2010年江都市利民北路地塊項目定位報告.ppt

華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO共生共長，江都地產(chǎn)破冰之道華豐江都利民北路項目定位報告華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO市場解讀需求分析項目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議提案綱要華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO提案綱要市場解讀需求分析項目定位產(chǎn)品定位規(guī)劃配套建議華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO關鍵詞：“天花板效應”“天花板效應”最初指的是設置一種無形的、人為的困難，以阻礙某些有資格的人在組織中上升到一定的職位。“天花板”一詞最早出現(xiàn)在1986年3月24日的華爾街日報用來描述女性試圖晉升到企業(yè)或組織高層所面臨的障礙。后來廣泛用于比喻事物發(fā)展會受到各種主客觀因素的制約，事物存在明顯的發(fā)展“瓶頸”。華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗，同策認為三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展具有典型的“天花板效應”同策觀點1：三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應”主要體現(xiàn)在以下四個方面：1、市場銷售總量相對平穩(wěn)，市場規(guī)模存在“天花板效應”2、市場需求和價格走勢存在“天花板效應”3、市場對新觀念的認知存在“天花板效應”，進行市場“教育”成本大，效果不理想4、市場競爭格局清晰，市場競爭的“天花板效應”華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO三、四線城市通常缺乏充足的人口導入，居住的剛性需求變化不大，同時這些區(qū)域房地產(chǎn)投資價值不高，投資性的需求不大，因此市場通常以改善性需求為主。每年樓市的成交量比較穩(wěn)定，宏觀市場波動對城市的成交量影響不大。江都房地產(chǎn)市場規(guī)模的認知三、四線城市特征華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都市場總量認知從08年9月-09年8月江都月度成交量走勢來看，江都每年的成交總量在50-70萬方左右，09年市場好成交量能夠達到70萬方，市場低迷的08年成交量也在50萬方左右。每年市場總量比較穩(wěn)定。因此在總量有限的市場環(huán)境下，吸納現(xiàn)有市場遠比創(chuàng)造新市場更有效。新建商品住宅月度套數(shù)成交走勢圖254212248335319436538584616468685542010020030040050060070080008年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月新建商品住宅月度面積成交走勢圖6.292.692.563.14.364.644.916.226.386.635.247.5201234567808年9月08年10月08年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月月均成交面積5.9萬月均成交面積3.1萬月均成交524套月均成交262套數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng)華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都樓市價格走勢的認知三、四線城市通常房地產(chǎn)價格水平較低（江都目前成交均價在每平米4000多元，價格只有一線城市上海成交均價的3成不到）。在市場需求穩(wěn)定的背景下，價格不會出現(xiàn)較大的增長，只是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購房客戶收入水平的增長，房價小幅增長或者長期的穩(wěn)定在一定的價格區(qū)間內(nèi)。三、四線城市特征華豐江都項目地塊定位報告HUAFENGJIANGDUXIANGMUDIKUAIBAOGAO江都房價走勢認知從08年9月-09年8月江都月度成交均價走勢來看，房地產(chǎn)均價出現(xiàn)幾次上下波動，但基本上圍繞在4000-4200元/的價位區(qū)間，從去年8月份以來，江都房價只有3-5%的漲幅。因此江都房地產(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，短期內(nèi)房價變動幅度不會很大。市區(qū)普通商品住宅月度成交均價走勢圖396639213737420437634504382237443629376340344086350037003900410043004