項目策劃工作程序.doc

項目策劃工作程序1.目的確定項目科學(xué)合理的定位，做好項目發(fā)展計劃和營銷策略建議，使項目營銷全過程受控和適應(yīng)市場能力增強(qiáng)，以達(dá)到回避市場風(fēng)險，提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。2.適用范圍本程序適用于公司的房地產(chǎn)項目。3.引用文件3.1 GFP4-1項目評估工作程序3.2 GFP4-7市場調(diào)研工作程序4.定義4.1項目策劃指對某個具體項目開發(fā)過程中遇到的物業(yè)類別、規(guī)格、客戶市場、銷售方式、建設(shè)管理、進(jìn)度安排、資金流量、風(fēng)險控制等做出科學(xué)合理的定位建議。4.2跨口項目策劃小組指由公司總經(jīng)理按照以下各專業(yè)：建筑、土建、經(jīng)濟(jì)、市場營銷、法律、財稅、環(huán)藝和廣告策劃等組建的對某個具體項目進(jìn)行定位建議的工作組，該工作組由項目策劃組長負(fù)責(zé)。5.職責(zé)5. 1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建跨口項目策劃小組并委任組長；5.2主管副總經(jīng)理審批項目策劃工作計劃；選定項目策劃公司；5.3項目開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)實施項目策劃工作計劃；5.4項目策劃組長負(fù)責(zé)擬定項目策劃工作計劃，并組織實施該計劃；5.5項目策劃小組成員負(fù)責(zé)各專業(yè)的分項工作。6.資格和培訓(xùn)6.1執(zhí)行本程序的項目策劃小組成員，如具備雙學(xué)士或碩士學(xué)歷資格，須從事房地產(chǎn)業(yè)一年以上；如只具備學(xué)士學(xué)歷資格，則須從事房地產(chǎn)業(yè)三年以上。7.程序7.1公司組建項目策劃小組完成項目策劃報告 總經(jīng)理認(rèn)為有必要的情況下，組建跨口項目策劃小組并委任組長。7.1.1項目策劃組長擬定項目策劃工作計劃，經(jīng)項目策劃小組討論通過，主管副總經(jīng)理審批后，開始做項目策劃報告。7.1.2項目策劃依據(jù)包括：項目評估報告（見GFP4-1-F1）、項目可行性分析報告、市場預(yù)測及分析報告、區(qū)域市場調(diào)研報告、居住實態(tài)及客戶需求調(diào)研報告、消費(fèi)市場變化趨勢分析報告等。7.1.3項目策劃工作小組成員分析研究擬開發(fā)項目周邊市場情況 項目策劃工作小組成員重點(diǎn)研究該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨勢，完成各專業(yè)調(diào)研報告，預(yù)測項目完成前后客戶市場變化情況，并做敏感性分析：a)熟悉國家及該地區(qū)政策法規(guī)，分析政策法規(guī)變化的可能性以及對市場影響程度，了解該地區(qū)重點(diǎn)工程投資和城市建設(shè)規(guī)劃、土地供給、項目批建、固定資產(chǎn)投資、原材料供給、價格，規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工企業(yè)實力等情況。b)分析該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律之間的關(guān)系，研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展各個階段對不同類型房地產(chǎn)的需求走勢。c)分析客戶需求的發(fā)展趨勢。7.1.4項目策劃小組應(yīng)完成項目策劃報告的內(nèi)容參考以下7.1.4.17.1.4.7，對于具體項目內(nèi)容可以有增減。7.1.4.1物業(yè)發(fā)展定位a)建筑類型定位b)建筑規(guī)模定位c)規(guī)劃設(shè)計定位d)主要居住戶型及建筑的面積分配定位e)室內(nèi)外裝修定位f)物業(yè)主要配套設(shè)施定位g)環(huán)境設(shè)計h)小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施項目定位i)物業(yè)管理要求j)其他相關(guān)事項7.1.4.2客戶市場定位a)目標(biāo)客戶的年齡b)目標(biāo)客戶的職業(yè)c)目標(biāo)客戶的人員組成d)目標(biāo)客戶的收入e)目標(biāo)客戶的消費(fèi)觀念f)目標(biāo)客戶的潛在需求7.1.4.3項目投資估算和建設(shè)計劃控制a)時間安排進(jìn)度控制b)費(fèi)用安排、建筑面積、基礎(chǔ)配套、小區(qū)配套費(fèi)用估算和使用計劃c)控制方法7.1.4.4風(fēng)險和收益分析a)擬發(fā)展項目優(yōu)勢b)擬發(fā)展項目不足點(diǎn)c)擬發(fā)展項目風(fēng)險分析d)擬發(fā)展項目不同風(fēng)險下的收益分析e)回避風(fēng)險、提高效益的建議7.1.4.5銷售（租賃）策略a)銷售和租賃效益比較b)銷售（租賃）準(zhǔn)備c)銷售（租賃）渠道、方式以及應(yīng)采取的相應(yīng)策略d)銷售（租賃）推廣方式e)銷售（租賃）時間安排f)銷售（租賃）價格g)銷售（租賃）進(jìn)程控制h)銷售（租賃）機(jī)構(gòu)與人員安排7.1.4.6項目財務(wù)收益分析a)建筑成本，主要影響因素及敏感性分析b)盈虧平衡分析c)現(xiàn)金流量分析d)預(yù)現(xiàn)值e)內(nèi)部收益率f)投資回收期g)投資回報率7.1.5項目策劃報告的形成7.1.5.1策劃報告經(jīng)部門經(jīng)理審核，主管副總經(jīng)理審批。7.1.5.2項目策劃報告第二階段由地產(chǎn)口各相關(guān)部門討論，要求在一周內(nèi)將正式意見返回項目開發(fā)部。討論、審核工作的分工如下：a)市場部負(fù)責(zé)7.1.4.2、7.1.4.5，參與7.1.4.3；b)工程部參與7.1.4.1、7.1.4.3；c)預(yù)決算部、總經(jīng)辦計劃督辦和計劃財務(wù)部負(fù)責(zé)7.1.4.3、7.1.4.6；d)項目開發(fā)部和市場部共同負(fù)責(zé)7.1.4.1、7.1.4.4，參與7.1.4.3、7.1.4.6；7.1.5.3項目策劃組長將項目策劃報告根據(jù)地產(chǎn)口各相關(guān)部門意見修改后，交部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。總經(jīng)理認(rèn)為有必要，可以組織相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)討論。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后的項目策劃報告分發(fā)到公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)口各部門，各部門負(fù)責(zé)人組織實施。7.2委托項目策劃公司完成項目策劃報告7.2.1項目策劃組長擬定項目策劃內(nèi)容和要求，內(nèi)容包括7.1.4全部條款及項目策劃報告完成時間、深度要求等。7.2.2上條所列內(nèi)容和要求經(jīng)過項目開發(fā)部討論通過，項目開發(fā)部經(jīng)理審核、主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，征求各相關(guān)部門意見，完善所提內(nèi)容和要求。7.2.3項目策劃組長聯(lián)系項目策劃公司，了解各公司實力和特長以及完成時間、所需費(fèi)用等情況。7.2.4項目策劃組長推薦其中較好的2-3家項目策劃公司，由項目開發(fā)部經(jīng)理審核后確定具體公司，報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項目開發(fā)部經(jīng)理與項目策劃公司簽訂委托合同。7.2.5項目策劃組長負(fù)責(zé)跟蹤項目策劃過程，監(jiān)督項目策劃公司按委托合同要求完成項目策劃報告。7.2.6項目策劃公司完成報告后，由主管副總經(jīng)理主持召開公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)口各部門會議評審后，根據(jù)項目策劃報告評審會議紀(jì)要提出修改方案。7.2.7項目策劃公司修改后完成的項目策劃報告，再經(jīng)7.2.6的評審，達(dá)到委托合同要求即為驗收合格，否則讓項目策劃公司繼續(xù)修改完善，直至達(dá)到合同要求為止。7.2.8公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門討論通過后的項目策劃報告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)到公司領(lǐng)導(dǎo)及地產(chǎn)口各部門，各部門負(fù)責(zé)人組織實施。 7.3項目策劃報告的實施情況跟蹤及調(diào)整7.3.1項目策劃小組須在項目實施期間跟蹤項目策劃報告的執(zhí)行情況，分析偏差原因、提出調(diào)整建議，并向年度管理評審會議提交報告。7.3.2項目結(jié)束后，項目策劃小組根據(jù)項目策劃報告對比市場反映和實際成交情況，就