2010年山東臨沂海諾濱江別墅地塊物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議方案.ppt

海諾地產(chǎn)濱江別墅地塊 物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議方案,2010年1月,商業(yè)機(jī)密文件，請(qǐng)勿外泄！,第一部分：宏觀環(huán)境 別墅政策 臨沂經(jīng)濟(jì)概況 臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 臨沂別墅市場(chǎng)需求及未來(lái)發(fā)展,2003年關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 鑒于2004年國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本) 2008年1月3日國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知,政策的核心內(nèi)容： 優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。,國(guó)務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類(lèi)開(kāi)發(fā),2008年3月5日(星期一)上午9時(shí)，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕。吳邦國(guó)主持大會(huì)。溫家寶總理作政府工作報(bào)告。 溫家寶說(shuō)，一要認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。堅(jiān)決控制建設(shè)占 地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類(lèi)和限制類(lèi)項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。,別墅政策,別墅交易稅費(fèi) 1、獨(dú)棟別墅： 土地增值稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%60%)。 個(gè)人所得稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%60%)-買(mǎi)賣(mài)成本-裝修成本-貸款利率20%。 2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%-60%)。 個(gè)人所得稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%-60%)-買(mǎi)賣(mài)成本-裝修成本-貸款利率20%或可以選擇征收全額的1%或2%。,第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過(guò)90平米住宅首付不低于30%； 2、購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。,買(mǎi)賣(mài)別墅所交納的稅費(fèi)比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門(mén)檻。,別墅政策,商貿(mào)、工業(yè)重鎮(zhèn) 山東明珠,地理交通： 臨沂地處長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的過(guò)渡地帶，離港口一百多公里，鐵路、高速公路四通八達(dá)。臨沂地處京滬高速公路中間點(diǎn)，膠新鐵路、兗石鐵路在此交匯，棗臨、長(zhǎng)深(臨沂段)兩條新的高速正在建設(shè)，臨沂機(jī)場(chǎng)年客運(yùn)已達(dá)30萬(wàn)人次，辟有13條到國(guó)內(nèi)重要城市的航線(xiàn)。 歷史人文： 臨沂市古稱(chēng)瑯琊郡、沂州府，其歷史可上溯至2480多年前，為山東省歷史文化名城。臨沂是一代名相諸葛亮、書(shū)圣王羲之、書(shū)法家顏真卿、算圣劉洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故鄉(xiāng)。,臨沂總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。 臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|3個(gè)區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭9個(gè)縣，共計(jì)180個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，7151個(gè)行政村，1022.7萬(wàn)人。 2009年底，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.4%,臨沂概況,工業(yè)穩(wěn)實(shí)，商貿(mào)迅速，多頭并進(jìn),臨沂工業(yè)： 工業(yè)已建立起門(mén)類(lèi)較為齊全的綜合體系，形成了以輕工、紡織、機(jī)械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黃金、醫(yī)藥等為主工業(yè)體系（臨沂目前是中國(guó)最大的膠合板生產(chǎn)基地），是山東省的建材和黃金生產(chǎn)基地。 臨沂商貿(mào)： 全市商業(yè)發(fā)達(dá)，有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)965處，其中專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)189處，集貿(mào)市場(chǎng)76處，2007年成交額510.75億元， 08年銷(xiāo)售額達(dá)538億元，臨沂批發(fā)城共有各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)96處，擁有攤位2.5萬(wàn)個(gè)，連續(xù)三年躋身全國(guó)十大批發(fā)市場(chǎng)前三名。 現(xiàn)在僅次于浙江義烏，居全國(guó)第二。常年在臨沂經(jīng)商的有30萬(wàn)人，而浙商就7萬(wàn)多； 臨沂城市競(jìng)爭(zhēng)力： 2008中國(guó)城市投資吸引力排行榜第67位；2007中國(guó)最具投資價(jià)值十大城市；2007、2008福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”；臨沂位居年中國(guó)城市增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力第五位。2008年11月24日，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國(guó)市場(chǎng)名城”稱(chēng)號(hào)。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。,臨沂經(jīng)濟(jì),GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系,2004年，臨沂率先在全國(guó)革命老區(qū)中實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值過(guò)千億元； 2006年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.86億元，增長(zhǎng)16.3%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.07萬(wàn)元，增長(zhǎng)18%。 2007年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1660億元，增長(zhǎng)16.2%，城鎮(zhèn)居民可支配收入12819元 2008年，全市國(guó)民生產(chǎn)總值1958億元，同比增長(zhǎng)13.2 ；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1 4 9 9 8元，增長(zhǎng)1 7； 2009年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1565億元；預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2100億元左右，同比增長(zhǎng)13%左右；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入同比增長(zhǎng)9%，,臨沂經(jīng)濟(jì),近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,2006年，全年商品房施工面積517.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.2%；竣工面積178.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.5%；銷(xiāo)售面積186.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)69.9%；商品房銷(xiāo)售額31.6億元，增長(zhǎng)62.6%。 2007年房地產(chǎn)投資完成67.1億元，增長(zhǎng)34.1%。全年商品房施工面積818.7萬(wàn)平方米，竣工面積181.2萬(wàn)平方米。商品房銷(xiāo)售面積285.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.9%；銷(xiāo)售額55.5億元，增長(zhǎng)75.8%。 2008年房地產(chǎn)投資完成119億元。房地產(chǎn)投資完成119億元，增長(zhǎng)77.4%。全年商品房施工面積1133.2萬(wàn)平方米，竣工面積211.8萬(wàn)平方米。 2009年，臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資130億元，增長(zhǎng)79%。房屋施工面積1585.5萬(wàn)平方米，市區(qū)全年新增預(yù)售項(xiàng)目101個(gè)，預(yù)售面積405萬(wàn)、46038套，分別增長(zhǎng)了12.4%、11.9%；完成商品房網(wǎng)上簽約301萬(wàn)、37083套、金額94.4億元，分別增長(zhǎng)了19.3%、23%、20.1%。,臨沂地產(chǎn),臨沂別墅大體分布圖及競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域示意圖,濱河別墅區(qū),羅莊區(qū)別墅,新城別墅區(qū),臨沂典型別墅分析,典型別墅風(fēng)格月瀾灣,典型別墅風(fēng)格月瀾灣,典型別墅風(fēng)格月瀾灣,臨沂房地產(chǎn)及別墅市場(chǎng)整體特征總結(jié),臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求遠(yuǎn)大于與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘校饕捎诒镜鼐用駥?duì)于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場(chǎng)需求；同時(shí)，商貿(mào)物流的發(fā)展以及工業(yè)發(fā)展兩大引擎的帶動(dòng)，加上宜人的環(huán)境吸引了大量外來(lái)人口置業(yè)和開(kāi)發(fā)商入駐，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)潛力。,內(nèi)外需求拉動(dòng)強(qiáng)勁 市場(chǎng)潛力巨大,臨沂別墅市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要開(kāi)發(fā)分布在城市近郊及沿河發(fā)展帶，但臨沂的城市魅力逐漸成形，工業(yè)發(fā)展以及商貿(mào)物流發(fā)展將更大的刺激房地產(chǎn)的需求，臨沂的別墅市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。,未來(lái)供應(yīng)持續(xù)旺盛 市場(chǎng)發(fā)展空間大,市場(chǎng)處于階段 性盤(pán)整期,2009年底國(guó)務(wù)院頒布的“國(guó)十一條”將對(duì)投資客會(huì)有一定的抑制作用，而由于首付加大，對(duì)于改善性住戶(hù)也將有一定的影響，但整體不會(huì)拉下房地產(chǎn)的健康發(fā)展，新的一年將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)！,臨沂作為經(jīng)貿(mào)重鎮(zhèn)，又有兩大水系交匯，風(fēng)景優(yōu)美宜人，是發(fā)展別墅類(lèi)高端居住的理想城市；但目前沒(méi)有真正在大區(qū)域內(nèi)叫得響的純別墅大盤(pán)，別墅發(fā)展需要大力的提升品質(zhì)和塑造高端居住主題，提升臨沂城市品位！,別墅地產(chǎn)發(fā)展 尚待提升品質(zhì),臨沂別墅市場(chǎng)目前已形成以濱河板塊為核心區(qū)域，宇帆高爾夫加上河?xùn)|區(qū)溫泉主題的打造，河?xùn)|區(qū)將逐步發(fā)展成為臨沂的高端休閑住宅區(qū)；新城南坊、羅莊以等臨沂兩大水系邊也是臨沂高端住宅的重要區(qū)域！,臨沂別墅 高端板塊初步形成,臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本案的啟示,其一，臨沂是一個(gè)有著悠久歷史文化、名人輩出、人文底蘊(yùn)深厚的城市；臨沂有著兩大水系交匯的優(yōu)美風(fēng)景，以及河?xùn)|溫泉等天然條件，適于人類(lèi)宜居； 其二，臨沂有著工業(yè)和經(jīng)貿(mào)物流兩大馬車(chē)?yán)瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自然產(chǎn)生更多的富裕階層，形成臨沂真正的上層圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成為高端別墅的目標(biāo)人群。 其三，臨沂目前別墅發(fā)展處于初級(jí)階段，需要真正意義的高端別墅來(lái)提升臨沂的城市品位，形成臨沂獨(dú)有的別墅居住區(qū)。,第二部分：項(xiàng)目定位 定位背景 地塊分析 人群定位 市場(chǎng)定位 案例借鑒,臨沂是山東乃至北方連接南方的橋頭堡區(qū)域，臨沂成為北方的商貿(mào)物流中心，濱河板塊成為臨沂高端住宅區(qū)。,四大支撐點(diǎn)： 山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展在中國(guó)的重要位置； 臨沂是山東乃至北方連接南方、海洋口岸的橋頭堡； 臨沂良好的水景資源以及人文資源； 濱河板塊依然成為臨沂高端住宅區(qū)。,定位的背景一,臨沂,山東核心經(jīng)濟(jì)紐帶,蘇北經(jīng)濟(jì)圈,河南中原經(jīng)濟(jì)圈,北方經(jīng)濟(jì)圈,環(huán)黃海灣經(jīng)濟(jì)圈,濱河高端住宅、第一富人區(qū),沂河風(fēng)光讓臨沂增添了無(wú)限悠然情趣，賦予了這個(gè)城市的靈氣；根據(jù)臨沂政府的規(guī)劃，濱河板塊成為了提升臨沂整體人居水平的高端住宅區(qū)；橡膠壩周邊區(qū)域以“離塵不離城”的地域優(yōu)勢(shì)，目前已建設(shè)多個(gè)別墅項(xiàng)目以及宇帆高爾夫等高端，自然就成為了臨沂的別墅高端住宅區(qū)。,定位的背景二,濱河 第一富人別墅區(qū),傳統(tǒng)中心市區(qū),濱 河 高 層 住 宅 區(qū),地塊用地32.6公頃，具備打造臨沂純別墅大盤(pán)社區(qū)的用地規(guī)模 地塊位于臨工路香港路交匯處，車(chē)行15分鐘內(nèi)可到達(dá)臨沂市中心，具備打造第一居所的條件。 地塊內(nèi)有天然河道，具備打造濱水、親水豪宅的絕佳條件。 地塊臨近沂河，處于濱河高端住宅區(qū)的核心區(qū)域，周邊有宇帆高爾夫、臨沂一中、機(jī)場(chǎng)、日月五星級(jí)大酒店等高端配套,上風(fēng)上水 八面玲瓏的貴族地塊,臨沂別墅類(lèi) 高端住宅區(qū),定位的背景三,CEO 所見(jiàn)略同,在臨沂這樣一個(gè)“商貿(mào)物流+工業(yè)發(fā)展”的重鎮(zhèn)里，商人、老板以及高級(jí)的經(jīng)營(yíng)管理者類(lèi)人群無(wú)疑就是這個(gè)城市最核心的中堅(jiān)階層；其次，由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，政府管理階層、各傳統(tǒng)行業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)鏈等老板、高級(jí)管理經(jīng)營(yíng)也都收入高漲，成就了臨沂這個(gè)城市的富裕階層。 他們注重生活品質(zhì)，他們更注重身份的彰顯，他們更注重名貴私人物品的擁有，他們注重享受成功后的人生，他們更有資格給與家人更好的生活條件，他們更應(yīng)該為子女留下傳世的精神財(cái)富和物質(zhì)財(cái)富， 他們就是各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭者+管理者=CEO,人群定位,臨沂首席CEO純英倫藝墅社區(qū),在臨沂目前的別墅項(xiàng)目中，多數(shù)別墅都是采用西班牙、南加州、地中海風(fēng)格，也有中式徽派別墅，所以我們建議采用英倫皇家藝術(shù)風(fēng)格，以突出項(xiàng)目與目前臨沂市場(chǎng)上的別墅風(fēng)格區(qū)別。 同時(shí)，英倫皇家的概念也更好應(yīng)用于項(xiàng)目的人群定位，更好的展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)。 其次，由于水是臨沂多數(shù)高端樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，我們項(xiàng)目的水只是基本的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)，濱水、親水別墅之上的是英倫皇家藝墅的概念，更具震撼，令臨沂的CEO們折服！ 市場(chǎng)定位關(guān)鍵字： 領(lǐng)跑臨沂高端地產(chǎn)、低密度、濱水親水、第一居所、英倫皇家藝墅、CEO圈層、親地多重庭院、私有化（綠地、庭院、空間、大樹(shù)）,市場(chǎng)定位,案例借鑒-規(guī)劃,萬(wàn)科十七英里, 規(guī)劃總用地： 67571.1 平方米 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米，107戶(hù)； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會(huì)所）2000平方米），約340戶(hù)。 容積率： 0.75,地理位置,“17英里”項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。項(xiàng)目三面環(huán)海、背靠青山，用地海景線(xiàn)長(zhǎng)約662米。,建筑風(fēng)格,現(xiàn)代風(fēng)格,景觀,在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)大量生長(zhǎng)著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹(shù)等。我們除了盡量保持原始植物，同時(shí)為了保持植物生長(zhǎng)的一致性，在新種植的園林中也大量使用了木麻黃、大葉相思樹(shù)等作為園林植物的主要種植。,原生植物的保護(hù)和利用,配套,萬(wàn)科17不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住宅項(xiàng)目，是可以從心理上，功能上滿(mǎn)足到人們休閑娛樂(lè)的名利沙龍 作為南中國(guó)海資產(chǎn)新貴名利沙龍，17英里的會(huì)所扮演的角色十分重要，高級(jí)的休閑設(shè)施、完善的商務(wù)功能及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)必不可少。在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中，會(huì)所、商業(yè)面積2000平方米 做配套的原則是兼顧服務(wù)業(yè)主和商家經(jīng)營(yíng)，并體現(xiàn)特色。在內(nèi)容設(shè)置上，滿(mǎn)足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設(shè)立一些特色配套設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)住戶(hù)的吸引力，使他們喜歡到此地來(lái)度假或居住。,會(huì)所功能,安防及物管,安防措施 -監(jiān)控分布,安防及物管,安防措施 -紅外分布,安防及物管,萬(wàn)科物業(yè)將在17英里花園實(shí)施“金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)。,一、“金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)定位與釋義 “金鑰匙”是頂級(jí)服務(wù)的形象代表。萬(wàn)科物業(yè)將在17英里花園引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國(guó)家星級(jí)酒店服務(wù)，為業(yè)主提供“滿(mǎn)意+驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。 二、服務(wù)計(jì)劃 （一）國(guó)際星級(jí)酒店的尊貴服務(wù) 在萬(wàn)科17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂(lè)趣外，同時(shí)更能親身體驗(yàn)萬(wàn)科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國(guó)際星級(jí)酒店的尊貴禮遇。 二、水陸兩棲護(hù)衛(wèi)享受安全的舒適生活 1.專(zhuān)業(yè)聯(lián)盟，共建安全社區(qū) 2.海岸巡邏隊(duì) 3.人員身份識(shí)別系統(tǒng) 4.遙感中心 5.八道防線(xiàn) 6.特別家庭安全服務(wù),第三部分：規(guī)劃建議 規(guī)劃概要 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 附加值提升,規(guī)劃建議概要,領(lǐng)跑突出：要領(lǐng)跑就必須超越現(xiàn)有的臨沂水準(zhǔn)，有所區(qū)別現(xiàn)有的臨沂風(fēng)格和檔次，做臨沂真正的高端社區(qū) 容積率：一般城市別墅、第一居所容積率在0.5-0.9之間，建議本項(xiàng)目可以做到0.6，總建筑面積約195600 綠化率：55%左右，采用多栽種中高大綠葉樹(shù)的方式配合綠化柵欄、綠化籬笆等增加戶(hù)與戶(hù)之間的隔離感 突出私有化：別墅別墅，別有洞天之意，更多講究業(yè)主所能私有的東西，庭院、綠地、大樹(shù)、空間等等，如單體獨(dú)棟400，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到400左右；雙拼、聯(lián)排等私家庭院面積都做到一比一； 濱水親水：利用現(xiàn)有原生水系做拓展，最大化的做到親水濱水居住體驗(yàn) 藝墅：藝術(shù)之墅，不僅通過(guò)單體私有部分體現(xiàn)藝術(shù)情調(diào)，更通過(guò)藝術(shù)長(zhǎng)廊、藝術(shù)雕塑等體現(xiàn)藝墅的高端領(lǐng)先 保護(hù)開(kāi)發(fā)：保護(hù)和留用好地塊內(nèi)的原生水系和樹(shù)木，同時(shí)多栽種中大型樹(shù)木，增加別墅區(qū)內(nèi)的人文性,水系：由于地塊內(nèi)無(wú)任何特色，水系的貫穿將給項(xiàng)目帶來(lái)靈性，建議多布置 會(huì)所形象區(qū)：承擔(dān)小區(qū)形象展示及步行入口功能，建議在此區(qū)建大型藝術(shù)雕塑，配合會(huì)所提升項(xiàng)目檔次 水岸藝術(shù)走廊：配合本案主題，將步行道打造成藝術(shù)走廊 鐘樓廣場(chǎng)：建議在地塊中間位置修建英式鐘樓一座及主題廣場(chǎng)，增加藝術(shù)氣氛和中心景觀 藝術(shù)廊橋：以藝術(shù)的方式架橋，體現(xiàn)項(xiàng)目主題 林蔭大道：將車(chē)行道打造成林蔭濃密的大道，讓車(chē)行與別墅間形成有效視覺(jué)區(qū)隔,地塊規(guī)劃建議,會(huì)所形象區(qū),水岸藝術(shù)雕塑走廊,鐘樓 廣場(chǎng),藝 術(shù) 廊 橋,藝 術(shù) 廊 橋,林 蔭 大 道,林 蔭 大 道,豪宅獨(dú)棟（深紅色部分）：依原生水岸而建，更多占有一線(xiàn)濱水資源 獨(dú)棟（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅獨(dú)棟而建，享有更多視野和景觀 雙拼(綠黃色部分）：稍微居中間建設(shè)，根據(jù)用地情況可穿插一定的三四戶(hù)聯(lián)排別墅 聯(lián)排、疊拼（黃色部分）：更多出于臨街位置及臨會(huì)所公建位置，間插聯(lián)排和雙拼,產(chǎn)品布局建議,套型比例占地大體測(cè)算： 550-600豪宅5%約0.9萬(wàn)平米/16套，每棟2畝，占地32畝 350-400獨(dú)棟25%約4.5萬(wàn)平米/118套，每棟1畝，占地118畝 300-350雙拼30%約5.4萬(wàn)平米/163套，每棟1畝/2戶(hù)，占地81畝 250-300 (三、四)聯(lián)排20%約3.6萬(wàn)平米/128套，每棟1.5畝/3.5戶(hù)，占地54畝 200-250 疊拼20%約3.6萬(wàn)平米/156套，每棟1畝/2戶(hù)，占地78畝 若按以上方案共約581戶(hù)，連同別墅私有院子、占有水面、私家綠地、盡端式車(chē)道等共占地約363畝；則剩余用地近126畝，用于配套公建約1.5萬(wàn)平米，以及車(chē)行道、河道占地等 注：本占地方案僅提供一種讓獨(dú)棟更具賣(mài)點(diǎn)的設(shè)想，具體得以實(shí)際用地來(lái)定奪,建議項(xiàng)目整體分兩期開(kāi)發(fā)，合二為一。 每期開(kāi)發(fā)均包括豪宅獨(dú)棟、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品。,分期開(kāi)發(fā)建議,一期,二期,英倫皇家藝墅風(fēng)格，形成區(qū)別和突出建筑主題,建筑風(fēng)格建議,獨(dú)棟,雙拼效果,聯(lián)排效果,豪宅別墅產(chǎn)品力體現(xiàn)要點(diǎn),賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質(zhì)標(biāo)簽,豪宅別墅將占有并獨(dú)享最佳的自然景觀資源,豪宅別墅對(duì)土地的大量占有，每棟占地2畝或以上,項(xiàng)目分期產(chǎn)品建議,500-600平米奢侈型獨(dú)棟,占有最佳的自然資源及視野,豪宅對(duì)土地的大量占有,2畝/戶(hù)，彰顯尊貴的標(biāo)簽,私家游泳池,彰顯尊貴的標(biāo)簽,私家林蔭道,彰顯尊貴的標(biāo)簽,享受型別墅應(yīng)該追求完整的功能空間、清晰的空間序列以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，營(yíng)造宜人的空間尺度,室內(nèi)空間,室外空間,內(nèi)外空間關(guān)系,客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間,大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院,大面積觀景窗、多房間景致,宜人空間尺度,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,面積類(lèi)型：享受型獨(dú)棟350-400平米,建筑細(xì)節(jié),紅磚、質(zhì)樸石材、英倫符號(hào)、環(huán)保涂料,大面積會(huì)客廳 室內(nèi)空間,舒適型別墅注重打造公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳和餐廳或者起居室面積和應(yīng)達(dá)到70-80平方米的規(guī)模。,多處挑空處理 室內(nèi)空間,挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開(kāi)敞度。 享受型別墅客廳挑空面積一般在25-35平米之間即可達(dá)到效果。 餐廳也可設(shè)置挑空，面積在14-20平米即可。,多重庭院 室外空間,多重庭院包括： 前院 后院 側(cè)院 內(nèi)院 入戶(hù)院 多重庭院可以提供更優(yōu)美的景致以及室內(nèi)外互動(dòng)空間 一般來(lái)講，中院、側(cè)院面積80-130平方米，后院面積約在200-400平方米，即可實(shí)現(xiàn)效果 本產(chǎn)品占地面積可達(dá)1畝，可營(yíng)造超大庭院莊園生活氛圍。,地下室、半地下室,獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，除了地上面積的利用，業(yè)主通常會(huì)將一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)，凸顯尊榮生活。,半地下室與室外,別墅特質(zhì)空間的處理,設(shè)計(jì)要點(diǎn),室內(nèi)空間,室外空間,內(nèi)外空間關(guān)系,建筑細(xì)節(jié),挑空客廳、餐廳、半地下室、主臥室等,下沉庭院、前后庭院、雙停車(chē)位,大面積觀景窗、露臺(tái)等,紅磚、質(zhì)樸石材、英倫符號(hào)、環(huán)保涂料,舒適生活空間,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,面積類(lèi)型：雙拼及聯(lián)排,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類(lèi)使用功能于此； 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶(hù)很有打動(dòng)力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。,增加地下室自然采光面 平添院落的層次感 半室內(nèi)空間感，用途廣,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉面積通常在20-30平方米，即可實(shí)現(xiàn)庭院效果； 設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配備水泵,雙拼聯(lián)排地下室、半地下室,雙拼聯(lián)排別墅地下室面積約在50-70平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。,半地下室與室外,別墅特質(zhì)空間的處理,整體產(chǎn)品附加值提升,露臺(tái)對(duì)于山水資源型別墅是必不可少的，超大露臺(tái)的設(shè)置可以增加產(chǎn)品的附加值。,超大露臺(tái),別墅的建筑密度決定著別墅的品質(zhì)，超大庭院的設(shè)置，全面闡釋莊園高于別墅的精神內(nèi)涵，顧客買(mǎi)的不僅僅是一棟房子，而是一種高貴的生活方式。,超大庭院,整體產(chǎn)品附加值提升,對(duì)于雙拼以上的別墅產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置雙車(chē)位甚至多車(chē)位，滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，同時(shí)，項(xiàng)目為近郊樓盤(pán)，住戶(hù)交通完全依賴(lài)于私家車(chē)，因此雙車(chē)位就顯得更為重要。,多車(chē)位,整體產(chǎn)品附加值提升,多用玻璃材料，增強(qiáng)與自然的交流,書(shū)房與自然對(duì)話(huà) 通過(guò)戶(hù)內(nèi)戶(hù)外空間的融合營(yíng)造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺(jué)，位置越高，觀景效果越好。 餐廳與自然對(duì)話(huà) 大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使主人得以享受“慢餐時(shí)代”的家庭樂(lè)趣。,整體產(chǎn)品附加值提升,水岸頂級(jí)休閑度假會(huì)所,打造世界頂級(jí)會(huì)所，超高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理。,會(huì)所設(shè)置建議： 藝術(shù)、雕塑館 紅酒雪茄吧 國(guó)際spa 高爾夫練習(xí)室 “私房菜”廚房 游泳池 水景會(huì)議室 高級(jí)西餐廳 酒吧 多功能商務(wù)中心 ,入會(huì)費(fèi)： 個(gè)人會(huì)籍10萬(wàn)元；企業(yè)會(huì)籍30萬(wàn)元。業(yè)主贈(zèng)送會(huì)籍，提升身份價(jià)值認(rèn)同！,整體產(chǎn)品附加值提升,水岸頂級(jí)休閑度假會(huì)所配套,紅酒雪茄吧,國(guó)際SPA,游泳池,酒吧,藝術(shù)館,景觀雕塑,整體產(chǎn)品附加值提升,聯(lián)合宇帆高爾夫，建高爾夫練習(xí)場(chǎng),欲做臨沂第一別墅區(qū)，須有高端配套和生活概念引進(jìn)，與宇帆高爾夫聯(lián)合不失為一大營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)，比如一旦成為