行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策摘要：近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象也引起了人民的普遍關(guān)注，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大熱點(diǎn)。本文重點(diǎn)研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，并對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)如何確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展提出了政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀問(wèn)題對(duì)策近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進(jìn)行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的束縛，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力量，并且在未來(lái)幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問(wèn)題，如房?jī)r(jià)收入偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。一、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長(zhǎng)，使中國(guó)的綜合國(guó)力得到很大增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過(guò)程中得到迅猛發(fā)展。（一）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展2006年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，同比增長(zhǎng)21.8%增幅比去年同期高出0.9個(gè)百分點(diǎn)，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，同比增長(zhǎng)26.9%，增幅同比加快6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。2006年，東，中西部地區(qū)得房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額分別高達(dá)12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長(zhǎng)17.4%，30.8%和30.3%。中部地區(qū)投資增長(zhǎng)最快，增幅分別高于東部地區(qū)13.6個(gè)百分點(diǎn)。東，中，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區(qū)同比增長(zhǎng)24.3%，36.3%和29.3%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看，2006年，全國(guó)31個(gè)?。▍^(qū)，市）中有16省（區(qū)，市）的房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度超過(guò)平均水平，增長(zhǎng)居前的地區(qū)是內(nèi)蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長(zhǎng)幅度在30%以上。其中，內(nèi)蒙古增速最為強(qiáng)勁，累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)超過(guò)一倍。上海和浙江投資增長(zhǎng)5.6%和8.9%。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)21%左右。（二）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng)我國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長(zhǎng)后，2006年以來(lái)，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，比去年同期上升40.3個(gè)百分點(diǎn)。今年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。4這一增長(zhǎng)速度再現(xiàn)了2003年的高增長(zhǎng)水平。國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積繼續(xù)減少。2006年，本年土地購(gòu)置面積36791萬(wàn)平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個(gè)百分點(diǎn)。（三）國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強(qiáng)有力的支撐2006年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金22764.27億元，同比增長(zhǎng)29.8%。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長(zhǎng)26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項(xiàng)所占比重超過(guò)50%，自2005年以來(lái)，兩者走勢(shì)發(fā)生了截然相反的變化，國(guó)內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)內(nèi)貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢(shì)，國(guó)內(nèi)貸款猛增44.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期水平，強(qiáng)有力的國(guó)內(nèi)貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時(shí)，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來(lái)源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用，而且反映出國(guó)內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。在廣大居民購(gòu)房信息不足，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國(guó)內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項(xiàng)目的順利完工和正常銷售。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來(lái)源中外資增速僅次于國(guó)內(nèi)貸款，利用外資總額102.63億元。（四）供銷總量基本平衡商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國(guó)商品房施工面積17.62億平方米，同比增長(zhǎng)18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長(zhǎng)19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長(zhǎng)8.9%，增幅比去年同期下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增幅比去年同期下降9.8個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長(zhǎng)12%，商品房空置面積12355萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬(wàn)平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負(fù)增長(zhǎng)，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。（五）房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升2006年全國(guó)商品房平均價(jià)格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結(jié)構(gòu)等因素）同比增長(zhǎng)5.2%。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅在6.0上下波動(dòng)。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲5.6%，比上季度高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區(qū)商品房平均價(jià)格增幅憑險(xiǎn)高于全國(guó)平均水平，西部地區(qū)商品房平均價(jià)格略有增長(zhǎng)。有22個(gè)省商品房平均價(jià)格不同程度上升，40個(gè)重點(diǎn)城市中有32個(gè)城市商品住宅平均價(jià)格不同程度上升。商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：土地價(jià)格上漲；建筑材料價(jià)格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低位價(jià)格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。其次是市場(chǎng)內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能檔次較低，盈利較差的低價(jià)商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格；投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)；國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對(duì)“地根”的減縮，影響消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競(jìng)爭(zhēng)更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。（六）商品房需求依然旺盛盡管2003年以來(lái)，各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情依然不減，銷售量持續(xù)大幅度增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。首先是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過(guò)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度。1998年以來(lái)城鎮(zhèn)人均收入年均增長(zhǎng)率8.95%，住宅價(jià)格平均增長(zhǎng)率未3.82%。隨著收入的增長(zhǎng)，生活水平的不段提高，人們對(duì)住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐，而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)和保障。二、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)情形的看到其中存在這影響社會(huì)公眾生活水平提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在：（一）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，突出表現(xiàn)為中低價(jià)位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價(jià)格偏高，超過(guò)低收入家庭的承受能力。據(jù)有關(guān)部門去年對(duì)18家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抽樣調(diào)查，所銷售的商品中，單價(jià)3000元/平方米以下的僅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面積80平方米的戶型僅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此類戶型已占80.9%。此外，個(gè)別地區(qū)商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高檔住宅和寫字樓占80%，而根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家的高檔物業(yè)在房地產(chǎn)中所占的比例應(yīng)在5%-10%之間。從我國(guó)實(shí)際需要看，我國(guó)家大多數(shù)住房消費(fèi)者的收入水平低，購(gòu)房能力有限，需要的是低成本，低價(jià)格的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，但目前市場(chǎng)供應(yīng)主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓，空置面積持續(xù)上升的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)連夜排隊(duì)購(gòu)買的現(xiàn)象，有的城市出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房供求比例達(dá)到1：8。北京，上海等達(dá)城市出現(xiàn)高檔商品房面積空置，而經(jīng)濟(jì)適用房和低檔房則供不應(yīng)求。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，開發(fā)公司過(guò)多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來(lái)，既不符合規(guī)模經(jīng)濟(jì)的原則，亦會(huì)造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價(jià)格。其次，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過(guò)熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快近幾年，我國(guó)部分省市商品房平均價(jià)格漲幅在15%以上，個(gè)別城市商品房平均價(jià)格漲幅超過(guò)20%。資料顯示：1999年-2005年，我國(guó)商品房銷售價(jià)格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業(yè)上漲0.4%，土地交易價(jià)格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，居民用地，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業(yè)營(yíng)業(yè)用房外，商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)公眾人均收入增長(zhǎng)的幅度。商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購(gòu)房者。但其中不乏非理性投資者，投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量的改善也對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。（三）房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)人民銀行在2004年我國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告中指出，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款，房屋定金和預(yù)收款也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。個(gè)人購(gòu)房貸款額均在40%-50%以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中價(jià)格下跌的第一承擔(dān)者就是開發(fā)商。我國(guó)一些開發(fā)商的自有資金比例過(guò)小，總投資中銀行貸款，占用建筑商和夠藏者的資金比重過(guò)高，這實(shí)際商就把應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行，建筑商以及購(gòu)房者的頭上。實(shí)際上，建筑商和購(gòu)房者的資金很大部分也是來(lái)源與銀行，在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風(fēng)險(xiǎn)就被不適當(dāng)?shù)倪^(guò)多配置在了銀行的頭上，如果過(guò)量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會(huì)迅速增加。（四）房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)由于我國(guó)土地交易市場(chǎng)仍存在土地的多頭供應(yīng)和無(wú)序供應(yīng)現(xiàn)象。“近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)呈高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，1999年增長(zhǎng)18.3%，2000年增長(zhǎng)41.4%，2001年增長(zhǎng)38.5%，2002年增長(zhǎng)38.1%，2003年增長(zhǎng)42.3%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度”。資料顯示：全國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均參與了土地超前購(gòu)置的圈地活動(dòng)，這對(duì)我國(guó)有限的土地資源開發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（五）住房保障體系不完善近年來(lái)，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成方面，但是由于資金落實(shí)不到位，地方政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)缺乏動(dòng)力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。當(dāng)前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅業(yè)連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅，甚至有兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理上的一些突出問(wèn)題，如戶型面積偏大，保障對(duì)象界定不嚴(yán)，資金渠道來(lái)源不穩(wěn)定等等。還沒有認(rèn)真規(guī)范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯露?？傮w上看，住房保障在整個(gè)住房市場(chǎng)中所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場(chǎng)，這在一定程度上加劇了住房市場(chǎng)上的供求矛盾，并加劇了商品房?jī)r(jià)格的上漲。（六）市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近些年來(lái)的持續(xù)高速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步多極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，多樣化的交易方式，產(chǎn)業(yè)化與社會(huì)化的市場(chǎng)信息，開放，統(tǒng)一，同時(shí)又有封閉，壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后