2011年南京地塊前期定位策劃報(bào)告117p.ppt

,2011年南京地塊前期定位策劃報(bào)告,2011年5月南京,引 言,古都南京，長(zhǎng)江沿線四座特大城市之一 新城河西，未來南京城市發(fā)展的中心，奧林匹克之光再度降臨中華之地 西善橋，青奧會(huì)輻射下的一片凈土，南京建發(fā)集團(tuán)傾情呈現(xiàn) 集萬(wàn)千期待于一身，你的魅力在哪里？,目 錄,第一部分 定位篇,第二部分 產(chǎn)品篇,目 錄,第一部分 定位篇,一、項(xiàng)目認(rèn)知 二、價(jià)值發(fā)現(xiàn) 三、市場(chǎng)分析 四、項(xiàng)目定位 五、價(jià)格定位 六、客戶定位,地塊信息,四至：項(xiàng)目南臨泰山北路和秦淮新河,東、北、西三面均為梅山社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房或梅山鐵礦職工宿舍 用地性質(zhì)：二類居住 總占地：131662.5平方米 容積率：2.2 建筑密度：25% 建筑高度：60米 綠化率：35%,秦 淮 新 河,地塊信息,周邊環(huán)境,城市價(jià)值,價(jià)值發(fā)現(xiàn)1南京市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地域的經(jīng)濟(jì)中心城市,南京市位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)長(zhǎng)三角的北翼 國(guó)家歷史文化名城 國(guó)家綜合交通樞紐 區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 長(zhǎng)江三角洲承東啟西的國(guó)家重要中心城市 2014年，世界青年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)將在這里舉辦,城市價(jià)值,價(jià)值發(fā)現(xiàn)2南京市經(jīng)濟(jì)基本面支持南京房地產(chǎn)中長(zhǎng)期向好,區(qū)位價(jià)值,中山陵,新街口,奧體中心,青奧村,南京南站,河西 新城,南部 新城,傳統(tǒng) 市區(qū),14公里,2.5公里,8公里,繞城高速,鳳 臺(tái) 南 路 高 架,5公里,本項(xiàng)目所在西善橋板塊位于南京城南，秦淮新河以北，距離南京市中心新街口僅14公里，鳳臺(tái)南路高架建成通車后，到新街口僅需20分鐘左右的車程。 本項(xiàng)目西北方向和東北方向分別為南京市重點(diǎn)打造的兩大副城河西新城和南部新城，距離均在5公里以內(nèi)。 2014年青奧會(huì)近萬(wàn)名運(yùn)動(dòng)員居住的青奧村位于本項(xiàng)目北邊約2.5公里，屆時(shí)周邊的交通和生活配套將給本項(xiàng)目帶來極大的利好,價(jià)值發(fā)現(xiàn)3項(xiàng)目位于河西、南部?jī)纱笾攸c(diǎn)發(fā)展的副城之間,價(jià)值發(fā)現(xiàn)4青奧村的建設(shè)將加速周邊的公共配套設(shè)施的建設(shè),地塊價(jià)值,地塊南鄰秦淮新河，是雨花臺(tái)區(qū)政府即將投資7000萬(wàn)重點(diǎn)打造的環(huán)城林帶景觀工程，2010年將建成蓮花湖公園,價(jià)值發(fā)現(xiàn)5秦淮新河景觀的稀缺性,區(qū)域價(jià)值,2號(hào)線 油坊橋站,12號(hào)線 興梅路站,7.8號(hào)線 西善橋站,600米,1000米,800米,宏運(yùn)大道,項(xiàng)目周邊未來將有4條地鐵線環(huán)繞，其中2號(hào)線油坊橋站將于2010年5月28號(hào)通車，距離本項(xiàng)目所在地塊約1000米，距離項(xiàng)目600米的12號(hào)線興梅路站將在2014年青奧會(huì)前建成通車，另外7、8號(hào)線將在西善橋設(shè)一換乘站 項(xiàng)目北邊的宏運(yùn)大道正在進(jìn)行拓寬改造，2010年可完工，將提檔升級(jí)為城市次主干道,價(jià)值發(fā)現(xiàn)6項(xiàng)目周邊未來四條地鐵線環(huán)繞，公共交通出行極為便利,價(jià)值發(fā)現(xiàn)7宏運(yùn)大道的拓寬改造完成后，車行交通也將得到大幅改觀,區(qū)域價(jià)值,富潤(rùn) 雅居 （小產(chǎn) 權(quán)房）,天鴻山莊 （小產(chǎn)權(quán)房）,梅苑 小區(qū) （福利 分房）,西善橋 街道,梅山 街道,項(xiàng)目周邊是西善橋街道和梅山街道，總?cè)丝诩s7萬(wàn)人，由于1969年上海寶鋼集團(tuán)在梅山建立梅山鋼鐵廠，有萬(wàn)余民上海職工遷徙至此并在此生活至今，從此該區(qū)域成為了上海在南京的一片飛地，區(qū)域內(nèi)市民素質(zhì)較高，福利好，生活富足 該區(qū)域10余年都沒有商品住宅供應(yīng)，周邊二手住宅的價(jià)格已經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方米，區(qū)域已經(jīng)有一定的認(rèn)可度，但缺乏價(jià)值深度挖掘,價(jià)值發(fā)現(xiàn)8項(xiàng)目周邊居民素質(zhì)高，收入水平較高,價(jià)值發(fā)現(xiàn)9周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破1萬(wàn)/平方米，并且無直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,品牌價(jià)值,價(jià)值發(fā)現(xiàn)10南京建發(fā)的品牌價(jià)值支撐高端產(chǎn)品形象,十八年精耕南京市場(chǎng) 百萬(wàn)方品質(zhì)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 南京建發(fā) 早已深得南京人信任與厚愛！,臺(tái)城花園 湖景花園 匯賢居 南捕廳 熙南里 聚寶山公園,佳日雅苑 佳湖綠島 紫園 紫廬 紫金雅苑 紫金雅苑 ,價(jià)值匯總,本案,城市屬性,區(qū)位因素,規(guī)劃利好,交通升級(jí),稀缺景觀,品牌優(yōu)勢(shì),購(gòu)買旺盛,競(jìng)爭(zhēng)空白,特大城市，經(jīng)濟(jì)中心， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品高且快速,位于河西新城和南部新城兩大重點(diǎn)發(fā)展副城間,青奧村的建設(shè)將大大提升周邊的共建配套水平,宏運(yùn)大道的改造，4條軌道交通的陸續(xù)建成,秦淮新河環(huán)城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成,十八年南京本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深得市民信任。,梅山鋼鐵集團(tuán)屬于上海寶鋼，員工福利、收入水平較高,區(qū)域內(nèi)10年無商品房面市，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘,本項(xiàng)目具備成為區(qū)域標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦,核心價(jià)值,河西新城，歷經(jīng)十年，500億打造出南京首個(gè)成熟國(guó)際化高端居住區(qū)！ 南部新城，依托亞洲最大交通樞紐，700億奠定未來國(guó)際化品質(zhì)居住區(qū)基礎(chǔ)！青奧概念，國(guó)際盛會(huì)，2010年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的機(jī)遇！ 西善橋項(xiàng)目兼得河西、南部?jī)纱蟀鍓K輻射，我們看到了濃郁的國(guó)際化先天氣質(zhì),價(jià)值匯總,本案,城市屬性,區(qū)位因素,規(guī)劃利好,交通升級(jí),稀缺景觀,特大城市，經(jīng)濟(jì)中心， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品高且快速,位于河西新城和南部新城兩大重點(diǎn)發(fā)展副城間,青奧村的建設(shè)將大大提升周邊的共建配套水平,宏運(yùn)大道的改造，4條軌道交通的陸續(xù)建成,秦淮新河環(huán)城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成,本項(xiàng)目具備成為標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦,核心價(jià)值,十里秦淮繁華之地，承載千年南京文脈 秦淮河伴隨六朝故都經(jīng)歷千年興衰 西善橋項(xiàng)目南鄰的秦淮新河與秦淮河一樣，喚起對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化情懷的追尋,品牌優(yōu)勢(shì),購(gòu)買旺盛,競(jìng)爭(zhēng)空白,十八年南京本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深得市民信任。,梅山鋼鐵集團(tuán)屬于上海寶鋼，員工福利、收入水平較高,區(qū)域內(nèi)10年無商品房面市，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘,價(jià)值匯總,本案,城市屬性,區(qū)位因素,規(guī)劃利好,交通升級(jí),稀缺景觀,特大城市，經(jīng)濟(jì)中心， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品高且快速,位于河西新城和南部新城兩大重點(diǎn)發(fā)展副城間,青奧村的建設(shè)將大大提升周邊的共建配套水平,宏運(yùn)大道的改造，4條軌道交通的陸續(xù)建成,秦淮新河環(huán)城林帶的景觀改造，蓮花湖公園10年建成,本項(xiàng)目具備成為標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦,南京市區(qū)唯一一塊兼具國(guó)際化氣質(zhì)與中國(guó)傳統(tǒng)文化淵源的地塊,品牌優(yōu)勢(shì),購(gòu)買旺盛,競(jìng)爭(zhēng)空白,十八年南京本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，深得市民信任。,梅山鋼鐵集團(tuán)屬于上海寶鋼，員工福利、收入水平較高,區(qū)域內(nèi)10年無商品房面市，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘,南京建發(fā)作為深植本土的開發(fā)商將喚醒她沉睡中的版塊價(jià)值,宏觀政策分析,宏觀政策分析市場(chǎng)表現(xiàn),目前出臺(tái)的政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，且政府已運(yùn)用實(shí)質(zhì)性調(diào)控工具，因此其市場(chǎng)反應(yīng)也比較明顯。從已經(jīng)出臺(tái)的政策和其走勢(shì)，結(jié)合南京市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們總結(jié)影響如下：,宏觀政策分析超越政策,雖然短期內(nèi)南京房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)10-20%的下跌，但是由于宏觀環(huán)境未變， 南京樓市樂觀趨勢(shì)仍在，在6-12個(gè)月調(diào)整期過后，“拍皮球效應(yīng)”仍將重現(xiàn)。,宏觀政策分析超越政策,通過對(duì)政策面深度分析后，我們對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀面仍保持樂觀預(yù)期。 建議本項(xiàng)目適當(dāng)拉長(zhǎng)開發(fā)周期，以時(shí)間換取更佳的銷售回報(bào)，待南京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)度過1年以上的調(diào)控期后再行開盤銷售。即2012年上市。,河西市場(chǎng)分析規(guī)劃概況,北部 片區(qū),中部 片區(qū),南部 片區(qū),河西新城是南京市投資500億，于2001年開始打造的城市新中心，河西新城的三大定位是：商務(wù)商貿(mào)、居住就業(yè)、休閑旅游,北部片區(qū)：北部地區(qū)面積約20平方公里，以居住和科技園為主,中部片區(qū)：以2005年十運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)館奧體中心為核心，不僅是融商務(wù)辦公、文化體育、商業(yè)休閑為一體的中心區(qū)，而且與以商業(yè)為主的新街口傳統(tǒng)中心遙相呼應(yīng)，成為集約化最高的南京現(xiàn)代綜合性新中心。,南部片區(qū)：隨著北部和中部片區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)，南部片區(qū)已經(jīng)成為當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，由于2014年青奧會(huì)將在南京舉辦，而近萬(wàn)運(yùn)動(dòng)員居住的青奧村就將落戶南部片區(qū)，以此為契機(jī)，南部片區(qū)規(guī)劃功能為：為城市居住、就業(yè)、娛樂需求提供新的空間，服務(wù)社會(huì)發(fā)展；對(duì)人們尊重和關(guān)懷為理念，方便生活就業(yè)；塑造優(yōu)美環(huán)境和濱水特色，提倡生態(tài)節(jié)能。,河西市場(chǎng)總表,江 東 路 板 塊,奧體中心 板塊,河西在售個(gè)案主要集中在江東路的沿線和奧體cbd周邊，高品質(zhì)大盤較多。 江東路沿線由于河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，生活配套等方面較為完善 奧體cbd板塊依托良好的規(guī)劃和發(fā)展空間，是仁恒、朗詩(shī)，保利等眾多知名開發(fā)商角逐的主戰(zhàn)場(chǎng),河西市場(chǎng)在售個(gè)案,由于近年來河西地區(qū)打造新城的規(guī)劃利好推動(dòng)了河西土地成本的不斷提高河西地區(qū)項(xiàng)目整體均價(jià)已經(jīng)突破24000元/平方米，個(gè)別高端項(xiàng)目均價(jià)超過30000元/平方米 河西地區(qū)的精裝修樓盤較多，且每個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上均有可圈可點(diǎn)之處，成為了南京出了新街口傳統(tǒng)市中心之外的新興高端物業(yè)市場(chǎng)。 2010年4月新政之后，河西樓盤的成交量大幅下滑，價(jià)格上開始出現(xiàn)松動(dòng)痕跡，其中宇和和府奧園項(xiàng)目5月15日開盤均價(jià)下探2500元，僅為17500元/平方米,河西市場(chǎng)價(jià)格分析,河西市場(chǎng)成交分析,河西在售的樓盤大部分為2009年之前開盤，經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊升的09年，大部分樓盤的去化量都超過了85%，整體去化情況良好 2010年4月新政過后，河西樓盤普遍出現(xiàn)了成交下滑的現(xiàn)象，并且很多樓盤延遲了后續(xù)樓盤的推出時(shí)間，如仁恒江灣城、鳳凰和熙等等,河西市場(chǎng)成交分析,新政出臺(tái)對(duì)河西區(qū)域市場(chǎng)的影響非常大，新政前，河西區(qū)域的周成交量穩(wěn)步上升，最高峰為單周成交189套，然而新政出臺(tái)后一周，環(huán)比萎縮近6成，次周在下探3成，幾乎落入冰點(diǎn) 成交量的大幅萎縮，主要原因是由于河西區(qū)域的客源以投資客為主，客源對(duì)政策的敏感性較高,新 政 出 臺(tái),成交大幅下滑,河西市場(chǎng)成交分析,由于河西市場(chǎng)上投資客比例較大，政策敏感性強(qiáng)，在新政之后，消費(fèi)者觀望氣氛濃烈，的第一個(gè)新開樓盤碧瑤花園二期出現(xiàn)了成交量的大幅縮水。 但是5月15日和府奧園項(xiàng)目開盤價(jià)格降了約2500元/平方米之后取得了不錯(cuò)的去化情況，說明河西區(qū)域市場(chǎng)的整體需求還是相當(dāng)堅(jiān)實(shí)和旺盛,河西市場(chǎng)客源分析,河西地區(qū)已經(jīng)成為了南京新興的豪宅區(qū)，因此吸引了全省乃至全國(guó)各地的高端客源前來購(gòu)買，本地和外地客源數(shù)量基本相當(dāng) 置業(yè)目的上來看，婚房等剛性需求的比例很小，投資和半投資半改善需求占了絕大多數(shù) 客源職業(yè)上來看，私營(yíng)業(yè)主和在河西工作的外企員工占了很大的比例，公務(wù)員和醫(yī)生、教師、國(guó)企管理層等泛公務(wù)員階層也占有一定的比例 由于投資客充斥了河西市場(chǎng)，因此河西所有樓盤的入住率都偏低，約在30%-40%,河西市場(chǎng)未來供應(yīng),河西地區(qū)未來一年內(nèi)供應(yīng)較大，新項(xiàng)目加上已售項(xiàng)目的未推體量保守估計(jì)在200萬(wàn)方以上，河西地區(qū)依舊是南京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。,未來供應(yīng)趨勢(shì)上來看，呈現(xiàn)南擴(kuò)+西拓的趨勢(shì)，西面將打造濱江景觀住宅群，而南面將圍繞青奧村打造高尚住宅區(qū),南 擴(kuò),西 拓,河西市場(chǎng)小結(jié),價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng),新政影響初步顯現(xiàn)，在成交量連續(xù)數(shù)周下滑之后，河西市場(chǎng)的價(jià)格堅(jiān)冰已經(jīng)開始松動(dòng)。,成交接近冰點(diǎn)但市場(chǎng)支撐力仍在，價(jià)格敏感性高,新政之后，成交量已經(jīng)降至冰點(diǎn)，但是個(gè)別樓盤降價(jià)出售依舊能夠逆市熱銷，說明市場(chǎng)的購(gòu)買力支撐依舊有力。,投資客依舊是主流,河西區(qū)域的客源以投資客為主，他們來自全市范圍和外地，在新政的調(diào)控之下，這部分客源已經(jīng)大幅縮水,河西產(chǎn)品外部分析建筑類別,河西地區(qū)由于土地資源日益稀缺，加之毗鄰cbd的cld規(guī)劃，因此產(chǎn)品以容積率較高的高層和小高層為主 從造型來看，基本為南北通透的板式結(jié)構(gòu)，未出現(xiàn)塔式結(jié)構(gòu)的樓盤 河西區(qū)域的樓盤精裝比例較高，70%左右的樓盤為精裝修，區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)較高,河西產(chǎn)品外部分析外立面及公共部位,在立面風(fēng)格上，河西樓盤大多采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格，彰顯了河西新城年輕、國(guó)際化、富于現(xiàn)代氣息的特點(diǎn)。 在走道、電梯間、大堂等公共空間的設(shè)計(jì)上，除了星雨華府等位于河西北部區(qū)域的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目有較為豪華的設(shè)計(jì)外，大部分樓盤品質(zhì)一般。,河西產(chǎn)品外部分析外立面及公共部位,河西產(chǎn)品內(nèi)部分析戶型,河西樓盤2房主力戶型在85-95平方米之間，3房在130-150平方米之間，4房在170平方米以上 河西區(qū)域整體房型偏大，彰顯了區(qū)域高尚住宅區(qū)的特質(zhì),河西樓盤的戶型設(shè)計(jì)均較為成熟，在動(dòng)靜分離、南北通透、房間全明等設(shè)計(jì)上都十分到位 但在戶型上缺乏附加值，即偷面積的成分，僅部分樓盤有飄窗、大陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，空中入戶花園、大露臺(tái)、內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，轉(zhuǎn)角飄窗等偷面積的元素均無樓盤使用，對(duì)于本項(xiàng)目而言，戶型設(shè)計(jì)是個(gè)不錯(cuò)的突破口。,河西產(chǎn)品內(nèi)部分析戶型,河西產(chǎn)品內(nèi)部分析裝修,裝修上來看，河西樓盤精裝修比例高達(dá)70%，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在2000元/平方米以上 中央空調(diào)、廚房衛(wèi)浴設(shè)備的品牌上均選取了國(guó)際知名大牌,河西產(chǎn)品內(nèi)部分析裝修,河西區(qū)域朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、和府奧園等項(xiàng)目均打出了科技住宅的概念，恒溫恒濕系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的運(yùn)用已經(jīng)較為普遍和成熟，使樓盤的附加值大大增加，也吸引了很多客戶的青睞。,河西產(chǎn)品內(nèi)部分析智能化,河西產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì),河西大部分樓盤在內(nèi)部景觀的打造上較弱，這和高昂的土地成本和較高的容積率有直接的關(guān)系 個(gè)別樓盤如宋都美域內(nèi)部景觀打造較好，有中央花園等景觀概念，這也成為了該樓盤的主要賣點(diǎn),河西產(chǎn)品商業(yè)配套,河西樓盤的商業(yè)配套亮點(diǎn)不多，形態(tài)基本上為沿街商業(yè)和內(nèi)部的集中商業(yè)兩種，僅起到基本配套，滿足業(yè)主生活消費(fèi)的作用。,河西產(chǎn)品物業(yè)服務(wù),河西樓盤的物業(yè)服務(wù)公司基本為開發(fā)商旗下企業(yè)，較少有外聘高品質(zhì)的如戴德梁行、第一太平洋戴維斯等國(guó)際一流物業(yè)服務(wù)公司 所提供的物業(yè)服務(wù)也基本是常規(guī)的保安、保潔、家政、維修等方面，沒有特別突出的地方 物業(yè)費(fèi)的范圍集中在1.5-2.5元/平方米月，在全南京市屬于較高水平,河西產(chǎn)品小結(jié),通過報(bào)告第一部分價(jià)值發(fā)現(xiàn)的分析，我們已經(jīng)做出了本項(xiàng)目具備了成為標(biāo)桿性高端物業(yè)的先天稟賦，且本區(qū)域內(nèi)無任何競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此，西善橋的價(jià)值將由我們來書寫 因此我們要充分發(fā)揮我們的價(jià)值優(yōu)勢(shì)和開發(fā)商的實(shí)力，在產(chǎn)品品質(zhì)、附加值等方面創(chuàng)造價(jià)值，將本項(xiàng)目打造成全市高端住宅市場(chǎng)中最具潛力的明星個(gè)案。,對(duì)本項(xiàng)目的啟示,項(xiàng)目定位,我們是什么高端物業(yè)一個(gè)由四緯因素構(gòu)成的市場(chǎng)綜合體,初步定位為：區(qū)域標(biāo)桿，高端物業(yè),區(qū)位價(jià)值,項(xiàng)目坐擁秦淮新河景觀帶，周邊依托梅山社區(qū)，生活氛圍濃厚,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,市場(chǎng)分析,核心點(diǎn)：即將被規(guī)劃拉入青奧版圖,核心點(diǎn)：景觀稀缺、生活便捷,核心點(diǎn)：打造區(qū)域標(biāo)桿性樓盤,建發(fā)為西善橋創(chuàng)造價(jià)值 南京30萬(wàn)方 秦淮新河畔的明星個(gè)案,位于南京市重點(diǎn)打造的河西和南部?jī)纱蟾背侵g，坐擁2014青奧村規(guī)劃利好,通過區(qū)位、土地、市場(chǎng)三個(gè)原點(diǎn)定位項(xiàng)目,項(xiàng)目周邊無競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，區(qū)域價(jià)值亟待發(fā)掘，本項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品打造上向臨近的河西區(qū)域靠攏,項(xiàng)目定位,價(jià)格研判,價(jià)格研判案例采樣依據(jù)全市單價(jià)2萬(wàn)元以上，主力總價(jià)300萬(wàn)以上的公寓項(xiàng)目為例,價(jià)格研判,參照市場(chǎng)在售的各類高端物業(yè)的不同類別，本項(xiàng)目定位為區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)。目前可參考的同檔次競(jìng)比項(xiàng)目有仁恒江灣城、朗詩(shī)國(guó)際、中冶鐘鼎山莊、長(zhǎng)江峰景。,靜態(tài)競(jìng)比價(jià)格20000元/平米（理論價(jià)格）,價(jià)格研判,價(jià)格研判,本輪調(diào)控周期將持續(xù)6-12個(gè)月,受調(diào)控政策影響，區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)將下降10-20%,南京樓市宏觀環(huán)境支撐未變,最終建議本項(xiàng)目銷售價(jià)格為： 20000元/平方米*（1+10%）=22000元/平方米,2010年，受宏觀調(diào)控政策的影響，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)10%-20%的下調(diào)，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控會(huì)持續(xù)6-12個(gè)月。市場(chǎng)將走出調(diào)控周期，銷售價(jià)格至少回歸至調(diào)控前的市場(chǎng)估價(jià)水平，即20000元/平方米， 以本項(xiàng)目2011年底入市計(jì)，預(yù)期南京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將可在現(xiàn)價(jià)值上保持10%漲幅，即：,客戶研判,根據(jù)目前初判的項(xiàng)目理論價(jià)格，及初步的戶型建議，框定總價(jià)，借以推導(dǎo)產(chǎn)品細(xì)分目標(biāo)客戶,初步戶型配比建議,客戶研判,根據(jù)項(xiàng)目總價(jià)段 100-370，依托我們的客戶分析模型，預(yù)判目標(biāo)客戶為中產(chǎn)階級(jí)為中堅(jiān)的人群。,單身e族,新婚族,已婚丁客,幼小3口之家,新南京人,單身丁客,三代同堂,中大學(xué) 3口之家,丁客家庭,兒女立家,三代同堂,二老空巢,新貴型,經(jīng) 濟(jì) 型,中產(chǎn)型,富裕型,富 豪 型,30010030以上萬(wàn)元/年,30-10萬(wàn)元/年,10萬(wàn)元以下,購(gòu)買力客戶類型,家庭結(jié)構(gòu)客戶類型,客戶研判,購(gòu)買力客戶分類描述,客戶研判,客戶分解定位,55-65的主力客群為首次置業(yè)型,客戶分解定位,75-120的主力客群為改善型,客戶分解定位,200以上的主力客群為享受型,客戶定位,目 錄,第二部分 產(chǎn)品篇,什么樣的產(chǎn)品適合本項(xiàng)目？,我們的思考：,項(xiàng)目區(qū)位思考,1：我們緊鄰“河西新城”高端人文國(guó)際居住區(qū)。,2：我們毗鄰“青奧村”這一多元化國(guó)際配套區(qū)。,3：我們擁有最近的四條地鐵線環(huán)繞，國(guó)際化交通體系。,結(jié)論,我們具有國(guó)際高端的人文居住氛圍； 我們具有國(guó)際完備的生活配套； 我們具有國(guó)際化交通體系；,如何利用這種國(guó)際資源屬性？,案例借鑒,一個(gè)行之有效的策略：,個(gè)案借鑒,【遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城】,亞奧核心，打造“世界級(jí)生活示范區(qū)”,居于北四環(huán)，擁有國(guó)際高端居住文化，周邊配套成熟高端。,遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城國(guó)際資源利用,遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城自身價(jià)值塑造,高端國(guó)際公寓 5a級(jí)寫字樓 國(guó)際一線品牌購(gòu)物中心 國(guó)際高端酒店公寓 芳草地國(guó)際學(xué)校 雙語(yǔ)幼兒園,項(xiàng)目占地17萬(wàn)方，容積率2.6,個(gè)案具備國(guó)際化資源屬性； 通過打造高端國(guó)際公寓、5a級(jí)辦公、高端酒店公寓、一線品牌購(gòu)物中心、芳草地國(guó)際學(xué)校、雙語(yǔ)幼兒園等高端綜合生活配套，塑造項(xiàng)目自身的國(guó)際高端價(jià)值體系。,結(jié)論,如何塑造本項(xiàng)目的國(guó)際價(jià)值體系？,回歸項(xiàng)目本身,我們需要：,項(xiàng)目自身認(rèn)知,綜合容積率2.2 建筑限高60米 公建配套約占1/3用地體量要求 緊鄰秦淮新河自然景觀資源,“秦淮藍(lán)調(diào)”這一極具歷史人文底蘊(yùn)的自然資源,結(jié)論,項(xiàng)目綜合容積率2.2，但由于項(xiàng)目1/3地塊用來建幼兒園和小學(xué)等公建配套，對(duì)容積率有一定損失； 導(dǎo)致住宅部分的容積率較高，且有60米限高要求。綜合考慮建議做全小高層產(chǎn)品，打造大圍合的高端住宅形象； 利用秦淮新河的自然文化景觀資源，塑造高端國(guó)際配套體系，打造本案特色國(guó)際濱水住區(qū)。,產(chǎn)品定位,一座濱水人文國(guó)際住區(qū),秦淮新河的景觀文化 國(guó)際化教育、生活、娛樂配套 國(guó)際高端公寓,產(chǎn)品定位,一座濱水人文國(guó)際住區(qū),我們的疑問： 定位的支撐點(diǎn)在哪里？,產(chǎn)品支撐,規(guī)劃：濱水國(guó)際住區(qū)規(guī)劃 國(guó)際配套：涵蓋一站式國(guó)際教育、國(guó)際生活運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所、國(guó)際濱水休閑俱樂部。 國(guó)際公寓：倡導(dǎo)全新國(guó)際品質(zhì)生活理念。,一、規(guī)劃,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地面積：13.2萬(wàn)方 建筑面積：26.4萬(wàn)方 容積率：2.2 建筑密度：25% 建筑高度：60米 綠化率：35%,二、國(guó)際化配套,國(guó)際一站式教育體系 國(guó)際生活泛會(huì)所 國(guó)際濱水新天地,打造一站式國(guó)際生活配套,享受步行的便捷,教育,引入國(guó)際頂尖教育模式，倡導(dǎo)一站式教育體系,聯(lián)手常春藤教育機(jī)構(gòu)， 打造國(guó)際一體化頂尖教育模式。,常春藤教育機(jī)構(gòu),聯(lián)手美國(guó)東北部最著名的8所大學(xué)：哈佛、耶魯、普林斯頓、哥倫比亞、康奈爾、布朗、達(dá)特茅斯和賓夕法尼亞大學(xué) 全美式國(guó)際教育體系 開通直升美國(guó)前8大名校的快捷通道 可面向全市招生，擴(kuò)大建發(fā)知名度,國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園,建議引進(jìn)專業(yè)的師資團(tuán)隊(duì)，如：伊頓慧智雙語(yǔ)幼兒園,校園占地面積為5000平米，綠化覆蓋面積為75%，十二個(gè)班級(jí)的規(guī)模，另有生態(tài)式廊景、親子圖書室、及美術(shù)、音樂專用活動(dòng)室等； 權(quán)威的師資力量； 經(jīng)典的蒙臺(tái)梭利課程,國(guó)際化教育機(jī)制，“不教的教育”,國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué),建議引進(jìn)專業(yè)的師資團(tuán)隊(duì)，如：耀中國(guó)際學(xué)校、金蘋果雙語(yǔ)學(xué)校等,校園占地面積為3萬(wàn)方，建筑面積約2萬(wàn)方，綠化覆蓋面積為75%，36班規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)250米塑膠跑道操場(chǎng)、校舍配備多媒體互動(dòng)白板，設(shè)有計(jì)算機(jī)室、圖書館、音樂室、飯?zhí)?、體育館、劇場(chǎng)及戶外體育及游樂設(shè)施。,雙語(yǔ)雙文化課程，國(guó)際教育體系聯(lián)動(dòng),延續(xù)早教體制、掛鉤知名國(guó)際學(xué)府，創(chuàng)造頂尖的一站式教育體系,生活?yuàn)蕵?國(guó)際化生活配套，引領(lǐng)豐富多元的休閑娛樂享受,國(guó)際濱水新天地 國(guó)際生活泛會(huì)所,國(guó)際濱水新天地,秦淮新河為秦淮河一支流，而秦淮河素來既得文人才子的青睞,十里秦淮千年流淌，六朝勝地今更輝煌,延續(xù)秦淮河淵源流淌的小資生活色彩， 打造本案特色的“國(guó)際濱水新天地”,匯聚古樸浪漫情懷與國(guó)際時(shí)尚格調(diào)，打造國(guó)際圈層生活,濱水景觀塑造,利用秦淮新河資源與市政景觀帶，打造特色國(guó)際濱水休閑走廊。,將景觀與文化、休閑與自然完美聯(lián)系。,引入國(guó)際知名品牌，如星巴克、人間系列酒吧、俏江南等高端休閑餐飲，塑造濃郁小資情調(diào)。,風(fēng)情酒吧街,文化vip俱樂部,南京特色民國(guó)建筑，搭配華麗復(fù)古的裝修格調(diào)，凸顯歷史文化與國(guó)際融合的奢華，營(yíng)造極致尊貴私密的vip享受。,會(huì)所配置： 古典文化書廊； 鋼琴紅酒雪茄館,國(guó)際生活泛會(huì)所,配套內(nèi)容： 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 文化活動(dòng)中心 體育中心 街政管理中心 郵電設(shè)施 養(yǎng)老院 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),約1.8萬(wàn)方體量的生活泛會(huì)所， 全方位滿足國(guó)際社區(qū)的一站式便捷生活需求。,【體育中心】,1500平米多功能體育中心，打造獨(dú)樹一幟的運(yùn)動(dòng)新空間。,配套內(nèi)容： 籃球 羽毛球 室內(nèi)攀巖,【文化活動(dòng)中心】,4000平米文化活動(dòng)中心，打造公共交流活動(dòng)的國(guó)際共享平臺(tái)。,活動(dòng)配置： 迷你保齡球館 桌球館 迷你影院 兒童活動(dòng)中心,三、國(guó)際公寓,倡導(dǎo)全新國(guó)際品質(zhì)生活新境界,國(guó)際大氣的標(biāo)志性建筑 國(guó)際高端的舒適居住空間 國(guó)際藝術(shù)品質(zhì)的園林體系,濱水大圍合,立面,打造國(guó)際品質(zhì)標(biāo)志性建筑形象,立面風(fēng)格： 新古典 現(xiàn)代,風(fēng)格一：新古典,古典藝術(shù)與現(xiàn)代美學(xué)的結(jié)合，沉穩(wěn)內(nèi)斂，大氣國(guó)際。,風(fēng)格二：現(xiàn)代,玻璃與石材相結(jié)合，線條挺拔硬朗，彰顯國(guó)際大氣簡(jiǎn)約之 氣度。,奢華酒店式大堂精裝,首層局部架空設(shè)計(jì) 奢華精裝大堂、梯廳、走廊 高科技智能化,深度塑造國(guó)際高端產(chǎn)品形象,結(jié)合建筑古典風(fēng)情，打造豪華皇室大堂； 大理石鋪設(shè)，奢華水晶吊燈，挑高處理，彰顯豪宅品質(zhì)。,首層精裝大堂設(shè)計(jì),首層局部架空設(shè)計(jì),延續(xù)大堂奢華歐式精裝設(shè)計(jì)，與戶外景觀自然過度融合。,電梯廳運(yùn)用大氣穩(wěn)重的大理石貼面，配合溫馨裝飾、燈飾，體現(xiàn)高檔酒店氣質(zhì),公共走道統(tǒng)一于整個(gè)內(nèi)裝的國(guó)際高端品質(zhì)，通過石材的大大面積運(yùn)用凸顯尊貴品質(zhì),梯廳、公共走廊精裝建議,內(nèi)容： 智能化電梯刷卡 可視對(duì)講 指紋入戶,高科技智能化,高端科技智能化配套服務(wù)與項(xiàng)目，提升整體社區(qū)品質(zhì)，引領(lǐng)南京豪宅住宅新概念。,地下層價(jià)值塑造,地下停車方式、車行動(dòng)線； 地下豪華精裝大堂；,片區(qū)地下層整體大開挖； 社區(qū)入口進(jìn)行人車分流，私家車直接進(jìn)地下車庫(kù)； 通過地下大堂直接入戶。,地下停車方式、車行動(dòng)線,地下車庫(kù)入大堂,地下豪華精裝大堂,延續(xù)整體風(fēng)格，打造純正歐式風(fēng)情，大理石鋪設(shè)，通過玫瑰金等奢華色彩結(jié)合燈光的營(yíng)造