房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ).ppt

房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中總成本的構(gòu)成,開發(fā)項(xiàng)目總投資,經(jīng)營(yíng)資金,開發(fā)建設(shè)投資,土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi),固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),開發(fā)產(chǎn)品成本,開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本,三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 (一）經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入 銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 (二）利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅 利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅 可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)） 期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 （三）稅金,第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值與等值計(jì)算,一、 資金時(shí)間價(jià)值的概念 資金投入經(jīng)濟(jì)活動(dòng)后隨時(shí)間的推移所產(chǎn)生的增值或利潤(rùn)。 研究目的： 解決不同時(shí)間資金的可比性問題； 正確評(píng)價(jià)由于時(shí)間因素產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果。 資金時(shí)間價(jià)值的理解： 將資金用于某一項(xiàng)投資，由資金運(yùn)動(dòng)可得到一定的收益或利潤(rùn)，即資金增了值。這個(gè)增值就是資金的時(shí)間價(jià)值。 如果放棄了資金的使用權(quán)，相當(dāng)于失去收益的機(jī)會(huì)，也就相當(dāng)于付出了一定的代價(jià)。這種代價(jià)，就是所謂的利息，也是資金的時(shí)間價(jià)值。,第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 （一）置業(yè)投資 租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增值 （表現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)：月租金收入、轉(zhuǎn)讓、再融資） （二）開發(fā)投資 表現(xiàn)：銷售收入 指標(biāo)：開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等,二、投資回收與投資回報(bào) 投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收。 投資回報(bào)：投資者所投入資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬。,三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)）,四、 盈利指標(biāo)計(jì)算方法 （一）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算其內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為： ic=基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受,（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈、現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 式中 CI現(xiàn)金流入量； CO現(xiàn)金流出量； （CI-CO）t項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量； t=0項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； IRR與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率相比較 （1）若IRRi c，則項(xiàng)目方案在經(jīng)濟(jì)上可以接受； （2）若IRRi c，項(xiàng)目方案在經(jīng)濟(jì)上勉強(qiáng)可行； （3）若IRRi c，則項(xiàng)目方案在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予拒絕。,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的求解,i1當(dāng)凈現(xiàn)值為接近零的正值時(shí)的折線率 i2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近零的負(fù)值時(shí)的折線率 NPV1采用低折線率時(shí)凈現(xiàn)值的正值 NPV2采用低折線率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值,NPV,i,IRR,i2,i1,(3)動(dòng)態(tài)投資回收期,項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需要的時(shí)間。動(dòng)態(tài)投資回收期是把投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值之后，再來推算投資回收期，這就是它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別。動(dòng)態(tài)投資回收期就是凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。 其計(jì)算公式： Pb【累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始正值期數(shù)1】【上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值】 PtPc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的； 2）PtPc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。 按靜態(tài)分析計(jì)算的投資回收期較短，決策者可能認(rèn)為經(jīng)濟(jì)效果尚可以接受。但若考慮時(shí)間因素，用折現(xiàn)法計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期，要比用傳統(tǒng)方法計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期長(zhǎng)些，該方案未必能被接受。,（二）靜態(tài)指標(biāo),（1）成本利潤(rùn)率 開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率 公式： 總開發(fā)價(jià)值 銷售時(shí)，是總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入 出租時(shí)，是整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和 不是年利潤(rùn)率，成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率。 銷售利潤(rùn)率： 銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入*100% 銷售收入：銷售過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益 銷售利潤(rùn)=銷售收入-總開發(fā)成本-銷售稅費(fèi)=開發(fā)商利潤(rùn),（2）投資利潤(rùn)率,是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。 利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)收入（含銷售、出租、自營(yíng)）經(jīng)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用銷售稅金 銷售稅金營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加 項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金,（4）資本金利潤(rùn)率,公式： 資本金凈利潤(rùn)率,（5）靜態(tài)投資回收期,靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資所需要的時(shí)間。投資回收期可以自項(xiàng)目建設(shè)開始年算起，也可以自項(xiàng)目投產(chǎn)年開始算起， 1.項(xiàng)目建成投產(chǎn)后各年的凈收益（即凈現(xiàn)金流量）均相同，則靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下：P t =K/A 例：某工程投資12萬元，年凈收益4萬元，項(xiàng)目壽命9年。則靜態(tài)投資回收期P t =K/A 12/43年 2.項(xiàng)目建成投產(chǎn)后各年的凈收益不相同，則靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得。 Pb【累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始正值期數(shù)1】【上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量】,例：某項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下圖： Pb6-1+1/5=5.17 評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。將計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期（P t ）與所確定的基準(zhǔn)投資回收期（Pc）進(jìn)行比較： l）若P t Pc ，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受； 2）若P t Pc，則方案是不可行的。,（6）現(xiàn)金回報(bào)率,現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。它反應(yīng)了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率之分。稅前的等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。 例如：某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20*100%=14%；如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬，則該項(xiàng)目投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2.2/20*100%11,（7）投資回報(bào)率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 考慮物業(yè)增值收益時(shí)： 投資回報(bào)率（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額 不考慮物業(yè)增值收益時(shí)： 投資回報(bào)率（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值）/權(quán)益投資數(shù)額,五、 清償能力指標(biāo)計(jì)算方法,（一）利息的計(jì)算方法 按年計(jì)息時(shí)，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，以后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。 每年應(yīng)計(jì)利息（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）*貸款利息 還本付息的方式： （1）一次還本利息照付。借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息。 （2）等額還本利息照付。規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息。 （3）等額還本付息。在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息 （4）一次性償付。借款期末一次償還全部本金和利息。 （5）“氣球法”。借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。,（二）借款償還期,定義：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 對(duì)出租或經(jīng)營(yíng)可計(jì)算，用于銷售時(shí)不計(jì)算借款償還期 Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），Pd為借款償還期（從借款開始計(jì)算），Rt為第t期可用于還款的資金（包括：利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金）,（三）利息備付率,也稱已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。 式中：稅息前利潤(rùn)為利潤(rùn)總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。 對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。 （四）償債備付率 是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。 可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利