中國寶安：擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告.pdf

眾眾聯(lián)聯(lián)資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估有有限限公公司司 zhong lian assets appraisal co.,ltd 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓 北京寶安投資管理有限公司股權(quán)北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所所涉及的涉及的 股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目 評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告 鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字2013第 006 號(hào) 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二一三年一月二十八日 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 1 目目 錄錄 第一部分第一部分 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明聲明 1 1 第二部分第二部分 評(píng)估報(bào)告摘要評(píng)估報(bào)告摘要 4 4 第三部分第三部分 評(píng)估報(bào)告正文評(píng)估報(bào)告正文 7 7 一、委托方、被評(píng)估單位和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者 8 二、評(píng)估目的 . 11 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 . 11 四、價(jià)值類型及其定義 . 12 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 . 12 六、評(píng)估依據(jù) . 13 七、評(píng)估方法 . 15 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 . 20 九、評(píng)估假設(shè) . 18 十、評(píng)估結(jié)論 . 19 十一、特別事項(xiàng)說明 . 19 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 . 20 十三、評(píng)估報(bào)告日 . 21 第四部分第四部分 評(píng)估明細(xì)表評(píng)估明細(xì)表 2222 第第五部分五部分 評(píng)估報(bào)告附件評(píng)估報(bào)告附件 2323 一、評(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料 . 24 二、委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函 . 25 三、評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)、資格證明文件 . 27 四、評(píng)估對(duì)象涉及的財(cái)務(wù)資料 . 28 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 1 第第一一部分部分 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明聲明 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明聲明 中國寶安集團(tuán)股份有限公司： 受貴公司委托， 我們對(duì)貴公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的北 京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了認(rèn)真地清查核實(shí)和評(píng)定估算， 并形 成了評(píng)估報(bào)告，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告現(xiàn)聲明如下： 1、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則， 恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告中陳述 的事項(xiàng)是客觀的。并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 2、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并簽章確認(rèn)；提 供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是 委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 3、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，與委托方和相關(guān)當(dāng) 事方也沒有個(gè)人利益關(guān)系，對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。 4、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查；我們已對(duì)評(píng) 估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注， 評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬及其證明資料系委托 方和相關(guān)當(dāng)事方提供，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 執(zhí)業(yè)范圍，本評(píng)估報(bào)告不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供 保證。 5、我們出具的評(píng)估評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條 件限制，評(píng)估報(bào)告使用者按本報(bào)告所列明的評(píng)估目的使用時(shí)，應(yīng)充分考慮本報(bào)告中載 明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 6、評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù) 評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限。 7、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專 業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估過程中沒有運(yùn)用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?8、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 3 見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn) 價(jià)格的保證。 9、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方、被評(píng)估單位和本評(píng)估報(bào)告載明的其他評(píng)估報(bào)告使用 者為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的和送交資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，不得用于其他目 的和用途，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。 10、評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向 他人提供或公開。未征得評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于 公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 11、本評(píng)估報(bào)告含有若干附件，所有附件均為本報(bào)告的正式組成部分，與正文具 有同等法律效力。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 4 第第二二部分部分 評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告摘要摘要 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 5 中國寶安集團(tuán)股份有限中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓公司擬轉(zhuǎn)讓 北京寶安投資管理有限公司股權(quán)北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的 股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目項(xiàng)目 評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告 鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字2013第 006 號(hào) 摘摘 要要 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受中國寶安集團(tuán)股份有限公司的委托，對(duì)北京寶安 投資管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作， 對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)在 2012 年 12 月 31 日這一評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)定估算。 在評(píng)估過程中，我們依據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)政策、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn) 則，以委托方和被評(píng)估單位提供的資料為基礎(chǔ)，評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中堅(jiān)持勤勉盡責(zé)的工作 原則和獨(dú)立性、客觀性、公正性的原則，履行了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序，依據(jù)確定的價(jià)值類 型，公正、客觀地對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日之市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。 本次資產(chǎn)評(píng)估目的是中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公 司股權(quán)，對(duì)所涉及的北京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值在 2012 年 12 月 31 日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見。 本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為北京寶安投資管理有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，其所對(duì)應(yīng) 的評(píng)估范圍為北京寶安投資管理有限公司經(jīng)審計(jì)2012年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表所列示的 全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)）和流動(dòng) 負(fù)債，不包含商標(biāo)、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)。具體范圍為委托方及被評(píng)估單位提供的 審計(jì)后 “各類資產(chǎn)及負(fù)債評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”上所列內(nèi)容。 本次資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值類型。 即是指自愿買方和自愿賣方在各自理性 行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下， 評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì) 數(shù)額。 依據(jù)評(píng)估特定目的和持續(xù)經(jīng)營的基本假設(shè)，以及評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)特征，本次評(píng)估采 用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 6 在評(píng)估過程中，我們對(duì)委托方和被評(píng)估單位提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相 關(guān)資料進(jìn)行了驗(yàn)證審核；對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察、核對(duì)；對(duì)公開市場(chǎng)的價(jià)格 資料進(jìn)行了收集、整理、對(duì)比、分析，按照評(píng)估工作的規(guī)范要求，我們已經(jīng)完成了資 產(chǎn)評(píng)估必要實(shí)施的工作程序。 在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，對(duì)北京寶安投資管理有限公司納入評(píng)估范 圍的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在2012年12月31日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值反映如下： 金額單位：人民幣萬元 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 帳面價(jià)值帳面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值 增減值增減值 增值率增值率% a b c=b-a d=c/a 100% 流動(dòng)資產(chǎn) 1 5,709.83 5,709.83 - - 非流動(dòng)資產(chǎn) 2 12,305.27 19,634.91 7,329.64 59.57 其中：投資性房地產(chǎn) 3 12,157.02 19,634.91 7,477.89 61.51 固定資產(chǎn) 4 148.25 - -148.25 -100.00 資產(chǎn)總計(jì)資產(chǎn)總計(jì) 5 18,015.10 25,344.74 7,329.64 40.69 流動(dòng)負(fù)債 6 1,769.98 1,769.98 - - 負(fù)債總計(jì)負(fù)債總計(jì) 7 1,769.98 1,769.98 - - 凈凈 資資 產(chǎn)（所有者權(quán)益）產(chǎn)（所有者權(quán)益） 8 16,245.12 23,574.76 7,329.64 45.12 由上表表明，被評(píng)估單位納入評(píng)估范圍的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在 2012 年 12 月 31 日的評(píng)估結(jié)果為：總資產(chǎn) 25,344.74 萬元，增值 7,329.64 萬元，增值率 40.69%；總 負(fù)債 1,769.98 萬元，無增減值；凈資產(chǎn) 23,574.76 萬元，增值 7,329.64 萬元，增值率 45.12%。 本評(píng)估報(bào)告僅供委托方、 被評(píng)估單位和本評(píng)估報(bào)告載明的其他評(píng)估報(bào)告使用者為 本報(bào)告所列明的評(píng)估目的和送交資產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，不得用于其他目的和 用途。未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。未征得評(píng)估機(jī)構(gòu)同 意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除 外。 根據(jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，評(píng)估報(bào)告使用有效期為一年（2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日） 。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 以以上上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，欲了解評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，欲了解評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng) 估報(bào)告全文。估報(bào)告全文。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 7 第第三三部分部分 評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告正文正文 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 8 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓 北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的 股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目項(xiàng)目 評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告 鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字2013第 006 號(hào) 中國寶安集團(tuán)股份有限公司： 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托， 根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)政 策、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，依據(jù)獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用公認(rèn)的 評(píng)估方法， 對(duì)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)事宜 涉及的北京寶安投資管理有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值， 按照必要的評(píng)估程序執(zhí)行評(píng) 估業(yè)務(wù)， 對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)在 2012 年 12 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn) 評(píng)估情況報(bào)告如下： 一、一、委托方、委托方、被評(píng)估單位被評(píng)估單位和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者 （一）一）委托方委托方 名 稱：中國寶安集團(tuán)股份有限公司 住 所：深圳市筍崗東路 1002 號(hào)寶安廣場(chǎng) a 座 2829 層。 注冊(cè)資本：109,075.0529 萬元。 公司類型：股份有限公司（上市公司） 法定代表人：陳政立。 公司主要經(jīng)營范圍包括：國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)（不含專營、?？亍Ｙu商品） ； 投資興辦工業(yè)， 引進(jìn)三來一補(bǔ)； 進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù) （按深貿(mào)管審證第 094 號(hào)文規(guī)定辦理） ； 房地產(chǎn)開發(fā)、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、酒店等服務(wù)業(yè)，文化業(yè)（以上各項(xiàng)須政府有關(guān)部門或領(lǐng)取 許可證后方可經(jīng)營） 。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司原名為寶安縣聯(lián)合投資公司， 于 1991 年 6 月 1 日經(jīng)深 圳市人民政府（深府辦復(fù)1991418 號(hào)）文批準(zhǔn)，改組為深圳市寶安企業(yè)（集團(tuán)）股份 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 9 有限公司。 1991 年 6 月公司普通股（a 股）股票在深圳證券交易所掛牌交易。公司于 1993 年 7 月 12 日經(jīng)國家工商行政管理局企業(yè)登記司（1993企名函字 147 號(hào)）文批準(zhǔn)， 更名為中國寶安集團(tuán)股份有限公司。 2002 年 6 月 26 日，根據(jù)國家財(cái)政部（財(cái)企2002212 號(hào)）文件批準(zhǔn)，公司第一大股 東深圳市龍崗區(qū)投資管理有限公司將其持有的該公司國家股 111,622,689 股劃轉(zhuǎn)給深圳 市富安控股有限公司，其持股比例為 11.64%。2002 年 7 月 13 日股權(quán)劃轉(zhuǎn)過戶手續(xù)辦理 完畢，本次股權(quán)變更公司總股本未發(fā)生變化。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的第一大股東為深圳富安控 股有限公司，持股比例為 11.64%；第二大股東為深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司，持 股比例為 11.15%。 2007 年 12 月 6 日，經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于深圳 市富安控股有限公司產(chǎn)權(quán)變動(dòng)涉及中國寶安集團(tuán)股份有限公司國有股性質(zhì)變更有關(guān)問 題的批復(fù) （國資產(chǎn)權(quán)20071501 號(hào)）文件批準(zhǔn)，深圳市富安控股有限公司所持公司股 份性質(zhì)變更為非國有股。 2008 年 3 月 17 日，根據(jù)公司股權(quán)分置改革臨時(shí)股東大會(huì)決議和修改后的公司章 程規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)黾幼?cè)資本人民幣 79,999,986.00 元，全部為資本公積轉(zhuǎn)增股本，轉(zhuǎn)增 基準(zhǔn)日期為 2008 年 5 月 16 日；增資前的注冊(cè)資本為人民幣 958,810,042.00 元，股本 958,810,042 股，增資后的注冊(cè)資本為人民幣 1,038,810,028.00 元，股本 1,038,810,028 股。 上述增資業(yè)經(jīng)中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審驗(yàn)，并于 2008 年 6 月 12 日出具（中磊驗(yàn)字2008第 6003 號(hào)）驗(yàn)資報(bào)告。本次股改后，公司第一大股東深圳市富安控股有限公司持股比例 為 8.34%；第二大股東深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司持股比例為 6.95%。 2009 年 8 月 6 日，根據(jù)公司2008 年度利潤分配方案以公司原有總股本 1,038,810,028 股為基數(shù)，向全體股東每 10 股送 0.5 股派 0.3 元（含稅） 。送股后總股本 增至 1,090,750,529 股。 增資前的注冊(cè)資本為人民幣 1,038,810,028.00 元， 股本 1,038,810,028 股，增資后的注冊(cè)資本為人民幣 1,090,750,529.00 元，股本 1,090,750,529 股。上述增資 業(yè)經(jīng)中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審驗(yàn)， 并于 2009 年 8 月 7 日出具 （中磊驗(yàn)字2009 第 6002 號(hào)）驗(yàn)資報(bào)告。截止 2011 年 12 月 31 日，第一大股東深圳市富安控股有限公司 持股比例為 11.96%； 第二大股東深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司持股比例為 6.23%。 截 止 2011 年 12 月 31 日，公司尚有 7 家非流通股股東沒有執(zhí)行對(duì)價(jià)安排，涉及股份 11,167,964 股，涉及墊付股份 2,233,592 股。根據(jù)股改承諾，由深圳市富安控股有限公司 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 10 和深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司先行代為墊付，墊付比例各為 50%，即各墊付 1,116,796 股。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司主要會(huì)計(jì)政策：執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006） ，采用公歷 制，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個(gè)會(huì)計(jì)年度，記帳本位幣為人民幣，會(huì) 計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記帳基礎(chǔ)，一般采用歷史成本作為計(jì)量屬性。 （二二）被評(píng)估單位被評(píng)估單位 名 稱：北京寶安投資管理有限公司 住 所：北京市西城區(qū)安德路甲 104 號(hào) 注冊(cè)資本：16231.56 萬元 實(shí)收資本：16231.56 萬元 公司類型：其他有限責(zé)任公司 法定代表人：王秋訪 公司經(jīng)營范圍包括：項(xiàng)目投資、投資管理；出租辦公用房、出租商品用房；房地 產(chǎn)信息咨詢（不含中介） ；專業(yè)承包；物業(yè)管理。 北京寶安投資管理有限公司成立于2011年8月， 系由中國寶安集團(tuán)股份有限公司、 北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司共同出資組建，公司設(shè)立時(shí)注冊(cè)資本 16,231.56 萬元，實(shí)收 資本 4,869.47 萬元，其中：中國寶安集團(tuán)股份有限公司以貨幣資金出資 4,869.47 萬元， 上述出資業(yè)經(jīng)北京中京會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司中京內(nèi)驗(yàn)2011第 008 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告審驗(yàn)。 2012 年 3 月， 北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司以實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權(quán)補(bǔ)足第二期出 資 11,362.09 萬元， 上述出資業(yè)經(jīng)北京中京會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司中京內(nèi)驗(yàn)2012第 002 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告審驗(yàn)。至此，公司注冊(cè)資本 16,231.56 萬元，實(shí)收資本 16,231.56 萬元，其 中：北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司出資 11,362.09 萬元，持股比例為 70%；中國寶安集團(tuán) 股份有限公司出資 4,869.47 萬元，持股比例為 30%。 2012 年 10 月，北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司將其持有公司的全部股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給 中國寶安集團(tuán)股份有限公司。2012 年 10 月 22 日，公司辦理完畢工商變更登記手續(xù)。 轉(zhuǎn)讓完畢后，中國寶安集團(tuán)股份有限公司持有公司股權(quán) 100%。 2012 年 11 月，中國寶安集團(tuán)股份有限公司將其持有公司 30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國 寶安集團(tuán)控股有限公司。2012 年 11 月 19 日，公司辦理完畢工商變更登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓 完畢后，中國寶安集團(tuán)股份有限公司持有公司股權(quán) 70%、中國寶安集團(tuán)控股有限公司 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 11 持有公司股權(quán) 30%。 北京寶安投資管理有限公司 2011 年至 2012 年資產(chǎn)及損益狀況如下表： 單位：人民幣元 項(xiàng)項(xiàng) 目目 2011.12.31 2012.12.31 資產(chǎn)總計(jì) 51,483,797.24 180,151,020.50 負(fù)債合計(jì) 3,404,180.85 17,699,772.00 所有者權(quán)益合計(jì) 48,079,616.39 162,451,248.50 項(xiàng)項(xiàng) 目目 2011 年年 2012 年年 營業(yè)總收入 - 8,645,362.73 營業(yè)總成本 - - 凈利潤 -615,083.61 750,732.11 北京寶安投資管理有限公司主要會(huì)計(jì)政策：執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006） ，采用公 歷制，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個(gè)會(huì)計(jì)年度，記帳本位幣為人民幣， 會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記帳基礎(chǔ)，一般采用歷史成本作為計(jì)量屬性。 （三三）委托方與委托方與被評(píng)估單位被評(píng)估單位關(guān)系關(guān)系 委托方為被評(píng)估單位母公司，持股比例為 70%。 （四四）委托方以外的）委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者其他評(píng)估報(bào)告使用者 根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的，經(jīng)與委托方協(xié)商，確定委托方以外的其他評(píng)估報(bào) 告使用者為被評(píng)估單位、工商部門等單位。 二、評(píng)估目的二、評(píng)估目的 本次資產(chǎn)評(píng)估目的是中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限 公司股權(quán)，對(duì)所涉及的北京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值在 2012 年 12 月 31 日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見。 三三、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估對(duì)象和和評(píng)估評(píng)估范圍范圍 本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為北京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。 納入本次評(píng) 估范圍的資產(chǎn)為北京寶安投資管理有限公司經(jīng)審計(jì)的2012年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表所 列示全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括：流動(dòng)資產(chǎn) 57,098,304.40 元，投資性房地產(chǎn) 121,570,207.49 元、固定資產(chǎn) 1,482,508.61 元，流動(dòng)負(fù)債 17,699,772.00 元，凈資產(chǎn) 162,451,248.50 元，不包含商標(biāo)、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)。 本次北京寶安投資管理有限公司申報(bào)評(píng)估的實(shí)物資產(chǎn)主要為位于北京市西城區(qū) 安德路甲 104 號(hào)-1 至 6 層房地產(chǎn)， 房屋所有權(quán)證證號(hào)為 x 京房權(quán)證西字第 073812 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 12 號(hào)，證載房屋所有權(quán)人為北京寶安投資管理有限公司，建筑面積合計(jì) 5512.46 平方米， 規(guī)劃用途為商業(yè)用房。 國有土地使用證證號(hào)為京西國用(2012 出)第 00019 號(hào)，證載 土地使用權(quán)人為北京寶安投資管理有限公司， 證載土地使用權(quán)面積為 1325.69 平方米， 土地用途為商務(wù)金融用地（城市） ，圖號(hào) 1-1-3-66（2） ，地號(hào) 020303500021000000，使 用權(quán)類型為出讓，土地使用年限終止日期至 2061 年 2 月 17 日止。根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng) 勘察，委估房地產(chǎn)為一棟地上 6 層地下 1 層鋼混結(jié)構(gòu)用房，建成于 2000 年。裝修狀況 為：外墻面貼石材，室內(nèi)大廳或公共走道貼大理石或地磚，房間內(nèi)地面鋪地毯或木地 板，墻面刷乳膠漆，輕鋼龍骨石膏板吊頂。有 2 部電梯直達(dá)各樓層，中央空調(diào)、水電、 消防設(shè)施齊全。納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)不存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。 上述數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)眾環(huán)海華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)并出具了眾環(huán)審字2013 010025 號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。 以上納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)， 以委托方和被評(píng)估單位提供的“各類資產(chǎn)及負(fù)債評(píng) 估申報(bào)明細(xì)表”為準(zhǔn)。 本次納入評(píng)估范圍的各項(xiàng)資產(chǎn)與委托評(píng)估 （資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書） 中確定的范圍一致。 四四、價(jià)值類型價(jià)值類型及其及其定義定義 資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指人們按照某種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的 價(jià)值屬性的抽象和歸類。 價(jià)值類型劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。 市場(chǎng)以外的價(jià)值類型包括投資 價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和殘余價(jià)值。本次評(píng)估，充分考慮了評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、 評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件、以及國家關(guān)于評(píng)估方面的相關(guān)規(guī)定，確定本次資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型 為市場(chǎng)價(jià)值類型。 即是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況 下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 五五、評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日 本項(xiàng)目選定的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是 2012 年 12 月 31 日。 評(píng)估基準(zhǔn)日是根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，由委托方、被評(píng)估單位與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 共同協(xié)商確定。其成立的理由和條件是： （一）與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告期相銜接； 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 13 （二）與委托方的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相接近。 本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取 等均以此日企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。 本次資產(chǎn)評(píng)估所采用的價(jià)格水平（資料）均系評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)的有效價(jià)格標(biāo) 準(zhǔn)。 六、評(píng)估依據(jù)六、評(píng)估依據(jù) （一一）法）法律律依據(jù)依據(jù) 1、 中華人民共和國公司法 （2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù) 委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂） ； 2、 中華人民共和國物權(quán)法 （2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次 會(huì)議通過） ； 3、 中華人民共和國增值稅暫行條例 （國務(wù)院 2008 年第 538 號(hào)令） ； 4、 關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 （財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頒 布，財(cái)稅2008170 號(hào)） ； 5、 國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 （國務(wù)院 1991 年第 91 號(hào)令） ； 6、 企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例 （國務(wù)院第 378 號(hào)令，2003） ； 7、 企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法 （國資委、財(cái)政部第 3 號(hào)令，2003 年 12 月 31 日） ； 8、 企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法 （國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第 12 號(hào)，2005 年 8 月 25 日） ； 9、 關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知 （國資委產(chǎn)權(quán)2006274 號(hào)） ； 10、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （中華人民共和國主席令第 29 號(hào)， 1994 年 7 月 5 日） ； 11、 中華人民共和國土地管理法 （2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì) 常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂） ； 12、 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 ； 13、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （中華人民共和 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 14 國國務(wù)院令第 55 號(hào)，1990 年 5 月 19 日） 。 （二（二）準(zhǔn)則依據(jù)）準(zhǔn)則依據(jù) 1、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則 （財(cái)企200420 號(hào)） ； 2、 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則 （財(cái)企200420 號(hào)） ； 3、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告 （中評(píng)協(xié)2011230 號(hào)） ； 4、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序 （中評(píng)協(xié)2007189 號(hào)） ； 5、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書 （中評(píng)協(xié)2011230 號(hào)） ； 6、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿 （中評(píng)協(xié)2007189 號(hào)） ； 7、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備 （中評(píng)協(xié)2007189 號(hào)） ； 8、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn) （中評(píng)協(xié)2007189 號(hào)） ； 9、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值 （中評(píng)協(xié)2011227 號(hào)） ； 10、 企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南 （中評(píng)協(xié)2011230 號(hào)） ； 11、 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 （財(cái)綜200356 號(hào)） ； 12、 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見 （中評(píng)協(xié)2007189 號(hào)） ； 13、 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 （2006） ； 14、 城鎮(zhèn)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)程 gb/t18508-2001 ； 15、 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 gb/t50291-1999 。 （三）（三）權(quán)屬權(quán)屬依據(jù)依據(jù) 1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 2、土地和房產(chǎn)權(quán)屬證明文件。 （四）取價(jià)依據(jù)（四）取價(jià)依據(jù) 1、 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè) ； 2、 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo) ； 3、國家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù)； 4、2000 年全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額 ； 5、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ； 6、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整各項(xiàng)貸款利率的通知； 7、評(píng)估人員通過現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄的工作底稿以及了解市場(chǎng)信息掌握的資料； 8、被評(píng)估單位提供的各項(xiàng)合同、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 15 七七、評(píng)估方法、評(píng)估方法 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)采取的評(píng)估技術(shù)思路有市場(chǎng)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法 和收益法。具體的評(píng)估方法，應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的并結(jié)合待估資產(chǎn)的價(jià)值類型、評(píng)估對(duì)象 的具體性質(zhì)，可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約等因素，綜合考慮，適當(dāng)選取。 由于在公開市場(chǎng)上很難取得參照企業(yè)詳細(xì)的經(jīng)營資料和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，無法采用市場(chǎng) 法對(duì)該企業(yè)進(jìn)行評(píng)估；另因被評(píng)估單位的主要資產(chǎn)為北京市西城區(qū)安德路甲 104 號(hào)-1 至 6 層房地產(chǎn)，公司主要收益來源為該房地產(chǎn)的租金收入，該房地產(chǎn)已采用收益法進(jìn) 行了評(píng)估，且被評(píng)估單位無商標(biāo)、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)，故無必要再采用收益法 進(jìn)行評(píng)估。依據(jù)本次評(píng)估特定目的和持續(xù)經(jīng)營的基本假設(shè)，以及評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)特征和 待估資產(chǎn)的價(jià)值類型，由于本次資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)資料可以獲取、評(píng)估對(duì)象可以進(jìn)行 清查評(píng)估，故可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基 礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 各類資產(chǎn)的評(píng)估方法簡(jiǎn)述如下： 1、關(guān)于、關(guān)于投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估的評(píng)估 通過分析被評(píng)估單位提供的各種資料， 結(jié)合估價(jià)人員的實(shí)地查勘結(jié)果及有關(guān)市場(chǎng) 分析資料，本次對(duì)評(píng)估對(duì)象分別采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)兩種評(píng)估 方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)格。 （1）收益法 收益法是預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將其折 現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估選 用分段收益折現(xiàn)模型計(jì)算委估對(duì)象的價(jià)值。分段收益折現(xiàn)模型（有限年）如下： 公式中：v房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格； n房地產(chǎn)收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的時(shí)間； ai房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第 i 期的凈收益； r 折現(xiàn)率。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 16 （2）市場(chǎng)法 市場(chǎng)法的是根據(jù)替代原則， 將評(píng)估對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn) 進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做出適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值。 市場(chǎng)法計(jì)算公式為： 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格 （估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較案例交易情 況指數(shù)）（估價(jià)對(duì)象交易日期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/比較案例交易日期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)） （估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）（估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素 條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)） 2、關(guān)于設(shè)備類資產(chǎn)的評(píng)估關(guān)于設(shè)備類資產(chǎn)的評(píng)估 根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，考慮委估資產(chǎn)均不具備單獨(dú)獲利的能力，確定此項(xiàng)目采 用重置成本法評(píng)估。公式： 評(píng)估值=重置全價(jià) 成新率 （1）重置全價(jià)的確定 向制造廠商或經(jīng)銷代理商詢價(jià)；參考相關(guān)價(jià)格目錄提供的報(bào)價(jià)；分析選定全新 設(shè)備基準(zhǔn)日適用的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格；對(duì)無適當(dāng)參考價(jià)的設(shè)備，比照同類設(shè)備的價(jià)格作適 當(dāng)?shù)恼{(diào)整確定重置全價(jià)。 （2）成新率的確定 依據(jù)國家有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)、財(cái)稅政策，通過查閱設(shè)備的技術(shù)檔案、現(xiàn)場(chǎng)考察，從設(shè) 備的實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷率和利用率、工作環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)等方面綜合考慮。對(duì)大型 設(shè)備及重要設(shè)備采用綜合成新率計(jì)算，其成新率計(jì)算公式為： 綜合成新率=技術(shù)鑒定成新率 權(quán)重（60%）+年限成新率 權(quán)重（40%） 使用年限法成新率=（經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用年限 100% （3）確定評(píng)估值 評(píng)估值=重置全價(jià) 成新率 3、關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 在流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估中，對(duì)貨幣性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn)（貨幣資金） ，以審核后的賬面值 為其評(píng)估值。對(duì)債權(quán)類資產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真的清查核實(shí)，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)其賬齡、性質(zhì)、 債務(wù)人狀況等綜合分析判斷回收的可能性，相應(yīng)確定評(píng)估值。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 17 4、關(guān)于負(fù)債的評(píng)估、關(guān)于負(fù)債的評(píng)估 負(fù)債的評(píng)估采用審核、驗(yàn)證、核實(shí)方法，對(duì)相關(guān)債務(wù)進(jìn)行清查核實(shí)，以評(píng)估目的 實(shí)現(xiàn)后被評(píng)估單位需要承擔(dān)的數(shù)額確定相關(guān)負(fù)債的評(píng)估值。 八八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況和情況 根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估法律規(guī)定、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求以及會(huì)計(jì)核算的一般原 則，按照資產(chǎn)評(píng)估委托合同書所約定的事項(xiàng)，我公司已實(shí)施了對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)法 律性文件與會(huì)計(jì)記錄及相關(guān)資料的審核驗(yàn)證，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的 比較，以及相應(yīng)的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。此次資產(chǎn)評(píng)估大體分為四個(gè)步驟： （一）接受委托及準(zhǔn)備階段（一）接受委托及準(zhǔn)備階段 我公司于 2013 年 1 月 14 日接受中國寶安集團(tuán)股份有限公司的委托，正式受 理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委估的資產(chǎn)構(gòu)成、 北京寶安投資管理有限公司產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的等有關(guān)情況， 與委托方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日。 簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。 在專業(yè)人員具體指導(dǎo)下，按照評(píng)估規(guī)范要求，由被評(píng)估單位作好評(píng)估前的各 項(xiàng)準(zhǔn)備工作包括資產(chǎn)清查、 取證； 并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 認(rèn)真填寫“資 產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表” 、“主要資產(chǎn)調(diào)查表”，以及其他需要提供的有關(guān)資料。 依據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估范圍、資產(chǎn)構(gòu)成和工作量等有關(guān)情況，制定評(píng)估工作實(shí) 施方案，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作小組。本項(xiàng)目評(píng)估人員分成若干組， 各組分別組成專業(yè)評(píng)估小組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估工作，即機(jī)器設(shè)備組、財(cái)務(wù)組、房地產(chǎn)組、 綜合組，并配備了相應(yīng)的專業(yè)評(píng)估人員。 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集和整理有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格信息。 （二）現(xiàn)場(chǎng)清查階段（二）現(xiàn)場(chǎng)清查階段 在被評(píng)估單位資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上， 評(píng)估人員根據(jù)其提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報(bào)明細(xì)資料， 針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)、貨幣資金和債權(quán)、債務(wù)采用不同的核查方式進(jìn)行查證，具體方法是： 對(duì)貨幣資金，評(píng)估人員采取盤點(diǎn)、核對(duì)銀行存款余額對(duì)賬單和調(diào)節(jié)表以及發(fā)詢證函 等方式確定真實(shí)性。 對(duì)貨幣性項(xiàng)目的債權(quán)和債務(wù)，評(píng)估人員是在審查財(cái)務(wù)賬目等會(huì)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，主 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估評(píng)估報(bào)告報(bào)告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 18 要采取發(fā)詢證函等方式確定資產(chǎn)和負(fù)債的真實(shí)性。 對(duì)投資性房地產(chǎn)，評(píng)估人員按照企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，逐一進(jìn)行清查核對(duì)， 對(duì)每一評(píng)估對(duì)象，評(píng)估人員進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)考察，對(duì)房屋建筑物的所處地段、周邊 環(huán)境、交通及配套設(shè)施、可作用途、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、跨度、構(gòu)件材質(zhì)、 內(nèi)外裝修、使用維修、水暖電安裝使用的情況及完好程度進(jìn)行了較詳細(xì)的記錄，還查 閱了有關(guān)工程資料資料，走訪有關(guān)房屋建筑物管理維護(hù)人員及使用人員，對(duì)房屋建筑 物使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)等情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。同時(shí)實(shí)地查看評(píng)估對(duì)象的出租狀態(tài)，收 集分層租賃合同，并制表匯總，測(cè)算各樓層基本租金，并對(duì)北京市類似商業(yè)地產(chǎn)的實(shí) 際租金水平進(jìn)行實(shí)地調(diào)查了解，并收集類似商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格信息，并進(jìn)行類 比分析。 （三）評(píng)定估算及（三）評(píng)定估算及綜合處理階段綜合處理階段 評(píng)估人員針對(duì)不同資產(chǎn)類型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察、檢測(cè)與鑒定情況，選擇評(píng)估 方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值。 （四）評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫階段（四）評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫階段 根據(jù)各專業(yè)小組對(duì)所有資產(chǎn)和負(fù)債的初步評(píng)估結(jié)果，