盛鴻·領(lǐng)秀城營(yíng)銷策劃報(bào)告

盛鴻 領(lǐng)秀城營(yíng)銷策劃報(bào)告 勝天（長(zhǎng)沙）地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)謹(jǐn)呈 2011年 6月 12日 Contents 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 營(yíng)銷背景分析 項(xiàng)目推廣計(jì)劃 盛鴻 領(lǐng)秀城營(yíng)銷背景分析 Analyze of marketing background 自 09年下半年以來(lái)，政策密集出臺(tái)，但針對(duì)的主要是一二線城市，對(duì)在于三、四線城市的本案也許是機(jī)會(huì)所在 * * * * * 9.27新政 10.22新政 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)集約用地的通知 國(guó)辦關(guān)于促迚房地產(chǎn)市場(chǎng)健康収展的若干意見(jiàn) 公積金貸款利率下調(diào) 地方政府出手救市 國(guó)十一條 二手房?jī)?yōu)惠中止 資本金比例下調(diào) 二套房再次收緊 土地出讓金首付 5成 新國(guó)十條 公積金貸款利率上調(diào) 關(guān)于開展房地產(chǎn)專項(xiàng)整治的通知 清查閑置土地 二手房政策收緊 物業(yè)稅開征研討 國(guó)四條 刺激政策 抑制政策 929二次新政 加息 &上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 模擬住宅成交均價(jià)走勢(shì) 整體市場(chǎng) 政策經(jīng)濟(jì) 通貨膨脹、貨幣貶值、股市疲軟、黃金震蕩，兼具增值保值屬性的房產(chǎn)具有較大投資性 整體市場(chǎng) 政策經(jīng)濟(jì) 邵東市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) 房?jī)r(jià)增幅較大，市場(chǎng)承接力較強(qiáng) 邵東房地產(chǎn)市場(chǎng) ,特別是住宅市場(chǎng)的在近一年來(lái)的發(fā)展是十分迅猛的 .在一零年五月初時(shí)開始急速向上攀升 .目前基本達(dá)到 2600元 /平米 2800元 /平米。而同時(shí)市場(chǎng)放量的住宅產(chǎn)品卻增加了 30%以上。并且在七月 十月創(chuàng)下了極高的銷售率。我們可以很清楚的歸納為：房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng) 25%以上，供給量增加 30%，而買方市場(chǎng)卻仍然具有極高的承接性。說(shuō)明邵東房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期。 勝天觀點(diǎn)：進(jìn)入這一時(shí)期的市場(chǎng)，對(duì)于開發(fā)商而言有兩大機(jī)會(huì)及兩大挑戰(zhàn)。 機(jī)會(huì)： 高品質(zhì)開發(fā) 高價(jià)格支撐 挑戰(zhàn)： 高競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 高資金壓力 邵東市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) 受金融市場(chǎng)及宏觀調(diào)控的影響較小 邵東房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的幾個(gè)月，正是邵東現(xiàn)房集中上市，而后續(xù)開發(fā)又受宏調(diào)政府影響，沒(méi)有及時(shí)跟上的幾個(gè)月，整個(gè)邵陽(yáng)地區(qū)的房?jī)r(jià)同時(shí)也在節(jié)節(jié)拔高。邵東消費(fèi)群是敏感度最高的消費(fèi)群，在宏觀政策對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生直接影響的時(shí)候，反而選擇進(jìn)行市場(chǎng)購(gòu)房 證明了他們有較為成熟的消費(fèi)觀念。如果今年下半年整體調(diào)控持續(xù)出臺(tái)新政策，邵東只要保持一定量的現(xiàn)房供給，整體行情波動(dòng)不大。 勝天觀點(diǎn)：在開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)充分考慮邵東市場(chǎng)特性，整體定位偏向理性。 自住型客戶，整體的定位應(yīng)處于中高端。不適宜過(guò)于偏高，偏低。 邵東市場(chǎng) 重點(diǎn)樓盤 格林春天 法國(guó)巴黎 目前邵東規(guī)模最大的項(xiàng)目 邵東品質(zhì)樓盤 一二期均價(jià) 2800元 /平米 目前均價(jià) 3028（折后） 三期價(jià)格未出，預(yù)計(jì)在 3000 3200元左右 小區(qū)整體規(guī)劃較好，一期 160平米以上戶型 主推戶型： 134平米三房，贈(zèng)送半陽(yáng)光 房基本銷售完畢 邵東市場(chǎng) 重點(diǎn)樓盤 德天 水映綠洲 天驕豪庭 二期五月一日已開盤 預(yù)計(jì)均價(jià)在 2800元 /平米 一期均價(jià) 2600元 /平米 二期均價(jià) 2800元 /平米 該項(xiàng)目的五萬(wàn)抵七，七萬(wàn)抵十萬(wàn)活動(dòng)總 體量 12萬(wàn)平米左右。只針對(duì)該項(xiàng)對(duì)大戶 型，本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)手。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié) 區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)集中在三房、四房，面積區(qū)間為 120 150平米，其次為二房和五房。目前供應(yīng)主力產(chǎn)品是中等三房。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目注重園林景觀和配套打造，園林檔次越來(lái)越高，也更注重小區(qū)內(nèi)部配套完善、并以高檔次配套形成項(xiàng)目特色競(jìng)爭(zhēng)力。 區(qū)域項(xiàng)目在推廣上以常規(guī)媒介為主，立足邵東本地，同時(shí)利用外地的推廣途徑加強(qiáng)項(xiàng)目在外圍市場(chǎng)的宣傳，挖掘外地市場(chǎng)。 區(qū)域項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣上特色鮮明，與項(xiàng)目營(yíng)銷策略緊緊結(jié)合，整體檔次和水平較高，營(yíng)銷策略呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。 區(qū)域整體價(jià)格較高，均價(jià)在 2600元 /平米 2800元 /平米之間，但優(yōu)惠力度均較大，充分利用縣域客戶裙帶關(guān)系的特點(diǎn)，做足優(yōu)惠。 項(xiàng)目區(qū)域代表邵東最高開發(fā)水平，競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域以大盤開發(fā)為主，采取分期開發(fā)策略，在建和待建項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)持續(xù)存在。 邵東市場(chǎng) 樓盤分析 勝天觀點(diǎn) 通過(guò)目前在售重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研 ,我們將研究發(fā)現(xiàn) : 1. 邵東房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入品質(zhì) PK時(shí)代 ,隨著居民收入水平的不段提高 ,客戶由以前的自住型已轉(zhuǎn)入改善型需求 ；中高檔次樓盤能有效迎合客戶需求 . 2. 邵東地產(chǎn)商雖然發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)樓盤品質(zhì)的需求 ,但同時(shí)卻忽略差異化產(chǎn)品定位 ； 因此 ,在市場(chǎng)有效的蛋糕下 ,同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈 ； 相反 ,差異化產(chǎn)品定位將成未來(lái)市場(chǎng)新的空白點(diǎn)及項(xiàng)目利潤(rùn)增加點(diǎn) . 鴻盛 領(lǐng)秀城項(xiàng)目分析 Project analysis 項(xiàng)目分析 地塊分析 項(xiàng)目整體地形 : 項(xiàng)目位于邵東縣城開發(fā)區(qū)邵東縣農(nóng)業(yè)局旁 ,總占地面積 6482 ,總建筑面積 267311 ,南北長(zhǎng) 326米 ,東西長(zhǎng) 229米 . 項(xiàng)目四至 : 東面 : 永興北路 (規(guī)劃中 ) 西面 : 規(guī)劃路 南面 : 景秀路 北面 : 北嶺路 整個(gè)地形目前為兩座小山嶺 ,自然居家環(huán)境良好 ,生活配套齊全 . 項(xiàng)目分析 SWOT分析 S-優(yōu)勢(shì) 雙核交匯 升值無(wú)限 項(xiàng)目 占據(jù)城市歷史與城市將來(lái)的最佳結(jié)合部，坐擁完善配套與發(fā)展機(jī)遇；從現(xiàn)實(shí)周界狀態(tài)上分析，項(xiàng)目點(diǎn)位于新老城市結(jié)合部，既左擁這座城市的歷史 ；又右抱這座城市的將來(lái)，完善配套與發(fā)展機(jī)遇并舉。 項(xiàng)目分析 SWOT分析 S-優(yōu)勢(shì) 央域領(lǐng)地 CBD核心圈 從邵東整體版圖上我們將發(fā)現(xiàn)，隨著新火車站規(guī)劃建設(shè)的帶動(dòng)以及新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于未來(lái)大邵東的正中心； CBD核心輻射圈。 S-優(yōu)勢(shì) 邵東城市最佳生態(tài)區(qū)、中心綠肺 項(xiàng)目分析 SWOT分析 項(xiàng)目位于邵東縣開發(fā)區(qū)，空氣新鮮，自然景觀資源豐富；加上項(xiàng)目地塊地形方正，原山地地形地貌，在后期開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)后期有利規(guī)劃設(shè)計(jì)，可塑造成邵東城市最佳生態(tài)之城，中心綠肺。 項(xiàng)目分析 SWOT分析 W-劣勢(shì) 項(xiàng)目現(xiàn)地塊上為墳山，在某種程度上給客戶造成一定影響。 項(xiàng)目北面為縣城開發(fā)區(qū)處女地，目前市政等設(shè)施暫不夠完善。 項(xiàng)目規(guī)模體量較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，其中會(huì)有許多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)增加。 O-機(jī)會(huì) 周邊樓盤逐漸開發(fā)推動(dòng)板塊快速發(fā)展，未來(lái)升值前景巨大。 邵東新火車站的規(guī)劃建設(shè)將帶動(dòng)本區(qū)域以至整個(gè)城北區(qū)建設(shè)。 T-威脅 國(guó)家未來(lái)不確定性宏觀調(diào)控將間接影響作為四線城市的邵東。 眾多高檔樓盤將在邵東相繼亮相、如格林春天等市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，并 將會(huì)集中的在今年 6 、 7月份全面上市。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目分析 SWOT分析對(duì)策 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) : 走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)致勝； 利用自然景觀資源及規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品差異化路線，如景觀架空層、帶觀光電梯小高層、 170 205平米主仆雙入戶門、雙主臥室、飄窗大戶豪宅； 在推廣過(guò)程中勾畫邵東未來(lái)藍(lán)圖，把項(xiàng)目潛在價(jià)值無(wú)限放大； 轉(zhuǎn)換弱勢(shì)： 適當(dāng)增加相應(yīng)生活配套商業(yè)設(shè)施，也就是增加商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。 人為制造 “ 風(fēng)水 ” 事件及活動(dòng)，從而弱化客戶對(duì)墳山的顧慮，反而引發(fā)客戶對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水寶地的認(rèn)可； 加強(qiáng)物業(yè)管理這一塊，邀請(qǐng)知名物業(yè)管理公司入駐管理。 分期開發(fā)，不斷總結(jié)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，以市場(chǎng)化運(yùn)作為前提，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低 項(xiàng)目分析 SWOT分析對(duì)策 抓住機(jī)會(huì) 營(yíng)造一個(gè)健康、生態(tài)、休閑的異國(guó)養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 走產(chǎn)品差異化，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，以產(chǎn)品及周邊景觀資源制勝。 控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引中高端客戶。 規(guī)避威脅 創(chuàng)新區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，用產(chǎn)品塑造差異，用總價(jià)沖擊市場(chǎng) 提升建筑品質(zhì)，社區(qū)環(huán)境，增加項(xiàng)目附加值。 通過(guò)提高產(chǎn)品附加值，增加項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)市場(chǎng)變化，我司將針對(duì)本項(xiàng)目在項(xiàng)目案場(chǎng)配備市場(chǎng)研究員，即時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的各種變化，調(diào)整營(yíng)銷策略及銷售方式。 項(xiàng)目總體有一個(gè)案名，根據(jù)不同物業(yè)產(chǎn)品，分別組團(tuán)命名的方式來(lái)吸引消費(fèi)者，各自不同階層的購(gòu)房客戶。 目標(biāo)客戶群分析 社會(huì)階層劃分 上上層 上層 中上層 中中穩(wěn)定層 中下層 下上層 下中層 下下層 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、看不見(jiàn)的階層（特權(quán)、權(quán)力頂層、財(cái)富頂層） 明星群體（ 企業(yè)、體育、娛樂(lè)明星）；大企業(yè)老板、股東等；跨國(guó)公司高層、省市中央領(lǐng)導(dǎo) 出國(guó)人群，中、小企業(yè)老板、企業(yè)高層管理者、縣、鄉(xiāng)政府領(lǐng)導(dǎo) 中產(chǎn)階級(jí)、高級(jí)律師、高級(jí)教授、高級(jí)醫(yī)生、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中上層管理者等 企業(yè)中下層管理者、醫(yī)生、大學(xué)教師、個(gè)體戶老板、小資階層、中級(jí)公務(wù)員 高科技公司職員、高效應(yīng)行業(yè)打工者、普通公務(wù)員 城市普通市民、普通打工者 農(nóng)民工體力勞動(dòng)者、城市工廠職工、失業(yè)、普通退休者等 目標(biāo)客戶群分析 年份 2001 2002 2003 2004 2005 年工資 10480元 11245元 15456元 17065元 18098元 月平均工資 873 937 1288 1422 1508 邵東在崗職工平均工資表 2010 19657元 1638 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于湖南統(tǒng)計(jì)局年鑒 以邵東的生活水平來(lái)估算，扣除一半的生活開銷， 10年后人均年余額 19657 1/2 9828元 /年。 目標(biāo)客戶群分析 根據(jù)本項(xiàng)目最小平均價(jià)格首付 8萬(wàn)元計(jì)算， 80000/9828=8.1年， 即根據(jù)這一數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為：工作 7年的人群是我們項(xiàng)目人群的起點(diǎn)。目前邵東參加工作的平均年齡為 20歲左右，所以本項(xiàng)目目標(biāo)人群年齡應(yīng)該是在 27歲左右。 （但是考慮到一部分購(gòu)房者首次買房父母支付一部分款項(xiàng)，如是用于結(jié)婚，則是兩人工資） 因此，我們認(rèn)為年齡 25歲左右的人群是我們目標(biāo)人群的起點(diǎn)。 其中大戶型總價(jià) 53萬(wàn)左右，首付 20萬(wàn)計(jì)算， 200000/9828=20.3年，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，他們年齡應(yīng)該在 40歲左右，考慮到他們中間大部分結(jié)婚、生子、疾病、購(gòu)買單位分房（ 1998年以前），會(huì)花費(fèi)一些積蓄，同時(shí)收入年度性增長(zhǎng)的因素，因此我們判斷他們年齡應(yīng)該是在 35-37之間。 目標(biāo)客戶群分析 根據(jù)以上推論，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的主力目標(biāo)人群年齡應(yīng)該是在 27 37歲之間，其中大戶型年齡則在 38 45歲之間。 他們目前年收入水平應(yīng)該在 6萬(wàn)元 /年以上，即 4000元 /月以上（家庭收入范圍應(yīng)該 2500-6000元 /月之間）。 目標(biāo)客戶群尋找 目標(biāo)客戶群定位 我們項(xiàng)目目標(biāo)人群主要以中上層與中中層（ 70%以上）為主 目標(biāo)客戶群分析 根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查以及上面的綜合分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)人群具有以下特點(diǎn)： 年齡構(gòu)成 ： 27-38歲之間 (主力人群 )、其次是 38歲以上人群； 基本屬于 70年代中后期及 80年代初出生的人群（ 27-33歲之間） 收入情況 ：?jiǎn)紊砟晔杖?4萬(wàn)以上，月平均收入 2800元 /月以上。 家庭年收入 6萬(wàn)以上，月平均工資 4000元 /月元以上。 主力人群：收入（個(gè)人與家庭）在 3000-8000之間 . 目標(biāo)人群特征 職業(yè)構(gòu)成 ： 主力人群： 企業(yè)中層管理人員、高科技公司技術(shù)人員； 項(xiàng)目周邊個(gè)體老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 ； 效應(yīng)較好單位白領(lǐng)；（銀行、金融、電力、水廠、房地產(chǎn)、廣告、通信公司） 普通、中級(jí)醫(yī)生； 普通、中級(jí)公務(wù)員； 普通、中級(jí)教師； 省內(nèi)其他地區(qū)來(lái)邵東發(fā)展、做生意人群 其他目標(biāo)人群： 部分高級(jí)教師、醫(yī)生、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中上層管 理者、政府領(lǐng)導(dǎo)等 目標(biāo)客戶群分析 區(qū)域構(gòu)成 ： 項(xiàng)目周邊及商業(yè)區(qū)為主、 其次為各單位主人主群 再次各區(qū)縣地區(qū)人群 家庭結(jié)構(gòu) ： 單身多為獨(dú)身子女（家庭結(jié)構(gòu)多 3人） 結(jié)婚的多為 3口之家庭，另還有雙方父母（即 4： 2： 1）的家 庭結(jié)構(gòu)。（部分有兄弟，多為只有 1個(gè)兄弟姐妹） 學(xué)歷構(gòu)成 ：大專、本科為主，學(xué)歷普遍較高 或者以工作年限為準(zhǔn)：工作五年以上 目標(biāo)客戶群特征 工作與生活態(tài)度 : 工作很努力，追求體面的生活與享受。 為換取更高的生活，承擔(dān)更大工作壓力和強(qiáng)度為代價(jià) ， 可以每天只睡 6-7個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來(lái)工作，甚至可以放棄假期。但知道這樣不利于健康，所以也追求健康身體與生活。 消費(fèi)與價(jià)值觀 ： 他們是中檔偏高，中檔、中低商品的主要使用者，對(duì)價(jià)格比 較敏感，消費(fèi)是堅(jiān)持一定要物超所值，要超值的享受生活。（他們正處于上升期，經(jīng)過(guò)日子緊巴巴的時(shí)期，所以更加務(wù)實(shí)） “ 享受多一些，享受好一些 ” 是他們的人生信條。努力工作就是為了生活的更好 行 為 習(xí) 慣 ： 在室內(nèi)時(shí)：經(jīng)常上網(wǎng)、看書、聽(tīng)音樂(lè)。 在室外時(shí)：旅游、商場(chǎng)購(gòu)物、看電影、朋友聚會(huì)、卡拉 OK。 目標(biāo)客戶群特征 從以上特點(diǎn) ， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目主力目標(biāo)消費(fèi)者不是暴發(fā)戶 ， 也不是真正意義上的中產(chǎn)階級(jí) ， 而是 新貴階層 經(jīng)濟(jì)改革時(shí)代產(chǎn)生的低于中產(chǎn)階級(jí)的階層，他們學(xué)歷普遍較高，正處在上升期，具備中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)行為的雛形，工作穩(wěn)定，也很努力，對(duì)價(jià)格比較敏感，他們追求優(yōu)質(zhì)的生活，對(duì)未來(lái)有美好的預(yù)期。 通過(guò)對(duì)邵東房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目本身分析從而引發(fā)項(xiàng)目下述核心問(wèn)題 思 考 ？ 如何建立 項(xiàng)目核心價(jià) 值體系 作為一個(gè)未來(lái)城市核心大盤，區(qū)域與生態(tài)優(yōu)勢(shì)成為最大優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也被其它樓盤廣泛使用，怎樣挖掘出項(xiàng)目與眾不同的核心價(jià)值體系 ？ 如何創(chuàng)造領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)、區(qū)分市場(chǎng)的 項(xiàng)目形象 目前邵東市場(chǎng)上的項(xiàng)目形象，都有同質(zhì)化傾向。國(guó)際人居、生態(tài)資源的字眼充斥整個(gè)市場(chǎng)，如何在保留項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，塑造一個(gè)在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟的形象。 目前邵東市場(chǎng)上的樓盤推廣，仍處于低層次的營(yíng)銷推廣方式，對(duì)于客群的定位較為模糊、樓盤文化氛圍不足、促銷工作力度小，是整個(gè)市場(chǎng)的通病。本案應(yīng)該以引領(lǐng)的姿態(tài)，內(nèi)外兼修，打造一個(gè)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的大盤，獨(dú)樹于邵東市場(chǎng)。 ？ 如何打造一個(gè)完整的、具有銷售力的整 合營(yíng)銷推廣體系 鴻盛 領(lǐng)秀城項(xiàng)目定位 The imagery orientation 內(nèi) 容 提 要 市場(chǎng)定位 is a kind of accurate inform the core competencies of item to combine in the target consumer the heart to become a fresh and clear impression 形象定位 is an ability is accurate to inform item image and be easy to the name of dissemination. 形象傳播語(yǔ) can the sensitive faculty inform item image and moves target consumer with the language which attains publicity item image by this . 項(xiàng)目?jī)r(jià)值推導(dǎo)思路 定位依據(jù)一 新老城區(qū)交匯，毗鄰汽車西站 左右繁華 我居中央 定位依據(jù)二 周邊自然環(huán)境優(yōu)美 具備一定的資源優(yōu)勢(shì) 定位依據(jù)三 大規(guī)模社區(qū) 產(chǎn)品線豐富 資源改善住宅特征一 地段價(jià)值明顯 資源改善住宅特征二 生態(tài)價(jià)值突出 資源改善住宅特征三 規(guī)模居住聯(lián)動(dòng)效應(yīng) 市場(chǎng)定位 價(jià)值推導(dǎo) 市場(chǎng)定位路徑一 城市大盤路線，中高端改善型需求 如何與眾不同的市場(chǎng)定位？ 必須結(jié)合項(xiàng)目特性，挖掘其它個(gè)案缺乏的核心價(jià)值 市場(chǎng)定位路徑二 本案市場(chǎng)定位 城市發(fā)展極核心大盤 定位依據(jù)三 邵東開發(fā)區(qū)的發(fā)展 （作為城市的重要地產(chǎn)項(xiàng)目，本案將立位于一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨雀┮暿袌?chǎng)，現(xiàn)在的一切都是暫時(shí)的，消費(fèi)者購(gòu)買的是眼前，關(guān)注的卻是未來(lái)。因此，我們將與區(qū)域進(jìn)行融合，形成區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展的核心發(fā)展路線） 我們的優(yōu)勢(shì)在哪里 環(huán)境？建筑？產(chǎn)品？?jī)r(jià)格？ 我們的弱點(diǎn)在哪里 交通？配套？ 住房消費(fèi)者需要什么？關(guān)注什么？ 快捷的交通環(huán)境 便利的生活配套 優(yōu)美的居住環(huán)境 合適的建筑空間 良好的區(qū)域發(fā)展 較高的性價(jià)比 不談優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)， 如果按這些思路去經(jīng)營(yíng)本案 只會(huì)是與周邊的項(xiàng)目形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 這是項(xiàng)目給予的 項(xiàng)目怎樣傳達(dá)這些要素 現(xiàn)在有嗎？ 沒(méi)有 會(huì)有嗎？ 會(huì)有 如何讓消費(fèi)者提前消費(fèi)、預(yù)支生活？ 項(xiàng)目將帶來(lái)怎樣的生活？ 生態(tài)、完善、優(yōu)雅、便利的 隨著城北新區(qū)的完善，未來(lái)一定會(huì)實(shí)現(xiàn) 概念無(wú)法解決，但可以引導(dǎo) 關(guān)鍵詞： 未來(lái)、中央 中央商務(wù)區(qū)、西站娛樂(lè)休閑、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 汽車西站、鐵路交通輻射 邵東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃 形象定位 品牌價(jià)值體系 形象定位 品牌價(jià)值體系 項(xiàng)目品牌 主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 傳播解讀 領(lǐng)先產(chǎn)品 山水地貌 北城區(qū)位 意大利原著 規(guī)劃山體公園 +原生山林 +坡地地貌 城北國(guó)際都會(huì)新城 品牌 DNA 山 公園 城 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目案名 鴻盛 領(lǐng)秀城 詮釋 : 名可名 ,非常名。鴻盛 ,公司名，作為前綴 ,公司品牌的延伸 ； 領(lǐng)秀 : ”領(lǐng)袖 ” 的諧音，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)，高舉高打，引領(lǐng)市場(chǎng)形象 ； 城 :展現(xiàn)項(xiàng)目氣勢(shì)磅礴，恢弘巨制的規(guī)模。 備選案名 : 羅馬假日 城市花園 中央華府 形象定位 形象定位語(yǔ) 30萬(wàn)平米，意大利原著，國(guó)際山體公園城 300， 000Square meters,The Itali