中原：地鐵沿線物業(yè)專題研究報(bào)告.pptVIP

地鐵沿線物業(yè)專題研究,地鐵的特性研究,1 概念,2 物業(yè),3 客戶,地鐵的作用研究,物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究,地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究,地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究,家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究,交通方式和上下班時(shí)間研究,居住區(qū)位影響研究,研究框架,concept,概念,地鐵的特性研究,1 概念,地鐵的作用研究,地鐵速度為每小時(shí)3040 公里，車輛編組為410節(jié)，在高峰時(shí)單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)37 萬；輕軌的單向輸送能力可達(dá)每小時(shí)1-3萬；公共汽車的單向輸送能力為每小時(shí)1萬。,地鐵的運(yùn)量在各種城市交通工具中最大,快速，準(zhǔn)點(diǎn)，舒適,地鐵的平均運(yùn)行速度一般為30-40公里/小時(shí)，最高速度可達(dá)120公里/小時(shí)，深圳平均時(shí)速達(dá)到90公里/小時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公共汽車的速度。加上地鐵運(yùn)行不受其它運(yùn)輸方式影響，安全、準(zhǔn)點(diǎn)，從而給人最大的感覺就是時(shí)間上有了保障。由于地鐵采用了最新的技術(shù)，其乘車環(huán)境也得到了極大的改善。,環(huán)保性,地鐵在地下運(yùn)行，對(duì)城市無噪音、無干擾，基本不占用城市土地。 采用電力作為動(dòng)力，對(duì)環(huán)境無污染。,現(xiàn)代化的城市首先要有現(xiàn)代化的交通，交通會(huì)影響到一個(gè)城市的生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)。地鐵為城市廣大的上下班客流提供了一個(gè)便捷的交通方式，它所贏得的時(shí)間成本和它所產(chǎn)生的減少其它交通方式所需要的時(shí)間成本是非常高。,提高一個(gè)城市的競(jìng)爭力,引導(dǎo)城市的發(fā)展布局,據(jù)研究表明，不同成長期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生明顯不同的影響，處于成長期的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局將產(chǎn)生重大影響，城市化進(jìn)程已基本完成的城市，主導(dǎo)交通方式對(duì)城市布局產(chǎn)生的影響較小,深圳地鐵四號(hào)線皇崗站進(jìn)入福田口岸聯(lián)檢大樓建設(shè)工程已完工，深港兩地的地鐵在此“碰頭”，實(shí)現(xiàn)了無縫銜接。與香港九廣鐵路上水落馬洲支線相連。這個(gè)新設(shè)置的深港口岸將在明年投入使用，屆時(shí)，深港兩地往來的交通將變得更加便捷。,地鐵的特性研究,1 概念,地鐵的作用研究,地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。 在國外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。,沿線商業(yè)提升生活空間和便利度,改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化,地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。 地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴士站等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。,為沿線土地帶來增值,地鐵的開通運(yùn)營，帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。,Property,物業(yè),2 物業(yè),物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究,地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究,地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究,地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè) 住宅 寫字樓,1、客流量 2、客流的構(gòu)成 3、地鐵通達(dá)性 4、對(duì)地鐵需求性,分析標(biāo)準(zhǔn)：,商用物業(yè)對(duì)地鐵的需求性最大，也是地鐵開通的最大受益者。,通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離5-10分鐘的步行距離。,寫字樓，租（買）家更為看重的是考慮該寫字樓的商務(wù)氛圍及其硬件設(shè)施、管理服務(wù)水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。,2 物業(yè),物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究,地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究,地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究,“住宅的移動(dòng)性”不僅是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道的“動(dòng)感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動(dòng)，形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進(jìn)社會(huì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,移動(dòng)性,橫向放射 國際經(jīng)驗(yàn)證明，地鐵沿線兩側(cè)500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟(jì)帶，也就是所謂的生長線。自然，這個(gè)范圍不是絕對(duì)的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。,放射性,縱向放射 毫無疑問，地鐵（輕軌）會(huì)延伸節(jié)點(diǎn)/區(qū)域的影響范圍，在更大的長度上通過“運(yùn)輸通道”吸收和配置資源。 交叉放射 乘客往返一般分為三個(gè)階段：匯集階段長途行車階段分流階段。在這三個(gè)階段的兩頭，即匯集和分流時(shí)，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來了他地信息到這里來，又把本地的信息分散到各處去，實(shí)現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。,放射性,平衡性,快速軌道交通，在時(shí)間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點(diǎn)間的土地地租級(jí)差，就像河流會(huì)減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。,2 物業(yè),物業(yè)對(duì)地鐵的需求研究,地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究,地鐵對(duì)物業(yè)的價(jià)格影響研究,價(jià)格變動(dòng)的空間特征,在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價(jià)格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。,接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長受地鐵的影響非常明顯。,房價(jià)增長 幅度,項(xiàng)目與地鐵站的距離系數(shù),理想狀態(tài),發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；,結(jié)論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房價(jià)升幅也越大。,城市成熟中心區(qū)域,城市偏遠(yuǎn)區(qū)域,觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價(jià)位。 地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。 通車前預(yù)期增值事后實(shí)質(zhì)收益,價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征,房價(jià)增值,地鐵建設(shè)進(jìn)度,通 車,規(guī)劃,施工,預(yù) 期 增 值,實(shí) 質(zhì) 收 益,價(jià)格變化的結(jié)構(gòu)特征,可達(dá)性敏感程度,噪音與振動(dòng)敏感程度,低價(jià)值物業(yè),高價(jià)值物業(yè),地鐵不但有出行方便的功能（可達(dá)性），而且在運(yùn)行過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng) 與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。 如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個(gè)階層對(duì)可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪音、振動(dòng)影響的敏感度。 真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。,Customer,客戶,3 客戶,家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究,交通方式和上下班時(shí)間研究,居住區(qū)位影響研究,以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費(fèi)行為。了解客戶家庭的生命周期與住房消費(fèi)之間的關(guān)系。,家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系,利用實(shí)地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對(duì)可能影響住房自有概率的各種因素做了分析，最后發(fā)現(xiàn)，顯著影響住房自有概率的變量有：單位、年齡、婚姻狀況、教育水平、家庭人口、戶口、是否有車和是否有父母資助。根據(jù)方程，我們可以計(jì)算出不同類型家庭住房自有的概率。,家庭周期與住房消費(fèi)關(guān)系,3 客戶,家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究,交通方式和上下班時(shí)間研究,居住區(qū)位影響研究,交通方式來看，二次置業(yè)者開車的大約占三成，如表。在我們的樣本中，交通方式和居住區(qū)位之間并沒有表現(xiàn)出相關(guān)性。 上下班的交通方式與花費(fèi)時(shí)間之間有一定關(guān)系。開車上班時(shí)間一般在2030分鐘，步行或騎自行車通常在20分鐘左右，采用公交系統(tǒng)則需要3040分鐘。,交通方式和上下班時(shí)間,絕大多數(shù)受訪客戶都希望居住在市區(qū)以內(nèi)，但是接受關(guān)外的比市中心還多,首次置業(yè)者與二次置業(yè)者相比，愿意開車的減少，愿意做地鐵的增多。總體來看，愿意開車的在明顯比公交更受歡迎。因此，我們認(rèn)為在未來五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要較強(qiáng)的競(jìng)爭力。,交通方式和上下班時(shí)間,3 客戶,家庭生命周期和住宅消費(fèi)研究,交通方式和上下班時(shí)間研究,居住區(qū)位影響研究,我們?cè)趩柧碇性儐柫恕叭绻苁鼓绞兄行牡臅r(shí)間節(jié)約15分鐘，您愿意為為買房多支付百分之多少的價(jià)錢”，有80的樣本問答了這一問題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在問答者中，八成的人愿意節(jié)省交通時(shí)間而多支付房價(jià)，住在關(guān)外的人更愿意支付費(fèi)用。,不同置業(yè)者為節(jié)省時(shí)間而多支付的房價(jià),我們從問卷調(diào)研情況來看，開車是半數(shù)中產(chǎn)階層最喜愛的上下班交通方式，地鐵則是最受青睞的公共交通。因此我們預(yù)測(cè)未來五年中產(chǎn)階層上下班的交通將從以公交系統(tǒng)為主轉(zhuǎn)向開車和乘坐地鐵兩大類型，但是不管住在哪里，置業(yè)者首選的交通方式還是開車,不同置業(yè)者居住在理想?yún)^(qū)域選擇的交通方式,thanks,寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究,商業(yè)樓宇項(xiàng)目部,與寫字樓有關(guān)的問題,保護(hù)地球環(huán)境 防止城市的溫暖化、熱島效應(yīng) 防止破壞臭氧層 節(jié)約能源 辦公樓作為社會(huì)產(chǎn)品 重新認(rèn)識(shí)建筑的社會(huì)資產(chǎn) 考慮和區(qū)域社會(huì)的共生景觀關(guān)系 建筑的使用壽命（long-life)和產(chǎn)生的社會(huì)環(huán)境 重新認(rèn)識(shí)現(xiàn)存建筑的價(jià)值再生,與寫字樓樓有關(guān)的問題,信息化 社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和寫字樓的變化 信息化技術(shù)的普遍應(yīng)用 小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn) 靈活性（辦公樓使用上的自由度） OA系統(tǒng)的調(diào)整 人員的增減 布局的改變 電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化,與寫字樓有關(guān)的問題,安全對(duì)策 防災(zāi)（消防、抗震、避雷、防水等） 防盜（企業(yè)財(cái)產(chǎn)、企業(yè)情報(bào)） 由信息化而產(chǎn)生的危機(jī)管理對(duì)策（為保護(hù)信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策） 無障礙 高齡人員 殘疾人員 女性 設(shè)備管理（Facility Management）,與寫字樓有關(guān)的社會(huì)問題,舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境 空氣 熱量 聲音 光線 色彩 味覺 視覺 根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性,寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究,從城市規(guī)劃的角度研究 從建筑設(shè)計(jì)的角度研究 從設(shè)備設(shè)施的角度研究,從城市規(guī)劃的角度研究,項(xiàng)目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項(xiàng)目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo) 城市設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的影響 寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)需如何城市規(guī)劃的要求 小結(jié),從城市規(guī)劃的角度研究,項(xiàng)目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項(xiàng)目的用地的土地性質(zhì) 項(xiàng)目用地所在區(qū)域的中、遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系 項(xiàng)目用地與周圍環(huán)境的關(guān)系 項(xiàng)目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo),從城市規(guī)劃的角度研究,項(xiàng)目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo) 高度 容積率 基地面積/用地面積（首層占地率） 綠化率 停車位（專題介紹） 干道開口位置,從城市規(guī)劃的角度研究,城市設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的影響 公路網(wǎng) 附近停車場(chǎng) 煤氣 自來水 電氣 電話 下水道 熱力,從城市規(guī)劃的角度研究,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)需適應(yīng)城市規(guī)劃的要求 適應(yīng)城市規(guī)劃對(duì)于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下： 適應(yīng)對(duì)于交通組織方面的要求： 適應(yīng)城市公共空間設(shè)計(jì)的要求： 適應(yīng)與周圍建筑物之間關(guān)系的要求：,從城市規(guī)劃的角度研究,土地（地上、地面、地下）的綜合利用： 地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、辦公樓出入口 高層布置辦公樓 交通組織方面： 機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車 人流貨流路線 步行路線,從城市規(guī)劃的角度研究,城市公共空間設(shè)計(jì)： 空間的功能 大小 尺度 高度 造型 與建筑物之間關(guān)系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等,從城市規(guī)劃的角度研究,小結(jié)： 在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地 用地內(nèi)部交通順暢 在高、低層配置上具有足夠的科學(xué)性 在視覺及空間感覺上有其特色,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度研究,建筑設(shè)計(jì) 高層與低層 首層平面設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì) 消防設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì)高層與低層,高層與低層部分設(shè)計(jì) 滿足功能的不同用途 確保公共空間獨(dú)立于辦公部分的交通路線 考慮日照條件對(duì)鄰地的影響 豐富立面及體型：屋頂花園,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),首層設(shè)計(jì)的重要性和要求： 大廈功能的綜合性導(dǎo)致首層設(shè)計(jì)復(fù)雜： 合理組織進(jìn)出大樓的各種人流 合理組織首層公共部分和辦公層 從環(huán)境設(shè)計(jì)上要?jiǎng)?chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),首層平面與總平面的關(guān)系 總平面設(shè)計(jì)決定建筑物在用地中的位置，重點(diǎn)要注意標(biāo)準(zhǔn)層的平面設(shè)計(jì)同首層層流線處理的整和性 一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場(chǎng)與通用口出來的服務(wù)流線 安全避難通道 緊急車輛的活動(dòng)空間,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),流線設(shè)計(jì) 首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會(huì)、進(jìn)餐、購貨人員 總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達(dá)各處，還有自行車線路,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),人口大廳設(shè)計(jì)要點(diǎn) 首層入口大廳是重要的交通樞紐 首層大廳的室內(nèi)外空間滲透 大廳空間的動(dòng)態(tài)導(dǎo)向與限定,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)層平面的內(nèi)容 辦公空間 公共走道 樓梯 電梯間、前室 衛(wèi)生間 開水間 空調(diào)機(jī)房 各種管線的豎井,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì),公用部分（核心筒） 生活功能：衛(wèi)生間、開水間 流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間 設(shè)備功能：空調(diào)機(jī)房、管道井,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì),核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分離型 外周型 核心部（核心筒）大約占標(biāo)準(zhǔn)層面積 20-30%,標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo),辦公空間 現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標(biāo)：人均辦公面積約6-12平方米 除辦公面積外，會(huì)議室、接待室、食堂等配套設(shè)施，包括上述配套面積后，參考指標(biāo)：人均建筑面積約10-20平方米 平均人員密度指標(biāo)=平方米/每辦公人員 歐美國家為15平方米 日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米 會(huì)議室 大型會(huì)議室 中型會(huì)議室 小型會(huì)議室,標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo),衛(wèi)生間： 配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機(jī)、洗手液等 指標(biāo)： 女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量 男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量 開水間 配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等 開水間面積不應(yīng)小于6平方米,標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo),走道： 雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m 單面布置房間的走道寬度不小于1.3m 樓梯 每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m 辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應(yīng)小于1.2m,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),層高 決定層高的因素： 辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺 自然采光要求，窗口大小要求 空調(diào)方式 排煙方式 照明方式 消防噴淋方式 參考值： 高層辦公樓吊頂下凈高應(yīng)在2.6-2.7米,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),吊頂 吊頂上的設(shè)施 照明燈具 空調(diào)風(fēng)口 消防設(shè)施：煙感報(bào)警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機(jī)械排煙口、防煙分區(qū)垂壁 預(yù)留靈活隔斷的安裝點(diǎn) 吊頂內(nèi)部檢修口,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),吊頂 決定吊頂內(nèi)部高度的因素 結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度（每層減低20cm ,那么20層樓總高將降低4m） 空調(diào)主干管的高度及位置 消防噴淋管的位置 電纜橋架高度及位置 照明燈具深入吊頂?shù)母叨?建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),窗戶 窗戶設(shè)計(jì)時(shí)的參考因素 采光面積 節(jié)能的開窗大小和玻璃種類 開窗大小與辦公室進(jìn)深相吻合 辦公安全性和居住性 窗邊空調(diào)設(shè)備的收口 窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗 窗下口高度在距地50-80cm高,消防設(shè)計(jì),防火與防煙分區(qū) 防火分區(qū) 防煙分區(qū) 疏散設(shè)計(jì)中的幾個(gè)問題 底層外門的寬度 消防層樓梯、電梯位置設(shè)計(jì) 消防控制中心的設(shè)計(jì) 耐火構(gòu)造設(shè)計(jì)的幾個(gè)要點(diǎn),消防設(shè)計(jì)防火分區(qū),防火分區(qū) 低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔； 地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積的要求比地上建筑更為嚴(yán)格； 地下車庫的防火分區(qū)； 樓梯間與通風(fēng)空調(diào)機(jī)房等特殊部位的防火分隔：,消防設(shè)計(jì)防火分區(qū)最大允許面積,消防設(shè)計(jì)防火分區(qū)相關(guān)指標(biāo),地下室防火分區(qū)： 地下室的防火分區(qū)按高規(guī)，每個(gè)防火分區(qū)不得超過500平方米，設(shè)自動(dòng)滅火設(shè)備時(shí)不得超過1000平方米； 地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為1000平方米，設(shè)自動(dòng)滅火時(shí)最大允許面積為2000平方米； 樓梯間與通風(fēng)空調(diào)機(jī)房等部位的防火分隔：按照高規(guī)規(guī)定：“附設(shè)在高層民用建筑內(nèi)的固定滅火裝置的設(shè)置室通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)機(jī)房等，應(yīng)采用耐火極限不低于3.00h的隔墻和2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應(yīng)采用甲級(jí)防火門。,消防設(shè)計(jì)防煙分區(qū),防煙分區(qū)： 需設(shè)排煙設(shè)施的走道、凈高不超過6m的房間，應(yīng)采用擋煙垂壁、隔墻或從頂棚下突出不小于50cm的梁劃分防煙分區(qū)。 每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不宜超過500平方米，且防煙分區(qū)不應(yīng)跨防火分區(qū),消防設(shè)計(jì)其他問題,疏散的問題 低層外門寬度的規(guī)定：自動(dòng)門、旋轉(zhuǎn)門不算疏散門，每100人1m寬 消防樓梯要求接近電梯廳、考慮雙向疏散 樓、電梯防煙前室的設(shè)計(jì) 消防控制中心的設(shè)計(jì) 功能 位置 建筑 耐火構(gòu)造設(shè)計(jì)中的注意點(diǎn),室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì),日照的控制：就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來的輻射熱 對(duì)直射陽光的遮擋方式 反射玻璃的應(yīng)用 遮陽百頁 照明： 現(xiàn)代寫字樓一般進(jìn)深較大，需要依靠人工照明來創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境。室內(nèi)的照度隨著時(shí)代和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加，美國標(biāo)準(zhǔn)照度大約是日本2倍。,室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì),溫度、濕度調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng) 噪聲控制,室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì),室內(nèi)設(shè)計(jì)的 幾個(gè)心理因素 房間大小 頂棚高度 窗臺(tái)大小、高度 房間顏色 裝飾材料,從設(shè)備設(shè)施角度,電梯 空調(diào) 停車位 智能化,電 梯,電梯臺(tái)數(shù)的設(shè)定 查表法 按建筑規(guī)模計(jì)算法 模擬法 實(shí)例比較法 電梯設(shè)置方式 傳統(tǒng)分區(qū)方式 雙層轎箱方式 快速梯與分區(qū)梯結(jié)合式與立體電梯廳方式,電 梯,衡量電梯系統(tǒng)的指標(biāo) 品牌 載重 載客人數(shù) 梯速,電 梯,電梯廳的布局與裝修 電梯廳的布局 良好的配置 不良的配置 電梯廳的裝修 電梯門套及電梯廳墻面應(yīng)采用經(jīng)久耐用而裝飾性強(qiáng)的材料 首層電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)一般高于其他層 吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮,停 車 場(chǎng),車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) 停車場(chǎng)：小型汽車按每車位25平方米、自行車每車位1.2 平方米 停車庫：小型汽車按每車位40平方米，自行車每成為1.8平方米 外貿(mào)辦公樓每1000平方米應(yīng)留有4.5個(gè) 坡道設(shè)計(jì)：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實(shí)作到坡道防滑,停 車 場(chǎng),停車方式 室外停車 地下停車 獨(dú)立型停車（塔式停車樓） 大樓連體型 機(jī)械式停車場(chǎng),寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究,商業(yè)樓宇項(xiàng)目部,與寫字樓有關(guān)的問題,保護(hù)地球環(huán)境 防止城市的溫暖化、熱島效應(yīng) 防止破壞臭氧層 節(jié)約能源 辦公樓作為社會(huì)產(chǎn)品 重新認(rèn)識(shí)建筑的社會(huì)資產(chǎn) 考慮和區(qū)域社會(huì)的共生景觀關(guān)系 建筑的使用壽命（long-life)和產(chǎn)生的社會(huì)環(huán)境 重新認(rèn)識(shí)現(xiàn)存建筑的價(jià)值再生,與寫字樓樓有關(guān)的問題,信息化 社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和寫字樓的變化 信息化技術(shù)的普遍應(yīng)用 小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn) 靈活性（辦公樓使用上的自由度） OA系統(tǒng)的調(diào)整 人員的增減 布局的改變 電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化,與寫字樓有關(guān)的問題,安全對(duì)策 防災(zāi)（消防、抗震、避雷、防水等） 防盜（企業(yè)財(cái)產(chǎn)、企業(yè)情報(bào)） 由信息化而產(chǎn)生的危機(jī)管理對(duì)策（為保護(hù)信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策） 無障礙 高齡人員 殘疾人員 女性 設(shè)備管理（Facility Management）,與寫字樓有關(guān)的社會(huì)問題,舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境 空氣 熱量 聲音 光線 色彩 味覺 視覺 根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性,寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究,從城市規(guī)劃的角度研究 從建筑設(shè)計(jì)的角度研究 從設(shè)備設(shè)施的角度研究,從城市規(guī)劃的角度研究,項(xiàng)目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項(xiàng)目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo) 城市設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的影響 寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)需如何城市規(guī)劃的要求 小結(jié),從城市規(guī)劃的角度研究,項(xiàng)目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項(xiàng)目的用地的土地性質(zhì) 項(xiàng)目用地所在區(qū)域的中、遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系 項(xiàng)目用地與周圍環(huán)境的關(guān)系 項(xiàng)目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo),從城市規(guī)劃的角度研究,項(xiàng)目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo) 高度 容積率 基地面積/用地面積（首層占地率） 綠化率 停車位（專題介紹） 干道開口位置,從城市規(guī)劃的角度研究,城市設(shè)施對(duì)項(xiàng)目的影響 公路網(wǎng) 附近停車場(chǎng) 煤氣 自來水 電氣 電話 下水道 熱力,從城市規(guī)劃的角度研究,寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)需適應(yīng)城市規(guī)劃的要求 適應(yīng)城市規(guī)劃對(duì)于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下： 適應(yīng)對(duì)于交通組織方面的要求： 適應(yīng)城市公共空間設(shè)計(jì)的要求： 適應(yīng)與周圍建筑物之間關(guān)系的要求：,從城市規(guī)劃的角度研究,土地（地上、地面、地下）的綜合利用： 地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、辦公樓出入口 高層布置辦公樓 交通組織方面： 機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車 人流貨流路線 步行路線,從城市規(guī)劃的角度研究,城市公共空間設(shè)計(jì)： 空間的功能 大小 尺度 高度 造型 與建筑物之間關(guān)系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等,從城市規(guī)劃的角度研究,小結(jié)： 在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地 用地內(nèi)部交通順暢 在高、低層配置上具有足夠的科學(xué)性 在視覺及空間感覺上有其特色,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度研究,建筑設(shè)計(jì) 高層與低層 首層平面設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì) 消防設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì)高層與低層,高層與低層部分設(shè)計(jì) 滿足功能的不同用途 確保公共空間獨(dú)立于辦公部分的交通路線 考慮日照條件對(duì)鄰地的影響 豐富立面及體型：屋頂花園,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),首層設(shè)計(jì)的重要性和要求： 大廈功能的綜合性導(dǎo)致首層設(shè)計(jì)復(fù)雜： 合理組織進(jìn)出大樓的各種人流 合理組織首層公共部分和辦公層 從環(huán)境設(shè)計(jì)上要?jiǎng)?chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),首層平面與總平面的關(guān)系 總平面設(shè)計(jì)決定建筑物在用地中的位置，重點(diǎn)要注意標(biāo)準(zhǔn)層的平面設(shè)計(jì)同首層層流線處理的整和性 一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場(chǎng)與通用口出來的服務(wù)流線 安全避難通道 緊急車輛的活動(dòng)空間,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),流線設(shè)計(jì) 首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會(huì)、進(jìn)餐、購貨人員 總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達(dá)各處，還有自行車線路,建筑設(shè)計(jì)首層平面設(shè)計(jì),人口大廳設(shè)計(jì)要點(diǎn) 首層入口大廳是重要的交通樞紐 首層大廳的室內(nèi)外空間滲透 大廳空間的動(dòng)態(tài)導(dǎo)向與限定,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì),標(biāo)準(zhǔn)層平面的內(nèi)容 辦公空間 公共走道 樓梯 電梯間、前室 衛(wèi)生間 開水間 空調(diào)機(jī)房 各種管線的豎井,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì),公用部分（核心筒） 生活功能：衛(wèi)生間、開水間 流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間 設(shè)備功能：空調(diào)機(jī)房、管道井,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì),核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分離型 外周型 核心部（核心筒）大約占標(biāo)準(zhǔn)層面積 20-30%,標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo),辦公空間 現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標(biāo)：人均辦公面積約6-12平方米 除辦公面積外，會(huì)議室、接待室、食堂等配套設(shè)施，包括上述配套面積后，參考指標(biāo)：人均建筑面積約10-20平方米 平均人員密度指標(biāo)=平方米/每辦公人員 歐美國家為15平方米 日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米 會(huì)議室 大型會(huì)議室 中型會(huì)議室 小型會(huì)議室,標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo),衛(wèi)生間： 配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機(jī)、洗手液等 指標(biāo)： 女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量 男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量 開水間 配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等 開水間面積不應(yīng)小于6平方米,標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo),走道： 雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m 單面布置房間的走道寬度不小于1.3m 樓梯 每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m 辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應(yīng)小于1.2m,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),層高 決定層高的因素： 辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺 自然采光要求，窗口大小要求 空調(diào)方式 排煙方式 照明方式 消防噴淋方式 參考值： 高層辦公樓吊頂下凈高應(yīng)在2.6-2.7米,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),吊頂 吊頂上的設(shè)施 照明燈具 空調(diào)風(fēng)口 消防設(shè)施：煙感報(bào)警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機(jī)械排煙口、防煙分區(qū)垂壁 預(yù)留靈活隔斷的安裝點(diǎn) 吊頂內(nèi)部檢修口,建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),吊頂 決定吊頂內(nèi)部高度的因素 結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度（每層減低20cm ,那么20層樓總高將降低4m） 空調(diào)主干管的高度及位置 消防噴淋管的位置 電纜橋架高度及位置 照明燈具深入吊頂?shù)母叨?建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計(jì),窗戶 窗戶設(shè)計(jì)時(shí)的參考因素 采光面積 節(jié)能的開窗大小和玻璃種類 開窗大小與辦公室進(jìn)深相吻合 辦公安全性和居住性 窗邊空調(diào)設(shè)備的收口 窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗 窗下口高度在距地50-80cm高,消防設(shè)計(jì),防火與防煙分區(qū) 防火分區(qū) 防煙分區(qū) 疏散設(shè)計(jì)中的幾個(gè)問題 底層外門的寬度 消防層樓梯、電梯位置設(shè)計(jì) 消防控制中心的設(shè)計(jì) 耐火構(gòu)造設(shè)計(jì)的幾個(gè)要點(diǎn),消防設(shè)計(jì)防火分區(qū),防火分區(qū) 低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔； 地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許