淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)成本費(fèi)用管理.doc

淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)成本費(fèi)用管理 李燕 （成都金堂和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部四川成都） 摘要：由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，其成本與費(fèi)用控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)管理面對(duì)的一個(gè)重要課題。在如今，房地產(chǎn)處于買方市場(chǎng)，如何降低成本費(fèi)用，提高效益優(yōu)勢(shì)是亟需探討和思考的難題，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、增強(qiáng)利潤(rùn)的可行之道。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；效益優(yōu)勢(shì) 一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)與成本控制的必要性 xx年“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)行業(yè)又一次被列入了各界的討論議題?！熬用褡宰?、提高住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是今年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃引導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是有利消息，不過就當(dāng)前的形勢(shì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不容樂觀。新京報(bào)消息，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦以及首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光等人在接受作者采訪時(shí)均對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩等問題表示擔(dān)憂。 社科院前不久公示的房地產(chǎn)綠皮書表示，國(guó)內(nèi)的住房投資在xx年進(jìn)入到回落階段，庫(kù)存商品供給充足，成交冷熱不均，估計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)在xx年買方掌握主動(dòng)權(quán)。實(shí)際情況確實(shí)有些不容樂觀，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的多項(xiàng)數(shù)據(jù)獲悉，樓市指標(biāo)下行態(tài)勢(shì)未變。首先，銷售下滑。xx年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.77，比xx年12月份回落0.16點(diǎn)；其次，成交金額下跌。各大城市樓市成交冷熱不均，xx年1-2月的成交價(jià)款699億元，較去年同期下降30.2%；最后，庫(kù)存量劇增。截至xx年2月末，商品房待售面積高達(dá)6400萬平方米，環(huán)比提高3%，住宅待售面積增加1493萬平方米。由此可見，在可預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持穩(wěn)定走勢(shì)。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目不可能停止，其成本開支將繼續(xù)增加，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的降本增效提出了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 二、房地產(chǎn)業(yè)成本內(nèi)容和控制原則 隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸縮小，消費(fèi)群體也在行業(yè)的變遷中不斷成熟，愈加理性，特別是限購(gòu)等政策不穩(wěn)定、銀行利率調(diào)整等宏觀微觀因素綜合影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)掌握在買方。可以這樣說，成本不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入了微利時(shí)代。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重自身產(chǎn)品質(zhì)量適應(yīng)消費(fèi)市場(chǎng)，另一方面要降低成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)營(yíng)效果。 從會(huì)計(jì)基本原理與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本概念可知，有效地節(jié)約成本費(fèi)用，就能夠相應(yīng)地增加企業(yè)利潤(rùn)與現(xiàn)金流入。因此，控制成本與費(fèi)用，是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)生存、發(fā)展、獲利的重要課題?？刂瞥杀举M(fèi)用，包括對(duì)直接成本開支和間接成本費(fèi)用以及相關(guān)費(fèi)用的管理，前者主要有建安成本、設(shè)計(jì)成本、土地成本，后者一般指的是融資成本，由銀行貸款利息決定。相關(guān)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程的中必要的管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。在對(duì)成本費(fèi)用支出的管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的任務(wù)目標(biāo)是每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用成本都應(yīng)該控制在最佳狀態(tài)，那么就需要綜合考慮時(shí)間規(guī)劃、資源購(gòu)買和安排、資金預(yù)算、質(zhì)量程度、驗(yàn)收環(huán)節(jié)等，保證秉承實(shí)用、合理、實(shí)時(shí)監(jiān)控的原則，爭(zhēng)取每項(xiàng)節(jié)約都可以創(chuàng)造更多的收益。 三、優(yōu)化成本費(fèi)用控制的途徑和思路 (1)動(dòng)靜結(jié)合的靈活成本控制模式。傳統(tǒng)的成本監(jiān)控模式基本上都是靜態(tài)評(píng)估的，即在制定目標(biāo)成本時(shí)，沒有考慮到時(shí)間貨幣價(jià)值，而是把業(yè)務(wù)項(xiàng)目按照當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)來作成本計(jì)劃，認(rèn)為市場(chǎng)是可控的，它的波動(dòng)處于某個(gè)置信區(qū)間內(nèi)，這種模式在穩(wěn)定市場(chǎng)是適用的，但是對(duì)于關(guān)聯(lián)項(xiàng)目、復(fù)雜業(yè)務(wù)等，其動(dòng)態(tài)因素則要在靜態(tài)控制的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，多方位考慮不同的市場(chǎng)變化而建立不同的模型，或者綜合建立閥值可控模型，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)能自動(dòng)地根據(jù)該模型實(shí)時(shí)調(diào)整成本的預(yù)算和評(píng)估，方便及時(shí)作出應(yīng)對(duì)策略，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展。所以，針對(duì)不同的因素，比如勞資、大型固定資產(chǎn)等比較穩(wěn)定，可以采用靜態(tài)控制模式；而相對(duì)的原材料采購(gòu)成本、土地購(gòu)置成本、銀行利率受時(shí)間、市場(chǎng)的影響波動(dòng)，應(yīng)該建立動(dòng)態(tài)性模型來評(píng)估和控制。 以恒大地產(chǎn)為例，企業(yè)在成本管控方面，便是有效地利用了“動(dòng)靜結(jié)合”的思路。如在動(dòng)態(tài)控制方面，恒大在開發(fā)樓盤的過程中，結(jié)合不同因素的性質(zhì)，建立相關(guān)的成本費(fèi)用評(píng)估模型，并嚴(yán)格執(zhí)行事前預(yù)算，事中監(jiān)督，事后控制，全面監(jiān)控項(xiàng)目的開發(fā)和工程的實(shí)施。從靜態(tài)方面來說，作為全國(guó)性的開發(fā)商，對(duì)于樓盤定位、戶型布局、小區(qū)配置、配套設(shè)施等都有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不同定位的樓盤，可以直接套用相關(guān)的預(yù)算上限定額，從而確保了項(xiàng)目開發(fā)固定成本控制的有效性。 (2)“欲速則不達(dá)”，切實(shí)做好成本費(fèi)用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)要注重形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)決避免泡沫化房產(chǎn)，打造性價(jià)比最佳的產(chǎn)品，發(fā)展和鞏固客戶，實(shí)現(xiàn)客戶滿意、員工滿意、企業(yè)效益最優(yōu)的目標(biāo)。那么就要切實(shí)做好成本計(jì)劃工作，制定目標(biāo)成本，然后把其分解到各個(gè)部門和環(huán)節(jié)，讓每一個(gè)員工承擔(dān)一份責(zé)任，使其在任何業(yè)務(wù)和行動(dòng)中都應(yīng)堅(jiān)持不浪費(fèi)、不將就的態(tài)度去執(zhí)行任務(wù)，培養(yǎng)員工自覺為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)成本而奮斗。以萬科地產(chǎn)為例，企業(yè)始終重視成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量的雙重效應(yīng)，在項(xiàng)目前期，組織各方面專業(yè)人士對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，收集各種立項(xiàng)資料，按立項(xiàng)審批程序做出投資估算和編制成本計(jì)劃，形成了自身獨(dú)特的成本優(yōu)勢(shì)，形成了符合自身特性的成本控制體系。 (3)完善成本費(fèi)用制度，增強(qiáng)成本部門的獨(dú)立性。構(gòu)建房產(chǎn)企業(yè)有機(jī)組織結(jié)構(gòu)，包括工程準(zhǔn)備部、技術(shù)部、來料部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、施工部、人事部等，強(qiáng)調(diào)各個(gè)部門的本職任務(wù)與成控責(zé)任。房產(chǎn)企業(yè)要客觀、真實(shí)計(jì)算生產(chǎn)成本，與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，同時(shí)不能滿足于往期成本開支的歷史核算，重要的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，借鑒以往的有價(jià)值信息做出后期的成本預(yù)算、規(guī)劃；此外，要增強(qiáng)成本部門的獨(dú)立性，綜合各部門的預(yù)算計(jì)劃，監(jiān)督各部門的費(fèi)用開支，并與財(cái)務(wù)部對(duì)成本狀態(tài)進(jìn)行核對(duì)與評(píng)估，借助專業(yè)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)做好資金業(yè)務(wù)一體化的考核和監(jiān)督，進(jìn)一步跟蹤和考察資金的動(dòng)向和運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的安全管理。 (4)加強(qiáng)施工單位的施工監(jiān)督，提高施工效率。對(duì)施工單位的有效管理，提高施工效率是降低企業(yè)成本的重要途徑。根據(jù)建筑施工計(jì)劃合同按期按質(zhì)施工，提高施工單位的施工效率，控制工程成本。 四、結(jié)論 在當(dāng)前時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)還處于蛻變和成熟的階段，不斷向規(guī)范化、