2012年膠南市大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案41p.ppt

膠南市大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案,上海浩眾浩廣商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu),2011年11月,瑾呈：,圍繞市場(chǎng)，展開調(diào)研 此案圍繞宗地開展實(shí)地調(diào)查及相關(guān)信息收集，整理，通過大量的工作有序進(jìn)行，積累有效信息，服務(wù)于項(xiàng)目前期規(guī)劃的工作，從膠南市大學(xué)科研區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，洞悉市場(chǎng)變化，找準(zhǔn)市場(chǎng)空缺，創(chuàng)新、補(bǔ)充、豐富市場(chǎng)發(fā)展。,目 錄,膠南在青島的位置：膠南地處青島西海岸，總面積1846平方公里，常住人口83.7萬。 連接青島的跨海大橋和海底隧道相繼通車后，進(jìn)一步推動(dòng)了膠南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 膠南屬濱海低山丘陵區(qū)，海岸線長(zhǎng)達(dá)138公里，較大港灣有膠州灣、唐島灣16處；天然港口主要有積米崖、小口子、楊家洼、貢口、董家口等；沿岸島嶼10余處，海域面積近500萬畝，擁有綿延11公里的天然沙灘。,膠南市是國(guó)家最早批準(zhǔn)的沿海開放城市之一，處山東半島西南隅，膠州灣畔，南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。東北西南斜長(zhǎng)79.25公里，東西寬62.36公里，總面積1894平方公里。 交通四通八達(dá)，204國(guó)道和泰薛公路省道 在城區(qū)交會(huì)，同三高速公路在膠南設(shè)5個(gè)出口和1個(gè)互通式立交，青島海濱大道穿越膠南。物流便捷，距青島流亭機(jī)場(chǎng)70公里，距青島前灣港20公里。,膠南概況,城市認(rèn)知,第一章,2010年末全市戶籍總?cè)丝?39202人，比上年末增長(zhǎng)0.22%。膠南市雖然在5年中呈現(xiàn)人口持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度并不快。 其中非農(nóng)業(yè)人口390948人，農(nóng)業(yè)人口448254人。人口自然增長(zhǎng)率為0.1。 戶籍人口中農(nóng)業(yè)人口占到53.41%，比重比非農(nóng)業(yè)人口較高，而該類人群的消費(fèi)能力和層次相對(duì)較低，不符合高檔集中型商業(yè)的消費(fèi)層次。,人口狀況,城市認(rèn)知,膠南市農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口比例,第一章,2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值549.46億元，比上年增長(zhǎng)12.5 %。 膠南自2006年-2010年gdp增長(zhǎng)減緩，平均保持在14.7%左右。,膠南市2006年2010年gdp增長(zhǎng)率,自2005年起至2009年的5年時(shí)間里，膠南市g(shù)dp處于飛速增長(zhǎng)階段，高于全國(guó)gdp增幅，反映了膠南市良好的經(jīng)濟(jì)狀況。,第一產(chǎn)業(yè)增加值43.36億元，增長(zhǎng)1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值324.44億元，增長(zhǎng)13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值181.66億元，增長(zhǎng)12%。 三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 7.89 ：59.05 ：33.06。 從近五年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比來看，膠南的經(jīng)濟(jì)是以第二產(chǎn)業(yè)為支撐，第三產(chǎn)業(yè)的比值有在增加，但比重并不大。 隨著新農(nóng)村、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的不斷深入，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)入更多人口。,膠南市20062010年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比,膠南市2010年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比,第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)支撐膠南經(jīng)濟(jì)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)增長(zhǎng),2010年膠南市固定資產(chǎn)投資取得了創(chuàng)歷史最好成績(jī)，對(duì)促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升作出了重要貢獻(xiàn)。 全年完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資357.9億元，同比增長(zhǎng)23.4%。其中，完成城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資額188.9億元。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額27.38億元，同比增長(zhǎng)27.9%，竣工房屋面積38.36萬平方米(含竣工住宅面積31.5萬平方米)，商品房銷售面積124.4萬平方米，同比增長(zhǎng)6.4%，完成銷售額達(dá)64.6億元，同比增長(zhǎng)29%。,第一章,固定資產(chǎn)投資額,城市認(rèn)知,2010年，膠南固定投資主要來自三方面拉動(dòng)： 一是膠南經(jīng)濟(jì)開發(fā)新城和大型居住社區(qū)建設(shè)。 二是重大基礎(chǔ)設(shè)施工程。 三是商品房、動(dòng)遷配套房建設(shè)和宅基地置換。這些項(xiàng)目的開工建設(shè)將給膠南市投資強(qiáng)有力的支撐。,城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)，人民生活水平明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21421元，農(nóng)民人均純收入10400元，分別比上年增長(zhǎng)12.2%和14%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出13454元，比上年增長(zhǎng)11.77%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6382元，比上年增長(zhǎng)14.83%。全市在崗職工平均工資24042元，增長(zhǎng)14.1%。 從圖中可以看出膠南市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境越來越好，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提升，人均儲(chǔ)蓄和消費(fèi)支出值平穩(wěn)增長(zhǎng)。,第一章,儲(chǔ)蓄及可支配收入,城市認(rèn)知,年內(nèi)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額完成144億元，同比增長(zhǎng)17.5%，其中:批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額完成194552萬元，零售貿(mào)易業(yè)完成1097514萬元，住宿業(yè)完成5556萬元，餐飲業(yè)完成143111萬元，同比分別增長(zhǎng)24.5%、16%、12.7%和20.0%。 城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)迅速擴(kuò)張。2010年全市城市消費(fèi)品市場(chǎng)完成961004萬元，同比增長(zhǎng)18.3%；農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)完成479729萬元，同比增長(zhǎng)15.8%。,第一章,消費(fèi)品零售總額,城市認(rèn)知,居民消費(fèi)日趨多樣化，膠南市消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)17.5%，市場(chǎng)狀況良好。,隨著青島膠洲灣跨海大橋、海底隧道的開通，膠南的優(yōu)勢(shì)越來越明顯。 交通四通八達(dá)，204國(guó)道和泰薛公路省道在城區(qū)交會(huì)，同三高速公路在膠南設(shè)5個(gè)出口和1個(gè)互通式立交，青島海濱大道穿越膠南。物流便捷，距青島流亭機(jī)場(chǎng)70公里，距青島前灣港20公里。 根據(jù)膠南城市總體規(guī)劃（2004-2020），規(guī)劃建設(shè)大珠山至泊里的濱海大道南段、由靈山衛(wèi)經(jīng)主城區(qū)、張家樓、藏南、大村到理務(wù)關(guān)的東西大通道，構(gòu)筑以“四縱五橫”（“四縱”為六汪至大場(chǎng)公路、同三高速、204國(guó)道、濱海大道，“五橫”為南濟(jì)青高速、六汪至王臺(tái)、六汪至主城區(qū)、理務(wù)關(guān)至靈山衛(wèi)、海青到瑯琊公路）為核心的市域公路網(wǎng)。,第一章,交通情況,城市認(rèn)知,到2009年底，客運(yùn)班車達(dá)到306輛，中高檔客車比重達(dá)82%；出租車達(dá)162輛，標(biāo)準(zhǔn)型出租車達(dá)100%；公交車178輛，公交線路14條；貨運(yùn)汽車達(dá)到9775輛，其中集裝箱車輛和危險(xiǎn)品運(yùn)輸車輛達(dá)到532輛。 公路客貨站場(chǎng)及配套設(shè)施：到2009年，全市有二級(jí)汽車站2個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)站12個(gè)，完成城區(qū)搬遷汽車站的項(xiàng)目論證規(guī)劃和報(bào)批的準(zhǔn)備。 水路運(yùn)輸：到2009年底，我市擁有客運(yùn)船舶6艘，390客位。 港口碼頭：到2009年底，全市共有港口碼頭7處，泊位8個(gè)，最大停泊能力5000噸級(jí)，港口碼頭吞吐能力70萬噸。 農(nóng)村公路建設(shè)。到2009年底，全市965個(gè)行政村中已有927個(gè)通上了油（水泥）路，通村比例達(dá)到96%（以距村莊零距離計(jì)算）。,第一章,交通情況,城市認(rèn)知,膠南市城市性質(zhì)定位為青島西海岸的都市新區(qū)，以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、科教、商貿(mào)和旅游業(yè)為主的海濱城市。 城市規(guī)劃區(qū)面積為384平方公里。 膠南為青島衛(wèi)星城、區(qū)域次中心城市、濱海旅游帶中心城市。 膠南是青島市的衛(wèi)星城市之一，城市地位與即墨、膠州、平度等同為青島市五大次中心城市之一.,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,膠南城市總體規(guī)劃：膠南城市規(guī)劃區(qū)面積384平方公里，建成區(qū)面積54平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?00萬。 膠南的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和城市地位十分重要：膠南為“青島日照城市化引導(dǎo)區(qū)”優(yōu)先發(fā)展城市;青島市南部膠州灣和靈山灣最重要的區(qū)域次中心城市；青島日照城市帶濱海旅游帶重要的旅游城市。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,膠南的城市規(guī)劃大大提升區(qū)域形象,有力促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,為了加快城市發(fā)展，拓展城市發(fā)展空間，膠南實(shí)施了 “東接,北擴(kuò),南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將膠南建成東有港口帶動(dòng)、北有產(chǎn)業(yè)支撐、南有智力支持和西有旅游度假亮點(diǎn)的大青島都市新區(qū)。 東接:加速與青島前灣港的對(duì)接 北擴(kuò):主要是建設(shè)30平方公里的青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 南展:總規(guī)劃面積25平方公里的高教科研區(qū);總面積28平方公里的西南部瑯琊臺(tái)旅游度假區(qū) 黃島至膠南東部新城區(qū),全長(zhǎng)15.2公里,將膠南市臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū),海濱工業(yè)園,大學(xué)科教園,東部新區(qū),黃金海岸線有機(jī)結(jié)合融為一體,充分展示膠南稀有的海灘資源,也成為一條未來大青島都市圈發(fā)展的主軸線。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,本項(xiàng)目位置,青島臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于青島市西海岸膠南市區(qū)以北，于2006年8月批準(zhǔn)設(shè)立為省級(jí)開發(fā)區(qū)。園區(qū)毗鄰青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，“同三”高速公路、204國(guó)道和疏港高速公路貫通整個(gè)園區(qū)，距青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)50公里，經(jīng)青島跨海大橋去青島市區(qū)僅30分鐘車程。 區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與青島發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)和建設(shè)重工業(yè)基地及出口加工區(qū)的需要相對(duì)接，充分體現(xiàn)青島“三大經(jīng)濟(jì)”（臨港經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)）、“四大產(chǎn)業(yè)基地”（石油化工、家電電子、汽車造船、新型材料）特色。園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了道路、熱力、燃?xì)?、供電、通訊、供排水、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施，一期開發(fā)區(qū)域內(nèi)達(dá)到了“七通”標(biāo)準(zhǔn)。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,此區(qū)位于膠南市東部新區(qū)兩河?xùn)|部，具體范圍北到長(zhǎng)春路、南到海岸線、西到兩河?xùn)|邊界、東到白果樹河西邊界，總用地面積約16.10平方公里。 總體布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃為 “一心、兩軸、三帶、四組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。 一心：一個(gè)綠色核心。主要以華山和朝陽山兩座山體為核心。 兩軸：生態(tài)景觀軸、都市景觀軸。 三帶：柏果樹河景觀帶、兩河景觀帶、濱海度假景觀帶。 四組團(tuán)：北部康壽養(yǎng)老組團(tuán)、東部唯美居住組團(tuán)、西部都市生活組團(tuán)、南部旅游度假組團(tuán)。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,該規(guī)劃范圍北起風(fēng)河，南至濱海大道，西起海西路，東至海岸線，規(guī)劃總面積約30.89平方公里。其中，城市建設(shè)用地面積29.78平方公里。 總體布局結(jié)構(gòu)為： 以上海路和世紀(jì)大道發(fā)展軸為依托，整體形成 “兩軸、兩心、五區(qū)” 的布局結(jié)構(gòu)。兩軸是指沿上海路縱向發(fā)展軸和世紀(jì)大道橫向發(fā)展軸；兩心是指商貿(mào)服務(wù)與商務(wù)辦公服務(wù)中心和以靈山灣森林公園為核心的旅游休閑活動(dòng)中心；五區(qū)是指三個(gè)居住片區(qū)、兩個(gè)工業(yè)片區(qū)。,商業(yè)用地,教育用地,工業(yè)用地,住宅用地,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,本項(xiàng)目地塊,大學(xué)科研區(qū)規(guī)劃占地面積26.5平方公里，位于膠南市城區(qū)南部沿海區(qū)域，北至青島濱海大道，西依國(guó)家aaaa風(fēng)景區(qū)大珠山，東臨黃海靈山灣，海岸線長(zhǎng)16公里，擬引進(jìn)建設(shè)810所大學(xué)及有關(guān)科研機(jī)構(gòu)，中期目標(biāo)達(dá)到1520萬人，最終建成以高等教育與科研開發(fā)為主體，商貿(mào)、金融、居住、旅游、體育多功能配套的高教科研新區(qū)。,大學(xué)科研區(qū),第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,董家口港去是青島港的重要組成部分，是青島港優(yōu)化港口布局和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要依托，是膠南市及腹地經(jīng)濟(jì)和臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。 規(guī)劃面積60.2平方公里，規(guī)劃碼頭岸線長(zhǎng)約35.3公里，規(guī)劃112個(gè)泊位，吞吐量3.7億噸，航道水深20米，世界最大型船舶可以自由進(jìn)出港口。 董家口港區(qū)港城概念規(guī)劃圖，這一新城，其中涉及膠南的“五鎮(zhèn)一區(qū)”，面積600多平方公里。據(jù)悉，9年內(nèi)港城建設(shè)將初具規(guī)模。新城分為三大核心區(qū)域，分別是港區(qū)、城區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)。港區(qū)主要靠近海岸線，并向產(chǎn)業(yè)區(qū)延伸，而城區(qū)則朝瑯琊風(fēng)景區(qū)和膠南黃島城市群延伸。整個(gè)港城規(guī)劃建設(shè)面積600多平方公里，其中涉及膠南瑯琊、大場(chǎng)、藏南、海青、泊里五鎮(zhèn)和瑯琊風(fēng)景區(qū)。董家口港區(qū)建設(shè)將分三個(gè)階段進(jìn)行，預(yù)計(jì)至2020年，董家口港區(qū)通過能力將達(dá)到3.1億噸，港城初具規(guī)模。,第一章,城市規(guī)劃,未來城市發(fā)展方向,膠南正在建設(shè)布局合理、特色鮮明、生態(tài)宜居、精致有序的現(xiàn)代化國(guó)際新城區(qū)。 大青島重大交通設(shè)施的建設(shè)將進(jìn)一步打通膠南與黃島,青島的聯(lián)系,擴(kuò)大膠南的輻射范圍 港口西移及大煉油等大型產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐將帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口遷移,增強(qiáng)膠南的投資預(yù)期,同時(shí)拉動(dòng)房地產(chǎn)的自然需求 膠南行政升區(qū),濱海大道及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向等城市規(guī)劃,大大提升了區(qū)域形象,有力促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,第一章,城市規(guī)劃結(jié)論,未來城市發(fā)展方向,膠南市新開發(fā)項(xiàng)目呈現(xiàn)片區(qū)分布的格局，住房建設(shè)布局主要集中在“兩區(qū)、兩組團(tuán)”?！皟蓞^(qū)”即老城區(qū)、東部新區(qū)。“兩組團(tuán)”即靈山衛(wèi)組團(tuán)、瑯琊臺(tái)組團(tuán)。 本案地塊在新城板塊。,第一章,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,膠南東部已初步形成了青島西海岸新城區(qū)的輪廓，圍繞行政辦公中心，由陽光大廈、金石大廈、電力大廈，以及正在建設(shè)的心連心大廈等寫字樓組成的行政商務(wù)區(qū)已初露端倪，下一步隨著電大、衛(wèi)校、石嘴子村的搬遷改造，行政商務(wù)區(qū)的檔次和規(guī)模都會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。 圍繞這一區(qū)域，逐步又形成了三個(gè)生活居住區(qū)：以德泰為中心，包括書香蔓城、中海西岸、貝多芬公館在內(nèi)的一個(gè)區(qū)域； 以紅星美凱龍為中心，包括海悅?cè)A庭、帝邦帝海、歐美花園等在內(nèi)的一個(gè)區(qū)域； 以及以水城為中心，包括那魯灣、達(dá)令港、保利、世貿(mào)等在內(nèi)的一個(gè)區(qū)域。 隨著舊村、舊廠（孫家灘、孟家灘、海王、華天車輛）改造的加快實(shí)施，這四個(gè)區(qū)域正在相互靠攏相互融合，最終會(huì)形成一個(gè)有機(jī)整體。,水城城市陽臺(tái),第一章,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,在靈山灣旅游度假區(qū)，以水城為核心的東部新區(qū)在建、簽約、再談的星級(jí)酒店、會(huì)所已達(dá)14家，其中主要有： 康大酒店； 月亮灣大酒店； 良友大酒店； 陽光博澳星級(jí)酒店； 喜來登酒店； 香格里拉大酒店； 金典紅樹林大酒店； 國(guó)家礦產(chǎn)交易中心； 東方體育商旅； 中國(guó)水文科技館； 大眾報(bào)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。 在膠南市場(chǎng)上，近年來一些非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目躍進(jìn)速度很快，星級(jí)酒店、高層寫字樓以及大型商務(wù)廣場(chǎng)等商務(wù)辦公配套正在一步步投入使用，意在激發(fā)宜居宜商的新特質(zhì)。,第一章,酒店,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,達(dá)令港,那魯灣,月亮灣大酒店投資4億元，建筑面積達(dá)8.6平方米,喜來登酒店投資2億元，建筑面積達(dá)19.4平方米,三年內(nèi)建成全國(guó)首家國(guó)際礦企業(yè)會(huì)展中心，全國(guó)首家礦業(yè)企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)基地,香格里拉大酒店,第一章,膠南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,本案宗地為凈地，無需拆遷成本，項(xiàng)目四至： 南至：大學(xué)路 北至：濱海大道 西至：職教中心 東至：大學(xué)園一路、顧家崖頭安置社區(qū)，目前在建工程。 按照大學(xué)科研區(qū)未來規(guī)劃，將駐入8-10所大學(xué)及有關(guān)科研機(jī)構(gòu)，周邊還有其他大型新農(nóng)村改造安置社區(qū)。,第二章,項(xiàng)目四至,綜合評(píng)估,濱海大道,顧家崖頭村,職教中心,大學(xué)路,項(xiàng)目以北濱海大道為膠南市主干道之一，為雙向車道，承擔(dān)著本項(xiàng)目東西向交通主干道的功能。且沿濱海大道可直接在本項(xiàng)目臨時(shí)?？?，相對(duì)較為便利。 大學(xué)園路為雙向車道，為科研區(qū)的主干道之一，承擔(dān)著本案南北向交通干道的功能。且靠項(xiàng)目的臨街面，沿線?？渴址奖恪?項(xiàng)目以南大學(xué)一路是科研區(qū)得主干道之一，且直接能通往大珠山景區(qū)和海邊，交通十分便利。 由于目前大學(xué)科研區(qū)整體的整體建設(shè)還不完善，故公共交通設(shè)施還不夠便利。 未來，由于項(xiàng)目周邊住宅社區(qū)、大學(xué)園區(qū)分布較密集，故建議公交站可多設(shè)點(diǎn)，路線分布面、擴(kuò)展面廣且可能直達(dá)本項(xiàng)目，為本案提供便捷的交通可達(dá)性，提高項(xiàng)目的消費(fèi)客群。,第二章,地理位置交通狀況,綜合評(píng)估,濱海大道,大學(xué)園路,大學(xué)一路,本項(xiàng)目作為大學(xué)科研區(qū)僅存不多的可開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，周邊消費(fèi)客流組成豐富。主要有來自周邊新農(nóng)村社區(qū)的住宅人群；來自各個(gè)學(xué)校的學(xué)生、科研院所的穩(wěn)定消費(fèi)人群及外地來此旅游為數(shù)不少的流動(dòng)性消費(fèi)客群。 除此之外，市區(qū)以外的居家消費(fèi)人群及軍港基地的消費(fèi)人群也將成為本案的消費(fèi)客流主要來源。 由于項(xiàng)目地塊區(qū)位特性，來自北面的消費(fèi)人流很可能由于市級(jí)商業(yè)中心商圈的吸引被隔斷而無法到達(dá)本項(xiàng)目。 故本案定位的重點(diǎn)是將大學(xué)科研園區(qū)的客群資源保留住在本項(xiàng)目消費(fèi)，進(jìn)一步通過業(yè)態(tài)定位及主力店商戶的入駐優(yōu)勢(shì)將北面的客流吸引至本案。,第二章,客流來源及組成,綜合評(píng)估,本項(xiàng)目,項(xiàng)目周邊住宅區(qū)域,項(xiàng)目大學(xué)園區(qū)區(qū)域,項(xiàng)目周邊商業(yè)、酒店辦公集中沿線區(qū)域,人流動(dòng)線分析,景區(qū),第二章,周邊項(xiàng)目對(duì)本案影響,綜合評(píng)估,從規(guī)劃圖中可以看出，本項(xiàng)目周邊主要有住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、大學(xué)科研區(qū)，東部為膠南旅游區(qū)，商業(yè)項(xiàng)目主要集中在靠近市政府及中心區(qū)。 就項(xiàng)目四周近距離的商業(yè)環(huán)境來看，項(xiàng)目以西以社區(qū)裙房商業(yè)及零星中低檔街鋪商業(yè)為主，項(xiàng)目對(duì)面對(duì)面的在建的顧家崖社區(qū)均建有社區(qū)配套底商。商業(yè)環(huán)境因略偏離中心商圈尚未培養(yǎng)成熟。 本項(xiàng)目地處的商業(yè)環(huán)境，利弊參半。利來源于周邊規(guī)劃的社區(qū)及大學(xué)園區(qū)的穩(wěn)定消費(fèi)客群為本項(xiàng)目提供良好的發(fā)展商業(yè)的大環(huán)境；弊在于項(xiàng)目與周邊規(guī)劃與建設(shè)使用之間的時(shí)間差，存在著消費(fèi)人群較少，消費(fèi)層次不高，將對(duì)項(xiàng)目的招商、商業(yè)定位帶來影響，容易導(dǎo)致項(xiàng)目閑置時(shí)間較長(zhǎng)。 故本案的成功關(guān)鍵在于政府政策引導(dǎo)，錯(cuò)位的產(chǎn)品定位、差異化的業(yè)態(tài)定位及主力商戶的正確選擇。,工業(yè),教育,教育,教育,教育,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,第二章,swot分析,綜合評(píng)估,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),項(xiàng)目周邊現(xiàn)有大型商業(yè)項(xiàng)目較為缺乏，為本案的開發(fā)提供時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目周邊新農(nóng)村大型住宅社區(qū)仍在開發(fā)，正確的產(chǎn)品定位將有機(jī)會(huì)攔截該區(qū)域穩(wěn)定消費(fèi)客群的外流。 隨著當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)模式的改變和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，為本案的開發(fā)提供保障。,膠南市開發(fā)區(qū)臨海商業(yè)商圈作為當(dāng)?shù)厥屑?jí)商業(yè)中心，商業(yè)發(fā)展日益成熟，競(jìng)爭(zhēng)威脅較大。 項(xiàng)目目前土地性質(zhì)歸屬不明確，產(chǎn)權(quán)買賣在一定程度威脅到本案后期的項(xiàng)目開發(fā)及投資的信心。 正值國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。,項(xiàng)目雖處于膠南市大學(xué)科研區(qū)，但目前還在開發(fā)階段，人氣帶動(dòng)略有不足。 現(xiàn)階段周邊商業(yè)檔次較低。,項(xiàng)目沿大學(xué)院路商業(yè)展示面較大，為本案的業(yè)態(tài)布局和主力店的進(jìn)駐提供先決條件。 項(xiàng)目三面臨街，地理位置優(yōu)越、交通便利。 項(xiàng)目周邊有較穩(wěn)定消費(fèi)資源，住宅、大學(xué)園、科研基地密集，面對(duì)該類客群商業(yè)供應(yīng)量略顯不足。,關(guān)于本項(xiàng)目的定位基礎(chǔ)問題，我司在定位報(bào)告中充分考慮到各業(yè)態(tài)在膠南大學(xué)科研區(qū)發(fā)展的市場(chǎng)情況，以及項(xiàng)目自身的立地條件基礎(chǔ)等綜合因素，通過對(duì)膠南市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展模式的調(diào)查，幾乎找不到與本項(xiàng)目的立地位置、周邊環(huán)境及項(xiàng)目規(guī)模相近的成功商業(yè)項(xiàng)目，因項(xiàng)目周邊幾乎為待開發(fā)地塊，所以，將通過對(duì)臨近本案的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，尋找有價(jià)值利用點(diǎn)及對(duì)本案的影響。 通過研究其他省市的類似商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)其商業(yè)建筑布局、商業(yè)業(yè)態(tài)的配比，尋找同類項(xiàng)商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，特別是合理的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比提供參考。,第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),華聯(lián)商城 人民路，租金15左右，1萬多/年，3元左右/平方,第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),膠南市人民路447號(hào)（人民路與靈山路交匯處），經(jīng)營(yíng)面積近3萬平方米，廣場(chǎng)設(shè)有地面、屋頂大型停車場(chǎng)，是一座集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體的大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。 大賣場(chǎng)，業(yè)態(tài)為服裝、大型超市、餐飲 商鋪面積：40-50 不收取租金，收取一定的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2000元，店慶費(fèi)用500元/次等；采用的是商場(chǎng)扣點(diǎn)管理方式，銷售額100元，扣取18-25元不等,第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),華聯(lián)集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑于一體的綜合性商場(chǎng)，地下一層，地上三層，局部四層，內(nèi)設(shè)兩條長(zhǎng)180米的風(fēng)格獨(dú)特的步行街,凱旋門、風(fēng)格廣場(chǎng)，休閑中庭，層頂花園，定時(shí)齊鳴的鐘樓，兩條獨(dú)具特色的步行街。,第二章,案例分析,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),總結(jié),1、商業(yè)格局老城區(qū)的商