房地產企業(yè)營改增講義.ppt

一、營改增前世今生“營改增”背景簡介,1994年分稅制改革以來，我國長期維持營業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國流轉稅兩大主要稅種，占我國稅收收入體系巨大比重。 營業(yè)稅：營業(yè)額全額為課稅對象征收的一種商品勞務稅，具有多次重復性征收特點，極大加重我國交通運輸、建筑業(yè)及服務業(yè)等稅收負擔，不利于行業(yè)發(fā)展。 增值稅：“中性稅種”，以增值額為依據計征，雖“環(huán)環(huán)計征但層層抵扣”，有效避免重復征稅問題。 兩稅并行不符合國際稅收制度整體發(fā)展趨勢。,二、營業(yè)稅與增值稅并存之缺陷,1、營業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭議。（如銷售產品附帶安裝行為） 2、營業(yè)稅與增值稅重復征稅。（如甲供材行為） 3、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運輸業(yè)和服務業(yè)、建筑業(yè)等。 4、營業(yè)稅存在重復征稅： .營業(yè)稅計稅方法按營業(yè)額全額征收，同一項收入因分工要征多道稅，存在重復征稅問題。 .營業(yè)稅勞務企業(yè)購進材料、固定資產不能抵扣。 .制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務不能抵扣。 .營業(yè)稅勞務企業(yè)之間相互提供勞務不能抵扣。 .差額征收問題多，監(jiān)管困難。,三、“營改增”積極效應,“營改增”是我國“十二五規(guī)劃”綱要時期（2011-2015）一項重大稅制改革措施。 目的： 優(yōu)化稅制結構，消除重復征稅，完善增值稅抵扣鏈條，促進第三產業(yè)快速發(fā)展，鼓勵服務業(yè)外貿出口，促使企業(yè)加快轉型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現國民經濟與社會健康協調發(fā)展。 積極效應： 減輕制造業(yè)稅收負擔，會加大現代服務相關業(yè)務投入力度； 打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產性服務業(yè)務轉向外部發(fā)包，促進社會專業(yè)化分工進一步細化； 為大型制造業(yè)企業(yè)實施主輔分離提供完善稅制保障，已有部分生產性服務業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進制造業(yè)企業(yè)核心競爭力進一步提升。,四、增值稅特征,增值稅：對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務及提供應稅服務的單位和個人就其實現增值額征收的一個稅種。 具有以下特點： 對銷售貨物、提供加工修理修配勞務或提供應稅服務各個環(huán)節(jié)中新增價值額征收; 核心是稅款抵扣制; 實行價外征收; 日常會計核算中，其成本不包括增值稅。,五、營改增試點方案,（一）改革試點主要稅制安排 （財稅2011110號） 1.稅率 在現行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現代服務業(yè)適用6%稅率。 2.計稅方式 交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現代服務業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產和轉讓無形資產，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活性服務業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。 3.計稅依據 原則上為發(fā)生應稅交易取得全部收入。 4.服務貿易進出口。 國內環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實行零稅率或免稅制度。,五、營改增試點方案,（二）改革試點期間過渡性政策安排。 1.稅收收入歸屬。 試點期間保持現行財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)營業(yè)稅收入，改增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)，稅款分別入庫。 2.稅收優(yōu)惠政策過渡。 國家給試點行業(yè)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策可延續(xù)，但通過改革能解決重復征稅問題的，予以取消。 3.跨地區(qū)稅種協調。 試點納稅人以機構所在地作增值稅納稅地點，其異地繳的營業(yè)稅，允許在計算繳增值稅時抵減。非試點納稅人在試點地區(qū)從事經營活動的，繼續(xù)按現行營業(yè)稅規(guī)定申報繳營業(yè)稅。 4.增值稅抵扣政策的銜接。 現有增值稅納稅人向試點納稅人購買服務取得增值稅專用發(fā)票，可按現行規(guī)定抵扣進項稅額。,六、“營改增”總體進展情況,交通運輸業(yè)和現代服務業(yè)實施時間： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日江蘇和安徽，2012年11月1日福建和廣東，2012年12月1日天津、浙江和湖北，2013年8月1日全國范圍內實施。 鐵路運輸和郵政業(yè)： 財稅2013106號規(guī)定，自2014年1月1日起，在全國范圍內開展鐵路運輸和郵政業(yè)營改增試點。 電信業(yè)： 財稅201443號規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營改增范圍。 目前營業(yè)稅稅目下保留的有： 建筑業(yè)、銷售不動產、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務業(yè)四個行業(yè)。,七、“營改增”對房地產企業(yè)可能產生的影響,1、盈虧情況直接掛鉤稅負。 “營改增”前房地產企業(yè)無論盈虧，都須按銷售不動產收入額5%納稅。“營改增”后企業(yè)只對工程項目增值額部分納稅。當企業(yè)利潤微薄或產生虧損時，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。 2、甲供材可抵扣稅金。 “營改增”前房地產企業(yè)作為營業(yè)稅納稅人，其外購材料、設備不能獲得稅款抵扣?！盃I改增”后房地產企業(yè)通過甲供材外購材料和設備支付進項稅金，可抵扣增值稅銷項稅額，避免重復征稅。,七、“營改增”對房地產企業(yè)可能產生的影響,3、對稅收負擔與經營成本產生影響。 稅率變化（由3%5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%17%增值稅稅率），導致稅負上升。雖增值稅可抵扣相應進項稅額，但由于房地產企業(yè)業(yè)務特殊性與復雜性，實際操作中很多項目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉嫁至房地產企業(yè)，進而造成對房地產企業(yè)稅收負擔與經營成本一系列影響?！盃I改增”后，成本稅金變化對企業(yè)所得稅納稅產生影響，上述影響是系統(tǒng)性的，其對房地產企業(yè)總稅收負擔與經營成本具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業(yè)具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），且因各房地產企業(yè)具體業(yè)務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依現今房地產行業(yè)生態(tài)總體看，“營改增”稅制改革對現行房地產企業(yè)總稅收負擔與經營成本普遍影響可能是 “不減反增”。,七、“營改增”對房地產企業(yè)可能產生的影響,4、對財務管理與會計處理產生影響。 “營改增”稅制改革對房地產企業(yè)宏觀財務管理與具體會計處理影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔與經營成本考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本目的。另一方面，“營改增”改革也會對房地產企業(yè)具體會計處理、發(fā)票管理產生直接影響。 5、對企業(yè)融資與現金流產生影響。 由于房地產企業(yè)業(yè)務特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現金流來維持企業(yè)正常運轉。實務中，房地產企業(yè)多采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業(yè)稅稅率5%。營業(yè)稅構成房地產企業(yè)不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間內無稅可繳，減少企業(yè)流動資金占用，擴大企業(yè)現金流。,八、房地產、建筑業(yè)“營改增”后有哪些預測？,其一：房地產業(yè)期初庫存和固定資產將不能被抵扣。 按前期“營改增”交通運輸業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)有巨額營改增前固定資產和存貨企業(yè)未被許可抵扣，結合交通運輸業(yè)期初輪船車輛等未被許可抵扣產生行業(yè)性經營困難，地方財政動用補貼以平衡企業(yè)稅負經驗看，房地產業(yè)存貨在企業(yè)資產中占比很高，按政策一貫性，預測房地產業(yè)期初存貨和固定資產一樣不能抵扣。 其二：稅費提高有一部分體現房價中，另一部分會由上游建筑業(yè)供應商消化，還會由地產企業(yè)消化一部分。 商品價格成本只是一個因素，不是決定性因素。房地產業(yè)過去十年在經歷房價持續(xù)上漲黃金十年，房地產業(yè)定價基本都不以成本作依據。但近一年房價出現下降預期，房地產業(yè)供求關系發(fā)生變化。未來房地產業(yè)將和制造業(yè)一樣進入一個買方市場。 考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢地位稅收一部分會轉嫁給上游行業(yè)。房地產業(yè)通過提高效率降低利潤等會消化一部分，但最終購買者將會負擔一部分。,八、房地產、建筑業(yè)“營改增”后有哪些預測？,其三：房地產業(yè)未來土地等支付給政府費用將沒有進項可抵扣。簡化計算沒有進項抵扣的項目成本將上漲11.74%。 地產業(yè)土地使用權的地價成本，及開發(fā)費用中很多政府配套費用成本、拆遷成本等將在未來不能抵扣，需將17%成本在銷售價格中吸收。即支付給政府等不可抵扣成本比如土地價100萬元，在開發(fā)企業(yè)出售時至少需賣給消費者117萬元，才能平衡。原營業(yè)稅時100萬元土地價，開發(fā)企業(yè)出售時需105.26萬元，可平衡。營改增需消化11.74萬元。房地產企業(yè)在拿地成本一樣下單“營改增”一項因素讓地價上漲11.74%。其他無法獲取增值稅發(fā)票抵扣的成本費用項目是一樣的。 房地產企業(yè)是資金密集型產品長周期企業(yè)。從土地增值稅國家規(guī)定可扣除5%項目利息費用及20%項目其他費用。一般地產項目周期都不會少于二年，利息費用是項目成本一項至少超過5%費用。因銀行業(yè)“營改增”應晚于房地產業(yè)，抵扣稅率應低于11%。在銀行業(yè)“營改增”前，地產業(yè)將還需負擔利息費用因“營改增”上漲11.74%部分。,八、房地產、建筑業(yè)“營改增”后有哪些預測？,其四：營改增過渡期稅收籌劃大有可為。 收入銷項稅額上：實行增值稅前，盡快銷售庫存房產是最大稅收籌劃?？赏ㄟ^降價讓利潤手法來實現，最多可讓利價格11.74%。 成本費用進項稅額上：對跨越營改增時點在建項目盡量在合同中約定，在增值稅時點后開增值稅發(fā)票以降低成本?？赏ㄟ^讓利等方法讓供應商配合。特別是精裝修房的材料供應商，精裝時間選擇盡可選在實行增值稅后。 租賃還是出售物業(yè)的籌劃。如“營改增”后地產業(yè)租賃不地產與銷售不地產的稅率有差額會有籌劃空間。另外個人與企業(yè)法人出租稅率不同一樣有空間，需商業(yè)模式創(chuàng)新。 其五：地產業(yè)會向工廠化發(fā)展，并會向行業(yè)上游產品化企業(yè)擴張，將利潤轉移和分散到上游產業(yè)。 房地產業(yè)想要在增值稅時代保證利潤，最好籌劃應是收購上游行業(yè)，特別是建筑業(yè)、建筑設計、建筑材料業(yè)等。通過關聯企業(yè)轉移定價是未來籌劃重點。,八、房地產、建筑業(yè)“營改增”后有哪些預測？,其六：地產業(yè)專業(yè)化分工更加細化，行業(yè)會集中化，會出現大量同業(yè)并購。 房地產業(yè)總分機構如何申報增值稅是未來行業(yè)同業(yè)并購關鍵。其一匯總申報由總部匯總繳會加速行業(yè)整合。其二按現在總分機構分別繳納，會減少并購。 其七：地產業(yè)將進入高稅負時代，規(guī)范化的增值稅將減小土地增值稅利用票據不規(guī)范和信息不對稱進行的籌劃空間。 土地增值稅是房地產業(yè)一項不小負擔，預測“營改增”后還會存在。此稅種“營改增”后對房地產業(yè)利潤殺傷力將比較歷害。防偽稅控以票控稅在中國還是很有實用性的。就中央和地方稅問題，預測將成為中央地方共享稅。,九、目前過渡階段，房地產企業(yè)面臨哪些問題？,1、稅率問題： 17%還是11% 2、過渡期政策銜接問題: 對沒完工工程和沒開發(fā)完的房地產樓盤如何處理？ 過渡期稅率問題？ 3、工程造價問題。 4、“營改增”后，土地使用稅和土地增值稅去留問題。 5、地方稅收體系建設問題。,十、財務人員如何應對“營改增”稅改政策？,1、“營改增”對房地產企業(yè)財務管理有哪些影響？ 適用稅率和計稅基數變化； 對服務業(yè)定價機制的影響； 對財務核算將產生影響； 對發(fā)票使用管理將產生影響。 2、房地產企業(yè)在宏觀財務管理體制方面應如何應對？ （1）增值稅相關業(yè)務專人負責。 增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認證；按時進行增值稅款的申報與繳納；做好專用設備管理、檔案管理。 （2）制定（修訂）現有制度與流程 （3）認真分析公司可能涉及的增值稅進項。 注意事項： 加強合同管理。 加強業(yè)務培訓。 充分認識涉稅風險。申請過渡性財政扶持。,十一、“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識,1、“營改增”后房地產企業(yè)在流轉稅會計科目上設置和核算： 在“應交稅費應交增值稅”二級科目下按“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”、“出口遞減內銷產品應納稅額”、“營改增抵減的銷項稅額”設置借方6個欄目。 按“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“出口退稅”設置貸方4個欄目。 （1）實現銷售時， 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅額） （2）取得成本費用等含進項稅額專用發(fā)票時 借：成本費用類科目 應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款,十一、“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識,（3）減免稅款時 借：應交稅費應交增值稅（減免稅款） 貸：遞延收益 （4）轉出本月應交未交增值稅時 借：應交稅費應交增值稅（轉出未交增值稅） 貸：應交稅費未交增值稅 （5）本月上交上期未交增值稅時 借：應交稅費未交增值稅 貸：銀行存款 （6）小規(guī)模納稅人不作進項銷項核算，只作借貸方核算。,十一、“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識,2、財務人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問題。 增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。 小規(guī)模納稅人： 銷售貨物或應稅勞務，按銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。 應納稅額=銷售額征收率 小規(guī)模納稅人標準由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值稅征收率3%。征收率調整，由國務院決定。 小規(guī)模納稅人以外納稅人應向主管稅務機關申請資格認定。小規(guī)模納稅人會計核算健全，能提供準確稅務資料的，可向主管稅務機關申請資格認定，不作小規(guī)模納稅人。,十一、“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識,一般納稅人： 納稅人銷售貨物或提供應稅勞務，應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后余額。 應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額 當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可結轉下期繼續(xù)抵扣。 銷項稅額：納稅人銷售貨物或應稅勞務，按銷售額和增值稅率計算并向購買方收取的增值稅額。銷項稅額=銷售額稅率 進項稅額：納稅人購進貨物或接受應稅勞務支付或負擔的增值稅額。 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣： （1）從銷售方取得增值稅專用發(fā)票上注明增值稅額。 （2）從海關取得海關進口增值稅專用繳款書上注明增值稅額。 （3）購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書外，按農產品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13%扣除率計算的進項稅額。進項稅額=買價扣除率,十一、“營改增”后財務人員應掌握的財稅知識,（4）購進或銷售貨物及生產經營中支付運輸費用的，按運輸費用結算單據上注明的運輸費用金額和7%扣除率計算進項稅額。進項稅額=運輸費用金額扣除率 納稅人購進貨物或應稅勞務，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國務院稅務主管部門有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 下列項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： （1）用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人消費的購進貨物或應稅勞務；（2）非正常損失購進貨物及相關應稅勞務；（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用購進貨物或應稅勞務；（4）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品；（5）本條第（1）項至第（4）項規(guī)定貨物的運輸費用和銷售免稅貨物運輸費用。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識和法律風險,1、發(fā)票的認證和抵扣期。 增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報進稅項額。 一般納稅人應通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 以下情況不許開專用發(fā)票（適用稅率不變，開普通發(fā)票）： 向消費者個人銷售貨物或應稅勞務的； 銷售貨物或應稅勞務適用免稅規(guī)定的； 小規(guī)模納稅人銷售貨物或應稅勞務的； 商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品； 外購舊固定資產、銷售舊貨采取簡易征收方式的。 小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅專用發(fā)票，可申請稅務機關代開，征收率仍為3%。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識和法律風險,2、刑法有關支規(guī)定： 第205條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；虛開發(fā)票罪】 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開稅款數額較大或有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；虛開稅款數額巨大或有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或沒收財產。 有前款行為騙取國家稅款，數額特別巨大，情節(jié)特別嚴重，給國家利益造成特別重大損失的，處無期徒刑或死刑，并處沒收財產。 單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或拘役；虛開稅款數額較大或其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開稅款數額巨大或有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無期徒刑。 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票，指有為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。 單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款規(guī)定處罰。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識和法律風險,第207條【非法出售增值稅專用發(fā)票罪】 非法出售增值稅專用發(fā)票的，處三年以下有期徒刑、拘役或管制，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；數量較大的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金；數量巨大的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或沒收財產。 第208條【非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪；虛開增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪】 非法購買增值稅專用發(fā)票或購買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處二萬元以上二十萬元以下罰金。,十二、增值稅發(fā)票管理必備知識和法律風險,3、增值稅納稅申報主要步驟？ 步驟一：增值稅發(fā)票開具 步驟二：進項發(fā)票認證 步驟三：抄報稅 步驟四：納稅申報 步驟五：稅款繳納,十三、營改增后財務人員如何進行稅收管控？,“營改增”后房地產企業(yè)組織架構和成本管理等都將發(fā)生變化。 （一）加強采購財稅管理。 1、采購過程要求票、貨、款一致。 納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用等，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務的單位一致，才能申報抵扣進項稅額。（國稅發(fā)1995192號和國稅發(fā)2000156號） 注：三方抵帳協議的風險。 2、謹慎代購材料。 代購貨物行為，同時具備以下條件的，不征增值稅，不同時具備以下條件的，無論會計制度法規(guī)如何核算，均征收增值稅： 受托方不墊付資金； 銷售方將發(fā)票開給委托方，并由受托方將該發(fā)票轉交給委托方； 受托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額與委托方結算貨款，并另外收取手續(xù)費。（財稅199426號） 注：墊資材料款被征收增值稅的風險。,十三、營改增后財務人員如何進行稅收管控？,（二）注重現金流管理。 1、增值稅納稅時間：納稅人銷售不動產并取得銷售款或取得索取銷售款憑證當天。先開發(fā)票的，為開發(fā)票當天。（增值稅為鏈條式抵扣，不同于營業(yè)稅） 2、難以利用帳期融資。 “營改增”后，房地產企業(yè)銷售不動產開具發(fā)票，產生11%銷項稅，此時需足夠進項稅抵扣，否則當期繳納增值稅壓力較大。而上游材料供應商和建安企業(yè)開增值稅專用發(fā)票通常要求及時付款，導致房地產企業(yè)難以利用帳期融資。 3、稅款繳納波動較大。 房地產企業(yè)普遍存在預付工程款、合同完成后一次性結算價款及大型項目采取按工程進度支付款項、竣工后清算等結算方式，可能存在工程前期投入多而收入少甚至無收入情況，長時間內只有進項稅沒有銷項稅。進入銷售期產生大量銷項稅，出現集中繳增值稅情況，有較大資金壓力。 建議：綜合考慮，從企業(yè)整體角度出發(fā)，平衡銷項稅金和進項稅金。（進項稅金在180日內均可抵扣。）,十三、營改增后財務人員如何進行稅收管控？,（三）利潤考核指標發(fā)生變化。 1、稅負上升消減利潤。稅負可能上升，會減少利潤。 2、稅制改革會影響財務報表數據。增值稅是價外稅，需進行價稅分離，而后才能對收入進行確認。房地產企業(yè)收入按不含稅價格進行確認的，相對于“營改增”前有減無增。同理可知，對能取得增值稅專用發(fā)票成本而言，也會發(fā)生下降；如無法取得進項發(fā)票的，成本變化不大。綜合上述因素，“營改增”后，房地產企業(yè)利潤可能會減少。 建議：選擇具有一般納稅人資質單位進行業(yè)務合作，核心目的是確保取得增值稅專用發(fā)票，用以抵扣銷項稅金，降低企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤。 對無法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個人：首先爭取取得代開增值稅專用發(fā)票（僅能抵扣3%）；其次對無法提供專用發(fā)票單位或個人，通過重新議價方式進行合作，降低企業(yè)損失。,十四、房地產企業(yè)的應對策略,“營改增”稅制改革對房地產企業(yè)影響是系統(tǒng)性的，特別對企業(yè)稅收負擔與經營成本及融資與現金流影響應引起企業(yè)管理決策者充分重視。 1、加強內部財會人員培訓。 “營改增”稅制改革對房地產企業(yè)財務管理與會計核算處理等的影響客觀上要求企業(yè)加強對內部財會人員培訓，理解稅改新政要點與內涵，從宏觀財務管理與具體會計處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改實質。 2、及早作好稅務籌劃。 在做好財會人員培訓基礎上，企業(yè)管理決策層應會同財會人員與采購銷售人員及早作好稅務籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務規(guī)劃提供依據。財會人員應與采購銷售人員保持聯動溝通，加強采購銷售交易發(fā)票管理，并綜合考慮人工、材料、機械價格與進項稅額能否抵扣問題。,十四、房地產企業(yè)的應對策略,3、擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉型升級。 如房地產企業(yè)能做好稅務籌劃與業(yè)務規(guī)劃，可以“營改增”稅制改革為發(fā)展契機，充分利用進項稅額抵扣優(yōu)勢，擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉型升級。從傳統(tǒng)單一住宅地產格局，向多元化房地產及相關行業(yè)擴張，在從事一般房地產開發(fā)同時，投資于物業(yè)、零售商業(yè)、土地一級開發(fā)、保障性住房、工業(yè)地產、商業(yè)地產、旅游地產等，加大精裝修范圍與力度，使之成為新的業(yè)務增長點，且混業(yè)經營模式也比單純房地產開發(fā)更加能抵御市場風險。,十五、各部門如何做好“營改增”的銜接和準備？,1、財務部門起著承上啟下重要作用。 其應熟增值稅會計核算和稅法規(guī)定，做好增值稅專用發(fā)票管理，為公司應對稅制改革建言獻策。 一是從專業(yè)角度出發(fā)，結合增值稅特點和抵扣鏈條規(guī)律性，拿出具體措施，給予管理層合理化建議，指導基層具體開展工作。 二是從本職工作出發(fā)，提升增值稅業(yè)務學習，盡快掌握增值稅基本知識，強化業(yè)務處理能力。 三是建立內控制度，主要針對增值稅發(fā)票管理。將增值稅發(fā)票管理與業(yè)務流程結合，解決好稅制改革帶來的資金周轉問題，解決好稅制改革帶來的利潤指標測算問題，還要解決每期繳納增值稅的稅金平衡問題。,十五、各部門如何做好“營改增”的銜接和準備？,2、管理部門負責宏觀協調工作。 一是梳理現有合作單位，充分考慮與具有一般納稅人資格單位合作的重要性。對無法提供增值稅專用發(fā)票的單位和個人，考慮如何議價合作。 二是從領導層面支持財務部門提出的各項合理化建議，指導各級單位順利完成稅改。,十五、各部門如何做好“營改增”的銜接和準備？,3、業(yè)務部門全力配合。 稅制改革導致業(yè)務部門直接影響公司整體稅負，業(yè)務部門需在上級指導下，具體做好以下工作： 一是配合財務部門出臺的各項增值稅內控措施。 二是重點關注合同的簽訂，務必做到合同名稱、單位名稱與增值稅發(fā)票名稱一致；同時將增值稅專用發(fā)票需求寫入合同，規(guī)避糾紛。 三是利用好“營改增”過渡期，盡量在營業(yè)稅制下處理完已完工或部分完工的項目，將營業(yè)稅發(fā)票取回或開出。 四是“營改增”后，做好增值稅發(fā)票的收集和傳遞工作，確保對取得增值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內及時抵扣。,第二篇 “營改增”模擬財務核算和稅負測算案例,案例1：根據增值稅原理進行房地產“營改增”初步測算舉例。 每平米單價10,000.00元，建筑裝修造價3,500.00元，前期勘察、設計、論證等費和廣告費1,000.00元，配套設施費及其他綠化費用500.00元，基礎設施費500.00元。 銷項稅額=10,000(1+17%)17%=1453 進項稅額=(3,500+1,000)(1+11%)11%+1,000(1+6%)6%=503 增值稅=1453-503=950，稅負率9.5%,案例2：“營改增”對不同規(guī)模建筑企業(yè)的稅負影響。 例1：小規(guī)模建筑企業(yè)按常規(guī)土建項目的百元產值比例測算,結論：建筑企業(yè)100元的產值，按增值稅11%計算，應交銷項稅9.91元，可抵扣進項稅5.505元，應納增值稅4.405元?！盃I改增”后100元產值多繳稅額4.4053=1.405元。企業(yè)稅收負擔增加46.83%。,例2：上市或擬上市企業(yè)。 A集團企業(yè)2011年計征營業(yè)稅的營業(yè)收入1,926,185萬元，按3%稅率計征營業(yè)稅57,785.55萬元，如改增值稅后應納增值稅128,370.58萬元，凈增加70,585.03萬元，增加稅負122.15%。增值稅以外的城建稅、教育費附加總體相應增加3.156.24萬元，比以營業(yè)稅為主增加50.27%。 B集團企業(yè)2011年計征營業(yè)稅的營業(yè)收入1,202,340.60萬元，按3%稅率計征營業(yè)稅36,070.22萬元，如改增值稅后應納增值稅70,473.50萬元，凈增加33,727.16萬元，增加稅負93.50%。增值稅以外的城建稅、教育費附加總體相應增加4.723.59萬元，比以營業(yè)稅為主增加126.53%。 例3：一級資質的裝飾企業(yè) 甲企業(yè)是一級資質的裝飾企業(yè)，2011年經營總收入17,292.32萬元，全年應交營業(yè)稅518.77萬元，改增值稅后，應納增值稅1,470.11萬元，增加951.34萬元，即增加1.8倍稅負。,案例3：房地產行業(yè)“營改增”模擬財務核算和稅負測算案例。 資料簡介： 此資料以一中型房地產公司開發(fā)項目為背景，進行營改增后會計處理、財務分析和測算： 一、項目概況：開發(fā)面積近10萬平米。銷售單價按8,700元/平米計算。 總計收入87,340.00萬元，成本54,575.00萬元，費用4,516.00萬元。 二、測算中，部分業(yè)務增值稅稅率：（參考此次營改增部分稅率）： （1）勘察設計費、規(guī)劃設計費、建筑研究設計費：6% （2）城市規(guī)劃、園林景觀設計：6% （3）廣告費：6% （4）咨詢、鑒證業(yè)務：6% 部分業(yè)務增值稅稅率暫做如下假設： （1）土石方基礎工程：11% （2）建安工程費：11% （3）配套設施、綠化、基礎設施費：11% （4）房地產銷售業(yè)務：11% （5）房地產中介代理業(yè)務：11%,第一部分：財務核算,一、銷售收入核算,（一）預收訂金，全款方式下核算： 甲房地產公司開發(fā)項目收到A公司預交購房訂金500,000元，存入銀行。公司開發(fā)商品房，每平售價8,000元。A公司購商品房800平方米，已預付購房訂金500,000元，剩余款項一周后付清。 （1）收到訂金時： 借：庫存現金（銀行存款） 500,000.00 貸：預收帳款- A公司 500,000.00 （2）簽合同，開發(fā)票確認收入時： 借：應收帳款 -A公司 （8000800） 6,400,000.00 貸：主營業(yè)務收入 5,765,765.77 應交稅費-應交增值稅(銷項稅額) 634,234.23,一、銷售收入核算,（一）預收訂金，全款方式下核算： （3）收到余款時： 借：庫存現金（銀行存款） 5,900,000.00 貸：預收帳款-A公司 5,900,000.00 （4）沖回預收帳款： 借：預收帳款-A公司 6,400,000.00 貸：應收帳款-A公司 6,400,000.00,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 甲房地產公司房屋竣工后開始預售，和另一公司簽定銷售合同，合同規(guī)定分兩次共收回5億元，銷售房屋成本2億。當年底，尚有2000萬元未取得回款。 1、假設此筆款項在三年內收回，帳務處理如下： （1）將商品房轉入發(fā)出產品 借：發(fā)出商品 200,000,000.00 貸：開發(fā)產品 200,000,000.00 （2）收到首批款項時：即確認收入 借：銀行存款 250,000,000.00 貸：主營業(yè)務收入-商品房銷售收入 225,225,225.23 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額） 24,774,774.77,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （3）同時，結轉成本時 借：主營業(yè)務成本-商品房銷售成本 100,000,000.00 貸：發(fā)出商品 100,000,000.00 （4）按合同規(guī)定，應收第二批房款時：確認收入 借：應收帳款 250,000,000.00 貸：主營業(yè)務收入 225,225,225.23 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額） 24,774,774.77 （5）接轉成本 借：主營業(yè)務成本-商品房銷售成本 100,000,000.00 貸：發(fā)出商品 100,000,000.00,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （6）收到第二批銷售房款23,000萬元時： 借：銀行存款 230,000,000.00 貸：應收帳款 230,000,000.00 當年底收回2,000萬元應收款項 借：銀行存款 20,000,000.00 貸：應收帳款 20,000,000.00 2、假設此筆2000萬元應收款項三年后收回，帳務處理： （1）借：長期應收款 20,000,000.00 貸：應收帳款 16,000,300.00 未實現融資收益 3,999,700.00,一、銷售收入核算,（二）分期收款方式下核算 （2）收回款項時： 借：銀行存款 20,000,000.00 貸：長期應收款 20,000,000.00 （3）攤銷未實現融資收益： 借：未實現融資收益 1,268,800.00 貸：財務費用 1,268,800.00,二、開發(fā)成本核算,（一）取得土地時：（假設業(yè)務中沒取得進項稅額） 甲房地產公司以招拍掛形式，取得價值8,165萬元一塊地，支付契稅327萬元，支付拆遷補償費1,200萬元，城市基礎配套費2,400萬元 借：開發(fā)成本 -土地成本 81,650,000.00 -拆遷補償費 12,000,000.00 -契稅 3,270,000.00 -城市基礎配套費 24,000,000.00 貸：銀行存款 120,920,000,二、開發(fā)成本核算,（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進項稅額） 甲房地產公司開發(fā)中，總發(fā)生前期工程費2181萬元，其中，發(fā)生地質勘察費50萬元，規(guī)劃方案、施工圖設計及其他設計560萬元.。土石方基礎工程500萬元，其他1070萬元。 （1）勘察設計費；（稅率為6%） （2）規(guī)劃設計費；（稅率為6%） （3）建筑研究設計費等：（稅率為6%） （4）土石方基礎工程：（假定稅率為11%） （5）其他:1071萬元：（假定稅率為17%） 進項稅額：勘察設計費：500,000/（1+6%） 6%=28,301.89 規(guī)劃設計費： 5,600,000/（1+6%） 6%=316,981.13 土石方基礎工程(假定稅率為11%）： 5,000,000/（1+11%）11%=495,495.50 其他（假定稅率為17%）： 10，710，000/（1+17%）17%=1,556,153.85,二、開發(fā)成本核算,（二）開發(fā)前期工程成本：（取得6%進項稅額） 借：開發(fā)成本-前期工程費-勘察設計費471,698.11 -規(guī)劃設計費 5,283,018.87 -土石方基礎工程 4,504,504.50 -其他9,153,846.15 應交稅費-應交增值稅(進項稅額)2,396,932.37 貸：銀行存款 21,810,000,二、開發(fā)成本核算,（三）基礎設施費（假設取得11%的進項稅抵扣） 甲房地產公司開發(fā)中，施工企業(yè)承包的地下設施、管道等安裝工程已竣工，總計支付工程款4000萬元，其中供電配套設施費1020萬元，燃氣工程費288萬元，景觀工程費570萬元， 綠化費用500萬元, 其他1622萬元。 進項稅額：40,000,000/（1+11%） 11%=3,963,963.96 借：開發(fā)成本-基礎設施費 36,036,036.04 應交稅費-應交增值稅(進項稅額) 3,963,963.96 貸：銀行存款 40,000,000. 00,二、開發(fā)成本核算,（四）建安工程費（假設取得11%進項稅抵扣） 甲房地產公司總計發(fā)生建安工程費27,618萬元，其中主承包程20,160萬元，水暖工程700萬元，監(jiān)理費120萬元，其他6638萬元。 進項稅額：276,180,000/（1+11%） 11%=27,369,189.19 借：開發(fā)成本-建筑工程費248,810,810.81 應交稅費-應交增值稅（進項稅額）27,369,189.19 貸：銀行存款276,180,000.00,二、開發(fā)成本核算,（五）公共配套設施費（假設取得11%進項稅抵扣） 甲房地產公司開發(fā)中，共發(fā)生公共配套費6,585萬元，其中人防工程2,040萬元，地下車位工程4,200萬元，其他345萬元 進項稅額：65,850,000/（1+11%） 11%=6,525,675.68 借：開發(fā)成本-公共配套設施 59,324,324.32 應交稅費-應交增值稅（進項稅額 ）6,525,675.68 貸：銀行存款65,850,000.00,二、開發(fā)成本核算,（六）開發(fā)間接費用 甲房地產公司總計發(fā)生間接費用2,100萬元，其中房屋維修基金528萬元，工資勞務保險等費用576萬元，其他996萬元；（假設此部分均以實際現金流出， 且未取得進項稅額） 借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費用 21,000,000.00 貸：銀行存款 21,000,000.00 房地產公司開發(fā)成本中共取得進項稅金： 40,255,761.20元,三、費用的核算,甲房地產公司開發(fā)中總計發(fā)生管理費用1,596萬元， 其中支付管理人員工資1,200萬元,其他396萬元；銷售費用2,920萬元，其中代銷費用700萬元；廣告費用1,360萬元，會展費用20萬元，其他540萬元。 （一）支付的人員工資及勞務費不能取得進項稅額； （二）假設管理費用中的其他費用取得17% 抵扣稅額： 則：進項稅額：3,960,000.00/(1+17%)17%=575,384.62元 （三）支付代銷費用進項稅（假定稅率為17%）： 進項稅額：7,000,000.00/（1+11%） 11%=693,693.70元 （四）廣告費用進項稅：（稅率為6%） 進項稅額：13,600,000.00/（1+6%） 6%=769,811.32元 （五）展覽費用進項稅：（稅率6%） 進項稅額：200，000/（1+6%） 6%=11,320.76元 （五）其他費用的進項稅額： 5,400,000.00/（1+17%） 17%=784,615.38元,三、費用的核算,分錄： 借: 管理費用 12,000,000.00 貸: 銀行存款 12,000,000.00 借: 管理費用 3,384,615.38 應交稅費-應交增值稅(進項稅額) 575,384.62 貸: 銀行存款 3,960,000.00 借：銷售費用 -代銷費用 6,306,306.30 -廣告費用 12,830,188.68 -會展費用 188,679.24 -其他 4,615,384.62 應交稅費-應交增值稅(進項稅額) 2,259,441.16 貸：銀行存款 26,200,000.00,四、特殊情形下的幾種帳務處理,（一）若其中取得小規(guī)模納稅人發(fā)票，帳務處理如下：（按3%稅率計算） 甲房地產公司取得小規(guī)模納稅人稅務代開增值稅發(fā)票，材料總計金額50萬元，稅額：1.46萬元。 借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額） 14,563.11 主營業(yè)務成本 485,436.89 貸：銀行存款 500,000.00 （二）這其中若涉及減免稅款情形下，享受政府補助，限額交納稅款，如甲房地產公司在營改增期間，享受政府給予補助50萬元, 則應做分錄： 借：應交稅費-應交增值稅（未交稅費） 500,000.00 貸：營業(yè)外收入 500,000.00,四、特殊情形下的幾種帳務處理,（三）購買固定資產帳務處理： 甲房地產公司購入100萬元機器設備，已提折舊50萬元，后以70萬元價位出售， 假設稅率17%，帳務處理如下： （1）借：固定資產清理 500,000.00 累計折舊 500,000.00 貸：固定資產 1,000,000.00 （2）收到出售款時： 借：銀行存款 700,000.00 貸：固定資產清理 700,000.00 （3）按相關規(guī)定，納稅人銷售舊費，按4%稅率減半征增值稅。 700,000.00/（1+4%） 4%=26,923.08 26,923.0850%=13,461.54 借：固定資產清理 13,461.54 貸：應交稅費-應交增值稅（未交稅費） 13,461.54,四、特殊情形下的幾種帳務處理,（4）結轉固定資產清理 借：固定資產清理 186,538.46 貸：營業(yè)外收入 186,538.46 （四）購買稅控專用設備帳務處理： 甲地產公司本年度購入稅控專用設備20萬元，按規(guī)定享受政府減免稅政策。 1、購買設備時： 借：固定資產 200,000.00 貸：銀行存款 200,000.00 2、享受政府減免稅政策時： 借：應交稅費-應交增值稅（減免稅款） 200,000.00 貸：遞延收益 200,000.00,四、特殊情形下的幾種帳務處理,3、計提折舊時： 借：管理費用 2,000.00 貸：累計折舊 2,000.00 4、同時： 借：遞延收益 2,000.00 貸：管理費用 2,000.00 甲房地產公司在幾種特殊情形下, 產生 (1)借：應交稅費-應交增值稅（未交稅費）: 486,538.46元 (2)借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）: 14,563.11元 (3)借：應交稅費-應交增值稅（減免稅額）:200,000.00,第二部分： “營改增”前后稅負測算,項目概況： 開發(fā)面積近10萬平米。銷售單價按8,700元/平米計算。 總計收入87,340.00萬元，成本54,575.00萬元，費用4,516.00萬元。 一、測算“營改增”后不同稅率下，成本項目占總收入比重對稅負影響：,17%稅率下，“營改增”前后，各成本項目占總成本、收入比重變化 單位： 元,稅率17%和11%時，成本項目占總收入比對綜合稅負影響,（一）：17%稅率下成本項目占總收入比重對綜合稅負影響： 目標：大致測算建筑成本占總收入比例為多少，“營改增”后綜合稅負小于“營改增”前的企業(yè)綜合稅負16%(這里暫以房地產綜合稅負16%為基礎測算)。 假設項目成本占總收入比例為A： 1、測算增值稅： 應繳增值稅額及附加：(收入1.1717%(銷項稅額)收入1.17A8%(進項稅額占成本比)(1+7%+3%) = 收入0.159收入A0.0748 2、應納所得稅額： 收入1.17(不含稅收入)收入1.17A(不含稅成本)收入1.179%(不含稅費用比)(收入1.1717%收入1.17A8%)（7%+3%）(營業(yè)稅金及附加) = 收入0.759收入A0.8493 應繳所得稅： （收入0.759-收入A0.8493）25%= 收入0.1898-收入A0.2124,稅率17%和11%時，成本項目占總收入比對綜合稅負影響,3、項目應繳增值稅和所得稅為： （收入0.159-收入A0.0748+收入0.1898收入A0.2124）收入 67% 結論：17%稅率下，成本占總收入比重（不含稅）大于67%左右時，其綜合稅負比重小于16%；如項目成本未達到一定比例時，則其綜合稅負比“營改增”前加大。 說明： (1)此測算中，主要考慮增值稅和所得稅。 (2)“營改增”后，稅率17%下，所得稅占總收入比例加大; 這里做假設：地產成本費用項目中占額比例較大的融資費用，沒考慮營改增變化,，如考慮此點,，則“營改增”后財務費用帳面數額減少，利潤加大，所得稅加大。,稅率17%和11%時，成本項目占總收入比對綜合稅負影響,（二）：11%稅率下成本項目占總收入比重對綜合稅負影響： 1、應繳增值稅及附加： (收入1.1111%(銷項稅額)收入1.11A8%(進項稅額)(1+7%+3%) = 收入0.1091-收入A0.0793 2、所得稅： 應納所得稅額： 收入1.11(不含稅收入)收入1.11A(不含稅成本)收入1.117%(不含稅費用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(營業(yè)稅金及附加)= 收入0.8278收入A0.8936 應納所得稅： （收入0.8278收入A0.8936）25%= 收入0.207收入A0.2234,稅率17%和11%時，成本項目占總收入比對綜合稅負影響,3、則11%稅率下，項目應繳增值稅和所得稅： 收入0.1091收入A0.079