房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程最新版.docVIP

.房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程王艷輝2012年11月24日主要內(nèi)容：I 房屋登記的概念I(lǐng)I 房屋登記的原則III房屋登記程序I 房屋登記的概念：案例：一房?jī)少u房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。1、房屋（2.1.1）：有固定基礎(chǔ)、固定界限且有獨(dú)立使用價(jià)值，人工建造的建筑物、構(gòu)筑物以及特定空間。2、登記機(jī)構(gòu)：房屋所在地，一個(gè)行政轄區(qū)（直轄市、市、縣人民政府設(shè)立的），可設(shè)分中心。3、依法（7類）：法定程序、規(guī)定的要件、登記事項(xiàng)適用的法律4、登記事項(xiàng)：房屋權(quán)利，即房屋所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利、預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)：異議登記、查封事項(xiàng)等5、登簿：登簿時(shí)間即為公示時(shí)點(diǎn)，發(fā)證屬于附隨義務(wù)II 房屋登記的原則（1.0.3）：法定機(jī)構(gòu)原則法定人員原則法定程序原則權(quán)利主體一致原則在先已登記原則依法查詢?cè)瓌t：利害關(guān)系人III房屋登記程序（一）登記程序確立的制度：1、申請(qǐng)材料確認(rèn)制度（4.2.7/B.0.8）：申請(qǐng)材料應(yīng)提交原件，或視為規(guī)范、有效的復(fù)制文本，身份證讀取，簽名摁指紋2、合并辦理制度（4.3.2）：七（八）種情形（預(yù)告在銷及轉(zhuǎn)本，在建后初始與抵押，轉(zhuǎn)移與抵押，繼承，所有權(quán)與抵押權(quán)變更，所有權(quán)與地役權(quán)的變更，抵押轉(zhuǎn)讓）3、登記官崗位責(zé)任制度（4.1.2）。崗位設(shè)置：受理、審核、登簿、質(zhì)量管理4、疑難業(yè)務(wù)會(huì)審制度（4.1.3）：審核委員會(huì)5、質(zhì)量檢查制度（4.1.4/5）：（二）登記的一般程序：一、申請(qǐng)（啟動(dòng)登記的第一個(gè)程序，首要程序）：申請(qǐng)登記的例外：依職權(quán)進(jìn)行的更正登記、根據(jù)法律文書進(jìn)行的登記1、 申請(qǐng)主體（審核可參照該標(biāo)準(zhǔn)）：（1）雙方申請(qǐng)/單方申請(qǐng)（申請(qǐng)方式：雙方與單方、本人與代理、共同與單獨(dú)）申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，本辦法另有規(guī)定的除外。賣方失蹤、夫妻離異單方申請(qǐng)的情形（4.2.2）：1因合法建造房屋取得房屋權(quán)利2因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋權(quán)利3因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利4 房屋所有權(quán)變更登記情形（包括所有權(quán)人姓名或名稱變更、房屋座落的街道、門牌號(hào)或房屋名稱變更、房屋面積增加或減少、同一所有權(quán)人分割、合并房屋）5 房屋滅失6權(quán)利人放棄房屋權(quán)利7房屋權(quán)利人申請(qǐng)不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的更正登記8異議登記9房屋登記辦法所列預(yù)購(gòu)人可單方申請(qǐng)的預(yù)告登記。（2）共同和單獨(dú)申請(qǐng)（4.2.3）：共有房地產(chǎn)，應(yīng)由共有人共同申請(qǐng)，按份共有的房地產(chǎn)，應(yīng)有份額的約定。案例：湯月紅房屋抵押案（3）本人和委托申請(qǐng)申請(qǐng)當(dāng)事人（自然人、法人、其他組織）應(yīng)使用中文名稱或姓名，將母語(yǔ)名記載在登記文件中（漢字）可以自己申請(qǐng)，也可以由代理人代為申請(qǐng)。代為申請(qǐng)的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。委托人有兩人以上的，都可獨(dú)立行使代理權(quán)，但共同代理的除外。被代理人或代理人死亡，委托代理終止。轉(zhuǎn)委托1 自然人：具有民事權(quán)利能力的人（完全民事行為能力人、無(wú)/限制民事行為能力人）：16歲、罪犯、胎兒、其他。a委托代理（指定代理）：中國(guó)人：書面委托，涉及處分的，建議辦理公證。華僑：大使館或領(lǐng)事館公證。外國(guó)人：應(yīng)當(dāng)公證或認(rèn)證。港澳同胞：應(yīng)經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司、中國(guó)法律服務(wù)（澳門）有限公司加章轉(zhuǎn)遞。臺(tái)胞：中華人民共和國(guó)臺(tái)灣地區(qū)出具的公證材料應(yīng)經(jīng)?；鶗?huì)轉(zhuǎn)遞，由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或各省公證員協(xié)會(huì)認(rèn)證。b法定代理：無(wú)/限制民事行為能力人未成年人：應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人父/母代為申請(qǐng)，因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證，由父母雙方申請(qǐng)（注：離異、再婚-夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無(wú)權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)、死亡（一方或雙方）-祖父母外祖父母/兄姐），提交本人與未成年人的身份證明、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。父母以外的監(jiān)護(hù)人處分的，監(jiān)護(hù)證明應(yīng)當(dāng)公證，指定監(jiān)護(hù)除外，非民政部門。 成年人：配偶、父母、成年子女案例：未成年人房屋轉(zhuǎn)讓案2 法人：?jiǎn)挝患由w公章，法定代理人簽章。 法定代理和委托代理企業(yè)法人解散或者被撤銷的，由其主管機(jī)關(guān)組織的清算小組申請(qǐng)。企業(yè)法人被宣告破產(chǎn)的，由人民法院組織的破產(chǎn)管理人申請(qǐng)。企業(yè)法人被吊銷執(zhí)照的：應(yīng)由有關(guān)主管機(jī)關(guān)或投資人申請(qǐng)。工商企字2002第106號(hào)3 其他組織：（）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、合伙組織；（）依法登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合伙型聯(lián)營(yíng)企業(yè)；（）依法登記領(lǐng)取我國(guó)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)；（）經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會(huì)團(tuán)體登記證的社會(huì)團(tuán)體；（）法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)；（）中國(guó)人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；（）中國(guó)人民保險(xiǎn)公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；（）經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)。5/6/7也可以成為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體。2、客體：房屋等建筑物及構(gòu)筑物（能特定，具有獨(dú)立利用價(jià)值）基本單元（10有固定界限、可以獨(dú)立使用、有明確唯一編號(hào)的房屋或特定空間）：成套住宅（套），非成套住宅（幢、層、間），村民住房（獨(dú)立建筑）、共有宅基地上的村民住房（套、間），非住宅（幢、層、套、間）。多套合并登記，以套登簿；可分割，以套登簿。固定界限：不是當(dāng)事人自己任意進(jìn)行分割或圍護(hù)，應(yīng)是經(jīng)過管理部門審定或確定的界限。車庫(kù)、車位的登記：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。配置比例。糾紛較多，案例：元盛3、申請(qǐng)內(nèi)容：房屋權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅房屋自然狀況的變化：初始登記、翻改擴(kuò)拆分、地名變更等 所有權(quán)狀況的變化：轉(zhuǎn)移登記，放棄所有權(quán)（無(wú)主房屋） 他項(xiàng)權(quán)利狀況的記載與變化：抵押權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷其他權(quán)利登記狀況的記載與變化：預(yù)告登記、異議登記、查封登記1 夫妻共有產(chǎn)：夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)：繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但確定只歸一方所有的除外；夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。 夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：一方的婚前財(cái)產(chǎn)； 遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)不能達(dá)成協(xié)議的，該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。約定所有：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。登記：本為一人或兩人，約定為兩人或一人（含份額變化），都屬于轉(zhuǎn)移登記。夫妻共有產(chǎn)變?yōu)橐环降呢?cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移登記。 本屬于夫妻共有產(chǎn)，登記時(shí)為一方，增加名字為更正登記，不是變更登記，不收契稅。不能，異議登記 離異后房屋歸一方所有，是共有關(guān)系的變化而導(dǎo)致房屋分割，轉(zhuǎn)移登記，不收契稅。一方已故，繼承，屬轉(zhuǎn)移登記，不收契稅2 幾種特殊的登記類型：共有性質(zhì)或共有份額變化：共同共有等額按份共有，變更登記；共同共有不等額按份共有，按份共有份額變化，轉(zhuǎn)移登記個(gè)體工商戶改個(gè)人：變更登記，所有權(quán)未轉(zhuǎn)移個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或一人公司轉(zhuǎn)到法定代表人名下：轉(zhuǎn)移登記；股東變化：不需登記，不是轉(zhuǎn)移行為。但以房地產(chǎn)增資擴(kuò)股的，是轉(zhuǎn)移登記企業(yè)合并、分立、改制、重組：轉(zhuǎn)移登記舊房翻改建：變更登記，非初始登記項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：初始登記，非轉(zhuǎn)移登記聯(lián)合建房：初始登記，再轉(zhuǎn)移登記4、申請(qǐng)材料：物11，應(yīng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。1 要求：申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式、真實(shí)有效、內(nèi)容合法法定形式：a原件與復(fù)印件：申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提交原件，或經(jīng)過比對(duì)或確認(rèn)的復(fù)制件。（遵循“誰(shuí)出具，誰(shuí)證明”的原則、出文機(jī)構(gòu)或法定存檔機(jī)構(gòu)確認(rèn)、公證機(jī)構(gòu)公證或認(rèn)證）。 b漢字文本：申請(qǐng)人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)提供經(jīng)公證或認(rèn)證的漢字譯本；少數(shù)民族的，應(yīng)附漢字文本。c公證：應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)：繼承（強(qiáng)調(diào)）、受遺贈(zèng)、涉外的委托書、父母之外其他人處分未成年人房屋時(shí)享有監(jiān)護(hù)權(quán)的、中文譯本。（注意：委托、聲明、遺囑等單方法律行為外，其他涉及房地產(chǎn)的公證應(yīng)由房屋所在地的公證機(jī)構(gòu)出具；境外公證材料經(jīng)認(rèn)證或轉(zhuǎn)遞）建議處分房屋權(quán)利的委托書予以公證，處分未成年人房產(chǎn)，法定監(jiān)護(hù)人的書面保證可不公證提示：公證被撤銷的處理，偽造公證書的處理。張敏案公證、認(rèn)證與律師見證：d其他要求：紙張尺寸，涉及數(shù)量、日期、編號(hào)的處理，等2 其他必要材料：如委托書，放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，監(jiān)護(hù)人為了未成年人的利益處分財(cái)產(chǎn)的證明，上級(jí)批文，受案證明，中文譯本等3 責(zé)任：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。二、受理（登記機(jī)構(gòu)的首要程序）：1、職責(zé)：物12，1、查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料2、就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人 物15，不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 不得以年檢名義進(jìn)行重復(fù)登記2、受理要求：申請(qǐng)登記材料齊全、符合法定形式，否則，不予受理。3、受理工作應(yīng)包括的主要內(nèi)容（7）：查驗(yàn)申請(qǐng)主體，查驗(yàn)申請(qǐng)材料，核對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)，詢問申請(qǐng)人，錄入申請(qǐng)登記信息，出具收件收據(jù)，簽署受理意見。1）驗(yàn)證：確認(rèn)是申請(qǐng)人的申請(qǐng)（處分），杜絕未經(jīng)委托的代理登記，有處分的權(quán)利。案例：張?jiān)瞥醢缸匀蝗松矸葑C明材料應(yīng)符合下列要求：1 境內(nèi)居民：居民身份證，未成年人宜提交居民身份證或戶口簿。身份證明上的相片與本人相差很遠(yuǎn)，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)在近期照上加蓋印章。2 軍人：居民身份證或軍官證、士兵證、文職干部證、學(xué)員證等有效身份證件。2004年身份證法3 中華人民共和國(guó)香港、澳門特別行政區(qū)自然人：香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護(hù)照，港澳居民來(lái)往內(nèi)地通行證，港澳同胞回鄉(xiāng)證。（1999/1/15，11位，H/M）4 中華人民共和國(guó)臺(tái)灣地區(qū)自然人：臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證或臺(tái)胞證。（08/9/25，終身不變）5 華僑：中華人民共和國(guó)護(hù)照。6 外籍人士：中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件或其所在國(guó)護(hù)照。法人的身份證明材料應(yīng)符合下列要求：1 境內(nèi)企業(yè)：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體身份證明，證明公司是否成立、能否從事民事活動(dòng)、承擔(dān)法律責(zé)任的直接憑證）。2 境內(nèi)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社團(tuán)組織：組織機(jī)構(gòu)代碼證（組織機(jī)構(gòu)識(shí)別標(biāo)識(shí)的載體和法定憑證，公司的身份證，對(duì)公司本身不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響）、事業(yè)單位法人證書和社會(huì)團(tuán)體法人登記證書。3 境外企業(yè)和其他組織：在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明。4 其他特殊主體：破產(chǎn)管理人，工會(huì)法人，村委會(huì)或居委會(huì)其他組織的身份證明材料應(yīng)符合下列要求：1 境內(nèi)經(jīng)營(yíng)性其他組織：營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2 境內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性其他組織：組織機(jī)構(gòu)代碼證。3 境內(nèi)法人設(shè)立的非法人分支機(jī)構(gòu)：設(shè)立其的法人身份證明和法人授權(quán)證明，及分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或分支機(jī)構(gòu)登記證書。4 境外其他組織：在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的登記證明或代表證明。5 外國(guó)駐華使館、領(lǐng)館和外國(guó)駐華辦事機(jī)構(gòu)、國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)：該使館、領(lǐng)館、辦事機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)出具的身份證明。2）查驗(yàn)：申請(qǐng)材料要求：齊全、完整；合法、有效；權(quán)屬證書真實(shí)、有效；其他部門出具的證明有職權(quán)，在有效期內(nèi)。（合法制作主體合法，內(nèi)容與法律不沖突；有效生效法律文書）3）核對(duì)：申請(qǐng)材料上的內(nèi)容與申請(qǐng)登記事項(xiàng)相符，申請(qǐng)材料之間的內(nèi)容相互對(duì)應(yīng)，申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿記載事項(xiàng)不沖突4）詢問：就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人。詢問內(nèi)容真實(shí)意思表示、共有產(chǎn)、需進(jìn)一步明確的其他事項(xiàng)、異議登記的應(yīng)詢問權(quán)利人是否同意更正詢問要求簽字確認(rèn)，歸檔保留案例：華遠(yuǎn)案夫妻共有產(chǎn)：以單方名義登記的夫妻共有房產(chǎn)，處分時(shí)是否要求夫妻雙方都接受詢問？應(yīng)當(dāng)詢問是否有共有人，有-詢問，無(wú)-信賴保護(hù)合同上只有一人名字，申請(qǐng)登記夫妻雙方，真實(shí)意思表示，可5）出具：應(yīng)當(dāng)受理的出具書面憑證，應(yīng)收資料明示。 繳費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取。 農(nóng)民利用宅基地建住房，不收登記費(fèi)，只收工本費(fèi)三、公告：應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)：房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明公告作廢，集體土地上的房屋所有權(quán)初始登記，集體土地上的房地產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明遺失、滅失需補(bǔ)發(fā)。公告地址：應(yīng)在房屋所在地公開發(fā)行的報(bào)紙上刊登，或官方網(wǎng)站上發(fā)布。集體土地上的公告，應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)辦公場(chǎng)所或房屋所在地張貼。（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)出已公告證明、現(xiàn)場(chǎng)拍照為已公告依據(jù)）時(shí)限：5個(gè)工作日（提示）。建議：建立登記公告查詢系統(tǒng)并向社會(huì)提供查詢服務(wù)。處理遺留問題建議公告：對(duì)需由政府批準(zhǔn)或決定的，應(yīng)由政府行文。開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或注銷的： 破產(chǎn)，購(gòu)房者的房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，可向法院起訴，憑司法文書辦理房屋登記。上訪的處理： 已注銷未發(fā)證，由業(yè)主共同申請(qǐng)。工商部門出具的注銷證明，國(guó)土、規(guī)劃和安鑒等部門的意見，合同、發(fā)票，公告后無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的 已注銷已發(fā)證，收回權(quán)證或公告注銷。工商部門出具的注銷證明，合同、發(fā)票，公告后無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的。 四、實(shí)地查看：物理狀態(tài)變化，如初始登記，在建工程抵押登記，因房屋滅失的所有權(quán)注銷登記看的內(nèi)容：初始：座落、房屋狀態(tài)在建：座落與證明材料記載的信息一致，抵押部分已建滅失：座落、滅失案例：紫薇案五、審核：如實(shí)、及時(shí)登記審核內(nèi)容：1審核材料的一致性、合法性 2 實(shí)地查看 3 公告 4 會(huì)審 5 簽署意見以程序性審核為主，實(shí)質(zhì)性審核為輔。對(duì)登記行為的法律基礎(chǔ)不審查，但對(duì)不實(shí)的申報(bào)如價(jià)格，對(duì)是否符合法律的規(guī)定如轉(zhuǎn)讓抵押等，應(yīng)進(jìn)行審查。一審、二審、三審都可。一致性審核：1、主體（申請(qǐng)人身份信息與申請(qǐng)材料、登記簿記載的一致）2、客體（申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致）：屬于業(yè)主共有的：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或其它場(chǎng)所用于停放汽車的車位。共有份額：沒有約定，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。無(wú)約定，按出資額確定份額或等額享有。99%也可，不同于1。不能以面積大小限定是否可登記。1，主要特指向社會(huì)集資售房，有效。建筑物區(qū)分所有權(quán)：初始登記時(shí)提交，包括專有、共有及公用具體位置的情況說(shuō)明，由規(guī)劃部門確認(rèn)或區(qū)分所有權(quán)人書面約定。合法性審核：3、內(nèi)容（申請(qǐng)材料的形式符合要求；申請(qǐng)登記的內(nèi)容，應(yīng)在規(guī)劃許可、預(yù)售許可和登記簿記載的范圍內(nèi)；符合基本單元要求；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致；申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；公告期限屆滿無(wú)異議或不成立；不存在不予登記的情形）：1 轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)注意的問題：處分權(quán)：是否由權(quán)利人行使、處分權(quán)是否充分（非登記簿記載的權(quán)利人不得進(jìn)行處分，如未成年人的房產(chǎn)處分、教育用房教育或政府主管部門，已抵、凍的房產(chǎn)）案例：黃潤(rùn)澤房屋買賣案土地已抵押的，在未取得抵押權(quán)人同意前，建筑物不能辦理轉(zhuǎn)移登記，例外：受讓人承擔(dān)債務(wù)。（提示在建抵押） 按份共有房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓：物97處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意。處分，是整體處分，風(fēng)險(xiǎn)的控制：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)； 租戶的處理：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買賣不破租賃所有權(quán)保留：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有于對(duì)方當(dāng)事人，仍保留其對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，待對(duì)方當(dāng)事人完成特定的條件時(shí)，該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。即所有權(quán)變動(dòng)附條件。如離婚后房屋給女方，但不能處分，只歸子女繼承等，受贈(zèng)房屋的終身居住權(quán)，開發(fā)商的回購(gòu)，所附條件不記載于登記簿，待條件成就時(shí)登記。與遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議不同、異議登記不同。2 抵押登記（效力：優(yōu)先受償權(quán)，追及力-繼承、買賣、贈(zèng)與、拆遷，物上請(qǐng)求權(quán)）：集體土地上房屋抵押主體：優(yōu)先權(quán)例外：案例：拆遷安置戶購(gòu)房，明城公司注：國(guó)家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)不得抵押。以有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，債務(wù)履行期限不應(yīng)超過經(jīng)營(yíng)期限。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押，不得超剩余年限。經(jīng)濟(jì)適用房可抵（以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，以可以處分和收益的份額比例為限）租賃抵押：先租，有效；后租，無(wú)拘束力。處分權(quán)：未成年人，有限公司（對(duì)內(nèi)、對(duì)外），貸款人必須有金融許可證，企業(yè)之間不能貸款，但可委托銀行，也可以商品賒銷，民間借貸允許，利率不影響合法性，國(guó)家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)不可抵，經(jīng)適房可抵（以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限）重點(diǎn)審核為第三人擔(dān)保。主合同應(yīng)有效。 順位抵押：可多次設(shè)定抵押，不登記房屋本身的價(jià)值多次抵押受償順序：已登記的按先后，同時(shí)登記（國(guó)土、房產(chǎn)登記）按比例；已登記先于未登記；未登記按比例。注意：土地使用權(quán)和在建工程抵押順位變更：延期、數(shù)額增，應(yīng)征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。 最高額抵押（信用卡）： 與一般抵押權(quán)的區(qū)別：債權(quán)特定/主債權(quán)存在/期限 案例：銀都案在建工程抵押：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體要求：客體要求：已建成部分轉(zhuǎn)本登記：初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。抵押后被法院查封，不能辦理債務(wù)延期抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)轉(zhuǎn)移；最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)并不一定隨之轉(zhuǎn)讓。（債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不得辦理最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。）抵押權(quán)注銷的條件：（一）主債權(quán)消滅；（二）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；（三）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán) 抵押合同：流抵押條款禁止4 預(yù)告登記與備案的區(qū)別：依據(jù)/目的/效力/申請(qǐng)人單方申請(qǐng)的條件：有約定，附條件和期限的，應(yīng)提交相應(yīng)證明失效的條件：債權(quán)消滅，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月預(yù)告登記和查封時(shí)權(quán)利人處分受到限制。 案例：鄧明案5 地役權(quán)（略）：用益物權(quán)的種類：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)（按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益）與相鄰關(guān)系的區(qū)別： 性質(zhì)不同：用益物權(quán)/所有權(quán)，產(chǎn)生的基礎(chǔ)不同：合同約定/法律規(guī)定 登簿：分別記載 一個(gè)基本單元，既可以是供役地，也可以是需役地6 更正登記：申請(qǐng)主體為權(quán)利人、利害關(guān)系人、 登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓不能按更正登記辦，如交房款人7 異議登記：申請(qǐng)主體利害關(guān)系人夫妻準(zhǔn)備離異的處理，股東之間的糾紛作用：更正登記、異議登記暫緩辦理其他登記，阻斷公信力失效：15日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。但登記機(jī)構(gòu)不能依職權(quán)只能依申請(qǐng)注銷異議登記。8 集體土地范圍內(nèi)的房屋登記特別注意：初始登記的主體身份受限制轉(zhuǎn)讓情形和受讓主體身份受限客體要求不同：地先轉(zhuǎn)，房后轉(zhuǎn)初始登記：申請(qǐng)人屬于房屋所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明轉(zhuǎn)移登記：村民住房，提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，提交經(jīng)村民會(huì)議同意或由村民會(huì)議授權(quán)村民代表會(huì)議同意的證明 受讓人須為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。繼承除外抵押登記：村民住房不能抵押，只有鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房可抵。 耕地、宅基地、自留地、自留山不能抵承包的荒山、荒溝、荒丘荒灘等荒地的土地使用權(quán)可抵提示：溫州小產(chǎn)權(quán)房9 撤銷登記：與注銷登記的區(qū)別：種類/法律后果撤回登記：21，登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿前，申請(qǐng)人可撤回登記。條件：申請(qǐng)人提出；登簿前。案例：*區(qū)住建局的撤銷登記案例4、不予登記的情形： （一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；（二）申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。六、登簿：1、登記簿的概念：登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)?？梢圆捎眉埥橘|(zhì)、電子介質(zhì)，有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，定期異地備份。紙介質(zhì)登記簿應(yīng)單獨(dú)存放，不能隨產(chǎn)權(quán)檔案存放。登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。房屋基本單元建立后，物權(quán)變動(dòng)情況都應(yīng)當(dāng)在登記簿中予以體現(xiàn)。2、登簿時(shí)點(diǎn)：登記事項(xiàng)在登記簿上記載完畢并點(diǎn)擊確認(rèn)或簽名之時(shí)3、登記簿的公示效力：即物權(quán)的公示效力，推定力、決定力、公信力（法定權(quán)利、交易習(xí)慣登記無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)）。4、任何人不得擅自更改登記簿，有錯(cuò)，應(yīng)按更正登記程序。房屋登記簿有關(guān)內(nèi)容發(fā)生改變，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過增加新的頁(yè)碼、界面和內(nèi)容體現(xiàn)，不得直接在原內(nèi)容上刪改，也不得對(duì)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更改或覆蓋。5、登記生效的例外：人民法院、仲裁委的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)變轉(zhuǎn)滅，自文書生效時(shí)發(fā)生效力政府的征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)變轉(zhuǎn)滅，自決定生效時(shí)發(fā)生效力因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)，自繼承或受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力因合法建造房屋的事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力因合法拆除房屋的事實(shí)行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力但處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)的效力。（如繼承后轉(zhuǎn)讓）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人七、發(fā)證1、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書、登記證明。2、與房屋權(quán)屬證書的關(guān)系：權(quán)屬證書與登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿卻有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。3、發(fā)證時(shí)，應(yīng)核對(duì)身份證明，收回受理憑證，無(wú)，由權(quán)利人領(lǐng)。4、不發(fā)證的情形：屬全體業(yè)主共有的房屋登記；異議登記八、時(shí)限：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：（一）國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日；（二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；（三）預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；（四）異議登記，1個(gè)工作日。公告時(shí)間不計(jì)入前款規(guī)定時(shí)限。因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過原時(shí)限的一倍。（補(bǔ)正的時(shí)間） 當(dāng)事人申請(qǐng)登記沒有時(shí)間的限定，即無(wú)逾期申請(qǐng)。九、責(zé)任：1、法律規(guī)定：物：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。92：房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。 93房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）擅自