行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)業(yè)，想說愛你不容易 .doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)業(yè)，想說愛你不容易內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展，離不開金融業(yè)的全面配合和大力支持；反之又成為金融業(yè)擴大業(yè)務(wù)、加速發(fā)展的有力保障。在經(jīng)濟全球化的浪潮中，國際資本源源不斷的流入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，加快了建設(shè)具有中國特色的房地產(chǎn)金融體系的步伐。關(guān)鍵字：國際資本房地產(chǎn)金融體系政策扶持在經(jīng)濟全球化加速過程中，跨行業(yè)和跨地區(qū)間的經(jīng)濟往來日益密切，相互間的影響也在不斷地深入，特別是國際資本在全球范圍內(nèi)的流動，不僅縮短了資本的流動周期，而且，國際資本的流動大量的流入亞洲地區(qū)，不同程度的重塑許多資本密集型的產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)。在總體上，國際資本流動對世界經(jīng)濟增長的貢獻愈益增大，這主要是受經(jīng)濟全球化的影響。從長期看，隨著經(jīng)濟全球化的深入，國際資本流動對世界經(jīng)濟增長的貢獻率將進一步提高。但在世界經(jīng)濟特別是美國經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)10年的高速增長后，國際資本流動正在進行一定程度的調(diào)整，投資商放出資本進行投資更為謹慎，對于風險較大的行業(yè)，各個國家的政府也積極地采取措施，盡量降低風險，最大限度的減少損失。雖然，在世界經(jīng)濟的調(diào)整過程中，國際資本流動的總量增長可能會進入一個波動幅度不大的調(diào)整。但是，從國際資本流動的結(jié)構(gòu)變化看，未來幾年國際資本有可能增加對發(fā)展中經(jīng)濟和發(fā)展中地區(qū)流動，特別是向那些正在采取較大開放政策措施的國家和地區(qū)流動。隨著我國改革開放的步伐加快，相繼出臺了維護房地產(chǎn)業(yè)公平競爭，合理發(fā)展的相關(guān)政策，并且，逐步完善監(jiān)督機制，今后將吸引更多的國際資本，成為投資利潤更好的地方。金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互促進1.金融業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大了一陣強心劑“入世”后的中國經(jīng)濟充滿活力，投資和貿(mào)易環(huán)境快速改善，投資回報率明顯高于一些發(fā)達國家，甚至高于美國，這會促使越來越多的投資商到這個地方來投資、做貿(mào)易。但是，由于我們的資本市場開放度還不高，這個積極影響還只能是間接的，只能發(fā)生在某些重要的領(lǐng)域，其中最為突出的就是房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，國際資本總是通過股票市場來間接影響房產(chǎn)市場，由于，B股市場目前雖然微小，但是已經(jīng)開放的，所以相對于A股市場更加容易直接進入，進而成為中國資本市場開放的試驗地。另外，通過國際資本入股投資使國內(nèi)證券商規(guī)模擴大，融資能力提高，經(jīng)營改善，形成了資本國際化和證券化的互動。B股市場應(yīng)盡快的讓外國在中國的獨資、合資企業(yè)，還有香港、臺灣的企業(yè)上市，全面改變B股上市公司主體。中國券商可以全面與外國投資銀行合作，規(guī)范操作投行業(yè)務(wù)，迅速建立公平、公正、公開的與國際接軌的B股市場規(guī)則與秩序，把B股市場發(fā)展起來，為中國資本市場全方位的開放提供可操作的經(jīng)驗。從2001年以來，美聯(lián)儲連續(xù)下調(diào)聯(lián)邦基金利率，已達到自1961年7月以來的最低點。持續(xù)下調(diào)的外幣存款利率使B股持股成本不斷降低，同時，貼現(xiàn)率也隨之下調(diào)，創(chuàng)下美國歷史最低紀錄。與之相對應(yīng)，我國從2001年也先后調(diào)低主要外幣的存貸款利率。在美元、港元以及中國主要外幣幣種存款利率大幅度、高頻率調(diào)低的背景之下，境內(nèi)外匯儲蓄存款居民相對收益率下降，從而大大降低了B股市場的持股成本，使B股市場的“相對價值”相應(yīng)突顯出來，這種降息效應(yīng)終將在市場的中長期走勢中體現(xiàn)出來。但是，從理論上講，由于A、B股所代表的股權(quán)及其背后的經(jīng)濟內(nèi)涵的一致性，二者的最終合并是必然的。在實踐上，將A、B股分開的現(xiàn)行體制產(chǎn)生了許多問題，是使兩個市場間的價格產(chǎn)生扭曲，不利于提高市場的流動性和效率，在很大的程度上助長投機，并進一步影響到相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門，嚴重的制約著金融行業(yè)的發(fā)展，并且為金融危機埋下了隱患。然而，當今的房地產(chǎn)業(yè)大多數(shù)是依靠金融行業(yè)的支持，縱然是微小的動蕩都有可能會對高風險的房地產(chǎn)開發(fā)造成重創(chuàng)。據(jù)統(tǒng)計,目前僅投入到上海房地產(chǎn)的100億美元左右的外資中,就是以海外基金形式出現(xiàn)的僅3億美元左右。按照摩根士丹利的研究報告,這一數(shù)字將在未來2至3年內(nèi)增加至20億美元。從2003年下半年開始的住房貸款上的緊縮,雖然大大增加了國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風險,但是外資也看到了中國國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的整合機會。不少與房地產(chǎn)金融相關(guān)的海外投資機構(gòu)也相繼在我國落戶。美林投資銀行、德意志銀行、美國環(huán)球證券基金、福建聯(lián)華國際信托等多家國際金融機構(gòu)紛紛在今年的房地產(chǎn)發(fā)展年會上表示，將投入數(shù)億美元的資金到中國房地產(chǎn)市場。，外資銀行憑借其于不受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控，而是可以利用宏觀調(diào)控政策造成的一些空間進入的優(yōu)勢，獲得更多的收益，從而進一步拓寬中國的市場。僅2004年，亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資總額是483億美元，比2003年增長74%.其中24%來源于跨境投資，達115億多美元，比2003年增長146%.跨境交易中大部分來自北美投資商，包括51億美元的資產(chǎn)交易和在亞太地區(qū)7億美元的凈投資。在所有房地產(chǎn)交易中，寫字樓是交易量最高的資產(chǎn)，占亞太地區(qū)總資本市場流動額的45%.與2004年相比，剛剛結(jié)束的法國戛納2005年國際房地產(chǎn)交易會上，歐洲投資機構(gòu)對中國的房地產(chǎn)業(yè)普遍看好。由于北京和上海將分別在2008年和2010年迎來奧運會和世博會，國際資本幾乎一致認為當前是投資中國市場的明智時機。中國企業(yè)也派出了迄今為止規(guī)模最大的參展團，包括瑞安地產(chǎn)有限公司、上海盛融投資有限公司、上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)和SOHO中國有限公司等國內(nèi)房地產(chǎn)界的巨頭，以其快速增長勢頭和日益凸顯的重要地位在交易會上的大贏家。為了配合房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，其他配套的產(chǎn)業(yè)也相繼加快了改革和發(fā)展的速度，如廣告、銀行、保險、管理咨詢、旅游和零售業(yè)等行業(yè)的開放。與其他繁華都市如香港、東京等相比，中國大陸能提供相對高的租金收益率和相對低的資本價格。早在上世紀90年代，ING、漢斯、凱德置地等就已進入北京樓市，但主要著眼于住宅市場。而到了現(xiàn)在，境外投資人紛紛轉(zhuǎn)向商務(wù)羅盤的投資：辦公樓，在商鋪、服務(wù)式公寓和飯店資產(chǎn)方面的外資均有明顯增長。權(quán)威人士預(yù)計投資者將會不斷擴大，并且國際投資者會更加愿意考慮長期的投資策略。21世紀伊始，中國大城市經(jīng)濟發(fā)展水平，特別是高收入階層的生活水平已經(jīng)接近一些發(fā)達國家水平。許多國際頂級品牌服飾、美容、健身、餐飲、娛樂在中國層出不窮。國際品牌進入中國有非常廣闊的市場，因此，商業(yè)地產(chǎn)有著廣闊的拓展空間，預(yù)期收益將是非常可觀的。2.完善房產(chǎn)市場，防范金融風險金融在總部經(jīng)濟發(fā)展過程中起著極其重要的不可或缺的作用。為吸引更多的跨國公司總部和其它大公司的總部進駐經(jīng)濟區(qū),必須創(chuàng)造良好的企業(yè)生存發(fā)展和投資的環(huán)境，這需要大量的資金，這些資金不僅需要政府的力量,更需要市場化的運作，依靠資本市場，更需要大量的金融機構(gòu)能夠進入這個區(qū)域進行新的投、融資和其它方式的合作。不但如此，銀行和其它金融機構(gòu)也是給進入經(jīng)濟區(qū)的跨國公司總部提供金融服務(wù)的核心。在金融業(yè)促進房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)對金融業(yè)的作用也在日益加強。截至2004年底，銀行業(yè)的17萬億元信貸資產(chǎn)中，約有50%的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關(guān)的形式存在，專家分析指出，房地產(chǎn)價格的走勢將直接影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量，將直接關(guān)系到金融風險的防范。為了防范金融風險，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)存量市場。一方面，擴大存量交易規(guī)模，形成較為均衡的交易價格，從而為金融機構(gòu)正確判斷金融資產(chǎn)中房地產(chǎn)類的價格提供真實的數(shù)據(jù)；另一方面，為銀行等金融機構(gòu)在處置抵押資產(chǎn)時提供有效的變現(xiàn)渠道和承接市場，提高這部分金融資產(chǎn)的流動性。在發(fā)展房地產(chǎn)存量市場時，借鑒國外發(fā)達國家的諸如信托投資公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司等具有理性投資行為、專業(yè)管理團隊的投資機構(gòu)，對引導(dǎo)市場進行價值和長期投資、迅速擴大房地產(chǎn)存量市場具有重要作用：憑借資金規(guī)模優(yōu)勢聚集資源，推動存量市場的交易規(guī)模不斷擴張；進而形成合理的資產(chǎn)價格和投資預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的交易需求、交易價格和交易結(jié)構(gòu)，增強政府對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控力度，制定包括銀行信貸、信托、證券、債券、保險等在內(nèi)的統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)金融政策，形成既防范金融風險，又促進金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的綜合效果。事實上,外資涌入中國房地產(chǎn)業(yè),一方面推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,但另一方面,在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動下,國際熱錢流入中國炒作房地產(chǎn),已經(jīng)形成對房地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾,也有可能導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)泡沫的出現(xiàn)。為了避免重蹈1997年的亞洲金融危機的覆轍，經(jīng)業(yè)內(nèi)人士分析，如果人民幣升值已確信無望,游資會紛紛流出中國,就會大大增高泡沫破裂的風險。所以，我國政府，上世紀90年代,國際熱錢大量流入日本,導(dǎo)致日元升值,日本政府被迫推行緊縮性的財政和貨幣政策措施,結(jié)果使日本包括房地產(chǎn)泡沫在內(nèi)的經(jīng)濟泡沫很快破滅,將日本經(jīng)濟拖入了長達10多年的衰退之中。這說明,房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟的影響是非常大的。國內(nèi)發(fā)展商與國際基金要建立良性對接不僅僅要解決發(fā)展資金問題，更重要的是需改變現(xiàn)有的發(fā)展和經(jīng)營觀念，確立長久的發(fā)展模式，在國際上發(fā)起基金組織，籌集投資者，然后按照中外合資企業(yè)的構(gòu)架成立項目公司，直接投資房地產(chǎn)項目，將金融風險盡可能的降到最低點，減少不必要的耗費，避免造成重大的損失。所以，在傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)營過程中，投資的每個項目都要重復(fù)以前的過程，這樣，不僅會出現(xiàn)大量重復(fù)勞動，而且會讓資本多次“閑置”，無法發(fā)揮資本的快速流動功能，同時還會限制其整合優(yōu)勢。事實上，國際資本擅長于房地產(chǎn)整合，如果將傳統(tǒng)“全能型”地產(chǎn)進行重新整合、分工，實現(xiàn)多行業(yè)部門的分工協(xié)作，實現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營，可大大提高房地產(chǎn)業(yè)的運營效率。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，離不開金融業(yè)的全面進步和體系的不斷完善；反之房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展又成為金融業(yè)拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域、加速發(fā)展，推進建設(shè)具有中國特色的房地產(chǎn)金融體系的巨大動力。國家出臺相關(guān)政策扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在市場機制下，價格的作用之一是在生產(chǎn)者和消費者之間傳遞信息。生產(chǎn)者和消費者根據(jù)價格變化趨勢來調(diào)整自己的供給或需求，以達到優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的目的。然而，價格也會受到許多因素的影響，其中最為重要的因素就是市場時時的供求情況的變化。我國政府根據(jù)市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，制定了相關(guān)的價格調(diào)控機制。目前推出的經(jīng)濟適用房政策，就是為了穩(wěn)定房產(chǎn)市場不斷升水的房價而做出的過渡性的調(diào)整。雖然該政策會產(chǎn)生一部分絕對損失，但是通過政府提供了一些補貼來幫助低收入家庭，緩解社會矛盾，縮小貧富差距。自今年3月份起，一些省份相繼出臺了一系列的調(diào)整措施，為持續(xù)高漲的房價“點剎”降溫。隨著差價營業(yè)稅政策的出臺，便從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強市場監(jiān)督、完善住房保障體系等方面入手，要求運用財稅、金融、法律、行政等多種手段，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定。調(diào)整中低收入家庭購房貸款貼息政策。自2005年1月1日起，面向中低收入家庭的購房貼息政策的門檻較原來降低。商品住宅由原來規(guī)定的每平方米單價不超過3500元調(diào)整為不超過4500元；二手房總價也由原來規(guī)定不超過25萬元的，調(diào)整為不超過33萬元。另外，一些新的政策也將隨之出現(xiàn)。例如，北京將推出商品房預(yù)售合同文本，對于質(zhì)量低劣的商品房可以退房。其實，政策調(diào)整國家早在2003年已經(jīng)開始對電解鋁、水泥、鋼鐵、房地產(chǎn)四個行業(yè)進行調(diào)控，并于2004年上半年3月至5月，再次針對房地產(chǎn)市場，國務(wù)院接連發(fā)出了三道宏觀調(diào)控之政令，旨在整頓房價、投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比較混亂的市場秩序，遏制一些地區(qū)趁機炒作房價。國家此時對房地產(chǎn)市場調(diào)控手段采用以經(jīng)濟和法律手段為主，以行政干預(yù)為輔。不僅解決著廣大中低收入階層的安居問題，更是為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展夯實了基礎(chǔ)。近兩年來，外資銀行普遍看好在中國開發(fā)高端的商務(wù)用房，尤其對別墅，高端別墅，寫字樓項目，為配合引進外資投入地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)都降低了準入的門檻兒，使一度已經(jīng)低迷的高級商務(wù)樓盤又再度走俏。2005年8月，在珠江特區(qū)，帝景大富翁行動全面啟動！這次活動最大的賣點在于，開發(fā)商合生創(chuàng)展將其所有的產(chǎn)品和服務(wù)優(yōu)勢整合成資源，創(chuàng)造出了全新的房地產(chǎn)三維營銷模式，不僅開發(fā)房子，還有酒店、度假村、高爾夫球場等等，在它的社區(qū)內(nèi)，配有商務(wù)沙龍河各種各樣形形色色的俱樂部，為購房者提供了一個堅實的事業(yè)、生活平臺。依靠當?shù)叵冗M的科學技術(shù)和稅收優(yōu)惠條件，大富翁行動必將取得豐厚的收益。綜上所述，改革開放以后，我國加入世貿(mào)組織，國外的金融保險業(yè)也將陸續(xù)在我國成立一些金融保險機構(gòu)，