2010東菀清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告.ppt

謹(jǐn)呈:盛和地產(chǎn),清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告,合富輝煌房地產(chǎn)(東莞) 2010年3月1日,本報(bào)告要解決的核心問(wèn)題：,問(wèn)題一：,在市場(chǎng)及項(xiàng)目客觀條件下,本項(xiàng)目適合做什么？,問(wèn)題二：,從營(yíng)銷(xiāo)角度,如何順利支撐項(xiàng)目高價(jià)?,報(bào)告結(jié)構(gòu),宏觀市場(chǎng)分析 清溪樓市分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 清溪客戶(hù)分析,part1、市場(chǎng)概況,1、宏觀市場(chǎng)分析（全國(guó)）,2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的總體要求：全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全會(huì)精神，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性，特別是要更加注重提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，更加注重推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重推進(jìn)改革開(kāi)放和自主創(chuàng)新、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力和動(dòng)力，更加注重改善民生、保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，更加注重統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)大局，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。,2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)趨穩(wěn) 。,東莞以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，受金融危機(jī)的沖擊較大，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)緩慢。,1、宏觀市場(chǎng)分析（東莞）,09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后，09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)不足。,1、宏觀市場(chǎng)分析（東莞）,經(jīng)過(guò)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴式的發(fā)展。中央開(kāi)始密集出臺(tái)打壓樓市的政策，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。,1、宏觀市場(chǎng)分析（政策）,宏觀市場(chǎng)分析 清溪樓市分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 清溪客戶(hù)分析,part1、市場(chǎng)概況,20052009年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表,05年至09年，清溪鎮(zhèn)通過(guò)招拍掛成交的商住地總面積為32.4萬(wàn)，年均成交量?jī)H6.5萬(wàn)，其中清溪08年沒(méi)有商住地成交，09年共成交3宗商住地，總面積為7.4萬(wàn)。 清溪地價(jià)逐年上升，05年清溪鎮(zhèn)商住地平均樓面地價(jià)為454元/，09年升至926元/，達(dá)到最高值。但相對(duì)周邊其它鎮(zhèn)區(qū)，清溪地價(jià)處于較低水平 。,2、清溪樓市分析（整體供應(yīng)）,2009年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表,07-09年清溪住宅整體供求價(jià),07-09年清溪住宅供應(yīng)量約22.8萬(wàn)，07年為供應(yīng)高峰, 占07-09年供應(yīng)比重62%。07-09年清溪住宅銷(xiāo)售量約22.05萬(wàn)，08-09年受供應(yīng)萎縮影響，銷(xiāo)售量相比07年大幅減少，銷(xiāo)售面積分別為3.67萬(wàn)、5.78萬(wàn),銷(xiāo)售套數(shù)為418套、641套。 07-09年清溪鎮(zhèn)住宅價(jià)格維持在約4100元/。 2010年1月，由于盛和新都會(huì)及柏麗華庭的入市，清溪住宅均價(jià)達(dá)5200元/。,2、清溪樓市分析（住宅供應(yīng)）,從清溪住宅成交價(jià)格看，前三年均價(jià)約4100元/，進(jìn)入2010年，由于入市樓盤(pán)品質(zhì)較高，價(jià)格得到較大幅度的提升。,09年清溪鎮(zhèn)個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售情況,10年1月清溪鎮(zhèn)個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售情況,2010年1月清溪鎮(zhèn)洋房均價(jià)達(dá)到4808元/，主要受盛和新都會(huì)入市及麗景名門(mén)加推樓王單位的影響。,2、清溪樓市分析（住宅供應(yīng)）,備注：柏麗華庭為聯(lián)排別墅，1月清溪洋房整體均價(jià)：4808元/ 麗景名門(mén)價(jià)格出現(xiàn)跳漲，因前期主要為關(guān)系戶(hù)購(gòu)買(mǎi)！,清溪住宅供應(yīng)以洋房為主，06-09年四年僅供應(yīng)51套別墅,供應(yīng)樓盤(pán)為柏麗華庭聯(lián)排別墅； 公寓主要在07年供應(yīng),供應(yīng)樓盤(pán)為恒盈豪庭,御鹿華庭,07-09年清溪住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況,2、清溪樓市分析（產(chǎn)品供應(yīng)）,從產(chǎn)品供應(yīng)看，07年供應(yīng)最大，洋房占據(jù)核心，并有少量公寓及別墅的供應(yīng)！,06-10年清溪住宅供應(yīng)區(qū)間,清溪住宅供應(yīng)以中小戶(hù)型為主,主力面積為80-140二房和三房.140以上供應(yīng)較少, 清溪住宅產(chǎn)品目前空缺為： 51-70 110-120 141-150 161-170 ,備注:06年非全年數(shù)據(jù)，10年為截止2月份數(shù)據(jù),2、清溪樓市分析（戶(hù)型供應(yīng)）,09年清溪銷(xiāo)售情況,09年81-100戶(hù)型銷(xiāo)售較好,以自住型緊湊三房二廳為主； 公寓銷(xiāo)售較好,體現(xiàn)出09年清溪公寓投資的興起；,2、清溪樓市分析（戶(hù)型銷(xiāo)售）,備注：09銷(xiāo)售，包括前期市場(chǎng)整體供應(yīng)！,備注：以上數(shù)據(jù)截止10年2月，因供應(yīng)預(yù)測(cè)存在不確定性，不排除有其它新增供應(yīng)樓盤(pán)；,2010年清溪鎮(zhèn)商住潛在供應(yīng)約20萬(wàn)，是2009年（6.8萬(wàn)）的2.9倍，比供應(yīng)最高峰2007年（14.1萬(wàn)）高出約6萬(wàn)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈！,2、清溪樓市分析（潛在供應(yīng)）,宏觀市場(chǎng)分析 清溪樓市分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 清溪客戶(hù)分析,part1、市場(chǎng)概況,從板塊看，清溪目前在售樓盤(pán)主要分布在老城區(qū); 未來(lái)新增供應(yīng)主要集中在新城區(qū)； 從產(chǎn)品看，清溪主要以洋房為主，僅有柏麗華庭一個(gè)別墅項(xiàng)目，恒盈豪庭有少量公寓在售； 目前清溪鎮(zhèn)在售樓盤(pán)僅5個(gè)，其中恒盈豪庭貨量極少。,目前在售樓盤(pán),尚未上市樓盤(pán),售完代表樓盤(pán),匯景項(xiàng)目,3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（整體概況）,老城區(qū),新城區(qū),3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（柏麗華庭）,占地面積：約3萬(wàn) 建筑面積：71877.13 項(xiàng)目概況： 51套聯(lián)排別墅（面積340-370） 七棟小高層洋房（約360套面積80-200） 聯(lián)排均價(jià):8500元/ 洋房預(yù)計(jì)2010年9月上市，均價(jià)預(yù)計(jì)約5000元/,雖與清溪高端別墅柏麗花園相鄰，但容積率高，別墅樓間距較窄，且項(xiàng)目后期洋房周邊環(huán)境較差，該項(xiàng)目不具備成為豪宅樓盤(pán)的條件！,占地面積：39605.5 建筑面積：107885.2 項(xiàng)目概況: 分兩期開(kāi)發(fā)，07年9月一期上市，09年4月二期上市。整體均價(jià)4300元/，在售均價(jià)4800元/,清溪在售洋房中鳳凰花園城檔次最高，戶(hù)型面積偏大，客戶(hù)接受度較高！建筑風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格，品質(zhì)感較強(qiáng)！,3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（鳳凰花園城）,占地面積：21586 建筑面積：65114 項(xiàng)目概況：一期為3、4棟已基本售罄，面積81-100二房及小三房 整體均價(jià)：4800元/ 目前在售價(jià)格： 5300元/ 二期在售1、2棟情況,該項(xiàng)目體量較小，位于新城區(qū)，周邊配套設(shè)施不夠完善，但該片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。,3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（麗景名門(mén)）,宏觀市場(chǎng)分析 清溪樓市分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 清溪客戶(hù)分析,part1、市場(chǎng)概況,成交客戶(hù)來(lái)源分析,清溪本地,成交客戶(hù)絕大部分來(lái)源于清溪本地，另有少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)（鳳崗、樟木頭、塘廈），深圳投資客僅占個(gè)別比例。,30-39歲,20-29歲,25-34歲中青年成為購(gòu)房主力軍，其次為35-45歲中年客戶(hù)！,成交客戶(hù)年齡分析,4、清溪客戶(hù)分析（成交客戶(hù)）,客戶(hù)職業(yè)主要為個(gè)體戶(hù)、企業(yè)管理人員及公務(wù)員,成交客戶(hù)職業(yè)分析,客戶(hù)購(gòu)房目的分析,以自住為主要目的，投資比重較少,4、清溪客戶(hù)分析（成交客戶(hù)）,客戶(hù)區(qū)域,客戶(hù)年齡,4、清溪客戶(hù)分析（潛在客戶(hù)）,家庭結(jié)構(gòu),我們針對(duì)清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了客戶(hù)調(diào)研。調(diào)研樣本共50個(gè)（其中10個(gè)為房產(chǎn)從業(yè)人員+40位潛在客戶(hù)）,需求面積,關(guān)心因素,通過(guò)調(diào)查，清溪潛在客戶(hù)主要以本地中青年為主，他們大多事業(yè)有成，家庭觀念濃厚，以三代同堂為主，需求三房以上中大戶(hù)型單位；主要關(guān)注地段/社區(qū)/園林及自然景觀；另外，部分年輕人也會(huì)購(gòu)買(mǎi)70-80二房！,4、清溪客戶(hù)分析（潛在客戶(hù)）,從宏觀市場(chǎng)看：2010年房地產(chǎn)存在不確定性。 從清溪樓市看：現(xiàn)階段沒(méi)有高端豪宅洋房項(xiàng)目，主要以中低檔品質(zhì)的樓盤(pán)為主。 從競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)看：各盤(pán)大戶(hù)型產(chǎn)品較空缺，并且以后同我項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)為盛和新都會(huì)，因舊城其它樓盤(pán)目前都在去化尾貨。第二潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是新城區(qū)。 從成交及潛在客戶(hù)看：清溪市場(chǎng)主要客戶(hù)以本地人及常住清溪的新莞人為主。,part1、市場(chǎng)概況小結(jié),報(bào)告結(jié)構(gòu),北：醫(yī)院、郵政局,南：清溪文化公園,1、地塊概況項(xiàng)目四至,優(yōu),差,良,中,西：電池廠,地塊方塊，周邊交通配套完善,東：嶺南中央商業(yè)街,地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商圈香芒東路約5分鐘；項(xiàng)目周邊主要以中低檔商業(yè)為主，商鋪空置率較高！,1、地塊概況周邊配套,2、地塊swot分析,現(xiàn)有核心價(jià)值 “清溪文化公園”的稀缺自然資源,機(jī)會(huì)點(diǎn) 1、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位形成的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 2、產(chǎn)品創(chuàng)新形成的差異化競(jìng)爭(zhēng),3、項(xiàng)目核心價(jià)值,探索,報(bào)告結(jié)構(gòu),前提 問(wèn)題 思考 如何做高端豪宅 項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議,1、前提,項(xiàng)目樓面價(jià)1580元，約5000元/成本！ 預(yù)計(jì)均價(jià)在6000元/以上！,基于這樣的條件 做什么項(xiàng)目才能突破客戶(hù)心理價(jià)位,？,2、問(wèn)題,突破價(jià)格標(biāo)桿： 清溪市場(chǎng)前兩年的洋房整體均價(jià)是為4100元/，目前在售洋房整體均價(jià)在4800元/。 項(xiàng)目自身?xiàng)l件： 項(xiàng)目位于清溪老城區(qū)，但臨近工業(yè)區(qū)，占地規(guī)模較小，雖有清溪文化公園，但只有部分單位可享！,基于此，我們從兩個(gè)方向思考！,3、思考,這是否可行？ 首先，讓我們來(lái)看下清溪的商業(yè)市場(chǎng)！,方向一：通過(guò)增加商業(yè)面積來(lái)分?jǐn)傋≌瑑r(jià)格壓力,3、思考,本案,碧月灣商業(yè),香芒路商業(yè),新城中心商圈,御鹿華庭,老城區(qū)商圈,工業(yè)區(qū)商圈,3、思考商業(yè)市場(chǎng),清溪商業(yè)分三大商圈，本項(xiàng)目位于老城區(qū)和工業(yè)區(qū)的邊緣地帶,主要商業(yè)：華潤(rùn)萬(wàn)家、碧月灣商業(yè)中心，香芒路集中了清溪90%的品牌。銀行、服裝、餐飲、 通訊等 營(yíng)業(yè)面積：華潤(rùn)萬(wàn)家10000 ，碧月灣商鋪全部在120 以上。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：華潤(rùn)萬(wàn)家，1f：國(guó)美電器2f：生活超市3f：健身房及桌球館。碧月灣商業(yè)中心以 中高檔餐飲為主。 租金價(jià)格：大型商業(yè)整體價(jià)格120元/ ，香芒路整體價(jià)格150230元/ ,老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。,3、思考商業(yè)市場(chǎng)（老城商圈）,主要商業(yè)：天和百貨，金陽(yáng)廣場(chǎng) 營(yíng)業(yè)面積：天和百貨25000 ，臨近商鋪6080，金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)40120 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 1f：化妝品、皮鞋皮具、首飾、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾等 2f：男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝、家居用品、美容院等 3f：超級(jí)市場(chǎng) 4f：低端服裝大賣(mài)場(chǎng)。臨近商鋪全部經(jīng)營(yíng)較低檔服裝和日常生活用品。 租金價(jià)格：金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)5060元/ ，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3-4萬(wàn) 租售情況：臨近商鋪內(nèi)街50%空置，金陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)20%空置。,客戶(hù)群體消費(fèi)能力較低，商鋪空置率較高。,3、思考商業(yè)市場(chǎng)（工業(yè)商圈）,主要商業(yè)：御鹿華庭“臺(tái)灣風(fēng)情商業(yè)街”，以雜貨店，餐飲為主。 租金價(jià)格：3080元/ 租售情況：空置超90%。,新興商業(yè)區(qū)，人流量較少,主要服務(wù)御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間較大。,3、思考商業(yè)市場(chǎng)（新中心區(qū)商圈）,老城商圈,香芒路和聚富路為老城區(qū)核心地段，也是商業(yè)最集中區(qū)域，但周邊商鋪有部出租轉(zhuǎn)讓空置狀況。,工業(yè)區(qū)商圈,新城商業(yè)圈,因配套設(shè)施不完善，目前片區(qū)商業(yè)處在起步階段，以雜貨店和餐飲為主，主要服務(wù)周邊小區(qū)業(yè)主，隨著新興片區(qū)成熟，商業(yè)空間較大！,根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除老城區(qū)商業(yè)相對(duì)較旺，清溪商業(yè)市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況一般,3、思考商業(yè)市場(chǎng),以天和百貨為核心，整體商業(yè)檔次較低，主要滿(mǎn)足工廠從業(yè)人員需求，商鋪空置率較高。,本項(xiàng)目雖處香芒中路，但已經(jīng)離開(kāi)了老城區(qū)的核心商圈，屬于靠近工業(yè)區(qū)的邊緣地帶。 據(jù)了解，附近商鋪?zhàn)饨疠^低（50元/ 之內(nèi)），且空置率非常高；剩余商鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項(xiàng)目做商業(yè)，可能需要投入非常高的代價(jià)才能以一己之力挽救整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是很困難的！,項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀,3、思考商業(yè)市場(chǎng),清溪知名商業(yè)約22萬(wàn)，整體商業(yè)體量約40萬(wàn)方（包括潛在供應(yīng)），清溪總?cè)丝诩s為35萬(wàn)人。人均商業(yè)面積約1.1/人，而深圳商業(yè)人均面積1.02 /人，可見(jiàn)清溪商業(yè)空間已經(jīng)飽和!,3、思考商業(yè)飽和度,因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目不適合做大量商業(yè)。,方向二：本項(xiàng)目是否可打造真正的高端洋房項(xiàng)目呢？,3、思考,清溪大戶(hù)型產(chǎn)品較稀少，市場(chǎng)無(wú)純粹的高端洋房豪宅； 有一個(gè)鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！ 2010年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價(jià)為5800元/！ 如果做6000元/以上的高端豪宅，有市場(chǎng)空間。,從市場(chǎng)看（市場(chǎng)分析已詳細(xì)分析）：,3、思考住宅市場(chǎng),高端客戶(hù)關(guān)注：地段、園林/景觀及品質(zhì)！,從客戶(hù)看（市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析）：,3、思考住宅市場(chǎng),南向?yàn)榍逑幕珗@,從項(xiàng)目看（市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析）：,基于這樣條件 我們建議本項(xiàng)目做真正的高端豪宅！ 那么怎樣做呢？,3、思考住宅市場(chǎng),首先 看看我們面臨的重大問(wèn)題是什么？,3、思考住宅市場(chǎng),1、目前，清溪整體洋房市場(chǎng)價(jià)格為4800元/。 2、本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)整均價(jià)6000元/以上呢？,讓我們先看一個(gè)和本項(xiàng)目條件相似的成功豪宅案例。,2001年，當(dāng)廣州華南板塊樓盤(pán)售價(jià)為4000元/ 時(shí)； 廣州星河灣一期通過(guò)引進(jìn)2000元/ “精裝修”，實(shí)現(xiàn)6000元/； 將只有在香港/上海的高檔 “精裝修”首次復(fù)制到華南板塊， 讓廣州人震驚，順理成章的實(shí)現(xiàn)高價(jià)熱銷(xiāo)！ 我們不是要學(xué)星河灣做高檔“精裝修”；而是想學(xué)習(xí)的是這種打破市場(chǎng)常規(guī)狀態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)理念！,案例：廣州星河灣,4、如何做豪宅,將市場(chǎng)公認(rèn)的豪宅精典營(yíng)銷(xiāo)理念，成功運(yùn)用到清溪，引領(lǐng)清溪豪宅洋房市場(chǎng)， 打造清溪前所未有的產(chǎn)品， 這就是本項(xiàng)目做真正豪宅的核心!,4、如何做豪宅,那么，如何打造豪宅？ 必須從園林、“門(mén)面”、配套、戶(hù)型等去突破，做清溪沒(méi)有做過(guò)的項(xiàng)目。,4、如何做豪宅,例如：我們可將廣州譽(yù)峰的“園林”引入清溪！,4、如何做豪宅,廣州譽(yù)峰,占地面積：22693 平方米 容積率：6.81 戶(hù)型面積：250-290平方米 均價(jià)為：35000元/平方米 與本項(xiàng)目相似度： 南臨珠江公園、規(guī)模不大、園林面積小,該項(xiàng)目核心亮點(diǎn)：五星級(jí)酒店式度假園林！,五星級(jí)酒店式度假園林打造特點(diǎn) 一、層進(jìn)式立體園結(jié)構(gòu) 二、全球化選料以及手工 三、原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀,層進(jìn)式立體園林： 2.75米、5.4米、10.6米三個(gè)立體層面的層進(jìn)式園林景觀，使客戶(hù)置身不同高度時(shí)，獲得以外的景觀收獲。 通過(guò)細(xì)節(jié)打造出意境園林。 借鑒之處：意境園林細(xì)節(jié)的打造，意境的味道、禪意的內(nèi)涵。由于項(xiàng)目占地僅1萬(wàn)平米，需要通過(guò)一些細(xì)節(jié)精細(xì)的禪意園林做支撐。,原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀 錯(cuò)落有致的園林布局，移步換景的精心規(guī)劃，帶水底音響的恒溫室內(nèi)泳池等酒店式園林細(xì)節(jié)更為住戶(hù)帶來(lái)舒適享受； 全球化選料手工打造 來(lái)自大江南北的火山石、金麻黃、十噸選兩噸的扁平鵝卵石、印尼進(jìn)口的泳池地磚，人工模壓的墻面雕塑，廣泛應(yīng)用在大堂會(huì)所之中。,戶(hù)型方面： 每戶(hù)均設(shè)有大型落地窗戶(hù)及高達(dá)6米的空中花園； 大面積的戶(hù)外空間巧妙地將室外的庭院引入客廳。,亮點(diǎn)：空中花園南對(duì)珠江公園,項(xiàng)目主入口形象,4、如何做豪宅,項(xiàng)目入口處: 設(shè)置標(biāo)志墻，附項(xiàng)目logo， 加種色彩鮮明的花卉（如：紅色、黃色、紫色的草花）。,花陣及項(xiàng)目形象墻,4、如何做豪宅,項(xiàng)目架空層會(huì)所,因園林空間較小，做獨(dú)立會(huì)所，可行性不大！ 建議把部分架空層做為項(xiàng)目會(huì)所，通過(guò)后期玻璃等隔斷，形成獨(dú)立又開(kāi)放、功能齊全的會(huì)所配套！,4、如何做豪宅,項(xiàng)目架空層會(huì)所,休閑空間,特色雕塑,墻面隔壁示意,休閑茶吧,4、如何做豪宅,項(xiàng)目入戶(hù)大堂,入戶(hù)大堂是體現(xiàn)項(xiàng)目“豪華”的直觀印象！建議如下： 做10米高的挑高大堂，設(shè)置大型水晶吊燈，增強(qiáng)氣勢(shì)！ 做雙入戶(hù)大堂，為地下車(chē)庫(kù)直接入戶(hù)的業(yè)主提供尊貴感！,10.8米高雙大堂設(shè)計(jì) 地下車(chē)庫(kù)直接入大堂 大堂結(jié)合地下室天井設(shè)計(jì) 同時(shí)，架空層層高5.4米,10.8米,庭院,第二大堂,第一大堂,5.4米,4、如何做豪宅,項(xiàng)目入戶(hù)大堂,雙大堂案例：萬(wàn)科虹溪諾雅,+約10米挑高雙入戶(hù)大堂， 約4米挑高陽(yáng)光地下車(chē)庫(kù)。,4、如何做豪宅,項(xiàng)目入戶(hù)大堂,地下入戶(hù)大堂,4米高挑空,地上入戶(hù)大堂,借鑒：香密湖一號(hào)裝飾 在材質(zhì)上凸顯住戶(hù)身份感、尊貴感，體現(xiàn)高品位的格調(diào)大堂,入口對(duì)面整面的落地玻璃窗引入自然光線(xiàn)，使室內(nèi)外景觀交融； 天花燈箱設(shè)計(jì)，令大堂光線(xiàn)更柔和，大型水晶吊燈，營(yíng)造奢華/尊貴 金黃色調(diào)的整體氛圍，雍容和諧；,水晶吊燈,通透玻璃,項(xiàng)目入戶(hù)大堂,地下車(chē)庫(kù)是高檔豪宅容易忽略之處，建議如下：（案例珠海華發(fā)新城） 陽(yáng)光園林車(chē)庫(kù)泊車(chē)也能呼吸新鮮空氣，享受靚麗的風(fēng)景 ! 地面使用專(zhuān)業(yè)地面漆，提升車(chē)庫(kù)檔次！,4、如何做豪宅,項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù),4、如何做豪宅,項(xiàng)目戶(hù)型建議,目前清溪市場(chǎng)沒(méi)有真正的豪宅洋房項(xiàng)目，所以在產(chǎn)品戶(hù)型方面缺乏創(chuàng)新和豪宅氣質(zhì)，因此我們建議： 在產(chǎn)品戶(hù)型方面進(jìn)行創(chuàng)新。,關(guān)鍵詞：強(qiáng)調(diào)資源最大化利用：空中院館/景觀廚房/前后雙陽(yáng)臺(tái)/270圓弧景觀陽(yáng)臺(tái)/主仆分離,經(jīng)典戶(hù)型：（香密湖1號(hào)） 經(jīng)典：180四房 亮點(diǎn)： 四面通透性?xún)?nèi)庭院（空中院館）受到客戶(hù)熱烈追捧,景觀廚房，功能空間，同時(shí)享受外界景觀資源,4、如何做豪宅,項(xiàng)目戶(hù)型建議,最后，我們系統(tǒng)回顧一下上述建議：,第二步：園林,第三步：會(huì)所,第四步：大堂,第五步：戶(hù)型,以上各步均按“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)配置，這是本項(xiàng)目在清溪打造高端項(xiàng)目的核心！,第一步：入口,4、如何做豪宅,除了建筑等硬性方面。目前，清溪的物業(yè)服務(wù)整體水平不高，但真正的豪宅，軟性服務(wù)也是重要因素！ 邀請(qǐng)品牌物業(yè)公司做全面管理或顧問(wèn)管理！ 銷(xiāo)售期間，提高銷(xiāo)售人員形象、服務(wù)人員素質(zhì)！,服務(wù)提升,從語(yǔ)言、接待禮儀等方面全面提高銷(xiāo)售人員形象、服務(wù)人員素質(zhì)，有利于提高項(xiàng)目綜合品質(zhì)。,4、如何做豪宅,服務(wù)提升,我們建議本項(xiàng)目按以上豪宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去做。,按上述建議，我們的產(chǎn)品完全可以打造成高端豪宅！ 引領(lǐng)并“震撼”清溪！ 那么我們具體應(yīng)該怎么打造出規(guī)劃亮點(diǎn)？ 先回顧一下地塊指標(biāo)！,5、規(guī)劃思考,指標(biāo)思考,按限高60米，理論上最高可做20層！ 但最大層數(shù)只能做15層！ 雖然這是指導(dǎo)性指標(biāo) 但我們必須思考如何有效利用“指標(biāo)”,第一：我們建議項(xiàng)目整體拔高約4-5米，一方面可形成有氣勢(shì)的主入口；另一方面可做“陽(yáng)光地下停車(chē)場(chǎng)”！ 第二：我們建議架空層做5.8米(超過(guò)6米計(jì)二層），一方面使中心園林通過(guò)架空層與清溪公園形成通透的景觀視覺(jué)效果；另一方面，利用高差做下沉式立體會(huì)所！ 第三：大戶(hù)型樓王單位，建議層高做3.2米，提升樓王的居住品質(zhì)！其它樓棟層高建議做3米！,指標(biāo)思考,5、規(guī)劃思考,5、規(guī)劃思考,如何利用規(guī)劃指標(biāo)，進(jìn)行創(chuàng)新,因項(xiàng)目限高60米，限層15層，所以高度還有可利用空間，利用項(xiàng)目整體抬高：第一：整體抬高部分做停車(chē)位； 第二：抬高部分頂上做“空中花園”式園林景觀； 第三：臨路面做一個(gè)“坡地人行入口”，營(yíng)造“高臺(tái)府邸”的尊貴儀式； 同時(shí)，從成本角度考慮！如果做空中花園和架空車(chē)庫(kù)的建筑成本比普通地下室和地上園林成本要低！,入口示意,整體抬高部分,坡地人行入口,園林,5、規(guī)劃思考,商鋪入口示意圖,入口示意,臨路商鋪,人行入口: 建議寬8-10米,進(jìn)深10-15米; 有一定坡度!,香芒中路,平臺(tái)花園,平臺(tái)花園,4-5米,15米,商鋪,整體抬高一層，如圖片所示：街鋪與地下停車(chē)室平齊，臨街面與正常布置一樣！如街鋪進(jìn)深太長(zhǎng)，可通過(guò)天井采光，增加街鋪附加值,如商鋪進(jìn)深在15以上，可通過(guò)設(shè)置天井采光!,5、規(guī)劃思考,5、規(guī)劃思考,建筑局部示意圖（大堂、車(chē)庫(kù)、架空層）,車(chē)行,人行,車(chē)庫(kù)大堂,入戶(hù)大堂,5、規(guī)劃思考,車(chē)行入口示意圖,5、規(guī)劃思考,會(huì)所示意圖,二樓以上為住宅,會(huì)所二樓,車(chē)庫(kù),空中花園,香芒路,負(fù)一層會(huì)所,下車(chē)可直達(dá)會(huì)所一樓,沿香芒路可直達(dá)會(huì)所一樓,沿空中花園直達(dá)會(huì)所二樓,會(huì)所,香芒路,公園,嶺南中心 商業(yè)街,區(qū)位示意圖,5、規(guī)劃思考,會(huì)所示意圖,會(huì)所建議在沿嶺南商業(yè)街一側(cè)： 一是可從香芒中路進(jìn)入（多入口通達(dá))； 二是保證臨公園一側(cè)全部做架空層，讓空中花園與公園形成一條視覺(jué)通道！ 三是會(huì)所面積可自由組合，根據(jù)市場(chǎng)定具體面積！,電池廠,清溪文化公園,香芒中路,嶺南商業(yè)街,會(huì)所,空中花園,最后，我們?nèi)绾我?guī)避電池廠影響,電池廠,地塊,20米寬,車(chē)行入口,靠近電池廠一側(cè)建議種植一排大樹(shù)！,5、規(guī)劃思考,報(bào)告結(jié)構(gòu),形象定位及案名建議 營(yíng)銷(xiāo)思考,講區(qū)位：中央 講檔次：五星級(jí)、精典、首席 這就是清溪項(xiàng)目樓盤(pán)的形象定位！ 我們需要一個(gè)什么樣的形象，占領(lǐng)市場(chǎng)高位呢？,1、形象定位及案名建議,鳳凰花園城：中央花園生活 盛和新都會(huì)：清溪中央龍頭商業(yè)精典名宅 麗景名門(mén)：