2013年蘇州工業(yè)園區(qū)湖東某商業(yè)地塊調(diào)研及定位分析報(bào)告全.ppt

蘇州工業(yè)園區(qū)湖東某商業(yè)地塊 調(diào)研及定位分析報(bào)告（草案）,部門名稱,2013年1月,logo,基本思路,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,四、項(xiàng)目SWOT分析,一、項(xiàng)目基本情況,五、項(xiàng)目定位建議,六、初步財(cái)務(wù)分析,Part 1 項(xiàng)目基本情況,規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 基地現(xiàn)狀特征 通達(dá)性分析 區(qū)域發(fā)展概況,項(xiàng)目位于創(chuàng)苑路、松濤街交叉口東南處，臨近地鐵二號(hào)線松濤街站點(diǎn)，連接研發(fā)生產(chǎn)區(qū)和高等教育區(qū)，是區(qū)域首期的幾何中心。南面緊鄰工業(yè)技術(shù)學(xué)校、東面是公寓C區(qū)，北面是蘇大三期，西部是生物納米園和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。交通便利，地理位置優(yōu)越。,一、項(xiàng)目基本情況,-項(xiàng)目位置,一、項(xiàng)目基本情況,-規(guī)劃技術(shù)指標(biāo),一、項(xiàng)目基本情況,-基地現(xiàn)狀,地塊西側(cè)松濤街,地塊內(nèi)部現(xiàn)狀,地塊北面創(chuàng)苑路,地塊西側(cè)西江塘河,地塊東側(cè)雪棠街,地塊北面景觀帶,地塊呈長(zhǎng)條狀分布，內(nèi)部已無(wú)建筑物，地勢(shì)平坦，便于開(kāi)發(fā)建設(shè)。西側(cè)有西江塘河，北側(cè)有景觀綠化帶。 基地周邊道路完善，基礎(chǔ)設(shè)施齊備。區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展前景較好。,工業(yè)技術(shù)學(xué)校,公寓C區(qū),文萃廣場(chǎng),蘇大三期 （未開(kāi)發(fā)）,公共學(xué)院,生物納米園,本項(xiàng)目,地塊通達(dá)性較好，往區(qū)內(nèi)各個(gè)發(fā)展組團(tuán)較為便捷；往市區(qū)可通過(guò)獨(dú)墅湖隧道以及東方大道，連接繞城高速、中環(huán)路；對(duì)蘇州以外的交通也相當(dāng)便捷 項(xiàng)目緊鄰輕軌二號(hào)線延伸段松濤街站，為市區(qū)的外部人流導(dǎo)入提供了便利條件 項(xiàng)目西側(cè)松濤街已全線貫通，成了園區(qū)湖東南北通行的主干道，湖東和車坊居民前來(lái)消費(fèi)極為方便 區(qū)內(nèi)主干道網(wǎng)成三橫三縱格局，支干路網(wǎng)的完善、公共交通的發(fā)展，將大大緩解內(nèi)部交通壓力。,一、項(xiàng)目基本情況,-通達(dá)性分析,創(chuàng),苑,路,-區(qū)域發(fā)展概況,一、項(xiàng)目基本情況,獨(dú)墅湖區(qū)域首期經(jīng)過(guò)10余年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成了擁有圖書(shū)館、體育館、影劇院、學(xué)生食堂、鄰里中心、商業(yè)街、居民小區(qū)和一批師生公寓的配套服務(wù)區(qū)，相繼建設(shè)了生物納米園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，全面啟動(dòng)建設(shè)了月亮灣商業(yè)配套區(qū)。累計(jì)建成各類科教創(chuàng)新載體面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，引進(jìn)23所知名高校和1600余家創(chuàng)新型企業(yè)。目前區(qū)內(nèi)常住人口超過(guò)12萬(wàn)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了完善的公建配套和消費(fèi)市場(chǎng)支持。,Part 2 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,園區(qū)商業(yè)概況 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目情況 未來(lái)商業(yè)供應(yīng) 市場(chǎng)調(diào)查小結(jié),湖西商圈：商貿(mào)+配套商業(yè) 代表項(xiàng)目：湖濱新天地、左岸商業(yè)街、星都中心、天虹百貨、印象城； 輻射客群：湖西區(qū)域及部分古城居民,湖東商圈：商業(yè)+文化+會(huì)展 代表項(xiàng)目：圓融時(shí)代廣場(chǎng)、久光百貨、月光碼頭； 輻射客群：工業(yè)園區(qū)、部分古城居民及旅游客、會(huì)展客群,湖南商圈：親水商業(yè)休閑 代表項(xiàng)目：李公堤 輻射客群：園區(qū)客群及外地旅游客,資料來(lái)源：戴德梁行,獨(dú)墅湖商圈：配套商業(yè)+商業(yè)休閑 代表項(xiàng)目：翰林大廈、文星廣場(chǎng)、 星月坊 輻射客群：區(qū)域客群及會(huì)務(wù)客群,湖西未來(lái)人均商業(yè)面積：3.5平米/人 湖東未來(lái)人均商業(yè)面積：6.5平米/人,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,-園區(qū)商業(yè)概況,周邊商業(yè)項(xiàng)目以為學(xué)生、居民、教職工生活配套為主，主要業(yè)態(tài)為餐飲、日用品購(gòu)買等,-周邊項(xiàng)目,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,-翰林大廈,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,-鮮橙廣場(chǎng),二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,-星月坊,-未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量,區(qū)域現(xiàn)有存量商業(yè)地塊7處，總用地面積 公頃，可建設(shè)商業(yè)載體面積 萬(wàn)。充足的商業(yè)地塊供應(yīng)，可完善區(qū)內(nèi)的商業(yè)體系，方便區(qū)內(nèi)人群生活，但也將分散消費(fèi)人群，各使項(xiàng)目之間存在競(jìng)爭(zhēng)。其中2號(hào)地塊與本項(xiàng)目構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，若能搶占市場(chǎng)先機(jī)，將處于有利地位。,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,隨著園區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的倍增發(fā)展，一大批商務(wù)、文化、旅游項(xiàng)目快速崛起，有效拉動(dòng)了園區(qū)商業(yè)載體建設(shè)。同時(shí)商業(yè)供應(yīng)量急劇加大，且存在同質(zhì)化情況，造成各商業(yè)體之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從行業(yè)和業(yè)態(tài)發(fā)展來(lái)看，園區(qū)現(xiàn)有零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)比較齊全。園區(qū)商業(yè)大多以高檔餐飲、娛樂(lè)休閑、精品百貨和大型賣場(chǎng)為主要業(yè)態(tài)，以鄰里中心社區(qū)商業(yè)為補(bǔ)充，面向普通大眾消費(fèi)的商業(yè)供應(yīng)相對(duì)不足。 本區(qū)域及周邊商業(yè)以社區(qū)居民、師生和企業(yè)員工的基本生活需求為主，中低檔餐飲、日用品零售成為主要業(yè)態(tài)；但區(qū)內(nèi)人群的選擇性、綜合性消費(fèi)需求尚未能滿足。 本區(qū)域商業(yè)處于發(fā)展和培育階段，商業(yè)布局缺乏整體協(xié)調(diào)性，一定程度存在同質(zhì)化傾向，商業(yè)與商務(wù)、商業(yè)與交通的聯(lián)動(dòng)性不足，需要分清層次、錯(cuò)位發(fā)展。且商業(yè)租金水平普遍偏低。 若本項(xiàng)目定位于上述業(yè)態(tài)的一種，難以跨區(qū)域吸引人流。所以應(yīng)尋求既滿足區(qū)內(nèi)未滿足的需求又能解決跨區(qū)域業(yè)態(tài)作為重點(diǎn)思考方向，本項(xiàng)目合理定位將直接決定后期營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)狀況。,+,+,師生生活配套型,居民生活配套型,商務(wù)辦公配套型,文星廣場(chǎng)、文薈廣場(chǎng),翰林大廈,鮮橙廣場(chǎng)、星月坊,二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,-市場(chǎng)小結(jié)(1),二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查,-市場(chǎng)小結(jié)(2),Part 3 消費(fèi)市場(chǎng)分析,消費(fèi)群體構(gòu)成 輻射區(qū)內(nèi)人口規(guī)模 消費(fèi)特征分析,分析目的及分析思路 通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)的分析，充分了解項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)群的總體規(guī)模、消費(fèi)者屬性及其在消費(fèi)活動(dòng)時(shí)所表現(xiàn)出來(lái)的各種特點(diǎn)。從消費(fèi)者的角度審視項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境，是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更具有針對(duì)性，能夠充分滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求，并為項(xiàng)目商業(yè)定位、業(yè)態(tài)構(gòu)成及組合建議提供分析依據(jù)。 分析內(nèi)容: 消費(fèi)規(guī)模：對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的人口規(guī)模以及輻射的潛在消費(fèi)者規(guī)模和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，獲得支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的潛在消費(fèi)群規(guī)模狀況及未來(lái)發(fā)展前景。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)：對(duì)項(xiàng)目周邊消費(fèi)者的支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，了解潛在消費(fèi)群的基礎(chǔ)屬性特征，使本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更具有針對(duì)性和指向性。 消費(fèi)能力：對(duì)項(xiàng)目周邊消費(fèi)者的收支狀況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，為推算本項(xiàng)目的潛在購(gòu)買力提供依據(jù)。 消費(fèi)行為：對(duì)項(xiàng)目周邊消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣進(jìn)行分析，了解消費(fèi)習(xí)慣特征及選擇商業(yè)設(shè)施看重的因素，為開(kāi)發(fā)能夠滿足潛在消費(fèi)者需求的商業(yè)設(shè)施提供保障。,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析, 區(qū)內(nèi)的眾多學(xué)生及教職工人群； （全日制本科生、研究生6-7萬(wàn)人） 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、生物納米園研發(fā)人群； （預(yù)計(jì)全部開(kāi)發(fā)完成后可容納4-5萬(wàn)人） 翰林緣等住宅用地的居住人群； （預(yù)計(jì)入駐人口約7萬(wàn)人） 月亮灣待開(kāi)發(fā)辦公樓的辦公人群； (預(yù)計(jì)全部開(kāi)發(fā)完成后可容納6萬(wàn)多人）；,預(yù)計(jì)人數(shù),據(jù)2012年區(qū)域的三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前區(qū)內(nèi)已聚集23所高校和1所國(guó)家級(jí)研究所，職業(yè)院校2所，在校生人數(shù)7.53萬(wàn)人，各類教職工4735人。全區(qū)人口已達(dá)124984人，其中登記人口72753人。,實(shí)際人數(shù),-區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成,區(qū)域一期總?cè)丝趯⑦_(dá)到 萬(wàn)人，為商業(yè)快速發(fā)展提供了必要的消費(fèi)市場(chǎng)支撐。,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,-輻射范圍內(nèi)人口規(guī)模,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,-消費(fèi)規(guī)模分析,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,1、現(xiàn)有消費(fèi)群規(guī)模較大，且基本為學(xué)生和居民，消費(fèi)穩(wěn)定性強(qiáng) 項(xiàng)目位于區(qū)域首期幾何中心位置，3公里范圍內(nèi)輻射住宅項(xiàng)目10余個(gè)，以及加上區(qū)內(nèi)眾多研發(fā)型企業(yè)員工，人口規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)；5公里輻射范圍內(nèi)人口總數(shù)可達(dá)到40萬(wàn)人左右； 2、未來(lái)消費(fèi)群增量顯著，且仍以穩(wěn)定的居住人群為主 區(qū)內(nèi)未來(lái)新建住宅項(xiàng)目較多，隨著南部、東部區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及企業(yè)數(shù)量的顯著增加，人口規(guī)模將日益擴(kuò)大，常住人口逐年增加。 3、項(xiàng)目輻射區(qū)內(nèi)存在大規(guī)模的年輕消費(fèi)群體、高知群體、辦公商務(wù)群體 消費(fèi)群規(guī)模是影響消費(fèi)潛力的關(guān)鍵因素之一，本項(xiàng)目總體消費(fèi)群規(guī)模具備數(shù)量大、穩(wěn)定性強(qiáng)、增量顯著的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于商業(yè)的發(fā)展將起到促進(jìn)作用。最大限度吸引現(xiàn)有及未來(lái)周邊居住人群，使其成為本項(xiàng)目消費(fèi)力的最大保障。,-消費(fèi)能力,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,本月我們通過(guò)定向網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問(wèn)卷的形式，截止目前征集到有效問(wèn)卷407份，能夠較為直接地了解區(qū)內(nèi)的消費(fèi)現(xiàn)狀及消費(fèi)需求傾向。,區(qū)內(nèi)月均日常生活性消費(fèi)支出在800-1500元之間的占62%，體現(xiàn)了大學(xué)生消費(fèi)特點(diǎn)； 區(qū)內(nèi)消費(fèi)以中等水平偏多，但存在兩級(jí)分化現(xiàn)象； 隨著區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成的優(yōu)化，整體消費(fèi)能力將不斷提高；,-消費(fèi)結(jié)構(gòu),三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,以基本生活消費(fèi)為主，伙食、服飾、交通通訊支出排在前三位，娛樂(lè)性消費(fèi)比重呈上升趨勢(shì)； 在區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)中，餐飲業(yè)比重較大，且經(jīng)營(yíng)效益較好；而服飾內(nèi)業(yè)態(tài)較少，可作為項(xiàng)目 業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要方向；通訊費(fèi)用排名前列，間接反映了消費(fèi)者擁有手機(jī)、電腦等產(chǎn)品較為普遍；,-消費(fèi)行為,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,消費(fèi)比較理性。在消費(fèi)傾向中選擇“實(shí)惠兼顧高標(biāo)準(zhǔn)”和“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”所占比例達(dá)到95%；購(gòu)買衣物更加關(guān)注“質(zhì)量”、“樣式”和“價(jià)格”，品牌化傾向占25%左右。 消費(fèi)基本集中在日常生活消費(fèi)需求方面。反映了現(xiàn)狀消費(fèi)群體收入水平低，消費(fèi)能力較弱，同時(shí)也體現(xiàn)了現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施大多為中低檔次，未能吸引高端消費(fèi)群體。 由于現(xiàn)狀消費(fèi)的不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致品質(zhì)消費(fèi)外流。在調(diào)查問(wèn)卷中，區(qū)內(nèi)非主要消費(fèi)場(chǎng)所的選項(xiàng)有近30%，主要原因?yàn)闃I(yè)態(tài)不豐富，不能滿足需要。日用品購(gòu)買、基本餐飲消費(fèi)一般就近選擇，而對(duì)于購(gòu)買服飾、數(shù)碼類產(chǎn)品，一般選擇觀前街等市中心的商場(chǎng)和專賣店，更為看重這些場(chǎng)所提供的品種較多，選擇余地大。 消費(fèi)出行基本選擇自行車、公交和步行，對(duì)項(xiàng)目外部人流動(dòng)線、公共交通的便利性提出了更高要求。,-消費(fèi)需求,9,根據(jù)調(diào)查顯示，中式低價(jià)美食廣場(chǎng)、服飾鞋帽專業(yè)市場(chǎng)、書(shū)城、數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)需求量排在前四位，吃、穿、讀書(shū)基本反映了學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，同時(shí)也體現(xiàn)了區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)尚不能滿足消費(fèi)需要。,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,-小結(jié),隨著區(qū)域的快速發(fā)展，人口導(dǎo)入迅速，人群結(jié)構(gòu)也更加合理。目前區(qū)內(nèi)人口已達(dá)到12.5萬(wàn) 人，存在相對(duì)較大的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。 在3公里范圍內(nèi)，項(xiàng)目向北可輻射到蓮花社區(qū)以及湖東的居民小區(qū)，向南可輻射到淞澤家園、 車坊等，輻射人口規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)人，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了有力的消費(fèi)市場(chǎng)支撐。 從消費(fèi)能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，區(qū)內(nèi)人群仍然以學(xué)生的基本生活消費(fèi)為主，消費(fèi)層次相對(duì)較低。 從消費(fèi)傾向來(lái)看，區(qū)內(nèi)消費(fèi)觀念比較理性。 從消費(fèi)需求來(lái)看，區(qū)內(nèi)購(gòu)物型需求尚未得到滿足，導(dǎo)致品質(zhì)消費(fèi)外流。中式美食廣場(chǎng)、服飾鞋帽專賣市場(chǎng)、書(shū)城、數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)比較受歡迎。,三、消費(fèi)市場(chǎng)分析,Part 4 項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)分析 潛在威脅 立地環(huán)境分析,-優(yōu)勢(shì)分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),優(yōu)勢(shì)利用,處于區(qū)域一期的幾何中心，也是研發(fā)區(qū)與區(qū)域的交界區(qū)域，區(qū)位優(yōu)越 軌道二號(hào)線經(jīng)過(guò)，東、北、西面均為主要道路，路況良好，交通便利，項(xiàng)目可視性好 區(qū)內(nèi)人口快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目3公里輻射范圍內(nèi)人口規(guī)模較大，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了穩(wěn)定、龐大的潛在消費(fèi)力支撐 臨近公寓C區(qū)，可與C區(qū)商業(yè)連為一體，互補(bǔ)和錯(cuò)位發(fā)展，可形成局部規(guī)模效應(yīng),可均勻輻射整個(gè)區(qū)域，為形成片區(qū)商業(yè)中心提供了良好條件 良好的交通條件有利于外部人流導(dǎo)入，同時(shí)項(xiàng)目的視覺(jué)阻礙小，可展示項(xiàng)目形象 因現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的不足，可通過(guò)與C區(qū)配套商業(yè)錯(cuò)位發(fā)展，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，因而規(guī)模較大，使本項(xiàng)目成為區(qū)域性商業(yè)中心成為可能,四、項(xiàng)目SWOT分析,-劣勢(shì)分析,項(xiàng)目劣勢(shì),劣勢(shì)轉(zhuǎn)化,地塊分布為長(zhǎng)條狀，人流動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)；主出入口設(shè)置在雪堂街，需要有效解決人、車、貨流的疏導(dǎo)問(wèn)題 項(xiàng)目西面為河道，不能與軌道二號(hào)線松濤街站點(diǎn)直接連通 區(qū)域消費(fèi)能力有限，消費(fèi)檔次不高，品質(zhì)消費(fèi)外流 區(qū)內(nèi)院校師生有寒暑假，經(jīng)營(yíng)季節(jié)性較為明顯,功能分區(qū)，設(shè)置中庭廣場(chǎng)，為消費(fèi)者休閑、逗留及商業(yè)活動(dòng)開(kāi)展提供場(chǎng)地 若有可能，通過(guò)地下通道連接二號(hào)線松濤街站，或在河道上鋪設(shè)橋梁，與輕軌出口相連 發(fā)展適合大眾消費(fèi)的業(yè)態(tài) 開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，吸引區(qū)外居民前來(lái)消費(fèi),四、項(xiàng)目SWOT分析,-機(jī)會(huì)分析,發(fā)展機(jī)遇,機(jī)遇利用,區(qū)域有更多企業(yè)入駐，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)員工和居民數(shù)量明顯增加，人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，消費(fèi)能力將不斷提高 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)以餐飲、日用品零售為主要業(yè)態(tài)，區(qū)內(nèi)缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)物性需求尚未滿足，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)空間 目前區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目招商供不應(yīng)求，區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景被投資者看好，引進(jìn)大型知名品牌商家存在可能,可提高商業(yè)發(fā)展層次和水平，形成商業(yè)特色，同時(shí)緩解經(jīng)營(yíng)季節(jié)性的問(wèn)題 堅(jiān)持大眾性消費(fèi)檔次，發(fā)展目前區(qū)內(nèi)缺乏而存在消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)，形成以專賣店集聚的購(gòu)物場(chǎng)所 在招商引資、營(yíng)銷宣傳方面可借助多方力量,四、項(xiàng)目SWOT分析,-潛在威脅,潛在威脅,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,園區(qū)各地大力開(kāi)發(fā)新的商業(yè)載體，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，有可能導(dǎo)致區(qū)內(nèi)消費(fèi)外流 區(qū)內(nèi)已有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，月亮灣部分寫字樓裙樓為商業(yè)用途,將形成相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款政策控制，不利于項(xiàng)目融資和投資購(gòu)買,順應(yīng)市場(chǎng)需求，錯(cuò)位發(fā)展，提升項(xiàng)目品質(zhì)，形成鮮明特色，提高競(jìng)爭(zhēng)力 加強(qiáng)招商引資，拓寬招商渠道，合理定位，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 采取較為靈活的運(yùn)營(yíng)模式，盡快回籠資金,四、項(xiàng)目SWOT分析,-立地環(huán)境評(píng)價(jià),四、項(xiàng)目SWOT分析,評(píng)分規(guī)則 每個(gè)項(xiàng)目1-2分打分 2分：很好 0分：較差 1分：較好 -1分：很差,A等：1930分 非常好的立地環(huán)境 B等：818分 較好的立地環(huán)境 C等：-3-7分 較差的立地環(huán)境 D等：-154分 非常差的立地環(huán)境,Part 5 項(xiàng)目定位建議,消費(fèi)客群分析 項(xiàng)目性質(zhì)定位 項(xiàng)目功能定位 業(yè)態(tài)布局建議 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議 租售策略建議,五、項(xiàng)目定位建議,-目標(biāo)消費(fèi)客群定位,核心需求,外延性需求,來(lái)自區(qū)域以外的消費(fèi)需求,區(qū)內(nèi)師生、居民、企業(yè)員工的消費(fèi)需求,核心客群,次級(jí)客群,潛在客群,約10萬(wàn)人,約20萬(wàn)人,未知,區(qū)內(nèi)師生、居民、企業(yè)員工等消費(fèi)群體,區(qū)域周邊3公里范圍內(nèi)小區(qū)居民,區(qū)內(nèi)星級(jí)酒店住客、商務(wù)辦公人群,市區(qū)、園區(qū)等外部導(dǎo)入人群,約1.5萬(wàn)人,五、項(xiàng)目定位建議,-目標(biāo)消費(fèi)客群特征,五、項(xiàng)目定位建議,-項(xiàng)目性質(zhì)定位,根據(jù)蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃和蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，月亮灣屬于城市副中心商業(yè)（市級(jí)商業(yè)中心），以滿足區(qū)內(nèi)高端消費(fèi)需求和吸引外來(lái)人群消費(fèi)為特點(diǎn)；從區(qū)位、體量和輻射人口規(guī)模來(lái)看，本項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)成為區(qū)域新商業(yè)中心，即“片區(qū)商業(yè)中心”。 片區(qū)級(jí)商業(yè)中心以集中布局的形式，滿足片區(qū)內(nèi)各類人群的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和部分商務(wù)活動(dòng)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等綜合需求，體現(xiàn)為商業(yè)集聚度較高，商業(yè)行業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，商業(yè)與交通協(xié)同配套等功能特征。 考慮人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)及分布的特征，滿足本片區(qū)內(nèi)各類居民和就業(yè)人群的多層次消費(fèi)需求。應(yīng)大力發(fā)展國(guó)內(nèi)外連鎖品牌的服裝服飾、數(shù)碼家電、體育運(yùn)動(dòng)用品等專業(yè)店、專賣店；適當(dāng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)和文化休閑服務(wù)業(yè)等網(wǎng)點(diǎn)。,時(shí)尚消費(fèi)型設(shè)施,購(gòu)物消費(fèi)型設(shè)施,基本生活需求,品質(zhì)生活需求,服飾等零售店 日用品超市,都市綜合體 高檔餐飲休閑設(shè)施,高檔百貨商場(chǎng) 品牌專業(yè)店,基本餐飲、娛樂(lè)設(shè)施,購(gòu)物主題商場(chǎng) （大型專業(yè)賣場(chǎng)）,五、項(xiàng)目定位建議,-商業(yè)功能定位,區(qū)別于區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)，避開(kāi)月亮灣高檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，錯(cuò)位發(fā)展； 多業(yè)態(tài)組合、規(guī)?；?、專業(yè)化將成為吸引消費(fèi)人群的主要特征； 立足本區(qū)域，同時(shí)吸引周邊住宅小區(qū)家庭消費(fèi)群體的綜合性消費(fèi)需求。本項(xiàng)目定位為中等檔次； 以購(gòu)物為主體，滿足區(qū)內(nèi)消費(fèi)者日常生活需求為前提。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向?yàn)橹黝}購(gòu)物商場(chǎng)，包括大型專業(yè)賣場(chǎng)；,區(qū)域首個(gè)綜合性購(gòu)物中心,五、項(xiàng)目定位建議,-局部小高層開(kāi)發(fā)建議,一、 SOHO公寓：即Small Office Home Office，既能家居又能辦公的產(chǎn)品；在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上一般被理解為既能辦公又能居住的公寓，一般情況下都是帶普通或精品裝修（一般只帶硬裝，不含家私、大家電）出售，業(yè)主自己決定用途，物業(yè)管理和普通住宅一樣。該類型的物業(yè)多為小型公司或創(chuàng)業(yè)者、年輕白領(lǐng)階層過(guò)渡性居住的首選，此外越來(lái)越多的中產(chǎn)階層也愿意購(gòu)買該類產(chǎn)品后作為投資（主要是用于出租）。 北京中關(guān)村、上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)等科教文化發(fā)達(dá)區(qū)域的SOHO公寓市場(chǎng)接受度高，成為了打造“知識(shí)型生活工作社區(qū)”的主要產(chǎn)品形式。,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，容積率1.5，裙樓限高12米，項(xiàng)目建筑主體限高60米，據(jù)此可以判斷本項(xiàng)目含有局部小高層。一般而言，除大型百貨商場(chǎng)或購(gòu)物中心外，四層以上的商業(yè)價(jià)值較低。四層以上部分物業(yè)開(kāi)發(fā)方向主要有以下兩種形式:,二、酒店式公寓：在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上籠統(tǒng)的被理解為“出售時(shí)帶全套家私、家電，拎包即可入住的單身公寓”。一般情況是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會(huì)被用作投資使用。普通產(chǎn)品面積集中在40-60平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1500元/ 平米；購(gòu)買蘇州現(xiàn)有酒店式公寓的客戶中，其中有70%的客戶為私人投資客，多其余20%為企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者。,鑒于公司已開(kāi)發(fā)數(shù)千套教師公寓，區(qū)內(nèi)已有2個(gè)酒店式公寓，且裝修成本高，建議本項(xiàng)目發(fā)展soho項(xiàng)目，提供簡(jiǎn)單裝修，不提供家具和家電，可用于滿足區(qū)內(nèi)知識(shí)型創(chuàng)業(yè)企業(yè)和小型服務(wù)型企業(yè)的辦公及居住需要?？衫肧OHO這一居住、辦公兩相宜的產(chǎn)品形式規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金，形成融居住與辦公功能于一體的多功能社區(qū)。,五、項(xiàng)目定位建議,-業(yè)態(tài)布局建議,1-3樓商業(yè)裙房重點(diǎn)發(fā)展時(shí)尚服飾、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、品牌服飾、通訊數(shù)碼、圖書(shū)文化等專業(yè)店和專賣市場(chǎng)。4樓以上作為辦公和居住用途。,五、項(xiàng)目定位建議,-產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建議,面積占比:因該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，升值潛力大，為優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，同時(shí)為便于后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，因此，商業(yè)裙樓面積適當(dāng)增大，作為公司持有運(yùn)營(yíng)。 商業(yè)部分為萬(wàn)，約占總面積的%； soho公寓部分為萬(wàn)，約占總面積%； 經(jīng)營(yíng)形象和檔次：介于百貨商場(chǎng)和專賣市場(chǎng)之間，通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃、招商控制和規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境。 整體布局：一至三層為商業(yè)裙樓，四層以上為局部小高層。由于地塊為長(zhǎng)條狀，建議進(jìn)行合理的功能分區(qū)，可通過(guò)中庭休閑廣場(chǎng)的形式，合理引導(dǎo)人流，以及作為商業(yè)促銷活動(dòng)的場(chǎng)所。 面積分割：裙樓平面布局以“店鋪+賣場(chǎng)”的形式，服飾零售店可在較好位置設(shè)置部分50100，便于引進(jìn)品牌專賣店，其余部分按照20-30分割，可提高商家的承受能力和單位租金價(jià)格水平；數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)沿墻體可考慮部分30-50的店鋪，其余為開(kāi)放式布局；三層為開(kāi)放式布局；四層以上soho公寓建議以30120，可分為一室戶、二室戶、三室戶，提供簡(jiǎn)單的硬裝修，帶獨(dú)立