和風(fēng)雅居項(xiàng)目策劃報(bào)告.ppt

和風(fēng)雅居項(xiàng)目策劃 策劃人：胡雪梅,和 風(fēng) 雅 居,尊貴府邸 璀璨生輝,目 錄,第一章 市場(chǎng)分析 第二章 項(xiàng)目分析 第三章 項(xiàng)目定位 第四章 營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目,第一章 市場(chǎng)分析,（一） 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （二） 鹽城市房地產(chǎn)分析,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕使房地產(chǎn)急劇升溫。,鹽城市 房地產(chǎn)分析,歷史：自漢武帝元狩四年（公元前119年）建縣以來(lái)，共有2100多年歷史，是施耐庵、陳琳的家鄉(xiāng) 人口：全市總?cè)丝跀?shù)806萬(wàn)，其中市區(qū)人口68.8萬(wàn)，全市人口年增加6.48萬(wàn)人，戶均人數(shù)量為3.12萬(wàn)人 地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年均溫度在13度左右 居?。蝴}城市政府出臺(tái)市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米,主城區(qū)被分為八大板塊,南城區(qū)板塊未來(lái)城市中心，沿海特大城市的核心商圈 串場(chǎng)河板塊景觀帶初具規(guī)模，“水綠鹽城”的名片 “浦東”板塊未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，大環(huán)境優(yōu)化催生區(qū)域裂變 北城區(qū)板塊物流商圈已經(jīng)形成，商業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 鹽瀆板塊三大商業(yè)巨龍進(jìn)駐，商業(yè)氛圍日益濃厚 西環(huán)路板塊西環(huán)路改造完成，自我完善是最主要工作 老城區(qū)板塊商業(yè)格局改造已經(jīng)顯出成效，未來(lái)城市發(fā)展的重要依托 先鋒島板塊改造是關(guān)鍵，未來(lái)鹽城最有文化氛圍的區(qū)域,鹽城GDP年增長(zhǎng)情況,鹽城GDP年增長(zhǎng)率,從圖上可以看出：,09年全年實(shí)現(xiàn)GDP總值1923億元，按可比假計(jì)算增長(zhǎng)13.5%，近三年一直較高的增長(zhǎng) 從03年開(kāi)始，地區(qū)生產(chǎn)總值開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較高增長(zhǎng)的時(shí)期，近幾年增長(zhǎng)速度基本維持在15%左右，增長(zhǎng)速度驚人,鹽城人均GDP增長(zhǎng)情況,鹽城人均GDP增長(zhǎng)率,由此看出：,09年全年增長(zhǎng)了12.4%，人均GDP有明顯增長(zhǎng)，達(dá)25564.33萬(wàn)元 總體走勢(shì)，穩(wěn)中有漲，03年以后增長(zhǎng)速加快,總 結(jié),從近十年看，鹽城經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民生活水平提高，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，鹽城的經(jīng)濟(jì)必將再次保持高增長(zhǎng)率，這將會(huì)極大刺激樓市發(fā)展。,第二章 項(xiàng)目分析,（一）項(xiàng)目概況 （二）SWOT分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目機(jī)會(huì) 3、項(xiàng)目劣勢(shì) 4、項(xiàng)目威脅,項(xiàng) 目 概 況,曾幾何時(shí)，老城區(qū)似乎已經(jīng)被老百姓從傳統(tǒng)的居住小區(qū)概念中所淡忘，商業(yè)模式過(guò)于傳統(tǒng)、交通繁雜，除了相對(duì)優(yōu)越的教育資源，貌似其它居住小區(qū)應(yīng)有的配套都相對(duì)滯后。但今天再看老城區(qū)，當(dāng)我們把一張張精美的項(xiàng)目效果圖放入老城區(qū)的整體規(guī)劃中，我們不得不承認(rèn)，老城區(qū)在特大城市發(fā)展中所起的作用是無(wú)法替代城市形象。,和風(fēng)雅居，老城區(qū)優(yōu)質(zhì)小高層生活社區(qū)，項(xiàng)目位于城市東部板塊的浦東”板塊未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，大環(huán)境優(yōu)化催生區(qū)域裂變、地處建軍路與文港路交匯點(diǎn)由鹽城節(jié)，將人性化的建筑理念貫徹到每一個(gè)角落。 優(yōu)越的地段，精雕的品質(zhì)，合理的價(jià)位，勢(shì)必使和風(fēng)雅居成為老城區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。預(yù)計(jì)今年十月中下旬將推出首批房源。東方綠地置業(yè)有限公司投資建設(shè)。規(guī)劃建筑面積30000平方米，以小高層住宅為主，部分沿街商業(yè)，房屋外立面選用灰白相間的淡雅色調(diào)，造型新穎，設(shè)計(jì)精湛。,該項(xiàng)目所處地理位置及周邊環(huán)境概況,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),鹽城市樓市整體形勢(shì)良好 鹽城市樓市價(jià)格體現(xiàn)價(jià)值，價(jià)格在3000-8000元 交通便利，地處建軍路與文港路交匯點(diǎn)，多條公車(chē)線路在門(mén)前 文化氛圍好，毗鄰新四軍紀(jì)念館，又是學(xué)區(qū)房，讓孩子接受好的教育。,鹽城市樓市,項(xiàng)目機(jī)會(huì),目前鹽城樓市處于供小于求的狀態(tài)，短期內(nèi)這種局面將持續(xù) 區(qū)域環(huán)境日益成熟，將來(lái)必將成為鹽城居住的典范,項(xiàng)目劣勢(shì),周?chē)≌?yīng)大，大量樓盤(pán)不斷上市，必定會(huì)稀釋本項(xiàng)目客戶群體 處于交通要道，噪音大，又因老城市規(guī)劃，道路窄，繁忙時(shí)間易交通堵塞 整個(gè)區(qū)域沒(méi)有大型購(gòu)物中心,項(xiàng)目威脅,隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，普通階層將無(wú)法承受房?jī)r(jià)，影響未來(lái)銷(xiāo)售。,和風(fēng)雅居09年房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖,第三章 項(xiàng)目定位,（一）形象定位 （二）客戶定位 1、客戶分析 2、總體目標(biāo)客戶定位 （三）功能定位 1、布置 2、面積范圍 3、設(shè)計(jì)要求 （四）戶型定位 1、戶型面積范圍 2、主力戶型 3、戶型比分及個(gè)功能部位面積設(shè)計(jì)建議 4、設(shè)計(jì)要求,（五）價(jià)格定位 1、價(jià)位 2、策略 （六）主題定位 （七）概念設(shè)計(jì) 1、規(guī)劃布局 2、環(huán)藝布置 3、會(huì)所（物業(yè)用房規(guī)劃） 4、工程進(jìn)度建議 （八）前期物業(yè)管理定位 1、物業(yè)服務(wù)檔次 2、高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)塑造項(xiàng)目品牌效應(yīng) 3、物業(yè)管理的內(nèi)容,形象定位,以“和風(fēng)雅居”為案名 形象定位訴求：尊貴府邸 璀璨生輝 將“和風(fēng)雅居”打造成猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌于鹽城浦東新區(qū)中心，盡顯尊貴所在。 項(xiàng)目外立面富有現(xiàn)代氣息，主色調(diào)以深色為主，附以淺色線條勾勒，輪廓凹凸明顯。,（二）客戶定位,1、客戶分析 2、總體目標(biāo)客戶定位,客 戶 分 析 1、客戶分析細(xì)分,2、總體目標(biāo)客戶定位：,項(xiàng)目周邊人群及市區(qū)工薪階層。,（三）功能定位,主要功能分布為商業(yè)和住宅，其中商業(yè)沿文港路建設(shè)，南側(cè)魯藝路不宜建設(shè)；住宅均為小高層。,商業(yè)物業(yè)定位,（1）布置：以地塊現(xiàn)狀大門(mén)為例，北側(cè)可建設(shè)“一上二”宜商宜住的雙功能用房，南側(cè)可建設(shè)底層分間、二層暢通式。 （2）面積范圍： 底層單間以不超過(guò)50M2為宜，“一上二”合計(jì)不超過(guò)100M2。 （3）設(shè)計(jì)要求： 底層層高5米以上，二層4米以上；開(kāi)間4米以上； 必要的設(shè)施到位：滿足獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、居住基本需要的上下水、供電、弱電、衛(wèi)生間等，特別是底層尤為重要。,（四）戶型定位,1、戶型面積范圍：考慮大部分客戶的實(shí)際承受能力和本地區(qū)市民的生活習(xí)慣，面積在80110M2為宜，可適當(dāng)增加120M2。 2、主力戶型：60%二室半二廳一衛(wèi),3、戶型比分析,各功能部位面積設(shè)計(jì)建議：（按套內(nèi)面積計(jì)算,單位M2）,5、設(shè)計(jì)要求：,人性化，身臨其境、換位思考；動(dòng)靜分區(qū)，主次分區(qū)，南北分區(qū)。,（五）價(jià)格定位,1、價(jià)位：項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)3300元/M2 2、策略： “低開(kāi)高走”，先期以低價(jià)格入市，首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)不宜太高，建議3200元/M2。,（六）主題定位,1、塑造品牌意識(shí)，注重品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)； 2、城市中等收入人群買(mǎi)得起的房子。,（七）概念設(shè)計(jì)建議,1、規(guī)劃布局：,（1）主入口設(shè)在文港路 （2）樓群的布置以“錯(cuò)落有致”為主線，并設(shè)置主景觀。 （3）在充分滿足綠化、景觀的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施、休閑小品的建設(shè)。,2、環(huán)藝布置：,（1）專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)文化和環(huán)境韻味，提升樓盤(pán)形象。 （2）區(qū)內(nèi)設(shè)有類(lèi)似東方明珠的標(biāo)志性構(gòu)筑物。,3、會(huì)所（物管用房）規(guī)劃,功能定位多樣化，可以設(shè)置：圖書(shū)閱覽室、兒童游樂(lè)園、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容中心、診所等。,4、工程進(jìn)度建議,先期建設(shè)的房屋要為后期開(kāi)盤(pán)新售的房屋提供環(huán)境、配套等必要的襯托。,（八）前期物業(yè)管理定位,1、物業(yè)服務(wù)檔次：中檔，不低于市區(qū)普通住宅三檔水平 2、高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)塑造項(xiàng)目品牌效應(yīng) 3、物業(yè)管理的內(nèi)容 （1）常規(guī)性的公共服務(wù) （2）委托性的特約服務(wù),第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo),（一）形象策劃 1、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) 2、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)延伸與運(yùn)用 （二）營(yíng)銷(xiāo)推廣 1、入市的時(shí)機(jī)及姿態(tài) 2、廣告及媒介的策略 3、公關(guān)活動(dòng)策劃 4、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用估算 （三）銷(xiāo)售運(yùn)作 1、人員組織及培訓(xùn) 2、銷(xiāo)售準(zhǔn)備 3、工作開(kāi)展及日常管理,（一）形象策劃 1、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng) 2、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)延伸與運(yùn)用,1、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng),（1）項(xiàng)目標(biāo)志：與項(xiàng)目名稱(chēng)和風(fēng)雅居有一定的聯(lián)系，第一感覺(jué)能夠折射出項(xiàng)目定位的寓意； （2）標(biāo)準(zhǔn)色：從設(shè)計(jì)定稿的建筑外立面取一色調(diào)或淺綠色作為標(biāo)準(zhǔn)色，另外可再配以一到二種其他色調(diào)。整體色調(diào)適用范圍要廣； （3）標(biāo)準(zhǔn)字體：與標(biāo)志中的字體一致。,2、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)延展及運(yùn)用,（1）現(xiàn)場(chǎng)及周邊布置 工地圍墻 主要道路 戶外廣告 建筑物主體 （2）銷(xiāo)售中心布置 總體要求：寬敞、明亮、典雅氣派，進(jìn)行必要的功能分區(qū)。 布置內(nèi)容： 室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)、形象墻設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、導(dǎo)視牌、樓書(shū)等 銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售用品設(shè)計(jì) 樣板房設(shè)計(jì)布置 （3）其他 1、公司網(wǎng)站、形象宣傳設(shè)計(jì) 2、區(qū)內(nèi)導(dǎo)視牌或主要標(biāo)志性設(shè)施、環(huán)境綠化 3、物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì),（二）營(yíng)銷(xiāo)推廣,1、入市的時(shí)機(jī)及姿態(tài) 2、廣告及媒介的策略 3、公關(guān)活動(dòng)策劃 4、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用估算,1、入市的的時(shí)機(jī)及姿態(tài),取得預(yù)售許可證后7日內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 表現(xiàn)自然人居，創(chuàng)造舒適。,2、廣告及媒介的策略,（1）以“ 和風(fēng)雅居尊貴府邸 璀璨生輝”為主要訴求點(diǎn) （2）各階段銷(xiāo)售策略及執(zhí)行方案,（1）以“ 和風(fēng)雅居尊貴府邸 璀璨生輝”為主要訴求點(diǎn),媒介選擇以報(bào)紙、電視、電臺(tái)、行業(yè)刊物等主流強(qiáng)勢(shì)媒體為主，制造新聞熱點(diǎn)。,（2）各階段銷(xiāo)售策略及執(zhí)行方案,引導(dǎo)期 媒介配合：工地圍墻及戶外宣傳、報(bào)紙、行業(yè)刊物、網(wǎng)絡(luò)等； 預(yù)熱期 媒介配合：戶外宣傳、報(bào)紙、行業(yè)刊物、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等全部啟動(dòng)； 強(qiáng)銷(xiāo)期 媒介配合：主要是報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)； 持續(xù)期 媒介配合：主要是報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)； 尾盤(pán)期 媒介配合：制定實(shí)物或讓利促銷(xiāo)，并借助戶外宣傳、報(bào)紙、行業(yè)刊物、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等發(fā)布信息，提煉賣(mài)點(diǎn)。,3、公關(guān)活動(dòng)策劃,展銷(xiāo)會(huì)、業(yè)主聯(lián)誼類(lèi)（根據(jù)費(fèi)用允許情況再定）,4、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用的估算,營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用的估算：39萬(wàn)元,（三）銷(xiāo)售運(yùn)作,1、人員組織及培訓(xùn) 2、銷(xiāo)售準(zhǔn)備