XX產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報(bào)告.doc

XX產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研究報(bào)告三XX公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司、銷售部聯(lián)合制作目錄第一部分：產(chǎn)權(quán)酒店概述第二部分：XX產(chǎn)權(quán)酒店背景分析第三部分：XX產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式第四部分：業(yè)主權(quán)益及投資收益分析第五部分：投資回報(bào)預(yù)算及與其它投資方式的分析比較第六部分：可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和盈利保障第一部分：產(chǎn)權(quán)酒店概述一、一、產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析1、1、產(chǎn)權(quán)酒店的來源產(chǎn)權(quán)酒店由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來，“時(shí)權(quán)酒店”，即由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅游目的地酒店客房特定時(shí)間里的所有權(quán)。這一概念的首創(chuàng)者是瑞士的亞歷山大.耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店開創(chuàng)了真正意義的時(shí)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)，即向旅客出售特定時(shí)間內(nèi)旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)酒店則是買斷產(chǎn)權(quán)而不是買斷時(shí)段，即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。2、2、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店最早誕生于歐洲瑞士、法國(guó)，并迅速在美國(guó)佛羅里達(dá)州和夏威夷等風(fēng)景優(yōu)美，氣候迷人的旅游勝地盛行，全球產(chǎn)權(quán)式酒店已逾1000家，豐富的旅游資源所吸引的大批游客，使得酒店入住率長(zhǎng)期保持在較高的水準(zhǔn)，為投資者帶來豐厚的回報(bào)，90年代初全球產(chǎn)權(quán)酒店收入達(dá)40億美元，據(jù)專家預(yù)計(jì)2004年全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將突破300億美元。二、二、產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn)1、1、地點(diǎn)要求產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率。2、2、經(jīng)營(yíng)方式投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲取分紅以及一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)。3、3、投資收益巨大業(yè)主在取得客房出租收益的同時(shí)還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)。4、4、運(yùn)營(yíng)成本低酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中避免了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營(yíng)政策上非常靈活，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)。第二部分：XX產(chǎn)權(quán)酒店背景分析一、一、XX集團(tuán)簡(jiǎn)介XX集團(tuán)創(chuàng)建于國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)跌入低谷的1993年7月，秉承“追求卓越，德達(dá)天下”的企業(yè)理念，以“關(guān)注社會(huì)、產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)”為宗旨，從河北省會(huì)石家莊起步，現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為龍頭，涵蓋教育、文化、科技、農(nóng)機(jī)、商貿(mào)、旅游開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理等項(xiàng)目的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)地跨北京、三亞、呼盟、凈資產(chǎn)逾25億元，負(fù)債率不足3%。7年時(shí)間，XX集團(tuán)在河北省石家莊市開發(fā)建設(shè)全國(guó)名牌小區(qū)書香園、卓苑、中苑等120萬平方米住宅，托資3億元的占地362畝的現(xiàn)代化XX高素質(zhì)教育中心，XX東方服裝城、河北兩院院士園，1999年7月，XX集團(tuán)在北京創(chuàng)建了房地產(chǎn)開發(fā)公司，總投資60億元占地3萬畝的北京XX大學(xué)正式開學(xué)，首批莘莘學(xué)子已入讀XX大學(xué)；位于北京延慶的中華民族大團(tuán)結(jié)村已開發(fā)1600畝。2000年XX集團(tuán)北上內(nèi)蒙古呼倫貝爾盟，南下海南三亞，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)、城建、旅游、教育、高科技等行業(yè)進(jìn)行全方位綜合開發(fā)，以極強(qiáng)的人文關(guān)懷精神鑄就XX品牌。二、產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的現(xiàn)狀1995年以來，青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均開始陸續(xù)建設(shè)形勢(shì)各異的產(chǎn)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店將酒店業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了完美的投資組合，形成了獨(dú)特風(fēng)格，在市場(chǎng)開拓和盤活房地產(chǎn)方面有著不可低估的潛力。三、三亞概況1、旅游資源概況三亞市位于海南島的最南端，是我國(guó)唯一的熱帶濱海城市，匯聚了陽(yáng)光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情等十大景源要素，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一，有天涯海角、鹿回頭、南山寺等著名的旅游景點(diǎn)，它南望南沙、西沙，北顧五指山、萬泉河，漪旎的熱帶風(fēng)光，如詩(shī)如畫，它的空氣負(fù)氧離子濃度為北京的八倍，空氣質(zhì)量全國(guó)第一，年平均溫度24度，是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一，三亞更素有“不是夏威夷，勝似夏威夷”的美譽(yù)。得天獨(dú)厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國(guó)際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件，三亞被列入中國(guó)首批全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，中國(guó)唯一的國(guó)際化熱帶濱海旅游城，被譽(yù)為中國(guó)最佳旅游名勝，并被世界旅游組織認(rèn)證為AA級(jí)旅游城市。2、城市交通狀況三亞擁有一個(gè)4E級(jí)的鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國(guó)內(nèi)航線和通往韓國(guó)、日本、新加坡、俄羅斯、德國(guó)的十幾條國(guó)際航線。2001年11月，粵瓊跨海鐵路即將建成通車，屆時(shí)，游客可通過全國(guó)各地火車直通三亞，極大的促進(jìn)包括旅游在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、旅游配套產(chǎn)業(yè)概況隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)模向國(guó)際化邁進(jìn)，三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)外游客紛至沓來，旅游形勢(shì)越來越好。但在旅游業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，阻礙旅游業(yè)發(fā)展的因素也顯現(xiàn)出來，第一：旅游配套設(shè)施存在著許多缺陷，如沒有大型的購(gòu)物中心、沒有綜合性的娛樂休閑、餐飲、會(huì)議中心等。第二：酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性與日益發(fā)展的旅游業(yè)相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級(jí)酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務(wù)，極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務(wù)好的酒店緩解三亞當(dāng)?shù)馗邫n酒店入住壓力，勢(shì)在必行。小結(jié)：綜合以上因素，充分利用三亞旅游資源，在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店，對(duì)啟動(dòng)海南房地產(chǎn)，促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義，投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。第三部分：XX產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式一、一、名牌酒店管理公司管理酒店特委托瑞士香格里拉、希爾頓的國(guó)際名牌酒店參與管理（盡快確定為那家公司）。二、二、業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營(yíng)管理。酒店管理公司對(duì)XX產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、三、業(yè)主權(quán)益保障1、1、從酒店開業(yè)起，即成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。2、2、委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤(rùn)分配的透明度和公正性。四、四、客房利潤(rùn)多元化為滿足進(jìn)貨企業(yè)客戶及?？偷男枰瑫r(shí)建立一個(gè)固定的客戶網(wǎng)絡(luò)，酒店管理公司專門設(shè)計(jì)了酒店客房會(huì)員卡，該卡以一定面值進(jìn)行銷售，持卡人將獲得本酒店客房?jī)?yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。會(huì)員卡的銷售收入，將作為客房營(yíng)業(yè)收入的一部分，參與到利潤(rùn)分配。五、五、多點(diǎn)開發(fā)連鎖經(jīng)營(yíng)XX集團(tuán)憑借自身實(shí)力，在三亞和呼盟同時(shí)啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店，建立連鎖經(jīng)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)資源共享，倡導(dǎo)“夏游呼盟，冬住三亞,一處置業(yè)，兩處為家”的嶄新消費(fèi)模式，同時(shí)使投資者的回報(bào)更具潛力。六、六、客源保障體系配合兩地產(chǎn)權(quán)酒店，XX集團(tuán)已注冊(cè)成立了XX國(guó)際旅行社，且與多家旅行社達(dá)成合作協(xié)議，并將相繼啟動(dòng)福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項(xiàng)目，致力于XX產(chǎn)權(quán)酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，保證酒店源源不斷的客源。第四部分：業(yè)主權(quán)益及投資收益分析一、一、業(yè)主權(quán)益1、基本權(quán)益1.1)業(yè)主每年可享受4-10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費(fèi)度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個(gè)月通知酒店管理公司）1.2)業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。1.3)如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完，可累計(jì)至下一年.1.4)業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù)6-8折優(yōu)惠。1.6)業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4-10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù)）。2、附加權(quán)益充分發(fā)揮XX集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)，按其價(jià)值折合成三亞XX其他類似項(xiàng)目以及呼倫貝爾盟XX產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)權(quán)，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。二、二、投資收益1、1、客房利潤(rùn)分紅年度客房出租總收入扣除經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%歸業(yè)主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的對(duì)應(yīng)首次交易總額A單位年度利潤(rùn)分紅=業(yè)主可分配年度利潤(rùn)總額