資產(chǎn)定價(jià)的基本原理.pptVIP

2019/7/16,1,資產(chǎn)評估的基本原理,1 資產(chǎn)價(jià)值形成理論 2 資產(chǎn)的價(jià)值類型 3 國際評估準(zhǔn)則定義的價(jià)值類型 4 資產(chǎn)評估的假設(shè) 5 資產(chǎn)評估原則,2019/7/16,2,1 資產(chǎn)價(jià)值形成理論,2019/7/16,3,一、賣方市場時期的價(jià)值觀生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 觀點(diǎn)：資產(chǎn)的價(jià)值是由其生產(chǎn)成本決定的。 成本法 二、買方市場時期的價(jià)值觀效用價(jià)值論 觀點(diǎn)：資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的，而資產(chǎn)的效用是指資產(chǎn)為其占有者帶來的收益。收益法,2019/7/16,4,三、供求決定價(jià)值論均衡價(jià)值觀,均衡價(jià)格,需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià) 供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià),在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。市場法,2019/7/16,5,2 資產(chǎn)的價(jià)值類型,2019/7/16,6,一、對資產(chǎn)價(jià)值的理解 （一）資產(chǎn)價(jià)值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念 （二）價(jià)值與價(jià)格、成本 價(jià)格為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量（外購） 成本為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值,價(jià)格 成本,不一定與價(jià)值相等,2019/7/16,7,二、資產(chǎn)評估中常見的價(jià)值類型 （一）公允市場價(jià)值被普遍接受 概念：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公開市場上的交易價(jià)格。,公開市場價(jià)值 形成的條件,買賣雙方地位平等 有充分的時間收集信息 有理智的經(jīng)濟(jì)人 自愿成交,2019/7/16,8,（二）投資價(jià)值企業(yè)并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中使用頻率高 概念：某項(xiàng)資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價(jià)值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者帶來的未來收益的價(jià)值。 投資價(jià)值&公允市場價(jià)值？,對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)值可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。,2019/7/16,9,（三）賬面價(jià)值 概念：賬面原值減掉備抵項(xiàng)目 注意：資產(chǎn)評估不能直接以賬面價(jià)值為依據(jù)，只能以此為基礎(chǔ)，綜合考慮其他因素后對資產(chǎn)價(jià)值作出估計(jì)。 （四）內(nèi)在價(jià)值（理論價(jià)值）企業(yè)內(nèi)部使用 概念：資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。 內(nèi)在價(jià)值&帳面價(jià)值？ 內(nèi)在價(jià)值&投資價(jià)值？,相對于某一個投資者的特定價(jià)值。,2019/7/16,10,（五）重置價(jià)值在非市場或有限市場條件下使用 概念：在現(xiàn)時的條件下，獲得與被評估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。 重置價(jià)值=完全重置價(jià)值-各種損耗。 &賬面價(jià)值？ （六）清算價(jià)值（強(qiáng)制清算&有序清算） 概念：企業(yè)停止經(jīng)營，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。 清算價(jià)值&公允市場價(jià)值？ （七）在用價(jià)值 概念：作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià)值，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。,2019/7/16,11,小結(jié),1、評估目的和評估對象不同，采用的價(jià)值形式也不同，即特定評估目的與價(jià)值類型之間存在匹配關(guān)系。 2、最常用的三種價(jià)值形式： 公允市場價(jià)值，內(nèi)在價(jià)值，重置價(jià)值。,市場法,收益法,成本法,2019/7/16,12,3 國際評估準(zhǔn)則定義的價(jià)值類型,2019/7/16,13,3.1 資產(chǎn)評估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)與意義,資產(chǎn)評估中價(jià)值類型的實(shí)質(zhì)為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。,2019/7/16,14,3.2 國際價(jià)值類型,（一）市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)） 1、含義：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀 態(tài)下的價(jià)值 2、適用對象： （1）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù) （2）從評估對象看：被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的 資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一 般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交 易，并且有一定的通用性。 3、評估市場價(jià)值的方法：市場比較法、收益法、成 本 法。,2019/7/16,15,（二）非市場價(jià)值（非公開市場價(jià)值） 1、含義： 指不滿足市場價(jià)值成立條件以及滿足市價(jià)成 立條件， 但只能在非公開市場條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。,2、適用對象： 需采用非市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類： （1）從資源業(yè)務(wù)看：屬于特定評估目的（主要指非正 常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)變動）,（2）從評估對象看：,屬于 特殊評估 對象,非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競爭性資產(chǎn) 特定地理位置的資產(chǎn),商譽(yù) 專用資產(chǎn),有限市場資產(chǎn),無法單獨(dú)在公開市場出售,2019/7/16,16,3.3 國際與各種價(jià)值類型的內(nèi)在聯(lián)系,2019/7/16,17,2019/7/16,18,4.資產(chǎn)評估的假設(shè),假設(shè)就像大海中的航標(biāo)，為研究指明方向，使研究不偏離航向。,2019/7/16,19,一、交易假設(shè)基本假設(shè) 評估是在交易之前進(jìn)行的專業(yè)活動，評估結(jié)果為交易服務(wù)。 三、公開市場假設(shè) 含義：被評估資產(chǎn)可以在完全競爭的資產(chǎn)市場上按市場原則進(jìn)行交易。 要求：被評估資產(chǎn)具有一定的通用性。,公允市場價(jià)值,2019/7/16,20,三、繼續(xù)使用假設(shè) 含義：資產(chǎn)按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。 核心：強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對未來的有效性，即假定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并且還將繼續(xù)使用下去。,在用價(jià)值,在用續(xù)用,轉(zhuǎn)用續(xù)用,移地續(xù)用,注意：繼續(xù)使用假設(shè)的兩個條件P32,2019/7/16,21,四、清算假設(shè) 含義：假定資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，評估值通常要低于在公開市場假設(shè)或繼續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。,清算價(jià)值,小結(jié)：會計(jì)假設(shè)必須同時符合，而資產(chǎn)評估假設(shè)只是選擇其中的一個或幾個。,2019/7/16,22,5 資產(chǎn)評估原則,工作原則 經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（定價(jià)原則）,2019/7/16,23,2.5.1 工作原則 1.獨(dú)立性原則 評估主體和評估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。 獨(dú)立性原則包含兩層含義 （1）評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性 （2）評估機(jī)構(gòu)和評估人員在評估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位。,2019/7/16,24,2、客觀公正性原則：以充分的客觀事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是、客觀公正。 3、科學(xué)性原則：體現(xiàn)在過程中，目的-價(jià)值類型-方法-評估程序-結(jié)果。程序合理科學(xué)。,2019/7/16,25,2.2 定價(jià)原則 1、預(yù)期收益原則 合理預(yù)測資產(chǎn)未來獲利能力和取得獲利能力的有效期限。 2、供求原則 評估人員在給資產(chǎn)定價(jià)時應(yīng)充分考慮評估時市場上被評估資產(chǎn)的供求狀況。,2019/7/16,26,3、替代原則 在評估中面對幾種相同或相似資產(chǎn)的不同價(jià)格時，應(yīng)取較低者為評估值。 4、貢獻(xiàn)原則 單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于他對其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)。 、評估時點(diǎn)原則,2019/7/16,27,練習(xí)： 1、同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（ ） 答案：錯 2、非市場價(jià)值就是不公平價(jià)值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價(jià)值作為追求的目標(biāo)。（ ） 答案：錯 3、資產(chǎn)的非市場價(jià)值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價(jià)值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。（ ） 答案：對,2019/7/16,28,4、資產(chǎn)評估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（ ） A、原先的購買價(jià)格 B、生產(chǎn)成本 C、預(yù)期效用 D、評估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀 5、在正常情況下，一棟別墅在某一時點(diǎn)的市場價(jià)值，不會高于此時點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ ） A、貢獻(xiàn)原則 B、客觀原則 C、預(yù)期原則 D、替代原則 6、在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評估的最適用假設(shè)是（ ） A、清算假設(shè) B、公開市場假設(shè) C、持續(xù)使用假設(shè) D、持續(xù)經(jīng)營假設(shè),答案：C,答案：D,答案：C,2019/7/16,29,7、銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評估適用于（ ） A、清算假設(shè) B、公開市場假設(shè) C、持續(xù)使用假設(shè) D、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) 8、資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的