據(jù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)報(bào)刊費(fèi)、刻章費(fèi)及郵費(fèi)等。據(jù)實(shí)報(bào)銷，由各業(yè)務(wù)中心的綜合管理部人員統(tǒng)一負(fù)責(zé)。購買“辦公用品”、“日用品”的票據(jù)，須提供明細(xì)清單、有驗(yàn)收人簽字確認(rèn)。2、報(bào)銷的時(shí)間、流程為：A. 每月的第一周和第三周（如當(dāng)月有5個(gè)星期，則為第二周、第四周）的周四為交報(bào)銷單的時(shí)間。移交報(bào)銷單據(jù)時(shí)，請(qǐng)將填寫完整的“單據(jù)交接清單”（一式兩份）， 一同移交至財(cái)務(wù)。B. 各業(yè)務(wù)中心的綜合管理部人員，應(yīng)對(duì)票據(jù)初審，審核票據(jù)的有效性、費(fèi)用是否在報(bào)銷范圍內(nèi)等。C. 員工補(bǔ)貼，請(qǐng)單獨(dú)填寫報(bào)銷單，在每月的第1周的周四，交到財(cái)務(wù)部門。D. 每次報(bào)銷時(shí)，注明本次費(fèi)用對(duì)應(yīng)的時(shí)間段。所有報(bào)銷單，經(jīng)項(xiàng)目（部門）經(jīng)理、主管副總、財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字后，方可辦理付款手續(xù)。E. 主管副總對(duì)本業(yè)務(wù)中心、項(xiàng)目（部門）經(jīng)理對(duì)本項(xiàng)目（部門）當(dāng)期的費(fèi)用情況予以整體的控制、協(xié)調(diào)、管理。F. 每月的20日前，財(cái)務(wù)將票據(jù)審核的結(jié)果反饋到各業(yè)務(wù)中心的負(fù)責(zé)人。G. 每月的25日前，員工補(bǔ)助及項(xiàng)目備用金對(duì)應(yīng)的報(bào)銷款項(xiàng)發(fā)放到位。（三）、考勤制度 按時(shí)到崗,不遲到、不早退。9：00準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入工作狀態(tài)，不允許有吃早點(diǎn)、換服裝、打掃衛(wèi)生等現(xiàn)象，特殊情況需事先報(bào)備。 午休時(shí)間為12：00-13：00，員工可以就餐和休息，但此時(shí)間段內(nèi)如有客戶接待工作，仍要照常進(jìn)行，不得影響工作。 請(qǐng)假必須嚴(yán)格按公司工作時(shí)間管理制度履行，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。休假期間和休息日必須留下聯(lián)系方式，手機(jī)保持開機(jī)狀態(tài)，以便聯(lián)系。如果因沒電等特殊原因，開機(jī)后發(fā)現(xiàn)有公司電話應(yīng)立即回復(fù)。（四）、 請(qǐng)假制度1. 請(qǐng)假規(guī)程員工請(qǐng)假均應(yīng)填寫休假申請(qǐng)審批表說明理由并嚴(yán)格執(zhí)行審批手續(xù)。根據(jù)員工請(qǐng)假期限，需各上級(jí)主管批準(zhǔn)生效，同時(shí)報(bào)人力資源部備案。具體如下:經(jīng)理以上（含經(jīng)理）人員請(qǐng)假，須報(bào)上管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；請(qǐng)假超過3天，應(yīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；其余人員請(qǐng)假須按以下要求批準(zhǔn)： 請(qǐng)假一天的，需報(bào)請(qǐng)直接主管批準(zhǔn)； 請(qǐng)假二三天的，需報(bào)請(qǐng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)； 請(qǐng)假三天以上需報(bào)請(qǐng)公司副總經(jīng)理批準(zhǔn)；2. 各請(qǐng)假情況時(shí)間規(guī)定A、 病假 - 因病須治療或休養(yǎng)者可請(qǐng)病假。每月不得超過七天（超過七天績(jī)效工資按比例扣除），每年累計(jì)不得超過三十天。B、 事假 - 因私事待辦理者，可請(qǐng)事假，每月不得超過七天（超過七天績(jī)效工資按比例扣除），每年累計(jì)不得超過三十天。C、 婚假 - 本人結(jié)婚可請(qǐng)婚假七天。D、 喪假 - 父母或配偶喪亡，可請(qǐng)喪假七天；其他直系親屬喪亡，E、 可請(qǐng)喪假三天。F、 產(chǎn)假 - 女性員工分娩可請(qǐng)產(chǎn)假九十天，其中含產(chǎn)前休假15天。懷孕三個(gè)月至七個(gè)月而流產(chǎn)者，可請(qǐng)假四周；七個(gè)月以上流產(chǎn)者，可請(qǐng)假六周；未滿三個(gè)月流產(chǎn)者，可請(qǐng)假一周。產(chǎn)假期間，公司將補(bǔ)其職位，假期結(jié)束后，公司內(nèi)如有同等職位存在，將優(yōu)先考慮；否則，將另行安排其他工作。（注：產(chǎn)假系指已婚女性員工，未婚女性員工分娩或流產(chǎn)按病假規(guī)定辦理。）注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。3. 請(qǐng)假期內(nèi)薪金規(guī)定A、 事假及病假：1) 七天以內(nèi)（含七天）：不扣除工資和績(jī)效。2) 七天以上：不扣除基本工資，績(jī)效工資按比例扣除。3) 經(jīng)理以上人員請(qǐng)假超過七天，每月保留2000元生活費(fèi)，其余工資按比例扣除； B、 婚假、喪假、產(chǎn)假： 婚假、喪假在規(guī)定期限內(nèi)不扣基本工資和績(jī)效工資；產(chǎn)假不扣除基本工資，績(jī)效工資按比例扣除。4. 請(qǐng)假時(shí)注意事項(xiàng)A、 凡未經(jīng)準(zhǔn)假而擅離職守或未經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)假而缺勤者，除有特殊事件發(fā)生（如意外傷害、突發(fā)急病等事件），并于事后三天內(nèi)依規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，其他一律以曠工處理。B、 員工請(qǐng)假如發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，除以曠工論處外，并依情節(jié)輕重予以懲處。C、 請(qǐng)假理由不充分或有礙工作時(shí)，其主管可視情況不予準(zhǔn)假，或縮短假期或延期請(qǐng)假。D、 員工請(qǐng)假時(shí)應(yīng)由部門主管和本人安排好其負(fù)責(zé)工作，因請(qǐng)假而耽誤工作時(shí)，請(qǐng)假人接手人和其主管均負(fù)有責(zé)任，公司將視情況予以追究。E、 事假須提前一天申請(qǐng)，病假需于請(qǐng)假當(dāng)天8：30之前申請(qǐng)方為有效，工傷假及病假超過一天者，應(yīng)附醫(yī)師證明。F、 請(qǐng)假逾期處理規(guī)定G、 患重病非短期內(nèi)所能恢復(fù)經(jīng)醫(yī)師證明屬實(shí)者，可視其病況，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)延長(zhǎng)其病假，最多三個(gè)月。H、 逾期系因特別或意外事故經(jīng)提出有力證明者可請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，最多十五天。5. 凡屬曠工者按下列規(guī)定處罰：A、 曠工半天,扣發(fā)當(dāng)月全部績(jī)效，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。B、 曠工一天,扣發(fā)當(dāng)月全部績(jī)效，并轉(zhuǎn)為試用期或延長(zhǎng)試用期一個(gè)月，若當(dāng)月出現(xiàn)同樣情況，予以辭退。C、 曠工一天以上,直接予以辭退。行為禮儀篇一、 個(gè)人禮儀 工作時(shí)間內(nèi)所有員工必須著職業(yè)裝。 男員工著襯衫、西裝、深色皮鞋（深色短襪）、系領(lǐng)帶。 女員工著有袖襯衫、西裝裙或西裝褲、有袖套裙，著皮鞋，不準(zhǔn)著無帶、無跟涼鞋、皮拖等。（穿裙裝時(shí)，需著肉色長(zhǎng)筒絲襪） 新員工上崗后如未配發(fā)公司統(tǒng)一工服的，需穿與工服顏色、款式相近的襯衫、西裝。 身體、面部、手部應(yīng)保證清潔，講究良好的個(gè)人衛(wèi)生，（養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣）。上班前不允許飲酒及吃帶異味食物以保證口腔清潔。 工作時(shí)間員工必須保持飽滿的精神狀態(tài)，不得松垮懈怠。 男員工發(fā)型發(fā)式統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)要求為干凈整潔，頭發(fā)不應(yīng)過長(zhǎng)。 女員工發(fā)型要求文雅、莊重，梳理齊整，染發(fā)不得顏色夸張，長(zhǎng)發(fā)可用發(fā)卡等梳扎在頭后或盤在頭上，不許散發(fā)、遮眼蓋腮。 男員工要刮凈胡須，不準(zhǔn)蓄須。 女員工宜保持淡雅輕妝，打扮適度，不得濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。 員工在崗工作期間，除結(jié)婚、訂婚戒指之外，不得佩戴其它任何飾物。 保持指甲整齊、清潔，短于指端；不得涂有色指甲油。 直接面對(duì)客戶時(shí)，員工應(yīng)嚴(yán)格按員工行為禮儀規(guī)范進(jìn)行接待。 工作時(shí)間，身體不得東倒西歪、前傾后仰，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手。（保持規(guī)范的舉止，體現(xiàn)高雅的氣質(zhì)，樹立良好的形象） 站姿：不宜歪斜站立、腿腳晃動(dòng)，雙手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放，會(huì)見客戶或出席儀式的站立場(chǎng)合，在長(zhǎng)輩和上級(jí)面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：端正，不宜翹二郎腿，不允許將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。 工作場(chǎng)合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行或搶行。與客人同時(shí)進(jìn)、出電梯應(yīng)讓客戶后進(jìn)，先出電梯，并協(xié)助操作電梯門開關(guān)。二、 接待禮儀（一） 辦公環(huán)境1 正式工作前，各部門及銷售現(xiàn)場(chǎng)要組織做好室內(nèi)外衛(wèi)生，保持地面的整潔，保持室內(nèi)空氣清新、窗明幾凈，各種辦公設(shè)備和辦公物品準(zhǔn)備到位。2 不準(zhǔn)亂丟亂放物品，隨時(shí)清理廢棄物品，做到辦公區(qū)域每日清潔不堆積。及時(shí)清理、整理賬簿、文件，保持工作臺(tái)清潔整齊。銷售現(xiàn)場(chǎng)接待臺(tái)上不允許擺放水杯、手機(jī)等個(gè)人用品，凡客戶看得見的地方都應(yīng)保持整潔。3 正確使用和保管辦公設(shè)備與公司物品，使用中做到愛惜、節(jié)約。公司電腦不得儲(chǔ)存與工作無關(guān)的文件（如：游戲等），上班時(shí)間不得利用電腦從事與工作無關(guān)的活動(dòng)（如：上網(wǎng)聊天等）。4 銷售現(xiàn)場(chǎng)于任何時(shí)間一律嚴(yán)禁吸煙；不得在客戶接待區(qū)用餐；總部工作人員不得在辦公區(qū)就餐，加班除外。工作開始后，如需放背景音樂，不得干擾其他人員談話。5 出席會(huì)議，必須按指定時(shí)間和順序入場(chǎng)，按指定的位置就位，不遲到、早退。散會(huì)時(shí)，依次退場(chǎng)。開會(huì)時(shí)，手機(jī)、傳呼機(jī)等通訊工具要關(guān)閉或處于靜音狀態(tài)。按時(shí)出席會(huì)議遇特殊情況須提前請(qǐng)假。（二） 客戶接待要求1 顧客來時(shí)要問好。迎接和面對(duì)客戶時(shí)始終保持笑容可掬，必須使用文明禮貌用語。規(guī)范接待用語，要講普通話。 2 來訪的客人很多時(shí)，應(yīng)按順序接待，不要冷落每一位客戶，做到“接一，問二，照顧三”。應(yīng)謹(jǐn)記客戶的姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要稱呼“先生”“女士”。解答業(yè)務(wù)時(shí)候不準(zhǔn)講 “不知道”，可將“不知道”改為“我先問一下”。3 和顧客交談時(shí)應(yīng)該眼望對(duì)方，用心傾聽，不要隨意打斷客戶的談話，做到百聽不厭，百問不煩。不得東張西望，心不在焉。不得流露出厭煩、冷淡等表情。說話聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，聲量不要過高，亦不要過低，以免顧客聽不清楚。不要急功近利，要給顧客一種“置業(yè)顧問”的形象。4 暫時(shí)離開面對(duì)的客人，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開時(shí)間較長(zhǎng)，回來后要講“對(duì)不起，讓您久等啦”?？人浴⒋驀娞鐣r(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。5 向顧客介紹產(chǎn)品或看資料時(shí)應(yīng)手掌心向上，如果指出細(xì)小之處應(yīng)用食指同時(shí)手掌仍然向上。不宜用手指或筆桿指客人。為顧客拿物品一定要雙手遞上。6 當(dāng)為顧客完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢問是否還有其他事要幫助。用禮貌互換的方式留存客戶聯(lián)系方式，并注意積極回訪。7 業(yè)務(wù)中如出現(xiàn)糾紛，應(yīng)耐心解釋，任何情況下決不允許與客戶發(fā)生口角。不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性的語言。不講過分的玩笑。不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。談及他人或客戶時(shí)，千萬不要詆毀別人，尤其當(dāng)著客戶。8 工作時(shí)間不允許在接待現(xiàn)場(chǎng)或者客戶面前吸煙、吃東西、讀無關(guān)業(yè)務(wù)的報(bào)刊雜志，不允許辦私事，不準(zhǔn)用公司電話聊天。（保持辦公區(qū)域的安靜）工作期間員工之間不得閑聊、談笑；在公司總部上班的員工，自進(jìn)入辦公室內(nèi)不得大聲喧嘩，以免影響他人工作。（在指定區(qū)域接待來訪）（三） 其他素質(zhì)要求1 打、接電話（1） 所有來電，務(wù)必在三聲響之內(nèi)接答。（2） 接電話先問好、必要時(shí)報(bào)單位名稱或項(xiàng)目名稱，如“你好”或“你好、縱橫”不得在開始時(shí)使用“喂”、“哎”等語氣詞。對(duì)于自己不能處理的電話，應(yīng)及時(shí)將電話轉(zhuǎn)交給能處理的人，或記錄電話內(nèi)容，待處理后回復(fù)。（3） 對(duì)方講話應(yīng)認(rèn)真聽，必要時(shí)要作好記錄，通話要點(diǎn)要問清楚，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。（4） 結(jié)束時(shí)待對(duì)方掛斷之后，方可掛線，不可先于對(duì)方掛線。（5） 通話時(shí)要簡(jiǎn)明扼要，不要在電話中長(zhǎng)時(shí)間聊天。（必要時(shí)應(yīng)提前打腹稿）（6） 給對(duì)方打手機(jī)時(shí)，請(qǐng)先詢問對(duì)方現(xiàn)在接電話是否方便，并且征詢是否可以有座機(jī)轉(zhuǎn)接，不宜長(zhǎng)時(shí)間占用對(duì)方電話。2 介紹和被介紹的禮儀（1） 直接見面介紹時(shí)，應(yīng)先把級(jí)別低者介紹給級(jí)別高者，把年輕的介紹給年長(zhǎng)的，把本公司的人介紹給別公司的人。（2） 把一人介紹給多人時(shí)，應(yīng)先介紹給其中地位最高的。（3） 男女間的介紹，應(yīng)先把男性介紹給女性。當(dāng)年齡、級(jí)別差別大時(shí)，也可先把年輕女性介紹給男性。3 握手的禮儀握手的時(shí)機(jī)：（1） 當(dāng)你被介紹給某人以及跟別人道別時(shí)，特別是當(dāng)你與你的客戶道別時(shí)。（2） 當(dāng)客戶或其他來訪者進(jìn)入你的辦公室時(shí)。（3） 走進(jìn)某個(gè)會(huì)場(chǎng)并被介紹給與會(huì)者時(shí)。（4） 會(huì)議結(jié)束后相互道別以及重申已達(dá)成的協(xié)議。（5） 你覺得有必要握手時(shí)，你會(huì)慢慢培養(yǎng)起這種感覺的。握手的技巧：（1） 自報(bào)姓名并伸出你的手，在多數(shù)場(chǎng)合，職位高的人應(yīng)該先伸出手，若他（她）沒有這樣做，你就應(yīng)先伸手。（2） 伸出手時(shí)稍帶角度，且拇指向上，雙方虎口應(yīng)相互接觸。（3） 握手要堅(jiān)定有力，但絕非要捏斷別人的手。停留3-5秒即可，然后松開。 （握手時(shí)應(yīng)注意出手的先后順序及表情。）4 名片的接受與保管（1） 名片應(yīng)先遞給長(zhǎng)輩或上級(jí)。（2） 遞出自己的名片時(shí)。應(yīng)把文字向著對(duì)方，雙手遞出，一邊遞交一邊說出自己的姓名。（3） 接對(duì)方名片時(shí)，雙手接過，并馬上瀏覽，正確記住對(duì)方的姓名和職務(wù)，將名片收好，如遇對(duì)方姓名中有難認(rèn)文字，應(yīng)馬上詢問清楚。（4） 你的名片外觀應(yīng)保持完好，不要破損或折疊。對(duì)收到的名片要妥善保管，以便檢索，不得隨意丟棄。一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋1、 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2、 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。3、 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4、 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向?yàn)?：1.73。5、 建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。6、 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。*7、 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。*8、 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。（橫墻間的距離）9、 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間。（縱墻間的距離）10、 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。11、 共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。12、 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積13、 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14、 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15、 陽臺(tái)：陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。*16、 平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。*17、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。*18、 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。19、 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。20、 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。21、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。22、 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 23、 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。24、 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。25、 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。26、 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。27、 隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?28、 過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。29、 鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。30、 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。31、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。32、 混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33、 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。34、 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。35、 框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。36、 墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。37、 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。38、 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。39、 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、 樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。41、 商品房維修基金：是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42、 確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。43、 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。44、 房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45、 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到七通一平的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國家壟斷的市場(chǎng)。46、 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。47、 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為，如私房出租、出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為（二）房地產(chǎn)“五證一計(jì)劃”包括： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證及建設(shè)工程投資計(jì)劃 （三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：1、劃撥2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的天津市國有土地有償使用辦法，對(duì)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為12層建筑）磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為13層建筑）磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：低層 13層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）多層 46層（磚混結(jié)構(gòu)）中高層 79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）高層 1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一級(jí) 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）二級(jí) 50100年以上(磚混)三級(jí) 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1、房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（2） 磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 （3） 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（4） 其他結(jié)構(gòu)（簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡(jiǎn)易房屋。3、地基與基礎(chǔ)地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。基礎(chǔ)的類型：按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類：（1） 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。（2） 柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1） 條形基礎(chǔ)：（2） 獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（3） 筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（4） 箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（5） 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁基礎(chǔ)的應(yīng)用：（1） 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。（2） 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。（3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。4、墻體分類：（1） 按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） 通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。5、樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（2） 按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。6、樓梯：（1） 樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。（2） 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3） 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%-2%。坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生的原因裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。3、 高度低于0.5米的窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的種類：1、梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽臺(tái)梁、雨篷梁等。2、以上三種梁可根據(jù)建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。（九）不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較？磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。（十）請(qǐng)簡(jiǎn)述商品房開發(fā)流程答：商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過程中開發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。二、簽定商品房買賣合同說明合同是保障當(dāng)事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。目前，本市商品房買賣所使用的是統(tǒng)一的格式化合同天津市商品房買賣合同，簽好合同對(duì)日后減少交易糾紛有重要作用。簽定正式買賣合同需要注意的問題：1、 經(jīng)常忽略的問題、 合同條款中的可選擇項(xiàng)問題、 合同條款中不選擇項(xiàng)空白部分、 合同條款手寫部分的第一裁決依據(jù)、 簽訂合同的漏項(xiàng)檢查、 樣本合同以外附加條款的約定a) 對(duì)簽訂合同的人員要求專業(yè)水平、業(yè)務(wù)知識(shí) 、法律知識(shí)具備b) 不懂就問、法律咨詢、不許隨意承諾，否則承擔(dān)法律后果c) 談判技巧盡量按樣本合同走 加強(qiáng)簽訂合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，確定合同責(zé)任人。 合同狀態(tài)調(diào)退房手續(xù)要嚴(yán)謹(jǐn)完全，應(yīng)有相應(yīng)的法律依據(jù)。 合同歸檔應(yīng)有嚴(yán)謹(jǐn)管理，如有丟失或錯(cuò)誤無法彌補(bǔ)2、 合同條款的逐項(xiàng)解釋、 結(jié)合“商品房銷售管理辦法”擴(kuò)大范圍予以解釋、 具體結(jié)合天津市買賣合同樣本（一）、填寫說明共4個(gè)條款，主要起提示性作用，包括：1、合同簽訂。簽訂前，當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款，合同一經(jīng)簽字或蓋章即 生效，任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確認(rèn)2、合同填寫?？捎娩摴P、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應(yīng)用“/”劃掉；3、合同備案。合同應(yīng)自訂立之日起30日內(nèi)辦理合同登記備案；要求必須備案4、合同不得翻印。（二）、合同主體出賣人填寫名稱、法定代表人、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼、開戶行、帳號(hào)；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)售房的，還應(yīng)填寫經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況及資格證書編號(hào)。買受人填寫名稱或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，當(dāng)事人為個(gè)人的，填寫國籍、身份證號(hào)/護(hù)照號(hào)，當(dāng)事人是單位的，填寫法定代表人、營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼；委托他人購房的，還應(yīng)填寫委托代理人相關(guān)情況。 一旦有合同糾紛與中介無關(guān)，責(zé)任雙方一定是出賣人與買售人 強(qiáng)調(diào)一下聯(lián)系方式（一定使客戶知道這個(gè)聯(lián)系方式的重要性，幾年內(nèi)不會(huì)有重大變化，如有請(qǐng)立即與有關(guān)人員取得聯(lián)系并作相關(guān)修改） 合同編號(hào)：（房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)編號(hào)一致）（三）、合同內(nèi)容 第一條 商品房情況首先，填寫商品房銷售許可證號(hào)，應(yīng)注意，該證號(hào)必須填寫準(zhǔn)確。（現(xiàn)為一樓一號(hào)，不能錯(cuò)）然后，填寫房屋情況，包括商品房坐落、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e）等內(nèi)容。名稱經(jīng)地名辦批復(fù)，有時(shí)項(xiàng)目推廣命名以前與地名辦不符，容易給后期諸如公積金貸款操作帶來不便。 房號(hào)：嚴(yán)格合同銷控，一旦出現(xiàn)一房多售，不僅按合同約定出賣方承擔(dān)違約責(zé)任，另外房地產(chǎn)主管部門有相關(guān)法規(guī)及嚴(yán)厲的處罰措施。住宅：住宅與商住在契稅收費(fèi)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)收費(fèi)不同商?。捍u混：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)框架：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān) 用途 結(jié)構(gòu) 該商品房陽臺(tái)是 高層全封閉陽臺(tái)按全面積計(jì) 多層不封閉陽臺(tái)按半面積計(jì) 套內(nèi)面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公共分?jǐn)倿楣挟a(chǎn)權(quán)最后，填寫土地來源情況，是劃撥方式還是出讓方式。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，還應(yīng)填寫土地出讓年限和起止日期。出讓：開發(fā)商需支付土地出證金 有使用年限的限制，用途與使用年限的聯(lián)系：一般住宅為70年，非住宅類少于70年（4050年不等）劃撥：繳納補(bǔ)修、安置費(fèi)用、屬政府行為，關(guān)于使用年限限制沒有明確法規(guī)規(guī)定。另外，合同附件一“商品房屋平面圖”，應(yīng)附商品房方位圖和分門分層平面圖（1：100或1：200），方位圖標(biāo)出商品房具體朝向，分門分層平面圖標(biāo)明商品房的房型、布局等，并在圖上圈紅銷售的商品房，加蓋出賣人騎縫章。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復(fù)抵押的現(xiàn)象，并適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷售形式。抵押情況應(yīng)填寫：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應(yīng)注明抵押權(quán)人、抵押期限等情況；租賃情況應(yīng)注明：商品房是正在租賃（以租代售），還是尚未租賃，正在租賃的還應(yīng)注明承租人、租賃期限等情況。第二條 商品房?jī)r(jià)款本條款為商品房單價(jià)和價(jià)款，單價(jià)為每平方米的價(jià)格，價(jià)款是扣除優(yōu)惠部分的實(shí)際成交價(jià)格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。 按建筑面積計(jì)價(jià)，每平米單價(jià) 總價(jià) 大寫 注意部分單價(jià)與所交納契稅相關(guān)3000以下1% 30004999 1.5% 5000以上 3%第三條 商品房交付日期填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可采取變更合同、解除合同或另行約定。第四條 乙方付款形式及時(shí)間買受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由雙方約定付款時(shí)間。嚴(yán)格在合同中約定付款時(shí)間（含貸款部分）第五條 甲方逾期交付商品房的處理出賣人逾期交付商品房的違約責(zé)任，分為兩種：第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內(nèi)的，應(yīng)支付已付款利息，合同繼續(xù)履行。第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇：（1）合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)支付已付款利息、違約金；（2）解除合同，出賣人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金；（3）雙方另行約定。 違約責(zé)任與乙方逾期交款違約責(zé)任對(duì)等 賣售人具備準(zhǔn)許使用批文，尤其是現(xiàn)房辦理公積金或組合貸款需由開發(fā)單位提供每個(gè)對(duì)應(yīng)樓的準(zhǔn)許使用證。 不可抗力：指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客