2010年山東臨沂海諾濱江別墅地塊物業(yè)發(fā)展及產品規(guī)劃建議方案.ppt

海諾地產濱江別墅地塊 物業(yè)發(fā)展及產品規(guī)劃建議方案,2010年1月,商業(yè)機密文件，請勿外泄！,第一部分：宏觀環(huán)境 別墅政策 臨沂經濟概況 臨沂房地產市場簡析 臨沂別墅市場需求及未來發(fā)展,2003年關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知 鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯合下發(fā)的關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 限制用地項目目錄(2006年本)和禁止用地項目目錄(2006年本) 2008年1月3日國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知,政策的核心內容： 優(yōu)化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。,國務院：保護土地工作應特別禁止別墅類開發(fā),2008年3月5日(星期一)上午9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。 溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。堅決控制建設占 地規(guī)模，加強耕地特別是基本農田保護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。,別墅政策,別墅交易稅費 1、獨棟別墅： 土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%60%)。 個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%。 2、聯排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%-60%)。 個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率20%或可以選擇征收全額的1%或2%。,第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%； 2、購買第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房貸款利率不低于同期基準利率的1.1倍。,買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。,別墅政策,商貿、工業(yè)重鎮(zhèn) 山東明珠,地理交通： 臨沂地處長江三角洲和環(huán)渤海經濟圈的過渡地帶，離港口一百多公里，鐵路、高速公路四通八達。臨沂地處京滬高速公路中間點，膠新鐵路、兗石鐵路在此交匯，棗臨、長深(臨沂段)兩條新的高速正在建設，臨沂機場年客運已達30萬人次，辟有13條到國內重要城市的航線。 歷史人文： 臨沂市古稱瑯琊郡、沂州府，其歷史可上溯至2480多年前，為山東省歷史文化名城。臨沂是一代名相諸葛亮、書圣王羲之、書法家顏真卿、算圣劉洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故鄉(xiāng)。,臨沂總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。 臨沂市現轄蘭山、羅莊、河東3個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭9個縣，共計180個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，7151個行政村，1022.7萬人。 2009年底，全市城鎮(zhèn)化率達到46.4%,臨沂概況,工業(yè)穩(wěn)實，商貿迅速，多頭并進,臨沂工業(yè)： 工業(yè)已建立起門類較為齊全的綜合體系，形成了以輕工、紡織、機械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黃金、醫(yī)藥等為主工業(yè)體系（臨沂目前是中國最大的膠合板生產基地），是山東省的建材和黃金生產基地。 臨沂商貿： 全市商業(yè)發(fā)達，有各類專業(yè)批發(fā)市場965處，其中專業(yè)批發(fā)市場189處，集貿市場76處，2007年成交額510.75億元， 08年銷售額達538億元，臨沂批發(fā)城共有各類批發(fā)市場96處，擁有攤位2.5萬個，連續(xù)三年躋身全國十大批發(fā)市場前三名。 現在僅次于浙江義烏，居全國第二。常年在臨沂經商的有30萬人，而浙商就7萬多； 臨沂城市競爭力： 2008中國城市投資吸引力排行榜第67位；2007中國最具投資價值十大城市；2007、2008福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市榜”；臨沂位居年中國城市增長競爭力第五位。2008年11月24日，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國市場名城”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。,臨沂經濟,GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系,2004年，臨沂率先在全國革命老區(qū)中實現生產總值過千億元； 2006年，全市實現生產總值1404.86億元，增長16.3%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.07萬元，增長18%。 2007年實現國內生產總值1660億元，增長16.2%，城鎮(zhèn)居民可支配收入12819元 2008年，全市國民生產總值1958億元，同比增長13.2 ；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1 4 9 9 8元，增長1 7； 2009年前三季度，全市實現生產總值1565億元；預計全年實現生產總值2100億元左右，同比增長13%左右；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入同比增長9%，,臨沂經濟,近年來經濟增長快速，為房地產市場高速發(fā)展打下了堅實基礎,逐年穩(wěn)步增長，房地產市場活躍,2006年，全年商品房施工面積517.1萬平方米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平方米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平方米，增長69.9%；商品房銷售額31.6億元，增長62.6%。 2007年房地產投資完成67.1億元，增長34.1%。全年商品房施工面積818.7萬平方米，竣工面積181.2萬平方米。商品房銷售面積285.5萬平方米，增長52.9%；銷售額55.5億元，增長75.8%。 2008年房地產投資完成119億元。房地產投資完成119億元，增長77.4%。全年商品房施工面積1133.2萬平方米，竣工面積211.8萬平方米。 2009年，臨沂房地產開發(fā)投資130億元，增長79%。房屋施工面積1585.5萬平方米，市區(qū)全年新增預售項目101個，預售面積405萬、46038套，分別增長了12.4%、11.9%；完成商品房網上簽約301萬、37083套、金額94.4億元，分別增長了19.3%、23%、20.1%。,臨沂地產,臨沂別墅大體分布圖及競爭區(qū)域示意圖,濱河別墅區(qū),羅莊區(qū)別墅,新城別墅區(qū),臨沂典型別墅分析,典型別墅風格月瀾灣,典型別墅風格月瀾灣,典型別墅風格月瀾灣,臨沂房地產及別墅市場整體特征總結,臨沂房地產市場現實需求遠大于與其經濟發(fā)展水平相當的城市，主要由于本地居民對于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場需求；同時，商貿物流的發(fā)展以及工業(yè)發(fā)展兩大引擎的帶動，加上宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口置業(yè)和開發(fā)商入駐，臨沂房地產市場具有巨大的市場潛力。,內外需求拉動強勁 市場潛力巨大,臨沂別墅市場的后續(xù)供應仍然較大，主要開發(fā)分布在城市近郊及沿河發(fā)展帶，但臨沂的城市魅力逐漸成形，工業(yè)發(fā)展以及商貿物流發(fā)展將更大的刺激房地產的需求，臨沂的別墅市場具有較大發(fā)展空間。,未來供應持續(xù)旺盛 市場發(fā)展空間大,市場處于階段 性盤整期,2009年底國務院頒布的“國十一條”將對投資客會有一定的抑制作用，而由于首付加大，對于改善性住戶也將有一定的影響，但整體不會拉下房地產的健康發(fā)展，新的一年將呈現穩(wěn)步上升的趨勢！,臨沂作為經貿重鎮(zhèn)，又有兩大水系交匯，風景優(yōu)美宜人，是發(fā)展別墅類高端居住的理想城市；但目前沒有真正在大區(qū)域內叫得響的純別墅大盤，別墅發(fā)展需要大力的提升品質和塑造高端居住主題，提升臨沂城市品位！,別墅地產發(fā)展 尚待提升品質,臨沂別墅市場目前已形成以濱河板塊為核心區(qū)域，宇帆高爾夫加上河東區(qū)溫泉主題的打造，河東區(qū)將逐步發(fā)展成為臨沂的高端休閑住宅區(qū)；新城南坊、羅莊以等臨沂兩大水系邊也是臨沂高端住宅的重要區(qū)域！,臨沂別墅 高端板塊初步形成,臨沂房地產市場對本案的啟示,其一，臨沂是一個有著悠久歷史文化、名人輩出、人文底蘊深厚的城市；臨沂有著兩大水系交匯的優(yōu)美風景，以及河東溫泉等天然條件，適于人類宜居； 其二，臨沂有著工業(yè)和經貿物流兩大馬車拉動經濟發(fā)展，自然產生更多的富裕階層，形成臨沂真正的上層圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成為高端別墅的目標人群。 其三，臨沂目前別墅發(fā)展處于初級階段，需要真正意義的高端別墅來提升臨沂的城市品位，形成臨沂獨有的別墅居住區(qū)。,第二部分：項目定位 定位背景 地塊分析 人群定位 市場定位 案例借鑒,臨沂是山東乃至北方連接南方的橋頭堡區(qū)域，臨沂成為北方的商貿物流中心，濱河板塊成為臨沂高端住宅區(qū)。,四大支撐點： 山東經濟發(fā)展在中國的重要位置； 臨沂是山東乃至北方連接南方、海洋口岸的橋頭堡； 臨沂良好的水景資源以及人文資源； 濱河板塊依然成為臨沂高端住宅區(qū)。,定位的背景一,臨沂,山東核心經濟紐帶,蘇北經濟圈,河南中原經濟圈,北方經濟圈,環(huán)黃海灣經濟圈,濱河高端住宅、第一富人區(qū),沂河風光讓臨沂增添了無限悠然情趣，賦予了這個城市的靈氣；根據臨沂政府的規(guī)劃，濱河板塊成為了提升臨沂整體人居水平的高端住宅區(qū)；橡膠壩周邊區(qū)域以“離塵不離城”的地域優(yōu)勢，目前已建設多個別墅項目以及宇帆高爾夫等高端，自然就成為了臨沂的別墅高端住宅區(qū)。,定位的背景二,濱河 第一富人別墅區(qū),傳統(tǒng)中心市區(qū),濱 河 高 層 住 宅 區(qū),地塊用地32.6公頃，具備打造臨沂純別墅大盤社區(qū)的用地規(guī)模 地塊位于臨工路香港路交匯處，車行15分鐘內可到達臨沂市中心，具備打造第一居所的條件。 地塊內有天然河道，具備打造濱水、親水豪宅的絕佳條件。 地塊臨近沂河，處于濱河高端住宅區(qū)的核心區(qū)域，周邊有宇帆高爾夫、臨沂一中、機場、日月五星級大酒店等高端配套,上風上水 八面玲瓏的貴族地塊,臨沂別墅類 高端住宅區(qū),定位的背景三,CEO 所見略同,在臨沂這樣一個“商貿物流+工業(yè)發(fā)展”的重鎮(zhèn)里，商人、老板以及高級的經營管理者類人群無疑就是這個城市最核心的中堅階層；其次，由于城市經濟發(fā)展良好，政府管理階層、各傳統(tǒng)行業(yè)、商貿物流產業(yè)鏈等老板、高級管理經營也都收入高漲，成就了臨沂這個城市的富裕階層。 他們注重生活品質，他們更注重身份的彰顯，他們更注重名貴私人物品的擁有，他們注重享受成功后的人生，他們更有資格給與家人更好的生活條件，他們更應該為子女留下傳世的精神財富和物質財富， 他們就是各個行業(yè)的領頭者+管理者=CEO,人群定位,臨沂首席CEO純英倫藝墅社區(qū),在臨沂目前的別墅項目中，多數別墅都是采用西班牙、南加州、地中海風格，也有中式徽派別墅，所以我們建議采用英倫皇家藝術風格，以突出項目與目前臨沂市場上的別墅風格區(qū)別。 同時，英倫皇家的概念也更好應用于項目的人群定位，更好的展開營銷。 其次，由于水是臨沂多數高端樓盤的賣點，我們項目的水只是基本的優(yōu)勢和賣點，濱水、親水別墅之上的是英倫皇家藝墅的概念，更具震撼，令臨沂的CEO們折服！ 市場定位關鍵字： 領跑臨沂高端地產、低密度、濱水親水、第一居所、英倫皇家藝墅、CEO圈層、親地多重庭院、私有化（綠地、庭院、空間、大樹）,市場定位,案例借鑒-規(guī)劃,萬科十七英里, 規(guī)劃總用地： 67571.1 平方米 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米，107戶； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會所）2000平方米），約340戶。 容積率： 0.75,地理位置,“17英里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。項目三面環(huán)海、背靠青山，用地海景線長約662米。,建筑風格,現代風格,景觀,在項目現場大量生長著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹等。我們除了盡量保持原始植物，同時為了保持植物生長的一致性，在新種植的園林中也大量使用了木麻黃、大葉相思樹等作為園林植物的主要種植。,原生植物的保護和利用,配套,萬科17不是一個簡單的住宅項目，是可以從心理上，功能上滿足到人們休閑娛樂的名利沙龍 作為南中國海資產新貴名利沙龍，17英里的會所扮演的角色十分重要，高級的休閑設施、完善的商務功能及優(yōu)質的服務必不可少。在項目規(guī)劃指標中，會所、商業(yè)面積2000平方米 做配套的原則是兼顧服務業(yè)主和商家經營，并體現特色。在內容設置上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設立一些特色配套設施，增強對住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。,會所功能,安防及物管,安防措施 -監(jiān)控分布,安防及物管,安防措施 -紅外分布,安防及物管,萬科物業(yè)將在17英里花園實施“金鑰匙”國際星級酒店服務。,一、“金鑰匙”國際星級酒店服務定位與釋義 “金鑰匙”是頂級服務的形象代表。萬科物業(yè)將在17英里花園引進“金鑰匙”服務理念和服務精髓，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務。 二、服務計劃 （一）國際星級酒店的尊貴服務 在萬科17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂趣外，同時更能親身體驗萬科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國際星級酒店的尊貴禮遇。 二、水陸兩棲護衛(wèi)享受安全的舒適生活 1.專業(yè)聯盟，共建安全社區(qū) 2.海岸巡邏隊 3.人員身份識別系統(tǒng) 4.遙感中心 5.八道防線 6.特別家庭安全服務,第三部分：規(guī)劃建議 規(guī)劃概要 產品設計 附加值提升,規(guī)劃建議概要,領跑突出：要領跑就必須超越現有的臨沂水準，有所區(qū)別現有的臨沂風格和檔次，做臨沂真正的高端社區(qū) 容積率：一般城市別墅、第一居所容積率在0.5-0.9之間，建議本項目可以做到0.6，總建筑面積約195600 綠化率：55%左右，采用多栽種中高大綠葉樹的方式配合綠化柵欄、綠化籬笆等增加戶與戶之間的隔離感 突出私有化：別墅別墅，別有洞天之意，更多講究業(yè)主所能私有的東西，庭院、綠地、大樹、空間等等，如單體獨棟400，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到400左右；雙拼、聯排等私家庭院面積都做到一比一； 濱水親水：利用現有原生水系做拓展，最大化的做到親水濱水居住體驗 藝墅：藝術之墅，不僅通過單體私有部分體現藝術情調，更通過藝術長廊、藝術雕塑等體現藝墅的高端領先 保護開發(fā)：保護和留用好地塊內的原生水系和樹木，同時多栽種中大型樹木，增加別墅區(qū)內的人文性,水系：由于地塊內無任何特色，水系的貫穿將給項目帶來靈性，建議多布置 會所形象區(qū)：承擔小區(qū)形象展示及步行入口功能，建議在此區(qū)建大型藝術雕塑，配合會所提升項目檔次 水岸藝術走廊：配合本案主題，將步行道打造成藝術走廊 鐘樓廣場：建議在地塊中間位置修建英式鐘樓一座及主題廣場，增加藝術氣氛和中心景觀 藝術廊橋：以藝術的方式架橋，體現項目主題 林蔭大道：將車行道打造成林蔭濃密的大道，讓車行與別墅間形成有效視覺區(qū)隔,地塊規(guī)劃建議,會所形象區(qū),水岸藝術雕塑走廊,鐘樓 廣場,藝 術 廊 橋,藝 術 廊 橋,林 蔭 大 道,林 蔭 大 道,豪宅獨棟（深紅色部分）：依原生水岸而建，更多占有一線濱水資源 獨棟（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅獨棟而建，享有更多視野和景觀 雙拼(綠黃色部分）：稍微居中間建設，根據用地情況可穿插一定的三四戶聯排別墅 聯排、疊拼（黃色部分）：更多出于臨街位置及臨會所公建位置，間插聯排和雙拼,產品布局建議,套型比例占地大體測算： 550-600豪宅5%約0.9萬平米/16套，每棟2畝，占地32畝 350-400獨棟25%約4.5萬平米/118套，每棟1畝，占地118畝 300-350雙拼30%約5.4萬平米/163套，每棟1畝/2戶，占地81畝 250-300 (三、四)聯排20%約3.6萬平米/128套，每棟1.5畝/3.5戶，占地54畝 200-250 疊拼20%約3.6萬平米/156套，每棟1畝/2戶，占地78畝 若按以上方案共約581戶，連同別墅私有院子、占有水面、私家綠地、盡端式車道等共占地約363畝；則剩余用地近126畝，用于配套公建約1.5萬平米，以及車行道、河道占地等 注：本占地方案僅提供一種讓獨棟更具賣點的設想，具體得以實際用地來定奪,建議項目整體分兩期開發(fā)，合二為一。 每期開發(fā)均包括豪宅獨棟、獨棟、雙拼、聯排、疊拼等產品。,分期開發(fā)建議,一期,二期,英倫皇家藝墅風格，形成區(qū)別和突出建筑主題,建筑風格建議,獨棟,雙拼效果,聯排效果,豪宅別墅產品力體現要點,賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質標簽,豪宅別墅將占有并獨享最佳的自然景觀資源,豪宅別墅對土地的大量占有，每棟占地2畝或以上,項目分期產品建議,500-600平米奢侈型獨棟,占有最佳的自然資源及視野,豪宅對土地的大量占有,2畝/戶，彰顯尊貴的標簽,私家游泳池,彰顯尊貴的標簽,私家林蔭道,彰顯尊貴的標簽,享受型別墅應該追求完整的功能空間、清晰的空間序列以及產品細節(jié)的打造，營造宜人的空間尺度,室內空間,室外空間,內外空間關系,客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間,大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院,大面積觀景窗、多房間景致,宜人空間尺度,項目產品建議,面積類型：享受型獨棟350-400平米,建筑細節(jié),紅磚、質樸石材、英倫符號、環(huán)保涂料,大面積會客廳 室內空間,舒適型別墅注重打造公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳和餐廳或者起居室面積和應達到70-80平方米的規(guī)模。,多處挑空處理 室內空間,挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。 享受型別墅客廳挑空面積一般在25-35平米之間即可達到效果。 餐廳也可設置挑空，面積在14-20平米即可。,多重庭院 室外空間,多重庭院包括： 前院 后院 側院 內院 入戶院 多重庭院可以提供更優(yōu)美的景致以及室內外互動空間 一般來講，中院、側院面積80-130平方米，后院面積約在200-400平方米，即可實現效果 本產品占地面積可達1畝，可營造超大庭院莊園生活氛圍。,地下室、半地下室,獨棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，除了地上面積的利用，業(yè)主通常會將一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內，凸顯尊榮生活。,半地下室與室外,別墅特質空間的處理,設計要點,室內空間,室外空間,內外空間關系,建筑細節(jié),挑空客廳、餐廳、半地下室、主臥室等,下沉庭院、前后庭院、雙停車位,大面積觀景窗、露臺等,紅磚、質樸石材、英倫符號、環(huán)保涂料,舒適生活空間,項目產品建議,面積類型：雙拼及聯排,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； 下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。下沉式庭院已經成為小別墅必備點。,增加地下室自然采光面 平添院落的層次感 半室內空間感，用途廣,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院通常為側院下沉，下沉面積通常在20-30平方米，即可實現庭院效果； 設計中需協(xié)調下沉式庭院院墻與臨院關系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配備水泵,雙拼聯排地下室、半地下室,雙拼聯排別墅地下室面積約在50-70平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內。,半地下室與室外,別墅特質空間的處理,整體產品附加值提升,露臺對于山水資源型別墅是必不可少的，超大露臺的設置可以增加產品的附加值。,超大露臺,別墅的建筑密度決定著別墅的品質，超大庭院的設置，全面闡釋莊園高于別墅的精神內涵，顧客買的不僅僅是一棟房子，而是一種高貴的生活方式。,超大庭院,整體產品附加值提升,對于雙拼以上的別墅產品，應設置雙車位甚至多車位，滿足客戶的需求，同時，項目為近郊樓盤，住戶交通完全依賴于私家車，因此雙車位就顯得更為重要。,多車位,整體產品附加值提升,多用玻璃材料，增強與自然的交流,書房與自然對話 通過戶內戶外空間的融合營造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺，位置越高，觀景效果越好。 餐廳與自然對話 大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使主人得以享受“慢餐時代”的家庭樂趣。,整體產品附加值提升,水岸頂級休閑度假會所,打造世界頂級會所，超高級經營管理。,會所設置建議： 藝術、雕塑館 紅酒雪茄吧 國際spa 高爾夫練習室 “私房菜”廚房 游泳池 水景會議室 高級西餐廳 酒吧 多功能商務中心 ,入會費： 個人會籍10萬元；企業(yè)會籍30萬元。業(yè)主贈送會籍，提升身份價值認同！,整體產品附加值提升,水岸頂級休閑度假會所配套,紅酒雪茄吧,國際SPA,游泳池,酒吧,藝術館,景觀雕塑,整體產品附加值提升,聯合宇帆高爾夫，建高爾夫練習場,欲做臨沂第一別墅區(qū)，須有高端配套和生活概念引進，與宇帆高爾夫聯合不失為一大營銷亮點，比如一旦成為