房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案之海南儋州市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào).ppt

2011年9月1日,海南儋州市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,Part1 城市概況概況,儋州市城市總體概況,城市總體概況 城市發(fā)展規(guī)劃 城市宏觀經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,一、城市總體概況 城市簡(jiǎn)介,儋州市是海南省土地面積最大、人口最多的縣級(jí)市，是海南省經(jīng)濟(jì)第三大市，與海口、三亞成三足鼎立之勢(shì)。儋州市陸海交通發(fā)達(dá)、環(huán)島西鐵路、環(huán)島高速公路橫穿市境，海運(yùn)可直抵東南亞和祖國(guó)各沿海城市。 儋州市具有豐富的自然資源和旅游資源。曾被評(píng)為“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)文明示范市”。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,一、城市總體概況 城市位置,儋州市位于海南島的西北部，瀕臨北部灣，位于東經(jīng)109.5，北緯19.5，陸地面積3265方公里。儋州市距省會(huì)?？?30公里，距三亞294公里。,海 南 省,一、城市總體概況 行政區(qū)劃與人口,儋州市轄17個(gè)鎮(zhèn)：那大鎮(zhèn)、和慶鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大成鎮(zhèn)、雅星鎮(zhèn)、蘭洋鎮(zhèn)、光村鎮(zhèn)、木棠鎮(zhèn)、海頭鎮(zhèn)、峨蔓鎮(zhèn)、三都鎮(zhèn)、王五鎮(zhèn)、白馬井鎮(zhèn)、中和鎮(zhèn)、排浦鎮(zhèn)、東成鎮(zhèn)、新州鎮(zhèn)。境內(nèi)有10個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)：國(guó)營(yíng)西培農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)西華農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)西慶農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)西流農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)西聯(lián)農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)藍(lán)洋農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)新盈農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)八一農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)龍山農(nóng)場(chǎng)、國(guó)營(yíng)紅嶺農(nóng)場(chǎng)。 根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，儋州市共有常住人口93.2362萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口45.1636萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重48.44%。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,一、城市總體概況 城市交通,公路：儋州市公路干線網(wǎng)由兩橫兩縱呈“井”字型分布，再輔以?xún)蓷l省道連線。 “井”字型的二橫：西線高速公路和225國(guó)道海榆西線，大致呈東西走向。 “井”字型的二縱：那大美扶至洋浦公路及烏石至那大公路和白沙至洋浦春蘭公路，大致呈南北走向。2010年儋州市基本實(shí)現(xiàn)路路通村村通。 海路：洋浦港、白馬井對(duì)越邊貿(mào)口岸，可以和廣西北海、欽州、香港、越南以及東南亞通航。 鐵路：粵海鐵路貫通儋州市，在那大、八一設(shè)有兩個(gè)站點(diǎn)。 航空：西部民用機(jī)場(chǎng)正在籌建中。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,一、城市總體概況 自然資源,水資源： 儋州市水資源豐富，多年平均降雨量為1815毫米，年地表徑流量18.9億立方米。人均擁有水量約2500立方米，約為全國(guó)人均水量的1.18倍。地下水動(dòng)儲(chǔ)量11.46億立方米，理論可開(kāi)采量2.24億立方米。河流天然總落差643.8米，最大天然落差180.7米。可利用落差391米，電能理論蘊(yùn)藏量1.43萬(wàn)千瓦（未含過(guò)境河流南渡江、文瀾江和珠碧江）。 海涂資源： 儋州市灘涂138329畝，30%適用于淺海養(yǎng)殖。灘涂上繁育著豐富的淺海生物資源，如：文蛤、貽貝、牡蠣、毛蚶、泥蚶和青膏蟹等。新英、海頭和排浦等港灣的灘涂還生長(zhǎng)著4668畝儋州松濤天湖茂盛的紅樹(shù)林。 生物資源： 儋州市動(dòng)、植物種類(lèi)繁多，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，市內(nèi)植物有644種，隸426屬128科。其中珍貴本材樹(shù)種有青梅、母生、坡壘、銀珠、油楠、花梨、白格、紅本羅、苦梓等20多種。熱帶經(jīng)濟(jì)作物主要有橡膠、胡椒、咖啡、香茅、油棕等。野生動(dòng)物主要有野豬、金錢(qián)豹、果子貍、水鹿、獼猴等，其中水鹿、獼猴、穿山甲、蟒蛇等10余種，被列為國(guó)家保護(hù)的珍稀野生動(dòng)物。海產(chǎn)資源主要有紅魚(yú)、石斑魚(yú)、馬鮫魚(yú)、烏鯧、海鰻、海鯰、五刺銀鱸、馬六甲鯡鯉等魚(yú)類(lèi)600多種及貝類(lèi)、澡類(lèi)等100多種，其中白碟貝是生產(chǎn)名貴珍珠的貝類(lèi)，洋浦至排浦一帶海域初省水產(chǎn)廳劃為白貝類(lèi)自然保護(hù)區(qū)。 礦產(chǎn)資源： 東成鄉(xiāng)、長(zhǎng)坡鎮(zhèn)一帶分布著褐煤，儲(chǔ)量約1.58億噸。長(zhǎng)坡鎮(zhèn)擁有28.3億噸的油頁(yè)巖儲(chǔ)量。花崗巖主要分布于海頭、南豐、蘭洋、那大等鎮(zhèn)，儲(chǔ)量約100億噸。光村鎮(zhèn)、松鳴鄉(xiāng)，擁有儲(chǔ)量約0.85億噸的石英砂。僑植、八一農(nóng)場(chǎng)等分布著石灰石，儲(chǔ)量約2.3億噸。重晶石主要分布于蘭洋鎮(zhèn)，儲(chǔ)量約42萬(wàn)噸。鈦礦主要分布于排浦至海頭一帶海灘、陸地，儲(chǔ)量約16萬(wàn)噸。,一、城市總體概況 旅游資源,儋州市有悠久的歷史文化，得天獨(dú)厚的生態(tài)資源，旅游資源十分豐富。目前全市已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)的生態(tài)旅游景觀和人文景觀共28處之多，有堪稱(chēng)世界溫泉奇觀的藍(lán)洋冷熱泉；熱帶珍奇植物寶庫(kù)海南熱帶植物園；國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位東坡書(shū)院；云浮月沉，鷺飛魚(yú)躍云月湖；號(hào)稱(chēng)“陸地海洋”的全國(guó)十大水庫(kù)之一松濤水庫(kù)；珍鳥(niǎo)朝陽(yáng)鷺鷥天堂等等，還有一批正在或尚待開(kāi)發(fā)的景區(qū)（點(diǎn)），如藍(lán)洋溫泉國(guó)家森林公園、藍(lán)洋觀音洞、八一英島山石花溶洞、鹿母灣瀑布、龍門(mén)激浪等。,東坡書(shū)院,松濤水庫(kù),石花水洞,Part1 城市概況概況,儋州市城市總體概況,城市總體概況 城市發(fā)展規(guī)劃 城市宏觀經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,二、城市發(fā)展規(guī)劃 儋州市城市總體規(guī)劃 （2010-2030）,規(guī)劃目標(biāo)：面向東南亞、背靠北部灣，服務(wù)全省、輻射海南西部的中心城市。 規(guī)劃層次：市域城鎮(zhèn)、中心城區(qū) 市域城鎮(zhèn)：規(guī)劃人口150萬(wàn)人 中心城區(qū)：包括那大城區(qū)和濱海城區(qū)，規(guī)劃人口為70萬(wàn)人，規(guī)劃面積為135150平方公里。 城市性質(zhì)：面向東南亞的航運(yùn)樞紐和物流中心，環(huán)北部灣地區(qū)新興城市，國(guó)家重要的能源和臨港工業(yè)基地、海南省西部中心城市和旅游服務(wù)基地。 市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)： “兩翼雙城” “兩翼”：即西北濱海部發(fā)展翼和東南內(nèi)陸發(fā)展翼。 “雙城”：即那大城區(qū)和濱海城區(qū)，那大城區(qū)是東南內(nèi)陸發(fā)展翼的中心城市；濱海城區(qū)是西北濱海部發(fā)展翼的中心城市。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)： 那大城區(qū)那大城區(qū)采用組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)發(fā)展形態(tài)，分為那大中心組團(tuán)、兩院科研教育區(qū)、蘭洋溫泉度假區(qū)和西聯(lián)產(chǎn)業(yè)區(qū)四個(gè)規(guī)模不等、職能有別、相互聯(lián)系、互為依存的功能片區(qū)。 濱海新城濱海新城遠(yuǎn)景構(gòu)想空間結(jié)構(gòu)為“一心三葉”。一心為濱海新城海灣綠心，三葉為北部洋浦產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、濱海綜合服務(wù)組團(tuán)+南部旅游組團(tuán)和新英灣東部組團(tuán)。,二、城市發(fā)展規(guī)劃 儋州市城市總體規(guī)劃 （2010-2030）,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,二、城市發(fā)展規(guī)劃 交通,交通發(fā)展戰(zhàn)略： 建設(shè)聯(lián)系那大、濱海兩城區(qū)的城市快速路系統(tǒng)和那大“兩橫兩縱”和濱海城區(qū)“一環(huán)兩橫兩縱”的結(jié)構(gòu)性干道系統(tǒng)，提高城市道路可達(dá)性。 強(qiáng)化城市公共交通系統(tǒng)，到規(guī)劃期末，力爭(zhēng)城市公共交通占客運(yùn)交通分擔(dān)率達(dá)到35%，快速公共交通和軌道交通占城市公共交通的25%。 優(yōu)化靜態(tài)交通設(shè)施布局，合理確定停車(chē)供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例，細(xì)化停車(chē)地區(qū)差別供應(yīng)。形成以配建停車(chē)為主體、以路外公共停車(chē)為輔助、以路邊停車(chē)為補(bǔ)充的格局實(shí)現(xiàn)停車(chē)供需平衡。,交通發(fā)展目標(biāo)： （1）建立海、陸、空交通相結(jié)合的完善對(duì)外交通體系； （2）打造暢達(dá)的中心城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通； （3）縮短那大城區(qū)與濱海城區(qū)兩個(gè)城區(qū)之間的時(shí)空距離。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,Part1 城市概況概況,儋州市城市總體概況,城市總體概況 城市發(fā)展規(guī)劃 城市宏觀經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,三、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 地區(qū)生產(chǎn)總值和三產(chǎn)比例,2010年儋州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1145904萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)11.9 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值612880萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值148545萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)15.9；第三產(chǎn)業(yè)增加值384479萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)17.8。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為53.5:13.0:33.5 。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,三、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 財(cái)政收入,2010年，儋州市地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)51362萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)52.0。從財(cái)政收入情況看，增值稅收入3723萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)2.8；營(yíng)業(yè)稅收入11342萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)56.2;個(gè)人所得稅收入1723萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)57.9;企業(yè)所得稅收入2766萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)117.5；城市維護(hù)建設(shè)稅收入1897萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)27.4；非稅收入11986萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)39.6%。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,2010年，儋州市共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資390266萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)67.8%。從分行業(yè)上看，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目共完成投資29365萬(wàn)元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的9.3%；工業(yè)項(xiàng)目共完成投資85132萬(wàn)元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的27.0%；第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目共完成投資200365萬(wàn)元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的63.6%。,三、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 財(cái)政收入,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,三、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 居民收入與消費(fèi)水平,2010年，儋州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14245元，比上年增長(zhǎng)12.7%；全年農(nóng)村居民人均純收入5481元，比上年增長(zhǎng)11.5% ；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10687.7元，比上年增長(zhǎng)15.2%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2593元，增長(zhǎng)14.4%。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,儋州市社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額穩(wěn)步提升，從2007年起，社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額年增長(zhǎng)率近20%。2010年，儋州市社會(huì)消費(fèi)品銷(xiāo)售總額超30億元，達(dá)到31.01億元，較2009年增長(zhǎng)18.26%。,三、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 居民收入與消費(fèi)水平,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,儋州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,土地市場(chǎng)概況 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,一、土地市場(chǎng)概況 土地供應(yīng)量,儋州2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表 單位：公頃,2010年儋州市供應(yīng)土地27宗，共298.97公頃，其中招拍掛出讓17宗204.90公頃；土地出讓金收入12.4億元，商業(yè)住宅用地出讓價(jià)格由2009年的19.88萬(wàn)元/畝上升到56.79萬(wàn)元/畝，增長(zhǎng)幅度高達(dá)186%。 2011年儋州市計(jì)劃供地524.58公頃，較2010年298.97公頃增長(zhǎng)了75.46%。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,部分成交土地地價(jià)一覽表,2010年儋州市土地出讓主要集中在那大城區(qū)、北部新區(qū)和濱海新區(qū)三大區(qū)域。那大城區(qū)住宅用地出讓價(jià)格為40萬(wàn)元/畝左右；那大北部新區(qū)住宅用地出讓價(jià)格為70萬(wàn)元/畝左右；濱海新區(qū)土地出讓最多，住宅用地出讓價(jià)格基本保持在35萬(wàn)元/畝左右，但也有高達(dá)81.9萬(wàn)元/畝的單宗土地出讓。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,二、房產(chǎn)市場(chǎng) 房屋銷(xiāo)售面積,2010年儋州市房屋銷(xiāo)售面積為13.66萬(wàn)平方米，較2009年12.4萬(wàn)平方米增長(zhǎng)10.16%。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,二、房產(chǎn)市場(chǎng) 樓市主要板塊,濱海新區(qū),那大城區(qū),那大主城區(qū),那大城北新區(qū),濱海新區(qū)樓盤(pán)均價(jià)在6000元/平左右,城北新區(qū)樓盤(pán)均價(jià)為4500元/平左右,主城區(qū)樓盤(pán)均價(jià)在5000元/平左右,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,儋州樓市區(qū)塊主要樓盤(pán)情況一覽,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,樓市特點(diǎn),1、商品住房成交主要集中在那大城區(qū)和濱海城區(qū)，單價(jià)大部分集中在4000元/平方米6000元/平方米之間。其中濱海新區(qū)擁有海景概念，價(jià)格相對(duì)較高，達(dá)到6000元/平米左右。 2、近幾年，儋州樓市開(kāi)發(fā)了一些高品質(zhì)樓盤(pán)，國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商，如恒大，也開(kāi)始逐步入駐。而受海南建設(shè)國(guó)際旅游島概念的影響，儋州市海景別墅建設(shè)發(fā)展迅速。 3、市場(chǎng)供應(yīng)以80130平方米的戶(hù)型為主力。 4、隨著2010年儋州市關(guān)于濱海新區(qū)和那大城區(qū)總體規(guī)劃方案的公布，拉動(dòng)了新的需求，濱海新區(qū)和那大城北新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展格局和周期。,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,三、主要樓盤(pán),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案海量下載：,樓盤(pán)之一：在售樓盤(pán)海南恒大名都,樓盤(pán)位置：海南省儋州市蘭洋北路 開(kāi)發(fā)商：儋州恒大濱海投資有限公司 占地面積：12.673萬(wàn) 容積率：2.5 建筑面積：3.2萬(wàn) 產(chǎn)品類(lèi)型：普通住宅,商鋪,商住 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月29日 交付時(shí)間：2012年9月 物業(yè)管理：金碧物業(yè)有限公司海南分公司 在售價(jià)格：均價(jià)5300元/,海南恒大名都位于儋州市城北新區(qū)，西臨文化北路。項(xiàng)目周邊交通便利，擁有海榆西線高速公路、粵海鐵路、洋浦港等構(gòu)成的密集水陸交通網(wǎng)。周邊配套設(shè)施齊全。 恒大名都項(xiàng)目總占地面積約190畝，總建筑面積約32萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積達(dá)2.22萬(wàn)。項(xiàng)目產(chǎn)品包括中高層、高層，其中以高層產(chǎn)品為主。社區(qū)配套有高級(jí)會(huì)所、商業(yè)街、醫(yī)療保健站等。,樓盤(pán)之一：在售樓盤(pán)海南恒大名都,樓盤(pán)之二：在售樓盤(pán)藍(lán)島濱海溫泉小鎮(zhèn),樓盤(pán)位置：海南省儋州市白馬井濱海新區(qū) 開(kāi)發(fā)商：海南正誠(chéng)投資有限公司 所屬片區(qū)：濱海新區(qū) 占地面積：20萬(wàn) 建筑面積：3.79萬(wàn) 容積率：3.24 戶(hù)數(shù)：900 產(chǎn)品類(lèi)型：普通住宅,公寓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月17日 交付時(shí)間：2011年11月12日 在售價(jià)格：均價(jià)6280元/平米,藍(lán)島濱海溫泉小鎮(zhèn)地處濱海新區(qū)核心組團(tuán)，是濱海新區(qū)首家海景現(xiàn)房發(fā)售的溫泉社區(qū)。占地2萬(wàn)平米，分二期開(kāi)發(fā)。一期共有11棟住宅公寓，二期為一棟25層高層海景多功能大廈。小區(qū)戶(hù)型面積從30-90，四樓以上全海景觀， 以“時(shí)尚休閑、度假養(yǎng)生”理念打造的藍(lán)島濱海溫泉小鎮(zhèn)，配置景觀會(huì)所、風(fēng)雨連廊，火山巖泳池、濱海商業(yè)風(fēng)情街區(qū)等高端配套，匯集人文風(fēng)情景觀，折射濱海小鎮(zhèn)特色。,樓盤(pán)之二：在售樓盤(pán)藍(lán)島濱海溫泉小鎮(zhèn),樓盤(pán)之三：在售樓盤(pán)古鹽田高爾夫俱樂(lè)部,鹽田高爾夫俱樂(lè)部位于海南省西部，距離洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、洋浦保稅區(qū)約5公里。項(xiàng)目三面環(huán)海，擁有海南最具規(guī)模的紅樹(shù)林生態(tài)。沿海岸線，海水與綠樹(shù)相融。項(xiàng)目規(guī)劃用地156萬(wàn)平方米，總?cè)莘e率為0.15，總建筑面積為23.5萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)到70%。 項(xiàng)目主要由18洞林克斯風(fēng)格高爾夫球場(chǎng)、大型水上高爾夫練習(xí)場(chǎng)、馬球俱樂(lè)部、SPA會(huì)館、高級(jí)會(huì)所、超星級(jí)酒店、藝術(shù)度假村以及若干個(gè)與高爾夫球場(chǎng)穿插布局的別墅組團(tuán)組成。,樓盤(pán)位置：儋州市三都鎮(zhèn)鹽田村半島 開(kāi)發(fā)商：國(guó)投洋浦港有限公司半島置業(yè)分公司 容積率：0.15 占地面積：156萬(wàn) 建筑面積：23.5萬(wàn) 產(chǎn)品類(lèi)型：別墅，高爾夫球場(chǎng)，酒店 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010年10月8日 交付時(shí)間： 2011年6月 物業(yè)管理：國(guó)投洋浦港有限公司半島置業(yè)分公司 物管費(fèi)： 5元/月/