建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)--第十一章本科.ppt

第十一章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),本章提要： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)。它是在市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)及策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、成本費(fèi)用、收入、利潤(rùn)和稅金的估算。通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性；通過不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。,學(xué)習(xí)目標(biāo)： 要求了解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)內(nèi)容和方法以及項(xiàng)目策劃。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、成本、收入、利潤(rùn)和稅金的估算；熟悉資金籌措計(jì)劃的編制；掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表和評(píng)價(jià)指標(biāo)；掌握房地產(chǎn)醒目不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的方法。,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)測(cè),一、主要內(nèi)容 1、投資環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè) 2、市場(chǎng)狀況調(diào)查和預(yù)測(cè) 二、調(diào)查和預(yù)測(cè)方法 1、調(diào)查方法：普查、抽樣調(diào)查、直接調(diào)查、間接調(diào)查。 2、預(yù)測(cè)方法：德爾菲法、專家小組法、簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)法等。,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃,以市場(chǎng)和擬開發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，可形成策劃方案，用來指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動(dòng)。 一、區(qū)位分析與選擇（Location） 二、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 三、開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 四、合作方式的分析與選擇 五、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 六、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇,第三節(jié) 項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算,一、總投資的構(gòu)成 1、出售型、出租型 估算項(xiàng)目： 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi),經(jīng)營(yíng)資金 項(xiàng)目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)建設(shè)投資） 經(jīng)營(yíng)資金,2、自營(yíng)自用型 估算項(xiàng)目： 開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi),經(jīng)營(yíng)資金 項(xiàng)目總投資 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本 開發(fā)銷售模式：投入資金為流動(dòng)資金，通過轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)收回投資。投資均轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中了。 自營(yíng)模式：投資與成本概念與一般項(xiàng)目投資和成本概念相同。,1、開發(fā)產(chǎn)品成本 指項(xiàng)目建成時(shí)，按財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 2、經(jīng)營(yíng)成本 指產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施成本、房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用 1、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 2、修理費(fèi)用 3、期間費(fèi)用,四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法 1、土地費(fèi)用估算 以出讓方式取得增量土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓金 農(nóng)地征用稅費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)償費(fèi) 耕地占用稅（占用耕地的） 耕地開墾費(fèi)（占用耕地的） 新菜地開發(fā)建設(shè)資金（征用城郊菜地的） 征地管理費(fèi)（征地費(fèi)總額的1.5%3%） 其他費(fèi)用,以劃撥方式取得增量土地使用權(quán) 與以上類似，僅少了土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得存量土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓金 房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 房屋拆遷除償費(fèi) 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或周轉(zhuǎn)房費(fèi)用 停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 拆遷管理費(fèi) 其他費(fèi)用,以劃撥方式取得存量土地使用權(quán) 與出讓方式類似，僅少了土地使用權(quán)出讓金。 以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán) 利用房地產(chǎn)估價(jià)方法對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)估算,2、前期工程費(fèi)用估算 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（建安工程費(fèi)的3%左右） 可行性研究（總投資的1%-3%） 勘察費(fèi)（設(shè)計(jì)概算的0.5%） 臨時(shí)道路費(fèi) 臨時(shí)供水、供電費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)（三通一平） 其他費(fèi)用,3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 供電、水、氣費(fèi) 排污、道路、路燈、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信工程費(fèi)。 4、建筑安裝工程費(fèi)估算 方法：?jiǎn)卧浪惴?、單位指?biāo)估算法、工程量匡算法、概算指標(biāo)法 包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)分別估算。,5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)、物業(yè)管理用房、其他。 6、開發(fā)間接費(fèi)估算 工資、福利、折舊、修理、辦公、水電、勞保、周轉(zhuǎn)房攤銷、其他。 7、管理費(fèi)估算,8、財(cái)務(wù)費(fèi)用 9、銷售費(fèi)用估算 10、開發(fā)期稅費(fèi)估算 11、其他費(fèi)用估算（未計(jì)入上述的費(fèi)用） 12、不可預(yù)見費(fèi)估算（以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%-7%） 13、經(jīng)營(yíng)資金估算,第四節(jié) 收入、利潤(rùn)、稅金估算,一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算 1、租售收入估算 2、自營(yíng)收入估算,二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)估算 利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅 經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+租金收入+自營(yíng)收入 銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 租金收入=出租房出租收入+出租土地租金收入,期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育附加 經(jīng)營(yíng)成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營(yíng)成本 利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅 可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公積金+未分配利潤(rùn)）,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅金估算 經(jīng)營(yíng)稅金及附加的估算 城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅的估算 土地增值稅 企業(yè)所得稅,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)涵 在市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃、投資、成本和費(fèi)用估算，收入估算等數(shù)據(jù)資料基礎(chǔ)上，通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。,二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 1、基本報(bào)表：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表（利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表）、資產(chǎn)負(fù)債表。 2、輔助報(bào)表：總投資、投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)成本、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加、出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加、投資計(jì)劃與資金籌措和借款還本付息等的估算表。,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo) 是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)。 1、靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期。 2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。 計(jì)算方法如前所述，不重復(fù)。,四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)指標(biāo) 1、借款償還期 2、利息備付率 3、償債備付率（償債覆蓋率）,五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析 1、單方案分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo) 2、方案比選 主要步驟 比選指標(biāo)和方法 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期異同與比選指標(biāo)選擇,第六節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析,一、含義 分析不確定性因素變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生的影響。 不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分。 二、主要因素,三、分析方法 1、敏感性分析 2、臨界點(diǎn)分析： 含義：測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 分析因素：最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率；最高土地取得價(jià)；最高建筑安裝工程費(fèi)。 3、風(fēng)險(xiǎn)分析（概率方法）：期望值法、蒙特卡洛法。,第七節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例,某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過程（省略項(xiàng)目概況） 一、市場(chǎng)調(diào)查分析 1、投資環(huán)境調(diào)查與分析 國(guó)家宏觀投資環(huán)境 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資環(huán)境：歷史、城市定位、綜合實(shí)力、自然條件、城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查和預(yù)測(cè) 供求狀況 相近房地產(chǎn)價(jià)格 相近房地產(chǎn)投資、費(fèi)用 相近房地產(chǎn)開發(fā)周期,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（略）,2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（具體安排略） 4、項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 土地費(fèi)用：“熟地”出讓，取得費(fèi)用6255萬元。 前期工程費(fèi)：勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)，計(jì)716.40萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：電、水、氣、路、排污，計(jì)1623.36萬元。 建安費(fèi)：65316.59萬元。, 公共配套費(fèi)：不予考慮。 開發(fā)間接費(fèi)：直接計(jì)入管理費(fèi)。 管理費(fèi)： - 項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率2%，實(shí)為1478.23萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)：利息、手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)，3510萬元。 銷售費(fèi)： - 項(xiàng)之和為基數(shù)，費(fèi)率2%，實(shí)為1478.23萬元。, 開發(fā)期稅費(fèi)：4429.02萬元。 還有其他費(fèi)用（889.53萬元）、不可預(yù)見費(fèi)用（3695.57萬元）、經(jīng)營(yíng)資金（預(yù)售房，不需準(zhǔn)備）等。,五、項(xiàng)目收入估算 1、銷售單價(jià)估算 住宅： 商業(yè)用房： 有償停車位： 2、可銷售實(shí)際情況： 住宅建筑面積： 商業(yè)用房建筑面積： 停車位：990個(gè),3、銷售比例估算：根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況按年度估算。 4、銷售收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算,六、資金籌措計(jì)劃 七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1、項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表：損益表、資金來源與運(yùn)用表、全部投資及資本金現(xiàn)金流量表。 2、財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算與分析 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 利潤(rùn)總額：20329.84萬元 稅后利潤(rùn)總額：13620.99萬元 投資利潤(rùn)率：5.89% 資本金利潤(rùn)率：19.40% 資本金凈利潤(rùn)率：10.98%,動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV全）及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR全） i = MARR = 10% FNPV全（10%）=4274.07萬元 FNPV全（10%） 0，項(xiàng)目可行。 FIRR全 = 15.16% MARR，項(xiàng)目可行。 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV資）及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR資） 可接受最低收益率12% FNPV資（12%）= 4011.95萬元 0，項(xiàng)目可行。 FIRR資 = 20.31% MARR，項(xiàng)目可行。,八、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析 1、敏感性分析： 設(shè)銷售單價(jià)下降 10% 時(shí)，主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù)（可列表，此略） 設(shè)土地費(fèi)用上升 10% 時(shí)，主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù)（可列表，此略） 建筑安裝工程費(fèi)上升 10% 時(shí)，主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù)（可列表，此略） 結(jié)果是，本項(xiàng)目不確定性因素對(duì)主要盈利能力指標(biāo)的敏感排序?yàn)椋轰N售單價(jià)、建筑安裝工程費(fèi)