廣西南寧利海亞洲國際中心國際酒店物業(yè)管理方案概要（43頁） .ppt

廣西南寧利海亞洲國際中心國際酒店物業(yè)管理方案概要,商家逐利 當擁有一個高消費力的業(yè)主群落 + 擁有一個無限升值的物業(yè)空間 + 擁有一個國內獨一無二的全區(qū)域金鑰匙酒店式物業(yè)服務 商場和寫字樓租售定價離“我的底盤我做主”這個境界還遠嗎？！,前言 第一部分 利海酒店物業(yè)獨具特色的一體化酒店式物業(yè) 管理在南寧亞洲國際中心的應用 第二部分 對本項目物業(yè)管理的整體設想及規(guī)劃 第三部分 構建和諧社區(qū)與金鑰匙服務體系 第四部份 物業(yè)收費標準 第五部份 自留物業(yè)酒店式公寓經營可行性分析,目 錄,一 項目管理品牌定位 1、服務指導思想 對于本項目的服務思想必須要深入貫徹公司酒店式服務 主 題，確立鮮明的項目個性，建立有實質內涵的項目服務 形象。提升物業(yè)管理服務品質，突出個性化服務特色，最大 限度滿足業(yè)主居家、購物和辦公的各項生活需求。促進消費 群對項目的認知和接受度。 針對本項目的實際情況，我們確立了高起點的物業(yè)管理 目標定位和整體構想： 在管理期內，使亞洲國際中心的物業(yè)管理成為南寧市物 業(yè)管理的典范，獨樹一幟、不可復制的品牌物業(yè)形象。,前 言,2、服務定位 根據利海亞洲國際中心的項目特點，通過酒店物業(yè)房屋的差異性定位，形成服務產品區(qū)隔，突出本項目服務的特有價值。 提出物業(yè)管理服務的整體定位： 1）安全舒適的酒店式公寓產品：通過提供優(yōu)質的管 理服務創(chuàng)造安全舒適的工作、生活環(huán)境； 2）現代高效：展示現代化、國際化、方便快捷的商 務辦公形象； 3）繁榮時尚：聚集濃厚的商貿氣氛，打造項目所在 區(qū)域的商業(yè)亮點。,市場主題品牌定位： 以酒店式服務，都市化品質；以休閑購物，大都市生活，等為核心功能的管理主題品牌定位： 中國南寧首家引入國際 金鑰匙酒店服務物業(yè),“金鑰匙”是頂級服務的形象代表 利海酒店物業(yè)將在南寧首家引進國際“金鑰匙”服務理念和服務品牌，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務。 以引進國際金鑰匙服務為主打品牌，充分挖掘酒店式管理和辦公、居住和購物的內涵，提升該區(qū)的影響力和生活力。,3、形象總體定位 本案是辦公+酒店式公寓+商城=構筑獨立復合式生活區(qū) 的綜合性產品，是推廣一種全天候的享受空間。 我們用前瞻性的國際管理演繹現代及創(chuàng)新的生活方式，創(chuàng)造一個多姿多彩的城市航母級綜合體，引領一種新的生活方式。提供了豐富的公共空間于大眾，營造豐富的，動態(tài)的，互動的商業(yè)氛圍。 推廣語：打造廣西南寧精英階級生活城,這一切的一切只為亞洲國際中心的業(yè)主、住客和顧客所尊享，而我們將以無限細致的工作，嚴格的管理，盡心盡力按照國際酒店式物業(yè)管理的標準，熱誠地為亞洲國際中心提供尊貴服務。 （1）榮耀.臻品 金鑰匙酒店式公寓 （2）完美生活圈輕松擁有所有的夢想 （3）辦公就在家門口給自己一個第二居所，用來鎬賞自 己，也用來改變人生。 最頂尖的辦公室； 最具身份價值的駐足點； 世界一流的商務配套； 媲美五星級酒店的商務與個人服務。,4、市場的切入點： (1)該區(qū)現有酒店式管理項目是一塊空白。 (2)該區(qū)的社會、經濟呈良性發(fā)展，對房產的積極影響以及因 此衍生出的高檔公寓類產品的市場需求產生了很大促進作 用。 (3)以高端的、具有國際超前意識的服務管理方式，引領品質 生活與時尚潮流，以金鑰匙服務為引線，成就南寧、乃至 全西南地區(qū)最具有代表的商業(yè)文化休閑酒店公寓。以金鑰 匙服務為最大亮點，吸引更多的投資信心與創(chuàng)業(yè)。,5、客戶分析 利海.亞洲國際中心的客戶群體包括業(yè)主、租用人、住客、顧客等，其中商務辦公樓以企業(yè)白領、上班一族為主，普遍素質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業(yè)管理服務需求期望值較高，對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶群體亦有所不同。商場等場所客戶成份復雜，需求多樣化，經營者對營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，消費者要求方便舒適、悠閑自在、彰顯尊貴，對私人生活亦具有獨特的高尚品味。酒店公寓主要是于成功人士，處于中高層社會地位；熱愛都市生活，追求高品質生活，有藝術品味；工作忙碌，無暇打理日常家務；對產品高度認可，具有較強的投資意識，曾多次置業(yè)，也是本管理項目的最高端的客群。,小結： 根據以上的說明我司建議采用國際金鑰匙酒店式管理，把酒店式服務公寓與商務、居住文化的高度復合，貼心管家服務尊貴享受，南寧唯一、獨享。成為南寧酒店公寓服務生活的引導者、倡導者！ 一、宏觀政策的利好，呼喚一種標志性商業(yè)地產服務的誕生； 二、我們“獨一無二”的國際金鑰匙服務是絕對優(yōu)勢，具備行 業(yè)領袖氣度； 三、“我們”的特性恰恰滿足各行業(yè)領袖的內外需求。,2008年，利海發(fā)展的元年、南寧城市升級元年。 讓世界發(fā)現東盟，讓東盟發(fā)現世界，那就從利海亞洲國際中心金鑰匙酒店式公寓開始。,一酒店式物業(yè)經營管理服務物業(yè)管理的進化 （一）現有的物業(yè)管理體系以產品管理為核心 如今，像第一太平戴維斯、戴德梁行、中海物業(yè)等境內外著名的物業(yè)服務公司在國內大城市紛紛搶灘，挑選知名物業(yè)公司也成了購房人選擇物業(yè)項目的因素之一。,第一部分 利海酒店物業(yè)酒店式物業(yè) 經營管理服務概述,（二）物業(yè)管理與酒店管理的異同 酒店式物業(yè)服務是界于普通物業(yè)管理與酒店管理之間的一種新型服務提供方式，把酒店管理的模式和服務意識融入物業(yè)管理，同時結合物業(yè)管理的特點，在高檔的物業(yè)內實施的一種優(yōu)質的管理和服務形式。 （三）酒店式服務成為高端樓盤的競爭項目是必然的趨向,二廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司實行酒店式物業(yè)經營管理服務的例子廣州君林天下國際公寓 廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司通過引進酒店式的物業(yè)服務，并且通過與金鑰匙聯盟的合作，在全國首創(chuàng)以樓盤名義加入金鑰匙聯盟的做法，全面提升了樓盤的品牌形象。,成功案例：利海集團君林天下 在尊享華南植物園，感受自然召喚、遠離都市喧囂的同時，被譽為管家的廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司，不惜重金率先引入目前五星級酒店方具備的國際金鑰匙機構，使君林天下的業(yè)主能夠享受到國際酒店式物業(yè)管理的奢華服務，鞏固物業(yè)升值潛力。 金鑰匙個性化管家服務在很大程度上為君林天下的售價和銷售量提供了有力的支持。君林天下均價從06年3月的4500元/平方攀升至現在的12000元/平方，特別在07年五一期間創(chuàng)下1.5億的銷售佳績。,一亞洲國際中心金鑰匙酒店式物業(yè)經營管理服務的理念和目標 （一）金鑰匙酒店式經營管理服務理念： “金鑰匙”是一個國際性的聯盟組織，總部在法國巴黎。每一位“金鑰匙”服務人員都要經過推薦、培訓、考核的種種嚴格程序才能獲得認證資格。全球目前有5000多位金鑰匙會員，中國有1000多位，分布在國內各大城市的600多家四星、五星級酒店。,第二部分 利海酒點物業(yè)獨具特色的酒店式物業(yè) 管理在亞洲國際中心的應用,“金鑰匙”服務有三大理念： 一、先利人后利己； 二、滿意驚喜； 三、在客人的驚喜中找到富裕的人生。 業(yè)主滿意，生活辦公兩便利只是我們服務的起點，全封閉 式智能化管理只是我們服務的手段，我們追求一種至善至美的 人生境界。希望借助于我們國際金鑰匙酒店物業(yè)管理方案，將 未來亞洲國際中心項目的業(yè)主帶進一個新的商住天堂。 專精管理，精細服務，精彩生活，是利海酒店物業(yè)追求的 一種工作目標，惟精惟微是利海酒店物業(yè)追求的一種服務境 界。 用科技演繹自由，用精神凝聚責任，用心靈守望家園，這 就是我們要在亞洲國際項目貫徹落實的金鑰匙酒店式經營管理 服務理念。,(二)酒店式經營管理服務目標： 前期介入階段： 1成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友，降低開發(fā) 商的重復建設，改造成本， 2以惟精惟微的酒店式服務，賦予樓盤更充實的品牌 及附加值，增加購買者信心，提升樓盤銷售價值， 促進樓盤的銷售速度。 物業(yè)接管階段： 1.建設南寧地區(qū)地標式的商住社區(qū)。 2.提高樓盤商住質量，推動樓盤二手市場交易價格上 升。 3.通過公寓經營，以租帶售，推動發(fā)展商自留物業(yè)租 售價值上升。,二獨具特色的物業(yè)管理功能規(guī)劃及服務建議 (一)服務國際化標準-中央管理模式的酒店式物業(yè)服務 廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司所提供的酒店式物業(yè)服務目標是：以滿足顧客（業(yè)主）的需求取代普遍物業(yè)管理中的對產品實行維護和管理的理念。 如何在亞洲國際中心項目的物業(yè)管理中引入酒店模式，最重要的部分應在于服務方面?，F代化酒店的服務有著明顯地盡量滿足賓客需求的特性，向客人提供一條龍服務。酒店模式的要求很高，要求管理人員和服務人員精力充沛、性情豁達、幽默感強、悟性較高，具有較強的組織能力，善于與人溝通，外語基礎強，綜合素質高，且有一定的從業(yè)資歷。 在亞洲國際中心項目中，我們將推行中央管理式的酒店式物業(yè)服務。這種服務的目的是統(tǒng)一住宅、會所、銷售中心、商業(yè)等項目內的物業(yè)服務水平和質量，并在管理模式上實現統(tǒng)一結合，由中央小組通過大堂經理來實現。,（二）盈利源于創(chuàng)造力-權益性多功能會所配套設施經營 雖然亞洲國際中心項目目前并未規(guī)劃會所功能，但我們經過市場分析認為： 1、一個功能強大實用的高檔會所可在銷售期給予樓盤銷售強有力的支撐，一定程度上吸引到潛在的投資客戶群體購買，同時可以現場承辦各種輔助營銷的酒會，餐會，晚宴；會議室可現場承辦各種輔助營銷的新聞發(fā)布會，營銷推廣活動等。 2、銷售期后這些設施將為平日的租客及業(yè)主提供完善優(yōu)質的餐飲，洗衣等服務，使亞洲國際中心項目的酒店式服務體系更為完善。,如果發(fā)展商有計劃把亞洲國際中心項目建設成為地標式建筑的同時，把廣西公司總部移駐本項目，在自身擁有的高檔商務宴客會所進行公關活動將更好地提升公司品牌形象。,會所的初步功能規(guī)劃： 1、屏棄酒樓的做法，將餐飲項目以高檔酒店的餐飲配備調整，我們 需求的不僅是面積的確立，對餐飲項目的日常經營標準也必須保 持在專業(yè)會所的水平，特別是提倡私秘性的餐飲包房，包房內還 需配備高檔次音響系統(tǒng)及點歌系統(tǒng)，以備日常顧客對于聚會的需 求，彌補面積所限而被迫忽略的娛樂項目。 2、進駐后利海酒店物業(yè)的專業(yè)人員將根據現時樓盤的建筑風格，對 會所的設計風格提出專業(yè)設計要求、功能配備分布等。 3、進駐后利海酒店物業(yè)將會委派工程經理協(xié)同專業(yè)設計人員，連同 公司各級核心管理層對以上涉及面進行深入研究，確定明細方 案，上報有關上級領導； 4、在會所的選址方面，為了將來會所的對外經營，我們的建議是盡 量避免利用優(yōu)勢商業(yè)位置，但必須要注意私密性，該點可從環(huán)境 布置、裝修設計風格、門口朝向等方面予以實現； 5、會所的功能選定方面上必須具備，會議設施齊全的中小型會議 室，以便于商務客人的選用。值得一提的是會所多功能宴會室， 因為其自身的設定無論從業(yè)主的宴席聚會或商務客人的標準會議 均具有其存在的必然性，所以面積我們建議不小于300平方米；,6、 會所必須要具備西餐功能，因為在將來的經營中，供業(yè)主或公寓住客享用的早餐或自助餐需要在此完成，平時也可為高檔客人提供紅酒、雪茄等個性服務，使其樂此消閑； 7、 根據東盟或北部灣概念,會所可考慮增設三維科技高爾夫球模擬室,滿足國內政要和國際商家對這項高尚社交活動的熱愛. 8、 在會所的設計中，往往會忽略后勤保障區(qū)域的設置，造成經營管理中出現困難，所以屆時我們的專業(yè)人員會嚴格審核圖紙，確定工作區(qū)域與路線，特別是要求與服務中心相聯合，以便于將來各項服務的實施及延伸； 9、 管理初期即要著手設計會所功能服務手冊，以便于銷售人員以此為賣點增加銷售，同時將良好的遠景帶給客戶，增強購買者信心； 10、在未來的會所經營中，權益性會員制的會所經營模式將會占主導地位。在經營目標上，前期我們會制定，“立足本地發(fā)展周邊”的可行性策略發(fā)展有償會員。,（三）體驗營銷-用服務帶動銷售的營銷中心標準管理模式： 亞洲國際中心項目定位于建設地區(qū)性標志性酒店式服務的頂級商住樓盤及無論是采取“東盟商務概念”還是“泛北部灣概念”，都可以可以清晰地明確其談判客人的定位：絕不是普通的大眾，而是一群注重享受、休閑、崇尚知識尊重人本位的富有情調的城市精英層。而上等的咖啡是作為全球性的飲料，在受過良好教育、有較高文化品位的人士商務交往圈落中，備受寵愛。 （四）技防+人防=休閑商務就在家門口 亞洲國際中心項目打造成技防+人防=休閑商務就在家門口的理想商住天堂，更可作為提升樓盤賣價的一個很好的銷售熱點。 （五）沒有最好只有更優(yōu)-利海酒店物業(yè)品質監(jiān)管體系,一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質量。通過我們的服務，為“亞洲國際中心”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情、體面”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶“安心、放心、虛榮心”。,第二部分 對本項目物業(yè)管理的整體設想 及規(guī)劃,一、 酒店式物業(yè)服務初步工作概述 在未來的管理中，廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司將會以一體化的酒店式物業(yè)服務模式融合“金鑰匙”國際性標準的管家服務，對樓盤內的酒店式服務中心、會所、商場、銷售中心等進行管理。 （一）物業(yè)管理與酒店式服務的融合 （二）銷售中心的運作模式簡述 作為酒店式的銷售中心，我們倡導的是一對一的個性化服務。在提供優(yōu)質的五星級服務的同時，我們還有帶給客人區(qū)別于其他樓盤銷售中心不同的服務方式。,（三）會所的功能選定 會所功能的設施完備對銷售和提供的服務完善性起著至關重要的影響，所以會所的基本功能設置必須具備，否則很難形成高檔局面，側面上也拉低了摟價。酒店式的會所一般情況下必須具備有：餐飲、娛樂、康樂、住宿、休閑、商務、租賃等基本配備。我們將會根據實際情況對會所的一些不必要的項目進行刪減或增加。在此提出部分要求及實施構思： 會所的經營主線為：配合亞洲國際中心樓盤銷售，成為業(yè)主享受生活和尊貴身份的標志；要以市場為導向，以私密性會員制俱樂部的經營理念，做到業(yè)主、會籍、高消費層三個市場同步發(fā)展，成為有一定知名度和盈利能力的經濟實體。,營銷策略概述： 通過一系列的差異化經營戰(zhàn)略全面提升亞洲國際中心會所的檔次和運作水平。如：國際金鑰匙酒店服務的管理理念、提供優(yōu)質的服務和硬件設施、引入專業(yè)公司提供會所客戶名單、對樓盤業(yè)主提供額外優(yōu)惠等等。 根據廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司豐富的酒店及會所銷售經驗，按五星級酒店的營銷模式在會所內設置獨立的會員卡銷售部，組織和培養(yǎng)專業(yè)的銷售團隊，為會所會籍及會員卡的前期推廣制定銷售計劃，并為日后會所會籍及會員卡的銷售提前做好準備工作。 通過廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司的成熟酒店管理理念，將酒店運營的模式引進來，充分利用會所的會議和餐飲功能。將酒店管理、培訓模式和會所經營管理相結合，可使酒店提供高星級酒店服務質量水準。,由于會所面對的目標客群消費能力較強，對服務水準要求高，因此，提供酒店式服務可成為會所吸引會員的亮點，為會所帶來更廣闊的客源； 將亞洲國際中心會所的發(fā)展定位為高端私密性會所，超越周邊環(huán)境，并通過優(yōu)質的服務及完善的設施，可建立會員的口碑效應，提高會員忠誠度，有利于進一步開發(fā)會員市場； 抓住“私密更顯尊貴” 作為私密性會員制會所的核心概念，包裝和宣傳會所的家庭影院、健身房、紅酒雪茄廳、多功能廳等配套設施，做到“人無我有，人有我?！睆亩岣邥鶗膬r值;大力宣揚和推進特色餐飲及高檔會議場所等的特點，使會所建立起與其他會所不同的差異化經營優(yōu)勢；,一、和諧社會 社區(qū)活動的形式多種多樣，酒店式服務中心將視實際情況來開展社區(qū)文化活動。 二、金鑰匙服務體系 為體現服務定位，把酒店管理的模式和服務意識融入物業(yè)管理，利海酒店物業(yè)為項目所有區(qū)域（公寓/商場/寫字樓）在不違反法律,不違背道德的前提下,提供了超出一般管理標準的任何個性化酒店式服務。,第三部分 構建和諧社區(qū)與金鑰匙服務體系,一南寧市物業(yè)市場收費調研及分析 目前南寧市的物管水平僅為起步階段，無論是物管內容還是管理水平都跟不上商業(yè)發(fā)展的需要。利海集團旗下擁有專業(yè)的物管公司，物管公司可在物業(yè)管理上運用先進的管理理念對項目進行管理，提高項目的整體品質，使之成為南寧市商業(yè)物管的引領者！ 二亞洲國際物業(yè)收費標準 以南寧高端物業(yè)市場收費現狀為參考依據，在南寧政府指導價范圍內，結合國內未來3-5年的經濟增長及cpi一再創(chuàng)新高的經濟背景，在本項目引入國際著名品牌管理公司顧問管理，加盟金鑰匙服務聯盟，為業(yè)主/租戶提供一體化酒店式物業(yè)管理服務的眾多附加值前提下，擬定以下管理費收費標準。,第四部分 物業(yè)收費標準,綜合商業(yè)城配套的酒店式公寓本身就是一種偏向于投資的產品。采用酒店式公寓，以租帶售的銷售模式，是發(fā)展商最主動，最能靈活掌控市場的方式。,第五部分 自留物業(yè)酒店式公寓經營 可行性分析,一、酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資的原因 1、酒店式公寓的散賣，為買家們提供了又一條投資途徑，在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于： 2、投資回報率：酒店式公寓的前期投入資金較多，如需要配置酒店的一整套服務系統(tǒng)等，但同時，額外的服務項目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，在租賃淡、旺季，經營公司能根據市場行情調控租價的高低，保證最終的收益；而統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修成本。 3、出租率：酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入駐管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務，其風險更小。 4、租金穩(wěn)定性：由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業(yè)主的惡性競爭。統(tǒng)一經營方式使各業(yè)主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，保持了物業(yè)的整體租價。,二、南寧亞洲國際中心酒店式公寓的最大賣點 酒店式公寓經歷了三代產品換代。所謂第一代酒店式公寓是指僅提供保潔、保安等一般的服務管理，這樣的產品基本上只能算服務公寓；第二代酒店式公寓通常擁有華麗的大堂，卻無法提供真正的酒店標準服務；到如今，酒店式公寓發(fā)展到了第三代，這是有由五星級酒店提供全程服務，提供全套裝修和家具、家電，國際服務團隊大管家服務的新一代產品。,標準一：人性化 南寧亞洲國際中心酒店式公寓最大的賣點應體現在服務上，力求做到每個細節(jié)的標準與專業(yè)，服務也更為人性化。比如走道、門的寬度、高度，電梯的分類等硬件設施方面，都嚴格遵循國際化標準。在軟件服務方面，制定高水準的服務體系，注重對客戶的專屬服務，如安排私人美容、美發(fā)師，私人美體教練，機場接送等等，真正達到五星級酒店的標準。 標準二：自己的星級標準 酒店式公寓配置的品質在一定程度上決定居住的舒適度，南寧項目酒店式公寓應既吸收星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。,標準三：“寵愛服務” 南寧亞洲國際中心酒店式公寓的每一個員工都自覺把顧客當家人來寵愛，為顧客在商務、人脈、地點、安全等方面做全面考慮?？傮w來講，金鑰匙量身定制的服務觀念、價格趨向的以及軟件的豐富是令顧客感覺賓至如歸的重要支持。 標準四：特色定制服務 目前，國內酒店式公寓都由一些知名的酒店管理集團管理，酒店式公寓的服務更有針對性，更加迎合客人的生活習慣，像打掃房間的時間可以按客人的要求，而客人的一些額外要求，如養(yǎng)魚、澆花、洗碗等也會予以滿足。不少酒店式公寓還會定期舉辦一些活動，讓住客更快地融入新的環(huán)境。利海酒店物業(yè)就是其中做得最為成功的