萬科低層高密度豪宅開發(fā)實(shí)踐-郊區(qū)大盤案例.ppt

萬科案例,低層高密度豪宅開發(fā)實(shí)踐,項(xiàng)目概況,萬科城案例 第五園案例 相關(guān)啟示,萬科城案例,在萬科四季花城開發(fā)成功之后，萬科就一直致力于類似城市邊緣片區(qū)，低層高密度住宅開發(fā)的研究，并在內(nèi)地開始大量復(fù)制四季花城，適圖走出一條獨(dú)具特色的開發(fā)之路。 萬科城從選址到拿地，“一年成勢(shì)，兩年成形，三年成城”，萬科城用這樣的理念，以超前觀念和超大規(guī)模啟動(dòng)深圳房地產(chǎn)親地生活模式，締造出一個(gè)城的精彩。其成功的意義更在于一種開發(fā)戰(zhàn)略的成功，一種勇于創(chuàng)新、勇于實(shí)踐的企業(yè)品牌形象的成功。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目位置,坂雪崗高科技區(qū)華為基地對(duì)面坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯處，西起坂雪崗大道，北臨稼先路東段，南接發(fā)揚(yáng)路,項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo),總建筑面積：437670 其中住宅：398050， 商業(yè)：30000 幼兒園：2所6000 九年制學(xué)校：1個(gè)，35600 會(huì)所：1個(gè)，3000,建筑覆蓋率： 30% 綠化率：30 建筑容積率： 1.09 車位比：1：1 建筑高度：低層、多層及中高層,項(xiàng)目產(chǎn)品類型,項(xiàng)目選址,項(xiàng)目選址的核心思路首先來源于萬科的發(fā)展戰(zhàn)略。在萬科四季花城之后，萬科就一直致力于類似城市邊緣片區(qū)，低層高密度住宅開發(fā)的研究，并在內(nèi)地開始大量復(fù)制四季花城，及四季花城的改良版與升級(jí)版。 這種戰(zhàn)略方向與開發(fā)模式，決定了萬科需要大量的土地積累。,片區(qū)前景,萬科城位于龍崗區(qū)坂雪崗片區(qū)。根據(jù)深圳城市總體規(guī)劃(1996-2010)，坂雪崗將是開發(fā)型的大型產(chǎn)業(yè)園、大型住宅區(qū)。片區(qū)用地約15平方公里，人口約15萬。 坂雪崗片區(qū)不但擁有華為、富士康等世界級(jí)大型高新技術(shù)企業(yè)，而且吸引了大量的上下游企業(yè)落戶。目前坂雪崗擁有400多家企業(yè)，匯聚了五大洲近30個(gè)國(guó)家的投資者。 同時(shí)，也為坂雪崗贏得了深圳“北硅谷”的美稱。城市高新產(chǎn)業(yè)的集結(jié)，形成一種解決城市就業(yè)的基本功能，與坂雪崗高尚片區(qū)的城市群居家相互呼應(yīng)。 隨著“大深圳”版圖的出臺(tái)及交通路網(wǎng)的逐漸暢通，道路、地鐵、輕軌三位一體的便捷交通使一切生活方式、一切選擇成為可能。政府規(guī)劃與建設(shè)的“七橫十三縱”，地鐵1、2、3、4、11號(hào)5條線路，將全面通達(dá)城區(qū)內(nèi)外，一個(gè)“大深圳”翹首可待。,先機(jī)把握,2003年7月4日， 全國(guó)21家房地產(chǎn)大鱷聚集深圳，爭(zhēng)拍CEPA簽署后內(nèi)地公開拍賣的第一地。萬科最終以9.7億元的競(jìng)拍價(jià)勝出，取得了位于深圳坂雪崗片區(qū)的占地39.7萬平方米的G03404-1地塊，也就現(xiàn)在的萬科城。這是深圳城市擴(kuò)展浪潮的第一波，更是“大深圳”發(fā)展前夜的精彩博弈， 這塊地創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)單宗土地成交額的最高紀(jì)錄，樓面地價(jià)2216元/平米，足以說明“大深圳”格局下，中心區(qū)第一延長(zhǎng)線發(fā)展前景被眾品牌發(fā)展商廣泛看好。,長(zhǎng)期以來的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，讓萬科地產(chǎn)決策者道出了其中真諦“作為一個(gè)開發(fā)商，最佳的運(yùn)營(yíng)方式就是與政府的規(guī)劃方向保持一致，以達(dá)到成本預(yù)算和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的最優(yōu)組合”。,萬科版圖,在政府“深圳格局”的戰(zhàn)略影響下，目前，萬科在坂雪崗擁有四季花 城、萬科城、第五園近1平方公里的土地，住宅開發(fā)總量近120萬平方米。而整個(gè)坂田，可開發(fā)土地面積不足4平方公里，萬科已經(jīng)占有25的份額。真正成就了一方領(lǐng)主，劃出了萬科版圖。,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,壟斷優(yōu)勢(shì) 集中開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 成功經(jīng)驗(yàn),片區(qū)優(yōu)勢(shì) 交通規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 純粹優(yōu)勢(shì),品牌優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目定位,開發(fā)模式定位集約化、區(qū)域化的開發(fā)模式,開發(fā)戰(zhàn)略定位大規(guī)模遞進(jìn)式的開發(fā)戰(zhàn)略與屯地戰(zhàn)略的完美結(jié)合,在萬科四季花城時(shí)代，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石就鮮明主張“面向新經(jīng)濟(jì)，關(guān)注普通人”。這些年來，萬科在房地產(chǎn)高端產(chǎn)品路線上一路凱歌。一方面，萬科將業(yè)主服務(wù)進(jìn)一步延伸；另一方面，萬科廣泛采用世界先進(jìn)的集約化、區(qū)域化開發(fā)模式，降低規(guī)模成本，提高規(guī)模效益。 四季花城萬科城第五園一平方公里的萬科版圖的成功運(yùn)營(yíng)讓很多普通人擁有城市高品質(zhì)社區(qū)。,客戶定位,鎖定二三次置業(yè)群、發(fā)展首次置業(yè)客戶,結(jié)合項(xiàng)目及所在區(qū)位的情況，萬科城的客戶鎖定在二三次置業(yè)群、同時(shí)也極力發(fā)展首次置業(yè)的客戶。與作為首次置業(yè)群首選的四季花城區(qū)別開來。因此，萬科城在提供的戶型上也多是四季花城所沒有的，乃至整個(gè)深圳地產(chǎn)界，也較少見。,產(chǎn)品定位,萬科城項(xiàng)目是對(duì)萬科四季花城產(chǎn)品線的提升，項(xiàng)目容積率1.1，其中 純Townhouse僅0.7的容積率。在四季花城原有產(chǎn)品上的不斷升級(jí)，增加了純TOWNHOUSE產(chǎn)品。,低層高密度的產(chǎn)品,形象定位,“深圳首創(chuàng)大型TOWNHOUSE親地社區(qū)” 西班牙風(fēng)情社區(qū),項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn),1、“慎獨(dú)”的哲學(xué)思維，做開放式社區(qū)，走城市化的路線,所謂“慎獨(dú)”，其實(shí)就是開放式的社區(qū)規(guī)劃，這種規(guī)劃思路是近、現(xiàn)代西方城市中廣泛出現(xiàn)的住區(qū)形式：開放式社區(qū)以占地不大的街區(qū)為單元，周邊與小區(qū)支路相鄰，小區(qū)通過支路與外界發(fā)生有機(jī)聯(lián)系，沿邊的建筑順應(yīng)街道走向布局，面向公共大眾、融合于城市；同時(shí)，社區(qū)內(nèi)部的住宅也具有良好的圍合感。,萬科城項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，首先把自己當(dāng)作片區(qū)的有機(jī)組成部分，在考慮業(yè)主居住安全性小區(qū)組團(tuán)需要封閉式管理的情況下，又兼顧小區(qū)與片區(qū)共同成長(zhǎng)的必要性，要讓片區(qū)、社會(huì)的情緒、發(fā)展能夠在小區(qū)得到反映，小區(qū)的情緒能夠向片區(qū)擴(kuò)散，整個(gè)小區(qū)則呈現(xiàn)開放式。 按道理來說政府規(guī)劃要求并沒有要求萬科必須規(guī)劃萬科城為開放式的小區(qū)規(guī)劃，但萬科并沒有使用這項(xiàng)目權(quán)力，而是以“慎獨(dú)”的哲學(xué)思維去規(guī)劃，預(yù)留出了小區(qū)與片區(qū)的開放式接觸空間、顧全大局的同時(shí)為自己的產(chǎn)品創(chuàng)造了可持續(xù)發(fā)展、與片區(qū)共成長(zhǎng)的未來。,如果說6年前的萬科四季花城走的是“郊居化”路線，那么，今天的萬科城，從規(guī)劃開始，就旗幟鮮明地主張“城市化”。萬科城“城市化”最鮮明特點(diǎn)就是突破了項(xiàng)目本身的純居住功能。比如，開放的市政廣場(chǎng)、開放的湖、開放的30000平方米商業(yè)街區(qū)，既保持了社區(qū)居民與周邊城區(qū)的距離，又讓外界融入到萬科城這個(gè)大型社區(qū)。,開放式的規(guī)劃，還能夠使城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)服務(wù)配套與住區(qū)互相呼應(yīng)，外部對(duì)內(nèi)滲透、內(nèi)部對(duì)外開放，形成與城區(qū)的共存共榮。這種部分之間及部分與整體的融合，真正體現(xiàn)了城市的有機(jī)統(tǒng)一性。 在控制規(guī)模的前提下，開放式規(guī)劃思路下建設(shè)的小區(qū)既可“純居”，也可混合布局。它適用于各種類型的城市建成區(qū)及新城建設(shè)，對(duì)于城市邊緣和郊區(qū)住區(qū)，也具有參考價(jià)值。,2、“親地建筑”、田園牧歌式的“三低”生活,萬科很強(qiáng)調(diào)“人的居住感受”，主張“建筑人性化”。在萬科城，坡、嶺、丘、澗以及生長(zhǎng)多年的古樹盡可能被保留下來，形成“三山兩澗一平地”自然格局，用水軸線和綠軸線將湖面二邊的住宅、市政文化廣場(chǎng)、風(fēng)情街區(qū)、會(huì)所等建筑物有機(jī)串聯(lián)起來，實(shí)現(xiàn)了“建筑與土地共生”。,萬科城相對(duì)四季花城的最大轉(zhuǎn)變，是它的密度僅為1.1 。萬科城作為萬科“親地建筑”的代表作，從規(guī)劃開始將“親地性”演繹到每個(gè)角落。近40萬平方米三山兩澗，天然坡地，自然原生。沒有推平坡地，沒有填平溝澗，坡、嶺、丘、澗、生長(zhǎng)多年的老樹，都被盡可能地保留下來。,1.1的容積率意味著在每平方米的土地上只建有1.1平方米的建筑，這在土地資源日益缺乏的都市簡(jiǎn)直就是一種奢侈。聯(lián)排、合院別墅、坡地情景洋房、退臺(tái)花園洋房、透天小高層以及前庭后院、階梯露臺(tái)、陽光車庫、入戶花園、創(chuàng)意地下空間所有的“親地空間”讓人真正成為土地的主人。 在“親地空間”里，萬科城主張的是一種田園牧歌式的“三低”生活：低房?jī)r(jià)、低容積率、低密度。,3、配套設(shè)施先行,3萬的商業(yè)街,萬科城風(fēng)情步行街是萬科城的核心和靈魂，“萬科城模式”的生活方式在此打造。商業(yè)街總建筑面積3萬平方米，其中一期2.2萬平方米，是集特色購物、主題飲食、娛樂休閑、Loft空間為一體極具西班牙風(fēng)情的商業(yè)步行街。 萬科城風(fēng)情步行街和總占地12000多平方米的哥倫布廣場(chǎng)，是周邊幾公里半徑內(nèi)居民休閑娛樂中心，擔(dān)負(fù)著片區(qū)內(nèi)的娛樂、商業(yè)、市政等城市功能。,萬科城風(fēng)情步行街分為三個(gè)主題區(qū)域： 10000平方米的國(guó)際美食坊，薈萃世界各大美食品牌，融合全體驗(yàn)式中西美食文化； 20000平方米時(shí)尚購物中心，通過“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，吸取西班牙特色和地中海風(fēng)情，營(yíng)造出充滿個(gè)性、體驗(yàn)、情趣的商業(yè)氛圍； 12000余平方米的娛樂休閑廣場(chǎng)，則是萬科城獨(dú)有的文化廣場(chǎng)，對(duì)整個(gè)商業(yè)街來說是一個(gè)消費(fèi)者逗留的場(chǎng)所。中國(guó)銀行、丹桂軒、華潤(rùn)萬家、肯德基、KOSMO、舞鶴等商家已與萬科簽署合作協(xié)議。,教育配套與會(huì)所配套。 2個(gè)幼兒園，1個(gè)九年制學(xué)校、3000會(huì)所。,龍崗區(qū)萬科城深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校的九年制學(xué)校配套于2005年9月正式投入使用，該校占地面積35600平方米，建筑面積15000平方米，36個(gè)班的辦學(xué)規(guī)?？梢匀菁{1800多名學(xué)生在此就讀。，對(duì)解決萬科城小區(qū)以及坂雪崗片區(qū)學(xué)齡兒童的義務(wù)教育、緩解布吉街道公辦學(xué)位的相對(duì)不足有著十分重要的意義。,建筑設(shè)計(jì),打造深圳親地建筑低層高密度的開發(fā)模式,萬科集團(tuán)自取得編號(hào)為G034041地塊取得后，不到3個(gè)月就完成了項(xiàng)目的整體規(guī)劃。 以親地建筑為建筑設(shè)計(jì)原則“離地面更近一些”，充分體現(xiàn)萬科城地塊原生態(tài)的尊重。 萬科城屬于淺丘坡地地貌，原有的“三山兩澗一平地”以及很多植被、大樹在規(guī)劃中，都被保留下來。肖楠的“離地面更近一些”，單從技術(shù)層面理解，是指萬科城建筑高度低于一般同類產(chǎn)品，比如，將多層高度降低，以5層為一個(gè)界限，使住戶更能享受到居住的快樂等。,戶型設(shè)計(jì),萬科城囊括了Townhouse、寬景house、花園情景洋房、透天小高層以及Loft等多種形態(tài)。以三房、四房為主。 Townhouse聯(lián)排數(shù)量較少，因此，有了泛別墅的概念； 寬景House采用大面寬設(shè)計(jì)，在增大住戶觀景面的同時(shí)，房間進(jìn)深也減小，從而使住戶擁有了更多的自然光與自然風(fēng)； 透天小高層空心化設(shè)計(jì)，將交通空間(電梯通道)移到樓宇邊緣，住戶通過圓形連廊，進(jìn)出電梯，這樣，樓宇中心就形成一個(gè)陽光中庭，陽光可以直射到樓宇中心，四面八方都能通風(fēng)，且能觀景； 有多種功能的loft戶型類似Soho辦公，面積較小，空間自由性大。,萬科城糅合了改良的西班牙、地中海、南加州等多種建筑風(fēng)格，并開拓出階梯露臺(tái)、退臺(tái)式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間。 相比一期，二期Townhouse將“親地”概念演繹得更加淋漓。 淺水灣別墅，以其有天有地，有私家露臺(tái)、有車庫的尊貴以及與人工濕地和坡澗的親密接觸而備受青睞。 萬科城在商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)部分湖景聯(lián)排Loft。這種全新的建筑形態(tài)在深圳還是首例。它完全是一種另類的藝術(shù)空間，彌漫著時(shí)尚、前衛(wèi)和藝術(shù)的氣息，整個(gè)社區(qū)在動(dòng)與靜之間自然形成有機(jī)聯(lián)動(dòng)。,營(yíng)銷創(chuàng)新,體驗(yàn)營(yíng)銷,項(xiàng)目的主題定位是“深圳首創(chuàng)大型TOWNHOUSE親地社區(qū)”，萬科通過多點(diǎn)體驗(yàn)來引導(dǎo)客戶對(duì)于親地社區(qū)的深切感受。 1、首先是廣告思路：“深圳人未來生活在哪里”、“回歸親地生活”、“萬科在造一座城”、“20年，造就一座夢(mèng)想城”、“夢(mèng)想再現(xiàn)”。以上的系列廣告陳述，在概念上就對(duì)消費(fèi)者形成一種引導(dǎo)趨勢(shì)。 2、在導(dǎo)示系統(tǒng)方面，萬科城獨(dú)樹一幟，它的導(dǎo)示系統(tǒng)與公路系統(tǒng)的交通指示牌相同。 3、建筑形式升華了西班牙與北美的風(fēng)格，在異國(guó)情調(diào)的園林上更是精細(xì)雕琢， 具有很強(qiáng)視覺沖擊力；,4、開盤時(shí)請(qǐng)黑人樂隊(duì)在園林、湖邊表演節(jié)目，使人仿佛置身于意大利或西班牙的街頭，這種場(chǎng)景移植體驗(yàn)再次對(duì)目標(biāo)客戶形成沖擊； 5、萬科城細(xì)節(jié)提示系統(tǒng)體現(xiàn)了萬科服務(wù)的精細(xì)性，售樓處的提示讓人倍感溫馨：公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)；樣板房?jī)?nèi)部燈光、背景音樂、氣味、物品等和諧一致。 6、真實(shí)的面對(duì)客戶，萬科勇于自報(bào)家丑。他們?cè)趫?bào)廣及銷售現(xiàn)場(chǎng)張貼聲明告訴客戶，項(xiàng)目周邊未來可能影響生活的規(guī)劃和發(fā)展情況，細(xì)到對(duì)于垃圾站的位置都有明確的說明，這樣不僅能降低一些常見的銷售糾紛，而且還能提高客戶對(duì)萬科的認(rèn)同感。 7、萬科城所有服務(wù)人員熱情周到的問候值得稱道，包括清潔工，保安，銷售代表，電瓶車駕駛員等。 8、萬科還擅長(zhǎng)于在賣場(chǎng)舉行業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等大型活動(dòng)，在活動(dòng)里，通過名家獻(xiàn)唱、業(yè)主沙龍等活動(dòng)增進(jìn)了解，讓客戶體驗(yàn)萬科城美麗的夜景。從客戶中挖掘潛在客戶，以達(dá)到長(zhǎng)期持久的品牌效應(yīng)。,創(chuàng)新模式激活真實(shí)消費(fèi)激活真實(shí)消費(fèi),不斷地創(chuàng)新，是萬科的產(chǎn)品在市場(chǎng)中一直保持著獨(dú)特魅力、始終吸引著消費(fèi)者眼球的關(guān)鍵。 萬科的開發(fā)能力和創(chuàng)新已經(jīng)開始影響消費(fèi)者對(duì)居住地域的選擇觀念。在許多人心目中，萬科城實(shí)現(xiàn)了眾多中產(chǎn)階層的人居夢(mèng)想，成就了千余位業(yè)主的有天有地的親地生活。在業(yè)主眼中，它是夢(mèng)想之城、創(chuàng)新之城，一座可以解決生活、居住、交通、商業(yè)、娛樂、就業(yè)的城。 在很多航母級(jí)的大盤，簡(jiǎn)單的復(fù)制成為大盤連續(xù)開發(fā)的“靈丹妙藥”，很少大盤像萬科城一樣，持續(xù)創(chuàng)新，亮點(diǎn)頻出，正是這些創(chuàng)新亮點(diǎn)，保證萬科城能夠成為深圳地產(chǎn)的持續(xù)領(lǐng)跑者。 萬科前年開始的“園區(qū)跟隨屯地戰(zhàn)略”是密不可分的。,園區(qū)跟隨屯地戰(zhàn)略,由于深圳實(shí)行產(chǎn)業(yè)入園政策，產(chǎn)業(yè)園集中了很多的企業(yè)，企業(yè)多了購房力量自然就多，開發(fā)為園區(qū)做高檔配套的住宅必然市場(chǎng)空間就大。萬科城的火爆銷售，充分依托了坂雪崗的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)大環(huán)境和客戶群，表明“園區(qū)跟隨屯地戰(zhàn)略”是極為成功的。從這個(gè)方向上看，未來萬科應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保持這種戰(zhàn)略。,商鋪營(yíng)銷,目前坂雪崗附近沒有高檔商圈，坂田鎮(zhèn)的商業(yè)層次較低且商業(yè)環(huán)境較差，不適合萬科城業(yè)主和坂雪崗周邊高科技企業(yè)的高收入人群消費(fèi)。在萬科城周邊，聚集著華為和新天下等企業(yè)的員工，這些人消費(fèi)能力很強(qiáng)，但要進(jìn)行高檔消費(fèi)需要跑到華強(qiáng)北或者市區(qū)其他地方。 由于萬科城風(fēng)情步行街從一開始就沒有將自己定位于一個(gè)社區(qū)街鋪，而是定位于服務(wù)一個(gè)區(qū)域的購物中心，加上其商業(yè)面積較大，購物環(huán)境舒適，不少業(yè)內(nèi)人士表示這里將來很容易形成一個(gè)區(qū)域性的潛力商圈。,在商鋪銷售方面，萬科采取了多種方式。 首先是打造好產(chǎn)品，在萬科城內(nèi)形成一個(gè)西班牙風(fēng)情的商業(yè)街，集娛樂、休閑和購物于一體； 其次充分考慮未來的經(jīng)營(yíng)，采取帶租約銷售方式，租約一般為5年； 另外，萬科的品牌優(yōu)勢(shì)加上品牌商家及品牌管理，形成連環(huán)“殺手锏”。,細(xì)節(jié)營(yíng)銷,交通標(biāo)志 萬科城離市區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)路況不熟悉會(huì)很容易走錯(cuò)路，但接二連三出現(xiàn)的“萬科城”交通指示牌給前往省去了不少麻煩，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的名字作為公共交通的場(chǎng)所指引標(biāo)志，這多少反映了萬科城不俗的影響力。不過更重要的是，它給我們上了生動(dòng)的一課：廣告可以無處不在。,燈塔 一進(jìn)入高科技園區(qū)，就可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到萬科城的標(biāo)志性符號(hào)：燈塔。雖然不是很高，但在萬科城高低起伏的多層建筑當(dāng)中，已是至高點(diǎn)，并且獨(dú)特的建筑造型已將萬科城西班牙建筑風(fēng)格展露無遺。,水景廣場(chǎng) 萬科城的水景廣場(chǎng)非常有創(chuàng)意，整個(gè)廣場(chǎng)約12000平方米，平時(shí)無大型社區(qū)活動(dòng)時(shí)，便是一個(gè)大面積的中央水景，與小區(qū)其它水系連成一片；當(dāng)需舉辦大型活動(dòng)時(shí)，將其中的水放干，便是一個(gè)大型的下沉式廣場(chǎng)，可舉辦諸如音樂會(huì)、電影節(jié)、舞會(huì)、露電燒烤、冷餐會(huì)、綜藝演出等活動(dòng)。,萬科城細(xì)節(jié)提示系統(tǒng) 萬科城細(xì)節(jié)提示系統(tǒng)體現(xiàn)了萬科服務(wù)的精細(xì)性，售樓處的提示讓人倍感溫馨：公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)；樣板房?jī)?nèi)部燈光、背景音樂、氣味、物品等和諧一致。在售樓處還要購房流程、物業(yè)收費(fèi)及合同條款、注意事項(xiàng)等進(jìn)行公示說明，其中“本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文圖字資料為準(zhǔn)”的溫馨提示與眾不同。,萬科在銷售管理過程中，如此注重細(xì)節(jié)，不僅能降低一些常見的銷售糾紛，而且還能提高客戶對(duì)萬科的認(rèn)同感充分感受到企業(yè)對(duì)客戶的誠信度。,銷售節(jié)點(diǎn)與營(yíng)銷活動(dòng),第一期,1、2004年深圳房地產(chǎn)春交會(huì)上參展，以大珠三角攻略名義全面展示的萬科地產(chǎn)，鼎力宣傳萬科城，萬科地產(chǎn)的展位成為了觀展者的聚集地。 2、2004.7.31，萬科城產(chǎn)品推介會(huì)在四季花城會(huì)所舉行，萬科城一期700多套單位正式接受VIP客戶登記排號(hào)，當(dāng)日共1112名客戶交納了誠意金，現(xiàn)場(chǎng)客戶人數(shù)超過3500人。 2、2004.10.1，萬科城一期開盤，當(dāng)日即達(dá)93的認(rèn)購率所引發(fā)了深圳“傾城之戀”，價(jià)格上創(chuàng)造了關(guān)外地產(chǎn)新高。情景花園洋房、小高層、寬景house的整體均價(jià)達(dá)到6000元/多，Townhouse更是達(dá)到均價(jià)10000元/。,第二期,1、2005年五一之前，萬科城二期進(jìn)入銷售的預(yù)熱期。樓盤的戶外路牌和報(bào)廣上的“夢(mèng)想再現(xiàn)”將所有人的思緒又帶回了2004年的紅色十月；與此同時(shí)，二期聯(lián)院Townhouse樣板間展示；售樓處現(xiàn)場(chǎng)，簽約商家（丹桂軒、華潤(rùn)萬家、KOSMO、舞鶴、中國(guó)銀行）的宣傳牌臨路而立，讓人們提前體味了萬科城未來的“原味生活”。 2、2005年4月8日，萬科地產(chǎn)就國(guó)土部門“打擊無證認(rèn)籌” 首次正面回應(yīng)，在媒體顯著位置就“全額退還認(rèn)籌誠意金”發(fā)布提示公告，而真正前來辦理退誠意金手續(xù)者寥寥。這在一定程度上也反映了消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心以及萬科城在市場(chǎng)上的被接受程度。而此時(shí)，部分萬科城一期單位已經(jīng)漲了500元以上，Townhouse部分單位漲了800-1000元。一期業(yè)主購買后帶來的口碑，使得萬科城名氣日漸增長(zhǎng)。,3、2005年5月1日，萬科城二期發(fā)售。第一批推出可售單位440套，開盤當(dāng)日即認(rèn)購367套，認(rèn)購率達(dá)83.4%，整個(gè)五一黃金周，可售住宅單位銷售率達(dá)到93%。新產(chǎn)品聯(lián)院Townhouse則以其有天有地，有私家露臺(tái)、車庫等特色，備受購房者們的青睞。許多人參觀過樣板間后，就毫不猶豫地向聯(lián)院Townhouse拋出了“繡球“。在開盤當(dāng)日，此類產(chǎn)品即所剩無幾。萬科城的創(chuàng)新能力，再一次得到市場(chǎng)的追捧與認(rèn)可。 4、2005年6月11日，萬科城商鋪正式發(fā)售。首推的80個(gè)帶租約商鋪100銷售，此次萬科城推出了80個(gè)鋪位，建筑面積近1萬平方米，300400平方米的鋪位占了一半，這些大鋪位都是復(fù)式或者2樓的鋪位；其余的鋪位為街鋪，面積在4050平方米之間。為了前期經(jīng)營(yíng)更好，萬科地產(chǎn)還特意聘請(qǐng)了著名的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管家香港仲量聯(lián)行為前期物業(yè)管理顧問。此次前來購買商鋪的客戶均為有經(jīng)驗(yàn)的投資客。,5、同日，萬科