房地產企業(yè)工程成本管理制度.doc

_XXXX控股集團有限公司財務管理制度成本管理制度第一章總則第一條 為了及時、準確地反映XXXX控股集團有限公司（以下簡稱集團）下屬房地項目成本的控制及執(zhí)行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段，從而提高項目經濟效益，同時結合國家的稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本制度。第二條 開發(fā)成本是指項目從購買土地到商品房交付工程中發(fā)生的直接與項目相關的應計入“開發(fā)成本”會計科目的各項費用，主要有：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。具體如下：、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、環(huán)評、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費裝飾工程費、消防工程等。、基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。、公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。第三條 成本管理制度主要是招投標、合同管理、預算管理、成本核算管理等一系列成本控制和反映手段，本制度適用于集團開發(fā)的所有房地產項目的成本管理。第二章 招投標及合同管理第四條 工程成本控制是提高項目經濟效益的重要手段，而分項工程（或業(yè)務）實行招投標管理是成本控制的主要內容。分項工程（或業(yè)務）單位價值在50萬元以上的必須實行招投標，客觀因素不能實行招投標的除外，如：工程質檢、土地受讓、工程防雷防蟻、拆遷補償以及專業(yè)性較強或屬壟斷行業(yè)的等。第五條 分項工程（或業(yè)務）的招投標過程必須有財務部人員參加，招投標參加人員、過程、規(guī)則等必須符合公司制定的招投標管理制度的要求。 第六條 開發(fā)成本的各項支出除了政府有關部門、事業(yè)單位收費外,單位金額在5萬元以上都應簽訂經濟合同，合同標的金額在50萬元以上的必須有財務部參加的會簽，經濟合同的簽訂、會簽應符合公司制定的合同管理制度的要求，經濟合同在簽訂完畢3日內連同會簽單復印件送交財務部。 第七條 財務部在經濟合同會簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。同時關注經濟合同的價格情況以及發(fā)生糾紛公司承擔的經濟責任，以及稅收方面的風險，降低公司總體經營風險。第八條 財務部應建立健全經濟合同臺帳，合同臺帳應詳細記錄經濟合同的各項主要內容以及付款情況，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，財務部要嚴格掌握每一次付款時間節(jié)點及金額進行資金計劃安排并報公司領導，從而較好地執(zhí)行合同。第九條 開發(fā)成本各項支出有下列情況之一的，財務有權拒絕付款：、應簽訂經濟合同而未簽訂的；、應進行招投標而未進行招投標的；、應進行經濟合同會簽而未進行會簽的；、招投標不符合公司制定的招投標管理制度的；、合同簽訂、合同會簽不符合公司制定的合同管理制度的。第三章 工程預、結算及資金管理第十條 工程預算管理分為工程財務預算管理和工程造價預決算管理。工程財務預算，是公司在預算期（一般指項目周期、年、季、月）內為規(guī)劃工程支出而編制的資金支出計劃；工程造價預決算主要是工程總造價和分項工程造價預算以及工程結束后的工程總造價結算和分項工程造價結算。第十一條 工程財務預算管理應根據項目總預算按照項目開發(fā)計劃分期編制，編制時間、程序應符合公司制定的財務預算管理制度和集團的要求。工程財務年度預算、月度預算，于上年12月31日之前制定，工程財務預算的責任部門根據各公司的部門設置及具體職責而定。第十二條 工程財務預算編制、控制是保證項目經濟效益和公司資金安排的基礎，財務部應編制工程財務預算執(zhí)行情況的報表，及時向公司領導反映工程財務預算執(zhí)行情況，以便公司領導采取有效措施。第十三條 根據公司內部牽制管理和工程價、量分離的要求，工程成本支出由工程部管量、成本部管價、財務部監(jiān)控原則，嚴禁既管價又管量，工程部、造價部應分別隸屬于不同的分管領導。第十四條 項目施工圖圖審審查完畢并確定施工方后1個月內，成本部應留存一套完整、準確的施工圖，以備竣工造價結算審計之用，工程竣工造價結算必須以留存的施工圖和工程竣工后施工方報送的經工程部、監(jiān)理審核確認的竣工圖為準。第十五條 項目（或部分項目）總包合同簽訂后3個月內，向財務部報送施工方和工程部、成本部溝通一致的項目工程預算或項目發(fā)包方、承包方共同委托中介機構編制并經雙方認可的工程預算。第十六條 除了合同定價和市場信息價變動外，影響工程造價主要因素有項目規(guī)劃設計、施工圖設計、施工組織設計及進度安排、設計變更簽證、材料品牌認定及價格簽證、其他增減工程量簽證。項目公司必須建立嚴格的經濟簽證制度和流程，經濟簽證必須至少有監(jiān)理單位、工程部、成本部、成本分管領導等人員簽字同意方可下達，經濟簽證必須按照制定的權限執(zhí)行，需集團工程管理中心審批的應上報批準后下發(fā)。項目前期項目公司應該組織專業(yè)人士及公司工程技術人員對規(guī)劃設計、施工圖設計認真的研究并對工程造價的影響作必要的評估。第十七條 工程款支付。工程部填寫付款申請單，成本部審核，并取得合法的發(fā)票（一般情況下），財務部根據付款申請單、工程財務預算、經濟合同、完工工程結算單、以及前期付款情況進行認真審核，確認是否應該支付此款項。若付款，則付款后將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。工程款的支付必須符合項目公司制定的工程進度款支付業(yè)務流程集團制定的工程進度款支付業(yè)務流程說明書。第十八條 納入總包范圍內的、以及不能按照稅收法律、法規(guī)規(guī)定取得建筑安裝業(yè)發(fā)票的甲供材（大型設備和裝飾清包工程除外）資金走向，不管甲供材合同如何簽訂，必須通過總包方或有資格開具建筑安裝業(yè)發(fā)票單位，并且要完善稅法規(guī)定的相關手續(xù)，做到四個一致：合同臺頭名稱、發(fā)票出票人名稱、審計報告施工方名稱、款項收款人名稱相一致。甲供材的付款必須有施工方簽收的相關單據。第十九條 工程結算對賬。工程竣工并辦理工程結算審計前，成本部根據總包合同、各分包合同內容和財務部進行付款對賬，防止工程結算造價審計漏項或付款漏項問題的出現。第二十條 工程竣工結算審計報告出具后的付款前，財務部門應該再次核查發(fā)票開具情況，嚴禁出現未取得發(fā)票或發(fā)票不全付款和工程質保金未開具發(fā)票的現象發(fā)生。第四章 成本核算管理第二十一條 財務部會同項目公司其他相關部門在房地產項目規(guī)劃設計階段，編制項目投資收益估算分析報告。集團財務部會同項目公司財務部根據項目投資估算分析報告和現行稅收法律、法規(guī)的規(guī)定編制稅收籌劃報告，報集團審批后執(zhí)行。第二十二條 公司在進行成本、費用的核算時，必須按根據稅收法律、法規(guī)和會計準則的規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)成本、已銷開發(fā)產品成本與未銷開發(fā)產品成本的界限。第二十三條 項目成本分期，項目成本是否分期，以稅收籌劃為依據，原則上不準分期，若稅收籌劃計算分期對項目有利，才準予分期，項目成本核算分期需要向集團財務中心審批。項目成本核算是否分期確定后，財務部應向辦證部門按照是否分期要求辦理立項證明文件。第二十四條 項目成本對象按照稅收籌劃方案、立項文件、以稅收法律、法規(guī)規(guī)定的六個原則進行劃分，不按會計一般習慣進行成本對象劃分，嚴禁毫無依據的進行成本對象的劃分。稅收法律、法規(guī)規(guī)定的六個原則如下：、可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。、功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。、定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。、成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。、權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。第二十五條 項目計稅成本核算的一般程序如下：、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。、對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。第二十六條 房地產項目內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：、屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。、屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。第二十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。第二十八條房地產項目的利息支出按以下規(guī)定進行處理：、為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。、集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員項目公司使用的，借入成員公司應出具從金融機構取得借款的證明文件，在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，分攤的利率應和借入成員公司的利率一致。第二十九條 項目公司開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配；分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配；分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。、直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。、預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：、土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。、借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。第三十一條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本，即必須取得符合稅收法律、法規(guī)定的發(fā)票，出除了大型設備和裝飾清包外，不得有增值稅專業(yè)發(fā)票或增值稅普通發(fā)票入賬。、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。第三十二條 已銷開發(fā)產品銷售成本的計算。已銷開發(fā)產品的銷售成本按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位成本確認?？墒勖娣e單位成本和已銷開發(fā)產品的銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位成