房地產市場泡沫形成機理與控制方法研究開題報告

表1畢業(yè)論文（設計）開題報告論文題目房地產市場泡沫形成機理與控制方法研究1 論文立題依據1.1 研究背景 在世界城市發(fā)展的過程中，隨著大量人口向城市的聚集，許多國家的城市都出現了不同程度的房地產價格的上漲，20世紀80年代以來，隨著發(fā)展中國家城市化的進展，對外開放程度的加深，全球人均財富的增長，以及資本在全球范圍內的流動，不僅發(fā)展中國家，甚至發(fā)達國家也出現了房地產價格的普遍上漲。房地產價格的快速上漲，不僅影響了普通民眾財富水平以及福利水平的變化，更重要的是過快的房地產價格上漲以及由此引發(fā)的投資熱潮潛伏著逐漸積累的金融風險。中國政府于2004年開始對過熱的房地產價格進行宏觀調控，由此房地產的泡沫問題成為全中國甚至全世界關注的焦點。從理論研究以及實踐應用的角度看，對泡沫現象的研究是當代經濟學研究的前沿課題，這一領域的理論研究尚在不斷的完善中，有許多的問題處于探討的過程中。而對房地產泡沫的研究無論是研究方法還是研究的總體框架，均借鑒了對資產泡沫尤其是金融資產泡沫的研究方法以及研究思路。1.2 國內外相關研究理論1.2.1 國內相關研究理論由于國內房地產市場數據系統開發(fā)較晚，一定程度上影響了對房地產泡沫的實證研究。目前文獻還是主要集中在描述性分析上，大約在20世紀90年代中后期，國內才出現了對房地產泡沫的定量化研究。其中具有代表性的研究成果主要有：曹振良等人在借鑒國外理性泡沫模型的基礎上，分析了泡沫產生的原因：預期、投機、非理性和土地的虛擬資本性質等，并在研究房地產供求關系中加入價格預期，建立了一個帶有價格雙重預期的蛛網模型。在滿足一定條件下，這個模型可以用來描繪房價泡沫形成及崩潰過程，他們得出結論：在房地產供給彈性大于需求彈性時會產生泡沫。洪開榮首先對比分析了房地產泡沫評估的收益還原法及其問題，然后提出了“市場修正法”的評估思路和基本的分析框架，其所提出的衡量泡沫的公式為：房地產泡沫系數=物業(yè)總空置率經濟增長修正系數產業(yè)貢獻修正系數交易狀況修正系數。謝經榮等在其著作地產泡沫和金融危機中通過一個包括地產商和銀行兩方的資本市場局部均衡模型說明，資產價格與信貸數量相關，資產回報的不確定性將導致資產泡沫的產生，而人們對未來信貸擴張的預期以及信貸擴張程度的不確定性將捉高泡沫的嚴重程度。同時把泡沫劃分安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)與嚴重危險區(qū)，并構建了衡量泡沫的指標體系與泡沫度計算方法，其指標體系分為三類指標：預示指標、指示指標和滯后指標。李維哲、曲波提出了功效系數法對地產泡沫進行預警，通過計算綜合預警系數，對地產泡沫的發(fā)生及變化程度做出判斷，他們提出：通過計算一國綜合預警系數，將其與地產泡沫發(fā)生國的綜合預警系數進行比較，可以衡量該國地產泡沫的發(fā)生程度：通過計算一國不同時期綜合預警系數值進行比較，可以反映出該國房地產經濟的運行情況并進行動態(tài)跟蹤監(jiān)測，及時對房地產泡沫進行監(jiān)測預警。他們以日本為例，對預警系統的有效性進行了實證檢驗。1.2.2 國外相關研究理論僅就國外而言，對房地產泡沫的研究主要有：野口悠紀雄首先提出存在地價泡沫，他運用土地的合理價格是地租的資本化原理，利用辦公樓租金與樓房住宅租金的數據，直接計算了“收益還原地價”。并比較現實地價與理論地價的差異來衡量泡沫度：泡沫度=(現實地價-理論地價)理論地價，結果發(fā)現，1987年時點的收益還原地價與現實地價之間相差甚遠，東京的住宅用地與辦公樓用地的現實地價，已經相當于實體經濟模型預測的理論地價的約2倍。也就是說，1987年時點現實地價的大約一半是泡沫。中尾宏采用了更加洋細的收益還原模型計算了東京商業(yè)用地的理論價格，他采用的公式為：不動產價格=純收益(安全資產利率+風險補償率-租會預期上漲率)，結果表明，東京商業(yè)用地的實際地價從1983年開始大幅度偏離理論地價。Tokatoshi Ito和Tokuo 1waisako采用時間序列分析方法研究了日本在泡沫經濟時期股票市場和地產市場的相關性以及影響地價上漲的因素，實證研究表明，股市漲跌在時間上領先于房地產市場，上升之后下跌的轉折點的出現股市要早于地市；同時，研究發(fā)現銀行的信貸水平是房地產價格決定中一個很關鍵的因素。銀行對于房地產部門的貸款增長率對于地價的上漲有較強的解釋力，并且前期的地價的上升程度對于本期的地價有強的解釋力，并且前期的貸款增長率較本期的貸款增長率對本期的地價上升有更強的相關性，而且前期的地價的上升程度對于本期的地價有較強的解釋力，即地價的上升幅度有很強的自相關性。A1len and Gale在古典經濟學的框架基礎上，考察實際部門、金融機構和中央銀行的相互作用如何導致泡沫和危機的形成，突出了信貸擴張和風險轉移在泡沫形成中的作用。分兩種情況，考慮自由財富和銀行貸款，建立投資者最優(yōu)決策模型，當投資者用白有資金進行投資時，所形成的資產價格是資產的基礎價值；當投資者用借來的資會進行投資且只承擔有限責任時，投資者表現出對風險的偏好并采取風險轉移行為，對風險資產的過度投資不斷提高資產價格，最終導致泡沫形成，而資產價格的崩潰將引發(fā)大面積的違約，并進一步演變成盒融危機。它很好地解釋了泡沫產生和破滅的原因在與于風險資產實際同報的不確定性和信貸擴張的不確定性。 1.3 研究的目的和意義當房地產業(yè)出現脫離實際經濟基礎過度增長，有可能會引發(fā)房地產泡沫，一方面房地產泡沫是整個經濟泡沫的一部分，另一方面房地產泡沫在很多情況下都是以破滅的形式結束的，這時的房地產泡沫就很容易引起整個經濟泡沫的崩潰，進一步引發(fā)嚴重的金融危機，對整個國民經濟產生巨大的破壞性影響。因此對房地產市場泡沫進行分析識別、檢測和形成機理的分析，制訂行之有效的防范措施和預控機制，從而保證房地產業(yè)的健康發(fā)展，對于降低經濟泡沫產生的幾率，進而避免金融危機的發(fā)生具有重要意義。2 論文研究的內容及方案2.1研究目標 課題研究目標主要是通過對房地產市場泡沫形成機理的分析，提出相應的控制方法。2.2 實現途徑在論文的寫作過程中，本人將通過大量地、廣泛地閱讀專業(yè)期刊、雜志、相關學術著作，進行數據調查、統計等方式，在擁有大量材料的基礎上去粗取精，提煉出有代表性、有借鑒意義的觀點，并采用數據圖表分析等方法，提出創(chuàng)新思路。2.3 論文提綱1 前言1.1論文研究的背景及問題的提出1.2 論文國內外研究的狀況1.2.1 國內的相關研究1.2.2 國外的相關研究1.3 論文研究的目的和意義2 房地產市場泡沫及形成機理2.1 房地產市場泡沫的界定2.2 房地產市場泡沫形成的機理分析2.2.1 房地產市場供給價格彈性小2.2.2 房地產市場供給的土地成本高2.2.3 房地產市場供給的差異性大2.2.4 房地產市場需求的價格彈性小2.2.5 房地產市場需求具有消費和投資兩重屬性2.3 房地產市場泡沫的表現與測度方法2.3.1 指標指示法2.3.2 理論價格法2.3.3 統計檢驗法2.4.4 空置率修正法3 房地產市場泡沫的控制方法3.1 強調房地產的社會功能，對房地產投資性需求進行限制3.2 控制房地產信貸，防范金融風險3.3 提供全面可靠的房地產市場信息3.4 適當增加房地產市場的供給, 尤其是其源頭的土地供給3.5 建立健全的房地產監(jiān)控預警系統4 結語2.4 參考文獻1、李小祥中國房地產泡沫研究M北京：中國金融出版社，20072、徐滇慶房價與泡沫經濟M北京：機械工業(yè)出版社，20073、張紅房地產經濟學M北京：清華大學出版社，20054、楊帆，李宏謹，李勇泡沫經濟理論與中國房地產市場.尊理世界.2005（6）5、中國人民銀行營業(yè)管理部課題組房地產價格與房地產泡洙問題一國別研究與實證研究M北京：中國社會科學出版社，20076、2006中國地產藍皮書. 2006.7、邱強. 我國房地產泡沫實證分析. 社會科學家, 2009(1).8、王小魯，樊綱中國經濟增長的可持續(xù)性M經濟科學出版社20069、韓德宗: 基于West模型的房地產泡沫的實證研究：以北京、上海、深圳為例 J , 當代經濟科學.2008（6）.10、韓冬梅、劉蘭娟、曹坤: 5基于狀態(tài)空間模型的房地產價格泡沫問題研究6 J , 財經研究.2008(1).11、胡健穎、蘇良軍、金賽男、姜萬軍: 中國房地產價格有幾成泡沫J ,統計研究.2006(1).12、廖湘岳、戴紅菊.商業(yè)銀行貸款與房地產價格的關系研究J .上海經濟研究2009（9）.13、史永東、陳日清.信息不對稱、羊群行為與房地產市場中的居民破產J.財經問題研究.2011(12).14、王藝明.房租資本化、模型誤設與房地產投機泡沫,基于北京、上海和廣州住房二級市場的研究J,世界經濟.2008(6).15、位志宇、楊忠直、王愛民.房地產價格與宏觀經濟基本面研究的新視角J系統管理學報.2011(5).16、周京奎.房地產泡沫生成與演化:基于金融支持過度假說的一種解釋J.財貿經濟2009(5) .17、姜海中國房地產市場投機泡沫實證分析管理世界.2010（12）3 進度安排1、開題報告：2012-12-1