房地產(chǎn)估價理論與方法歷年試題04年理論和答案.doc

2004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價理論與方法考試試題一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請 在答題卡上涂黑其相應的編號）1房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質上在于（ ）。 A土地總量有限 B規(guī)劃限制 C房地產(chǎn)不可移動 D價值量大2某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10 m2， 套內(nèi)墻體面積為20 m2，分攤的共有建筑面積為25 m2。該套住宅每平方米建筑面 積的價格為（ ）。 A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23某宗土地面積 2000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率 3，建筑密度 30。 在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（ ）。 A建筑物地面一層建筑面積為800 m2，總建筑面積為5000 m2 B建筑物地面一層建筑面積為1400 m2，總建筑面積為6000 m2 C建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5500 m2 D建筑物地面一層建筑面積為600 m2，急建筑面積為2500 m24房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、 該實體的質量以及（ ）。 A相應配套的基礎設施 B土地的形狀 C組合完成的功能 D立體空間5在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加 蓋房屋并進行分成，屬于動用（ ）的行為。 A宅基地所有權 B空間利用權 C地役權 D建筑物相鄰關系6某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價為700元m2。現(xiàn)按規(guī) 劃擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價為960元m2。理論上應補地價（ ）。 A78萬元 B882萬元 C1210萬元 D1272萬元7某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元m2 ，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元m2。若按折現(xiàn)率10和風險補償值100元m2 計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應為（ ）。 A4400元m2 B4409元m2 C4445元m2 D4455元m28一套建筑囤積為100 m2，單價為2000元m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未 來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的 （ ）。 A實際單價為2000元m2，實際總價為3016萬元 B名義單價為1950元m2，實際總價為20萬元 C實際單價為2000元m2，實際總價為20萬元 D名義單價為2000元m2，實際總價為3016萬元9同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10時，需求量變化百分 比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分 別是（ ）。 A富有彈性、單一彈性、缺乏彈性 B完全彈性、單一彈性、完全無彈性 C完全彈性、單一彈性、缺乏彈性 D富有彈性、單一彈性、完全無彈性10現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。 A存量十新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉換為 其他種類房地產(chǎn)量拆毀量 B存量十新開發(fā)量十 該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量十拆毀量 C存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量 D存量十新增竣工量一拆毀量11城市房屋拆遷補償估價中，實行房屋產(chǎn)權調(diào)換己所調(diào)換房屋為期房的，為結清 產(chǎn)權調(diào)換的差價而對該期房進行估價，則（ ）。 A估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在 C估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況 D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況12某建筑物的建筑面積為2000 m2，占地面積為3000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格 為800元m2，建筑物重置價格為900元m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價 格為1800元m2。則該建筑物的成新率為（ ）。 A 44 B 50 C 67 D 9413按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2； 而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5。若改為直接比較 判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。 A估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7 B可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7 C可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1071 D可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為093314現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500 元m2，成交日期為 2004年 1月末，該類房地產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年 6月末平均每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比 上月價格上漲20元m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m2 15為評估某住宅2004年10月I日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例 的有關資料如下：成交價格為4000元m2，成交日期為2004年5月1日，成交 價格比正常價格低2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為l087，已知從2004年5月1 日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1，則對該可比實例成交價 格進行修正、調(diào)整得到的價格最接近于（ ）。 A3790元m2 B4238元m2 C4658元m2 D4663元m216某家房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元m2，交易稅費均由買方負擔。已知 該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5繳納有關稅費，買方按正常價格 的3繳納有關稅費，則該家房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（ ）。 A2427元m2 B2500元m2 C2575元m2 D2632元m217在某幢建筑面積3000 m2的經(jīng)濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用 于支付征地和拆遷安置補償費，勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、 必要的基礎設施和公共配套設施建設資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事 業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4計，管理費率和開 發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為（ ）。 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m2 D 1141元m218某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算該建筑物的成 新率為（ ）。 A 80 B 82 C 83 D 9219某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權出讓手 續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑 物折舊的經(jīng)濟壽命應為（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年20某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為 200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資 利潤率為（ ）。 A100 B11l C119 D125成本法：21某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年重置價格為 800元m2 ， 建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。 A 102萬元 B 110萬元 C 113萬元 D 115萬元22某商鋪的收益年限為 30年，年有效毛收入為 6000元m2。假設凈收益率為 75 報酬率為10，則該商鋪目前的價值為（ ）。 A14 140元m2 B42 421元m2 C56 561元m2 D 60 000元m223某宗房地產(chǎn)32年土地使用權的價格為4000元m2，對應的報酬率為7。現(xiàn) 假定報酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權條件下的價格最接近于 （ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m2 D4375元m224某出租的房地產(chǎn)的年租金收人為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物 重置價格為100萬元，成新率為80。已知土地資本化率為6，建筑物資 本化率為8。假設該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn) 值為（ ）。 A43萬元 B1125萬元 C1233萬元 D150萬元25用收益法計算房地產(chǎn)價格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長率 與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 26資本化率是（ ）的倒數(shù)。 A毛租金乘數(shù) B潛在毛租金乘數(shù) C有效毛收入乘數(shù) D凈收益乘數(shù)27某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計該宗房地產(chǎn)年有效 毛收人為80萬元，運營費用率為40，安全利率假定為6，風險補償率為安 全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價格為（ ）。 A368萬元 B552萬元 C561萬元 D920萬元28某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000 m2，總預算為400萬元，估價時，建 筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50，設備安裝工程尚未進行。另 據(jù)調(diào)查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價 的比重分別是15、60、25，該在建MS在估價時點的完M程度是（ ）。 A30 B45 C65 D7529某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元m2、712元m2， 744元m2、781元m2，和815元m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006 年的價格為（ ）。 A849元m2 B865元m2 C882元m2 D915元m230城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào) 查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的（ ）。 A最低價格 B平均價格 C出讓地價 D標定地價31當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價X（ ） X臨街寬度。 A單獨深度價格修正率B累計深度價格修正率 C平均深度價格修正率D混合深度價格修正率32某臨街深度3048m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12192 萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度1524m(即50英尺），臨街寬度25m 的矩形土地的總價為（ ）。 A5334萬元 B8534萬元 C10668萬元 D21336萬元33某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為 10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90萬元，該部分的 建筑面積為200 m2從按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（ ）。 A1 Bl5 C2 D2534防范估價風險的最后一道防線是（ ）。 A撰寫估價報告 B審核估價報告 C出具估價報告 D估價資料歸檔35下列表述中不正確的是（ ）。 A在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果 C在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題 意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的， 不得分；少選且選擇正確的，每個選項得05分）1建筑物區(qū)分所有權包括（ ）等。 A按份共有所有權 B專有部分所有權 C共同關系成員權 D共同部分持份權 E長期使用租賃權2有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地的 最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（ ）。 A交換價值 B公開市場價值 C投資價值 D理論價格 E標定地價3甲、已兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元m2， 容積率為l5，土地使用年限為50年。乙地塊土地年價為820元m2，容積率為 24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時， 若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（ ）。 A乙地塊比甲地塊貴 B甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D甲地塊比乙地塊貴 E乙地塊的70年使用權樓面地價高于340元m24估價中的最高最佳使用具體包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度5選取可比實例時，應符合的要求包括（ ）等。 A可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同 B可比實例的交易類型與估價目的吻合 C可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當 D可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E可比實例的大類用途與估價對象的大類用途相同6評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（ ）等。 A環(huán)境景觀 B距市中心距離 C朝向 D城市規(guī)劃限制條件 E地勢7下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ ）。 A消費者的收入增加 B作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 C作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升 D消費者預期其未來的收入增加 E消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升8建筑物重置價格的求取方法有（ ）等。 A單位比較法 B工料測量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項法 E成新折扣法9從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含（ ）等。 A房地產(chǎn)改擴建費用 B抵押貸款還本付息額 C房屋設備折舊費 D所得稅 E房屋裝修折舊費10下列表述中，正確的有（ ）。 A開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期 B開發(fā)期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分 為前期和建造期 C開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期的 起點相同 D經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期 E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期11長期趨勢法包括（ ）等方法。 A數(shù)學曲線擬合法 B平均增減量法 C平均發(fā)展速度法 D年限法 E指數(shù)修勻法12在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括（ ）。 A形狀相似 B在同一等街道上只有一個路線價區(qū)段 C面積接近 D地塊相連 E可及性相當13下列關于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有（ ）。 A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值 B再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額 C房地產(chǎn)的價值扣除預計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值 D不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值 E在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應包含土 地使用權出讓金14確定路線價時，選取標準宗地應符合（ ）等要求。 A一面臨街 B兩面臨街 C土地形狀為矩形 D土地形狀為正方形 E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率15獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以有（ ）。 A突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求 B提高服務質量 C恰當?shù)男麄?D低收費 E最大限度壓縮估價作業(yè)期三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號， 用“”表示正確；用“X”表示錯誤。不答不得分l，判斷錯誤扣 1分，本題 總分最多扣至零分）1本著平等互利的原則，經(jīng)建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意， 2003年11月4 日中國房地產(chǎn)估價師學會與香港測量師學會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估 價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。（ ）2在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房 地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。（ ）3現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比 如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房屋拆遷估價不應采用公開市場價值。 （ ）4就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。 （ ）5在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下 的情形。（ ）6運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模 的0.52范圍內(nèi)。（ ）7被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝 修裝飾的補償金額（ ）8某房產(chǎn)年折舊率為l6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，接直線法折舊該房產(chǎn)應屬 完好房。（ ）9用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、 經(jīng)營費用、銷售稅金及付加管理費用、財務費用后的余額。（ ）10預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年 的基礎上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（ ）11運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下 降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（ ）12路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。（ ）13估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。（ ）14估價報告應用有效期是從估價報告出具之日起計算，而不是從估價時點開始計 算。（ ）15估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。 （ ）四、計算題（共2題、20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答）1某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務費用）的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格（分）2某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規(guī)劃要求開發(fā)建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據(jù)項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地取得-2、工程建設-1）住宅樓建設-2）寫字樓建設-3、經(jīng)營-1）住宅樓銷售-2）寫字樓出租-根據(jù)市場調(diào)查，有關數(shù)據(jù)如下：（1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并且按照年租金收入的30%交納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%。（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓在其他建設資金在各自建設期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（4）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價款的3%繳納有關稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（12分）參考答案：一、單選題1C2D3C4C5B6D7C8C9D10A11C12C13C14C15D16D17C18D19B20C21C22B23C24C25B26D27B28B29C30B31B32C33B34B35D二、多選題 1BCD2AC3DE4ACE5BCDE6ABC7ABDE8ABCD9ABD10ABC11ABCE12DE13ABDE14ACE15BC三、判斷題123456789101112131415四、計算題第1題 解：一、計算未來3年的凈利益（一）未來第一年的凈收益（360-36）（1-20%）（1-25%）3000=58.32（萬元）（二）未來第二年的凈收益（400-36）（1-20%）（1-25%）3000=65.52（萬元）（三）未來第三年的凈收益（330-36）（1-20%）（1-25%）3000=52.92（萬元）二、用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈利益A=0.395153.50+55.15+40.86=0.3951149.51=59.07（萬元）三、計算收益價格V=或：第2題 解：第一種答案：一、項目總建筑面積1.210 0002.5=30 000（m2）其中，住宅樓總建筑面積15 000 m2，寫字樓總建筑面積15 000m2二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值（一）住宅樓價值：500015 000=7500（萬元）住宅價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權出讓手續(xù)時點（第一年末）的折現(xiàn)值：7500/（1+10%）3=5634.86（萬元）（二）寫字樓價值1字樓年租金收入=1201500070%（1-20%）12=1209.6（萬元）2寫字樓押金：1209.630%=362.88（萬元）3寫字樓押金運用年收益：362.883%=10.89（萬元）4有關稅費和經(jīng)營管理費用:1209.630%=362.88（萬元）5租賃凈收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（萬元）6寫字樓價值:V=8478.86（萬元）7寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（萬元）（三）項目總價值折現(xiàn)值:5634.86+6370.29=12 005.15（萬元）三、項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值1住宅樓部分:180015000（1+5%）=2835（萬元）寫字樓部分:280015000（1+5%）=4410（萬元）2住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值:28350.5/（1+10%）1.5=2580.13（萬元）3寫字樓