長沙市中心板塊綜合研究報告產(chǎn)品建議市場定位.ppt

,長沙樓市通 2010.04.20,長沙市中心板塊 綜合研究報告,產(chǎn)品建議|市場定位&營銷策略,.區(qū)域宏觀市場分析,二.板塊競爭格局分析,三.樓市通市場論道,目 錄,壹. 區(qū)域宏觀市場分析,中心市場特征總結 | 區(qū)域規(guī)劃結構+市政配套動態(tài) | 區(qū)域商業(yè)市場 | 區(qū)域供需狀況,一、市中心中心板塊范圍,南二環(huán),三一大道,東二環(huán),湘江路,瀏陽河,完成固定資產(chǎn)投資12.93億元，增長10.5%,10層以上商務樓宇154棟，全年產(chǎn)值6.7億。,09年市中心以cbd為核心完成區(qū)級稅收12.64億元，同比增長23.27%，是長沙平均水平的15倍。,實現(xiàn)社會消費品零售總額56.43億元，同比增長20.14%。,09年市中心板塊商品房預售面積53.86萬，同比下降16%。,一.市中心區(qū)域總體概述,市中心,09年市中心板塊商品房銷售面積87.86萬，同比上漲28.6% 。,政府在該區(qū)域投入巨資進行舊城改造，4億推動cbd升級，潛力得到空前釋放，,2010年市中心板塊商品房預售面積61.86萬，同比上漲18.4%。,小結： 區(qū)域商業(yè)繁榮，產(chǎn)業(yè)齊全以商務、金融業(yè)、酒店業(yè)為主。 144座15樓以上的寫字樓、公寓林立，頂端物業(yè)，代表了湖南的城市發(fā)展最高水平。 四大城市商圈、城市cbd芙蓉廣場坐落于此，輻射全市、影響全省。,數(shù)碼 電腦,餐飲,1.經(jīng)濟中心,二.市中心區(qū)域功能,城市cbd,cbd經(jīng)濟布局： “一極核兩主軸五中心”,“一極核” 芙蓉廣場,“兩主軸” 五一大道、芙蓉中路,“五中心” 經(jīng)融中心、商業(yè)商務中心、休閑娛樂中心、信息產(chǎn)業(yè)中心、零售產(chǎn)業(yè)中心,cbd周邊產(chǎn)業(yè),目前cbd囊括了各種商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)豐富齊全。,芙蓉廣場輻射城市四大商圈，各個商圈在業(yè)態(tài)分布上又具有各自的特征。,目前隨著城市的提升，cbd的產(chǎn)業(yè)也隨著改造提質，業(yè)態(tài)將向大都市高端品質邁進。,商圈分析-五一商圈,五一商圈,零售業(yè) （步行街）,休閑娛樂業(yè) （酒吧一條街、 太平街）,小結： 五一商圈屬于市級商圈、其他三個為區(qū)級商圈。 四大商圈在業(yè)態(tài)上各有特征。,百貨 （王府井百貨、 新世紀百貨、 平和堂）,寫字樓商務 （中隆國際、 中天廣場）,平和堂大廈、新世紀百貨、萬代大酒店等300多家知名企業(yè)遍布，以高檔百貨、休閑娛樂、零售、商務為主。,東塘商圈-欲坐頭把交椅,東塘商圈,大都市商業(yè)步行街,大華賓館,火宮殿,平和堂,通程商業(yè)廣場,國美電器,東塘商業(yè)街,阿波羅商業(yè)廣場,賀龍體育館,田漢大劇院,新一佳,步步高,傳統(tǒng)百貨 （平和堂、通程）,東塘商圈是老牌商業(yè)的黃金碼頭。,專業(yè)賣場 （國美電器）,零售 （大都市 步行街）,以東塘為軸心，向四周呈圓狀輻射約2.0公里。,平和堂、步步高、通程等老牌的進駐，國美、都市步行街等新貴勃興，業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場、零售為主。,目前政府方案已出，立交橋欲改造，大概在3-5年將使其成為伍家?guī)X商務區(qū)形象龍頭和價值標桿。,將充分挖掘開福寺強大的宗教文化、休閑功能，這樣來提升伍家?guī)X商務區(qū)的文化特質。,湘雅路定位“醫(yī)藥醫(yī)療器械一條街”,火車北站擁有400余畝價值商業(yè)用地，打造一條金融街，將對伍家?guī)X商業(yè)格局潛在的巨大影響。,新河三角洲,開福寺,湘雅路商區(qū),火車北站 商業(yè)區(qū),五家?guī)X商圈,佳惠超市,維多利亞商務中心,泰陽商廈,伍家?guī)X生活廣場,麥德龍超市,康橋大酒店,芙蓉盛世商業(yè)體,伍家?guī)X商圈聯(lián)“五家”,伍家?guī)X商圈,以零售為主 （泰陽商廈、 維多利亞商務中心）,火車站擁有得天獨厚的交通優(yōu)勢和合源源不斷的客流，商業(yè)繁華。,qq電腦城、國儲電腦城、凱通電子數(shù)碼街等駐足于此，it核心商圈的地位難以撼動。,從2008年朝陽服裝市場進駐火車站后，火車站商圈升級就正式拉開序幕。,火車站商圈,阿波羅商業(yè),qq電腦城,金泓大酒店,錦秦商務大廈,凱通電子數(shù)碼街,國儲電腦城,萬象新天商業(yè)街,火車站商圈長沙it核心,南湖建材市場,三湘大市場,朝陽服裝市場,火車站商圈,以it產(chǎn)業(yè)為主 （國儲電腦城、 凱通數(shù)碼城）,通程、華天、湘泉為代表的三星級以上賓館70%聚集在此，以順天財富中心、亞大時代、 第一大道為代表的高檔寫字樓鱗次櫛比。 國內外咨詢服務企業(yè)聚集，商務活動頻繁，成為長沙的商務中心。 樓宇經(jīng)濟發(fā)達，15層以上寫字樓144座，所創(chuàng)收入高于長沙平均水平15倍。,芙蓉路甲級寫字樓,甲級寫字樓區(qū)域,五一路甲級寫字樓,芙蓉廣場,2. 商務中心,寫字樓具體分布情況,甲級寫字樓主要分布在五一大道、芙蓉大路交叉處沿線，對交通依賴度明顯。,沿市中心三橫兩縱5條主干道呈“日”字形分布。 三橫即勞動路、解放路、五一路； 兩縱即芙蓉中路、韶山中路。,維一新城,目前，長沙市寫字樓市場尚處在初級發(fā)展階段，市場上純寫字樓的數(shù)量還很少，商住樓、產(chǎn)權式酒店、混合型物業(yè)普遍。,建鴻達,亞太時代,省博物館、湘劇院、湖南日報報業(yè)集團、省圖書館等眾多文化單位駐于區(qū)內，確立了該區(qū)域的文化中心地位。 賀龍體育館、酒吧一條街、田漢大劇院等大眾文化娛樂休閑場所火爆繁華。 歷史文化、人文景觀帶動了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來了人流、物流、財流。,3.文化中心,作為湖南省的經(jīng)濟第一寶地，市中心區(qū)域匯集了各種商務體、商業(yè)中心、主要商業(yè)街，樓宇經(jīng)濟、商貿商務、旅游文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達，是全市乃至全省居民生活的超級消費中心。 目前，寫字樓和商住樓正處于蓬勃發(fā)展階段，它們是經(jīng)濟發(fā)展速度的標志，也是全省經(jīng)濟的晴雨表。 城市cbd+城市四大核心商圈，多種業(yè)態(tài)磅礴布局，可以預測未來20年內，它仍是長沙的最中心。,4.區(qū)域功能小結,二.區(qū)域重點建設規(guī)劃,1.路橋規(guī)劃,市中心共有7條線橋/隧道橫跨湘江,建成： 橘子洲大橋、銀盤嶺大橋、猴子石大橋。,在建： 南湖路過江隧道、人民路過江隧道、勞動路過江隧道,取消了 人民路過江隧道,東起南郊公園，西至岳麓區(qū)黃鶴村，全長138962米，主橋寬27，西引橋寬27逐漸加寬至33米，采用形斜撐，新穎、美觀。,1972/10/1通車，長沙市第一座跨湘江大型橋梁。長1250米，最大跨長76米，橋面寬20米，其中混合車道寬14米，兩側人行道各3米,1991/1/30建成通車。東起伍家?guī)X，西至銀盆嶺，主橋總長1025米，大橋全長3616米，雙向4車道，共橋墩159個.,橘子洲大橋四車道,銀盆嶺大橋六車道,已建過江橋梁,猴子石大橋六車道,在建和規(guī)劃的過江通道,最新情況： 營盤路過江隧道在2009年下半年已開工。 今年計劃開工的為南湖路過江隧道和勞動路過江隧道。 預計過3-5年，河東與河西的交通阻塞情況會得到徹底的改變。,縱向交通路網(wǎng),五條大道縱向跨越該區(qū)域 芙蓉路 韶山路 車站北路 東二環(huán) 湘江大道,另外解放路、中山路等區(qū)域級縱向交通要道。,東二環(huán),車站北路,韶山路,芙蓉中路,湘江大道,以五一大道為總軸 北有三一大道 八一路+中山路 營盤路 湘春路+體育館路 香湘雅路、開福寺路； 南有解放路、人民中路 勞動路 南湖路 西湖路+城南路 新建西路 南二環(huán),橫向交通路網(wǎng),2.地鐵規(guī)劃（1號線）,地鐵一號規(guī)劃路線過該區(qū)站點為： 汽車北站站 福元路站 開福寺路站 五一廣場站 城南路站 侯家塘站 金色大道站,地鐵一號,取消了伍家?guī)X站,取消了芙蓉廣場站,（2號線）最新規(guī)劃,地鐵二號規(guī)劃路線過該區(qū)站點為： 橘子洲頭站 五一廣場站 解放西路站 袁家?guī)X站 長沙火車站 錦泰廣場站 東站,取消芙蓉廣場站， 改走解放西路,路網(wǎng)密布：區(qū)域新建現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡10余條，拓改城市主次干道20條 ，基礎設施建設力度加大，區(qū)域進入提速發(fā)展期。 現(xiàn)代化交通樞紐時代到來：七條過江通道往河西，地鐵的修建，構成了地上地下立體交通網(wǎng)絡，必將促進東西南北“兩岸”經(jīng)濟的發(fā)展。 東西南北皆通途：五條縱線，十一條橫線，給區(qū)域的發(fā)展注入了新的力量，拉近了各區(qū)乃至各地級市的距離，經(jīng)濟、商務、文化旅游中心的稱號當之無愧。,3.路網(wǎng)小結,地處湘江東岸、長沙主城核心南郊。 其范圍西到湘江，東抵書院路，北起城南西路，南至南環(huán)線。 總用地面積357.11公頃，。,三.舊城改造部分,5.3公里的 沿江風光帶,1、南湖新城,南湖新城定位： 以綠色生態(tài)景觀和休閑游樂為特色的宜居濱江區(qū)。 人口規(guī)模 該區(qū)域內規(guī)劃人口容量約為9.1萬。 臨江面長約5.3公里。,“一帶四區(qū)”功能布局 一帶： 湘江風光帶 四區(qū)： 濱江山水居住區(qū) 濱江商務區(qū) 城市高尚公寓區(qū) 酒店金融區(qū),最新規(guī)劃,城市高尚公寓區(qū)：勞動路以南、南湖路以北區(qū)域，依托城市核心商圈構建城市高檔公寓區(qū)。,濱江商務區(qū)：沿南湖路兩廂布置中心、商務辦公、寫字樓、美食等，構建南湖片區(qū)建筑的200米制高點。,酒店金融區(qū)：位于西湖路和勞動路之間，設置高檔的酒店（如香格里拉大酒店、萬寶路大酒店）和高級寫字樓、銀行等辦公建筑等。,濱江山水居住區(qū)：在南郊公園綠地之間的山?jīng)_谷地間建設濱江山水居住區(qū)。,“四區(qū)”分布情況,“濱江商務區(qū)”的規(guī)劃,拆遷范圍： 東起東風路 西至芙蓉路 南起長沙銀行大樓 北至伍家?guī)X,由大連萬達集團投資25億元開發(fā)的100畝生活廣場將在3年后啟動。,2、火車北站改造,核心區(qū)1600多畝將新建綠化帶，重點打造成“長沙金融街”,總面積1828畝,西臨芙蓉路， 東接東風路， 南連體育館路， 北迎三一路，,金融城最新規(guī)劃,三個區(qū)域： 中心為金融核心區(qū) 東、北面生活配套區(qū) 南面產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。,總規(guī)劃面積畝。,東起西長街、福慶街 西至湘江大道 南起五一大道 北至營盤路,湘江明珠,有效用地約184畝。,3、中山西路拆遷,全力打造一座能展現(xiàn)長沙城市新面貌的“長沙不夜城”，成為新的“城市客廳”。,東起外湘春路， 西至湘江大道， 南起湘春路， 北至晴家巷。,湘春路西入口棚改,1600畝,該片區(qū)的拆遷將加快中央北區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，換掉城市又舊又老的形象，朝現(xiàn)代化大都市邁進。,4、湘春路拆遷,有效用地300畝。,四. 區(qū)域宏觀市場總結,土地資源稀缺：市中心發(fā)展因為受到地理面積的影響，土地變得日益稀缺，是長沙市土地價格最大的區(qū)域， 交通發(fā)達：隨著地鐵、隧道、五一廣場立交橋的重建等一系列體系的籌建，該區(qū)域 已形成立體交叉、地上地下縱橫發(fā)展的交通網(wǎng)絡。 經(jīng)濟繁榮：甲級寫字樓、酒店遍布，商業(yè)繁榮，居民人均可支配收入增長快，外來人口多，消費水平和經(jīng)濟發(fā)達程度高。 設施完善：基礎配套設施完善，路網(wǎng)結構成熟、商業(yè)繁榮、金融業(yè)發(fā)達、眾多樓盤社區(qū)齊聚。 拆遷力度空前：南湖新城，中山路、湘椿路等300畝棚戶改造區(qū)的落實，政府科學規(guī)劃、拆遷力度空前增大。,貳. 板塊競爭格局分析,中心區(qū)域板塊劃分|中心四大板塊市場現(xiàn)況分析|代表樓盤+重點樓盤分析|,一.四大區(qū)域板塊劃分,中心城區(qū)可分為四個板塊，分別為： 中心核心板塊 中心北片區(qū) 中心東片區(qū) 中心南片區(qū),二.五大區(qū)域板塊綜合特征分析,三、核心板塊市場分析,范圍界定 營盤路以南 韶山路以西 勞動西路以北 湘江中路以東,樓盤密集區(qū),中心核心板塊,五一商圈,韶山路,勞動西路,營盤路,湘江中路,在建在售樓盤有：金燁融府、嘉盛國際廣場、印象天心、鉑宮、五一中央領域、明城國際中心、中天廣場、公園首座、長沙之芯。,1.具體項目分布,籌建項目包括：少帥府、匯金國際、昊天大廈、中信大廈、營盤閣、鵬鑫公寓、南湖1號、東宸國際、泰貞國際金融中心。,已建已售項目有：藍色地標、五一大道202、七彩麗都、鴻盛大廈、螞蟻工房、天心華庭、君臨國際、東一大廈、金外灘、摩天1號等。,2.在售項目具體情況,小結： 該區(qū)域產(chǎn)品以小戶型、商住樓、寫字樓為主。 產(chǎn)品主要分布在芙蓉路、五一路和勞動路沿線。 小戶型均價在8500元/以上，商住樓在7000-9000之間，寫字樓均價在8000-20000元/之間。,據(jù)統(tǒng)計，2009年第四季度中心核心板塊普通商品房均價突破8000元/ ,達歷史最高水平； 目前該區(qū)域住宅均價已達8500元/ ，每月平均漲幅達15%，除第二月份漲幅偏小之外，其他月份漲幅較高； 預計2010年上半年，該區(qū)域均價將沖破9000元/ 。,3.價格走勢,（數(shù)據(jù)由一手調查資料整理統(tǒng)計而成）,嘉盛國際廣場,“城市會所.cn”,4.代表樓盤-小戶型,項目分析,市中心/ 賀龍體育館旁/ 中央白金公寓,小結： 地段極佳，位于城市ccld中心。 周邊生活配套、運動休閑配套無可復制。 產(chǎn)品以30-80公寓小戶型。 小面積單間可自由打通。,賀龍體育館,田漢大劇院,金源大酒店,周邊休閑商業(yè)配套,49.73 ,1、奢華一房一廳、空間開闊寬敞； 2、人性化空間布局，適合兩人世界。,40.76 ,62.52 ,1、90度直角兩面采光配置； 2、明衛(wèi)設計。,進深長，面積大，視野開闊，適合創(chuàng)業(yè)和開工作室。,戶型分析,主力戶型：一室一廳,戶型配比 71a1戶型一房6% 62.52a2戶型一房50% 36.0b戶型一房4% 49c戶型一房6% 79d戶型一房34%,可自由打通,鉑宮,“中山亭/新貴靜居公館”,5.代表樓盤-小戶型,全裝修賞析,小結： 注重裝修檔次、雕琢細節(jié)，打造優(yōu)美靜謐的室內空間。 從古典到現(xiàn)代，從華麗堂皇到簡約新潮，裝修風格多變。 全裝修使小面積單間更加舒適、寬敞、彰顯主人居住品質。,現(xiàn)代風格，寬敞明亮,個性住居，簡約風格,古典風格，氣派尊貴,明城國際中心,“芙蓉中路153米地標”,6.代表樓盤-寫字樓,7.重點樓盤-小戶型,印象天心,市中心/迷你小戶型/百變空間,“市中心絕版大戶豪宅、 獨創(chuàng)空中樓宇式花園”,8.重點樓盤商住樓,金燁融府,四房面積大，總價高，消費者購買門檻高； 兩戶產(chǎn)品市場看好，但戶型不規(guī)則，設計上沒有做到明廚明衛(wèi)、干濕分離，很大程度上阻礙了客戶購房欲望； 該項目賣點與市場需求存在落差，商住定位不精準。,戶型分析,四房戶型設計合理，緊湊實用，功能分區(qū)明確，采光通風俱佳。,小面積入戶花園 明廚明衛(wèi),該項目賣點與市場需求存在落差，商住定位不精準。,首創(chuàng)“樓宇社區(qū)”式空中運動.休閑.花園平臺。,產(chǎn)品分析樓宇花園,老人休閑靜養(yǎng)中心,中年社交場所,依據(jù)兒童、少年、青年、中年、老年這么5個年齡段，將樓宇空間賦予了不同人性化主題。,青年運動中心,兒童卡通游樂園,10個半室內空中庭院，構成了5個“z”字形的空間，將自然風和陽光引入到了室內。,9.重點樓盤-小戶型,長沙之芯,市中心罕有cbd高端樓盤,公園西郡 （首座）,坐享金融街/城市公園1號,10.重點樓盤-小戶型,（公園西郡）首座 戶型賞析,開放式廚房,整體實用率高 緊湊方正實用,超大生活陽臺,布局流暢、酒店式配套設計,超大入戶花園設計,干濕分離、動靜分區(qū)，整體豪華舒適,大面積飄窗與入戶花園遙相呼應,7.已建待上市項目分析,1.東宸-十九公館,2.少帥府,本 案,少帥府,3.中信大廈,4.泰貞國際金融中心,本 案,8.待建籌建上市項目,小結： 未來的待建籌建產(chǎn)品以寫字樓、商住樓為主。 因為土地稀缺，70%籌建項目為高層單體建筑。 這些項目的開發(fā)，預示著市中心的商業(yè)時代來臨。, 該區(qū)域目前以小戶型公寓產(chǎn)品為主，超過在售產(chǎn)品的60%；商業(yè)體、寫字樓發(fā)展勢頭強勁，未來3年內放量比較大。 30-80小戶型公寓最受市場歡迎、戶型講究精巧緊湊，自由變化；寫字樓方面，消費者比較看好芙蓉路與五一路交匯處。 購房者以投資需求為主，舊城拆遷、青年置業(yè)等帶來了大量的剛性需求。 3-4月份該區(qū)域樓盤大多處于尾盤銷售階段，產(chǎn)品供應趨勢不足明顯，預計價格的漲幅將高于其他區(qū)域。,9.小結,四、中心北片區(qū)市場分析,中心北片區(qū),范圍界定 營盤路以北 東二環(huán)以西 瀏陽河以北 湘江中路以東,伍家?guī)X 商圈,在建在售樓盤有：華盛新外灘、名富公寓、東城國際、天健芙蓉盛世、君悅香邸、首座、soho天都、蘭亭峰景、凱樂國際城。,1.具體項目分布,籌建未售項目包括：新河三角洲、觀園國際公寓、香江錦城、領航江閣、新藍廣場、公園9號。,已建已售項目有：大地金墅、奧克大廈、錦繡華天、金色屋頂、湘江北尚、伍家?guī)X現(xiàn)代生活廣場、新時代廣場。,2.在售項目情況,小結： 該區(qū)域產(chǎn)品以大型普通住宅為主，熱銷面積在90-140 之間，均價格6000元/ 左右。 依托烈士公園、湘江、瀏陽河，營造濱水景觀印象。 著重對外景的利用，項目不惜余力打造內部園林景觀。,據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域目前在售樓盤較多，其房價也已超過6000元/，漲幅達13.88%；,3.價格走勢,烈士公園、湘江瀏陽河邊、芙蓉中路段周圍樓盤單價最高，尤其是江景房，如華盛新外灘，平層大宅單價已達9000 /以上。,（數(shù)據(jù)由一手調查資料整理統(tǒng)計而成）,第一灣,4.板塊代表樓盤（1）,瀏陽河畔/ 無可復制的江岸大盤/,第一灣景觀特色,湘江,瀏陽河,第一灣,無比瑰麗的濱江風光帶,東南亞熱帶風光、游泳池,內部水景園林,得天獨厚的瀏陽河、湘江天然濱水景觀。,臨臺可見絕色江景，日日與水為鄰。,東南亞熱帶風情景觀，增添你生活的浪漫。,游泳池、國際會所等配套一應俱全。,華盛新外灘,代表樓盤（2）,大型江景樓盤/ 無可回避的江岸地標/ 長沙美學建筑地標,“新外灘項目”地理優(yōu)勢十分明顯，設計均極具上海黃埔外灘風格，周邊環(huán)境優(yōu)美，“山、水、洲、城”是項目的核心區(qū)域價值，未來升值潛力巨大。 1、項目遠眺岳麓山，西臨湘江風光帶，江天一色，水波瀲滟，一覽無遺，是大型江景樓盤地產(chǎn) 的絕版之地。 2、項目內的市民綠化廣場，為長沙市政府投資建設，是一個大型休閑、購物、園林廣場，兼顧 商業(yè)與休閑兩大功能。 3、項目四邊商業(yè)氣氛濃厚，人氣鼎盛，無論是開發(fā)性地產(chǎn)還是商業(yè)性地產(chǎn)，開發(fā)價值巨大。,華盛新外灘的江景房特色分析,上海外灘西塘景觀,本項目形象景觀圖,天健 芙蓉盛世,5.重點樓盤（1）,項目設計特色賞析,芙蓉盛世定位,伍家?guī)X商圈/購物公園 /高尚住宅區(qū),住在公園、購物在公園。,結合開福寺宗教旅游資源，項目將建成集商業(yè)、文體、辦公、酒店于一體。,融合周邊酒店、商業(yè)機構、寫字樓、住宅區(qū)及芙蓉路、小區(qū)景觀路兩條線的格局，使其成為北城商業(yè)中心區(qū)及高尚住宅區(qū)。,芙蓉盛世建筑品質,咖啡色外立面，營造質感現(xiàn)代的視覺，建筑大氣宏偉，高檔精致； 南北通透，舒適實用型； 商鋪臨街面長，形象好； 出入方便快捷，車輛四通八達。,全方位的建筑功能和城市定位，超出你對生活的全部想象； 國際化得設計規(guī)劃，超前的功能定位，升值無限； 高檔住宅、甲級寫字樓、星級酒店商業(yè)裙樓有機融合；,君悅香邸,重點樓盤（2）,新河三角洲/ 高檔住宅/ 酒店式園林,6.已建待上市項目分析,1.凱樂國際城,本 案,東宸國際,2.東宸國際,3.北辰三角洲,新河三角洲總平圖,新河三角洲鳥瞰圖,7.籌建待建項目表,小結： 產(chǎn)品以住宅和商住樓為主 依托烈士公園、湘江、瀏陽河，營造濱水景觀印象。 著重對外景的利用，項目不惜余力打造內部園林景觀。,中心北區(qū)的江河景觀居多，幾乎所有樓盤都追求對景觀和自身品質的打造。 除了以江景為主打概念以外，芙蓉路段該區(qū)域樓盤還以烈士公園為炒作概念，與江岸大宅共同組成區(qū)域主流產(chǎn)品。 該區(qū)域以電梯高層為主，小戶型占了半壁江山，13個在售樓盤價格在6500元/ 左右，比政府公布的數(shù)據(jù)要高些。,8.小結,五、中心東片區(qū)市場分析,營盤路以南 東二環(huán)以西 勞動路北 韶山中路以東,中心東片區(qū),火車站商圈,在建在售樓盤有：凱通國際城、萬象新天、和諧瀟湘、越界、湘聚酒店公寓。,1.具體項目分布,籌建未售項目包括：金朝陽大廈、錦泰袖園、星城美域、都市蘭亭,已建已售項目有：凱旋國際、都市e站、金色華庭、錦華時代、千禧華城、都市先鋒、三湘金地,都市蘭亭,星城美域,金朝陽大廈,錦泰袖園,凱通國際城,和諧瀟湘,萬象新天,越界,湘聚酒店公寓,凱旋國際,金色華庭,都市e站,錦華時代,都市先鋒,三湘金地,2.在售項目情況,小結： 以火車站商圈為核心，產(chǎn)品以普通住宅和商住樓為主。 客戶群體以it信息人士和零售批發(fā)小老板為主。 忽視對園林景觀的打造，消費者敏感價格和工作便利度。,該區(qū)域目前在售樓盤均價已超過7000，平均增幅為14.7%； 越接近火車站商圈價格越貴。,3.價格走勢,凱通國際城,4.代表樓盤（1）,火車站商圈/街區(qū)建筑群體,萬象新天,代表樓盤（2）,火車站大型配套社區(qū),7.2米超大景觀陽臺,獨有儲藏室設計，連接生活陽臺，實用舒適。,整體方正緊湊，動靜分離，干濕分區(qū)，功能齊全。,廚房不太周正，實用性較弱。,4.5寬米豪闊客廳。,雙陽臺,全明設計,萬象新天戶型,萬象新天其他,咖啡色外立面，富有現(xiàn)代氣息，建筑風格大氣宏偉； 項目以點式高層為主，形成庭院式半圍合的布局。 公寓部分采用框架剪力墻結構，以50為基本單位， 戶型可分可合，辦公居住兩相宜。 住宅部分以“塔式住宅、板樓品質”的設計理念。,小區(qū)內部圍合形成一個12000左右的中央綠地， 布置水景、小品、綠化，供小區(qū)業(yè)主休憩，運動之用。 住宅樓架空5.5米左右，架空層也布置綠化景觀，與 中央綠地一起，形成一個大的綠化系統(tǒng)。 戶型規(guī)劃布局上充分考慮景觀和朝向的均好性。,越界,5.、重點樓盤（1）,智慧型/豪華配套/小戶型,越界小戶型解讀（1）,該項目小戶型房屋“五臟俱全”，房型新穎，順應居住需求。,借助“火車站商圈”效應，使本身的升值潛力項目價值倍增。,戶型內部空間大氣闊綽。 寬達3米的過道、8臺高規(guī)格電梯在長沙小戶型甚至專業(yè)寫字樓中都非常罕見。,越界小戶型解讀（2）,十大智能化配套引領長沙小戶型翹楚,十大智能化配套引領長沙小戶型翹楚。 成熟、前衛(wèi)的軟硬配套，讓越界項目真正的超越了傳統(tǒng)小戶型單一的居住功能，帶給這座城市更多驚喜。,6.已建待上市項目分析,1.金朝陽大廈,金朝陽大廈,錦繡康島,2.錦繡康島,六.籌建項目,小結： 未來的待建籌建產(chǎn)品以商住樓為主。 因該區(qū)域處于東城和市中心的交接地，未來供應項目相對較少。,住宅開發(fā)則以電梯高層小戶型為主。 樣本樓盤銷售戶型基本以一房中小戶型為主，其中公寓占大多數(shù)。 商鋪租售情況比較火爆，住宅后續(xù)供給不足，量少價高情況出現(xiàn)。目前在售樓盤萬象新天繼續(xù)以7000元/ 引導市場價格平穩(wěn)上揚。 依托火車站所帶來的旺盛人流、物流，每個項目都注重自身商業(yè)規(guī)劃和打造。,七.小結,六、中心南片區(qū)市場分析,勞動路以南 東二環(huán)以西 南二環(huán)以北 湘江中路以東,東塘商圈,在建在售樓盤：錢隆樽品、帕克水岸、佳境天成、云鼎公館、新芙蓉之都、明城公館、城市快線、山水花都、錦繡世紀、蘭亭上筑。,1.具體項目分布,籌建未售項目：六都國際、沸點100、東塘瑞府、匯金國際、神禹家園、湘江錦繡、泊金館、建發(fā)美地。,已建已售項目：東上一品、長城非常生活、桔園經(jīng)典、融科三萬英尺等。,東塘瑞府,建發(fā)匯金美地,鉑金館,湘江錦繡,神禹家園,花開富貴,六都國際,明城公館,錢隆樽品,帕克水岸,城市快線,云鼎公館,錦繡世紀,蘭亭上筑,佳境天成,融科三萬英尺,東上一品,沸點100,非常生活,桔園經(jīng)典,東塘瑞府,2.在售項目,小結： 項目主要分布在芙蓉路和韶山路沿線。 產(chǎn)品以高檔品質住宅和商住樓為主。 成熟東塘商圈輻射力強，該區(qū)域宜商宜住宜投資，歷來是商家必爭之地和居家者的關注地。,該區(qū)域目前在售樓盤平均房價為5900元 / ，漲幅為11.03%。 在中心板塊處于價格最低的片區(qū)，性價比較高。,3.價格走勢,4.代表項目（1）,錢隆樽品,芙蓉南路1號尊邸,小區(qū)內設有會所、泛會所、托兒所、水上休閑吧及景亭、下沉休閑廣場、商業(yè)街、立體種植地下車庫、景觀泳池等配套設施,錢隆樽品配套設計,配以6000平米新型城市公園景觀,小區(qū)內遍種各類名貴觀賞樹種，以水為主題，劃定不同休閑主題場所，純正巴厘風情彌漫整個小區(qū)。,項目定位為精品中高檔居住社區(qū)，配套的綜合性服務設施（停車場庫、社區(qū)物業(yè)管理用房等），文化娛樂，社會服務（托幼所），市政公用設施。,下沉式休閑廣場、中央花園,感受純正巴厘島風情,不同休閑景觀主題，景觀游泳等,小結： 緊鄰東塘商圈，擁有十分鐘生活圈，生活非常便利。 目前在售150170 ，5400元/的均價，物業(yè)升值潛力大。 項目從產(chǎn)品較全，從60-170的一房到四房，適應不同人群。,代表樓盤（2）,中江 佳境天成,東塘商圈/高尚住宅區(qū),小結： 緊鄰東塘商圈，擁有十分鐘生活圈，生活非常便利。 目前在售150170 ，5400元/的均價，物業(yè)升值潛力大。 項目從產(chǎn)品較全，從60-170的一房到四房，適應不同人群。,重點樓盤（1）,錦繡世紀,東塘商圈/高尚住宅區(qū),錦繡世紀-設計,多主題景觀運用，建筑環(huán)境與生活環(huán)境有機結合。,全天然石材建筑外立面，一種低調的高貴隱然而生。,圓弧形飄窗設計，洋溢著古典浪漫與現(xiàn)代經(jīng)典的高貴氣息。,重點樓盤（2）,云鼎公館,南城和東塘商圈之間 承上啟下的融城使者,6.已建待上市項目分析,1.建發(fā)美地,建發(fā)美地,東塘瑞府,2.東塘瑞府,籌建項目,小結： 未來的待建籌建產(chǎn)品以高檔品質住宅、商住樓為主。 各個項目都注重對內部景觀和品質的營造。 成熟的生活配套性、富有個性的樓盤比比皆是，且性價比高。,在售樓盤較多，供量大且有不俗的銷售量，主要是成熟的生活設施、商業(yè)配套；此外就是理性定價，性價比強。 大部分項目（比如山水花都現(xiàn)在僅剩幾套4房）進入尾房銷售階段，物業(yè)招商工作正在進行； 3月份之前開盤樓盤較少，現(xiàn)有房源出現(xiàn)短缺性局面，所售房源如新芙蓉之都，面積較大，樓層較高，價格也相對較高； 預計新上市項目定價將走高，隨著市場的持續(xù)熱銷，區(qū)域均價也會繼續(xù)上漲。,小結,叁. 上海鑒略市場論道,中心板塊優(yōu)勢總結 | 區(qū)域定位總結 | 區(qū)域市場發(fā)展出路,一、地王現(xiàn)象抬高土地價格,小結： 交通成熟、配套完善、商業(yè)核心、新修地鐵這些因素，使市中心板塊的土地日益稀缺，可謂寸土寸金。 保利、湘投、華遠等知名地產(chǎn)企業(yè)紛紛奪地，催生地王。 預計3年內，市中心地價還會數(shù)倍增長。,二、專題（1） 小戶型將成為長沙房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品主流,城市外來人口增加； 大面積舊城改造。 房價過快增漲，供求結構不合理矛盾日益突出。 開發(fā)商對“70/90”政策的誤讀，熱衷大戶型產(chǎn)品開發(fā)，未看清市場變化。,一、小戶型熱銷原由,二、市中心小戶型現(xiàn)狀,幾乎所有新盤以小戶型為主打產(chǎn)品； 個別樓盤（如嘉盛國際廣場）全為小面積一房。 開始注重在節(jié)能、功能設計、生態(tài)景觀營造、物業(yè)管理等方面提升價值。,三、市中心小戶型熱銷樓盤,特征小結： 地處繁華，交通方便，周邊配套成熟； 產(chǎn)品以平層毛坯公寓一房一廳為主，面積在30-80之間； 均價在75008000元/平米之間； 需求仍以商務和投資為主。,小結： 從戶型需求來看，中小戶型住房（公寓、普通住宅）從經(jīng)濟承受力和適用性來看仍然是市場主流。 投資者據(jù)大多數(shù)，此外就是自住型購房者。 棚戶區(qū)改造一方面刺激住房需求，增加市場需求，形成了梯級住房消費結構。,3月28日嘉盛國際小戶型公寓搶購場面,中心板塊投資客、棚戶區(qū)居民、市二手房中介三方聯(lián)動,四、市場需求,五、小戶型發(fā)展趨勢,六、小結,三、專題（2）地鐵物業(yè) 地鐵盤推高長沙房價急先鋒,一、地鐵最新進展,2號線一期2009年開工，1號線也將在2010年開工建設。,從西向東的2號線連接著河東和河西這兩翼，實行了城市的重心分散，其次是沿著芙蓉路方向的1號線，這兩個線路構成了長沙市“十”字形的軌道交通主干。,中心板塊 地鐵段,1號線經(jīng)過中心板塊的站點有，三角洲路、開福寺路站、營盤路站、五一廣場站、人民路站、城南路站、侯家塘站、南湖路站、赤黃路站、金色大道站，共10個站點,二、1號線地鐵周邊樓盤,相應樓盤情況,1號線在近年來長沙新開樓盤較為集中，有新河三角洲、湘江世紀城等大型商住小區(qū)，也是長沙市目前居住較為集中的區(qū)域，在此可看出地鐵對長沙市住宅影響。,2號線經(jīng)過中心板塊的站點有，橘子洲站、湘江中路站、五一廣場站、解放路站、迎賓路站、袁家?guī)X站、長沙火車站、東二環(huán)站，共8個站點,三、2號線地鐵周邊樓盤,相應樓盤情況,2號線市中心段商圈和樓盤密集，土地利用率極高，新建項目少，因此樓盤升值空間大。 目前該線段項目銷售周期短，在售項目稀罕，大多未售或者已售項目。 預計該區(qū)域地鐵盤均價屬長沙之最高。,四、價格分析,數(shù)據(jù)顯示，中心板塊在地鐵規(guī)劃前半年累計銷售商品房1277套，均價為5526元/ ，在規(guī)劃后半年時間里，其銷售套數(shù)為3906套，上漲305%，均價為6726元/ ，漲幅超過20%。,以湘域中央為例： 地鐵規(guī)劃前半年均價為6120/ ，規(guī)劃出臺為8160/ ，該樓盤的漲幅在地鐵沿線樓盤中最大。 2008年12月（地鐵規(guī)劃出臺之前一個月），其單月銷售量僅一套房，到2009年6月，其單月銷售量達到了9套，銷量大幅上漲。,五、專題小結,地鐵盤是長沙高房價的先鋒,地鐵修好后，城市中心各商圈交通時間將大幅減少，貿易更加頻