潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)可行性研究報告

潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 I 目 錄 第一章 總論 . 1 一、項目概況 . 1 二、項目業(yè)主簡介 . 1 三、主要編制依據(jù)和標準 . 3 四、主要編制內(nèi)容 . 4 五、項目主要技術經(jīng)濟指標 . 4 六、主要結(jié)論 . 6 第二章 項目建設背景 . 8 一、 2009 年房地產(chǎn)政策背景 . 8 二、重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 .10 三、潼南縣經(jīng)濟發(fā)展概況 .13 四、項目建設的理由 .14 第三章 項目建設的必要性 . 15 一、是重慶市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 .15 二、是進一步完善潼南縣投資環(huán)境的需要 .15 三、是項目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要 .16 第四章 項目市場分析 . 17 一、重慶房地產(chǎn)市場狀況分析 .17 二、區(qū)域市場分析 .20 三、項目營銷策略研究 .22 第五章 建設規(guī)模及內(nèi)容 . 24 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 II 一、建設規(guī)模 .24 二、建設內(nèi)容 .24 第六章 項目選址及建設條件 . 25 一、項目選址 .25 二、建設條件 .25 第七章 項目總圖布置 . 29 一、總平面設計依據(jù)與原則 .29 二、平面布置 .30 三、豎向布置 .30 四、交通組織設計 .31 五、景觀設計 .31 六、主要技術經(jīng)濟指標 .32 第八章 工程建設方案 . 33 一、設計依據(jù) .33 二、設計理念 .33 三、建筑設計 .33 四、結(jié)構(gòu)設計 .36 五、給排水設計 .37 六、電氣設計 .40 七、燃氣設計 .42 第九章 環(huán)境保護 . 44 一、項目建設與運營對環(huán)境的影響 .44 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 III 二、環(huán)境保護措施 .45 三、環(huán)境影響評價結(jié)論 .47 第十章 節(jié) 能 . 49 一、編制依據(jù) .49 二、項目所需的能源結(jié)構(gòu) .49 三、節(jié)能基本方針 .49 四 、主要節(jié)能措施 .49 第十一章 消 防 . 52 一、設計范圍及依據(jù) .52 二、總圖及建筑結(jié)構(gòu)消防 .52 三、給排水消防 .53 四、化學消防 .53 五、電氣消防 .54 第十二章 勞動安全衛(wèi)生 . 56 一、總圖 .56 二、建筑 .56 三、電氣安全 .56 四、其他 .57 第十三章 防災減災 . 58 一、總圖 .58 二、建筑 .58 三、地質(zhì)災害防治 .58 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 IV 四、抗震防治 .58 五、電氣安 全 .58 第十四章 項目組織管理 . 59 一、組織機構(gòu)設置 .59 二、人力資源配置 .60 第十五章 項目建設進度及招標方案 . 61 一、項目建設進度 .61 二、招標方案 .61 第十六章 項目投資估算及資金籌措 . 64 一、投資估算范圍 .64 二、投資估算依據(jù) .64 三、投資與成本費用估算 .65 四、資金籌措、投資計劃 .70 第十七章 財務評價 . 72 一、評價原則、依據(jù)及參數(shù) .72 二、項目各種財務數(shù)據(jù)的確定 .72 三、項目財務分析 .74 四、財務評價結(jié)論 .81 五、主要經(jīng)濟指標 .81 第十八章 社會評價 . 83 一、項目對本地區(qū)社會的效益影響分析 .83 二、項目與所在地區(qū)的互適性分析 .84 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 V 三、社會評價結(jié)論 .84 第十九章 項目風險分析 . 85 一、項目主要風險因素識別 .85 二、防范和降低風險的措施 .85 第二十章 結(jié)論與建議 . 88 一、結(jié)論 .88 二、建議 .88 附圖： 項目總平面布置圖 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 1 第一章 總論 一、項目 概況 （一）項目名稱： 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 （二） 項目業(yè)主： 重慶市名爵實業(yè)有限公司 （三） 建設地址： 潼南縣崇龕鎮(zhèn) （四） 項目 性質(zhì)： 新建 （ 五 ） 建設規(guī)模及內(nèi)容： 本工程規(guī)劃用地面積： 18773.37 平方米，建設用地面積 16581.69平方米，總建筑面積為 29721.42 平方米。 本項目建設內(nèi)容包括六棟集居住、商業(yè)等功能為一體，共 25 個單元 的 多層住宅樓建筑和小區(qū)值班室。具體內(nèi)容包括整個項目的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設內(nèi)容。 （ 六 ） 項目總投資及資金籌措 1、投資總額 4805.15 萬 元 。 2、資金籌措： 自有資金 4167.21 萬元； 預售收入 637.94 萬元。 （ 八 ）建設 周期 工程建設期 為 18 個月 ，（ 2010 年 1 月 2011 年 6 月 ） 二、項目業(yè)主簡介 重慶市名爵實業(yè)有限公司建于 1980 年 3 月 10 日，系獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧 、具備獨立法人資格的建安施工總承包國標貳級潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 2 企業(yè)。公司注冊資本 2185 萬元人民幣。在建設行政主管部門的領導下，開展施工總承包各項建安施工業(yè)務。 公司下設四室、八科、 18 個項目部，截止目前公司現(xiàn)有在冊職工 1946 人；有職稱的工程技術和經(jīng)濟管理人員 992 人，其中高級職稱 11 人，中級職稱 333 人；助理工程師 48 人，助理經(jīng)濟師 15 人，助理會計師 3 人，會計師 2 人，統(tǒng)計師 6 人，項目經(jīng)理 43 人，中級施工員 81 人，中級質(zhì)檢員 23 人，中、高級造價員 11 人，中級材料員 25 人，中級安全員 47 人。 公司足跡遍地，承攬的工程涉及 21 個 省、市、近幾年的總產(chǎn)值平均在 19500 萬元以上。公司嚴格執(zhí)行建筑法、招標法、重慶市建筑管理條例、合同法。堅持百年大計、質(zhì)量第一、安全第一，用戶至上的方針。我公司體制改革后，招聘了一批高新技術人才，企業(yè)不斷壯大發(fā)展。 公司堅持走質(zhì)量效益型發(fā)展道路，實行科學管理，精心組織施工，加強施工隊伍建設。提高整體素質(zhì)，做出各種建筑產(chǎn)品，達到國家最高的質(zhì)量要求。 公司先后榮獲重慶市工商行政管理局和潼南縣人民政府 “守合同重信用單位 ”稱號；多次榮獲省、市、縣行業(yè)主管部門 “建筑先進企業(yè) ”、“優(yōu)秀企業(yè) ”、 “2004年度安全生產(chǎn)先進集體 ”、 “明星企業(yè) ”榮譽稱號；2008 年 5 月榮獲全國 AAA 級信用施工示范單位； 2007-2008 年度榮獲工商局 AA 級企業(yè)免檢資格榮譽證書；榮獲重慶市工商行政管理局2008 年度 “守合同重信用 ”單位；同時榮獲 ISO9001： 2000 質(zhì)量體系認證。公司近幾年榮獲優(yōu)質(zhì)工程 28 個，在競爭市場的條件下：公司發(fā)揚 “精益求精、顧客至上、創(chuàng)新一流 ”的企業(yè)精神，堅持 “科學管理、潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 3 優(yōu)質(zhì)高效、誠信為本、與時俱進 ”的質(zhì)量方針，真誠與社會各界朋友開展廣泛合作，共同塑造時代精品。 三、 主要 編制依據(jù)和標準 （一）報告編制的依 據(jù) 1、 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要； 2、 重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要； 3、中共重慶市委關于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設小康社會步伐的決定； 4、 潼南縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年 (2006 至 2010 年 )規(guī)劃綱要 ； 5、 建設部發(fā)布的 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 （ 2000） ； 6、 國家發(fā)改委批準出版的投資項目可行性研究指南； 7、 本項目適用的其他國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)； 8、 業(yè)主提供的相關資料。 （二）報告引用的標準規(guī)范 1、 國家法律 法規(guī) 在本項目設計中，應該嚴格遵守中華人民共和國的相關法律法規(guī)，具體到本項目適用的包括： （ 1）中華人民共和國城市規(guī)劃法 (1990 年 4 月 )； （ 2）中華人民共和國環(huán)境保護法 (1989 年 12 月 )； （ 3）中華人民共和國消防法 (1998 年 9 月 )； （ 4）中華人民共和國安全生產(chǎn)法 (2002 年 11 月 )； 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 4 （ 5）中華人民共和國職業(yè)病防治法 (2002 年 1 月 )； （ 6）中華人民共和國土地管理法 (修正 )(1999 年 1 月 )； （ 7）中華人民共和國大氣污染防治法 (1995 年 8 月 )； （ 8）中華人民共和國水污染防治法 (1996 年 5 月 )； （ 9）中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 (1997 年 3 月 )； （ 10）中華人民共和國水土保持法 (1991 年 6 月 )； 2、 本項目適用的行業(yè)標準規(guī)范 （ 1）工程建設標準強制性條文 (城市規(guī)劃部分 )； （ 2） GB50052-95供配電系統(tǒng)設計規(guī)范； （ 3） GB50013-2006室外給水設計規(guī)范； （ 4） GB50014-2006室外排水設計規(guī)范； （ 5） GB50028-2006城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范； （ 6） CJJ37-90城市道路設計規(guī)范； （ 7） CJJ17-2004生活垃圾衛(wèi)生填埋技術規(guī) 范。 四、 主要 編制內(nèi)容 本報告的內(nèi)容包括項目建設的背景及必要性分析，項目市場分析， 項目選 址及建設條件分析 ，項 目建設規(guī)模及建設內(nèi)容，工程 建設方案、 消防、環(huán)境保護、節(jié)能設計，組織機構(gòu)設置及建設進度安排，投資估算，財務評價，社會評價，風險分析等。 對項目的可行性進行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎。 五、項目主要技術經(jīng)濟指標 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 5 表 1-1 項目主要經(jīng)濟技術指標表 項目 計量單位 規(guī)劃要求 指標 數(shù)值 備注 規(guī)劃用地面積 m2 18773.37 100.00% 建設用地面積 m2 16581.69 88.33% 總建筑面積 m2 29721.42 一、按功能性質(zhì)劃分 1、住宅面積 m2 27215.17 1） 1 棟住宅 m2 1147.11 2） 2 棟住宅 m2 3978.8 3） 3 棟住宅 m2 4211.59 4） 4 棟住宅 m2 5437.27 5） 5 棟住宅 m2 6220.2 6） 6 棟住宅 m2 6220.2 2、商業(yè)面積 m2 2506.25 1） 1 棟商業(yè) m2 232.08 2） 2 棟商業(yè) m2 817.46 3） 3 棟商業(yè) m2 852.07 4）小區(qū)大門 m2 44.64 5）保留建筑 m2 560 二、按地上地下部分劃分 1、地上建筑面積 m2 2、地下建筑面積 m2 其中地下車庫面積 m2 停車泊位 輛 1）地面 輛 2）地下 輛 容積率 1.79 建筑占地面積 m2 5090.4 建 筑密度 30.70% 綠地面積 m2 5361.73 綠地率 32.33% 居住戶數(shù) 255 居住人數(shù) 人（ 3.2 人 /戶） 816 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 6 表 1-2 項目銷售明細表 序號 物業(yè)性質(zhì) 建筑面積 （平方米） 銷售均價（元/平方米） 銷售額 （萬元） 備注 1 住宅用房 27215.17 2000 5443.03 計入銷售 2 商業(yè)用房 2461.61 6000 1476.97 計入銷售 合計 29676.78 6920.00 表 1-3 項目主要經(jīng)濟技術指標表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 一 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 項目總投資 萬元 4805.15 2 資金籌措 萬元 4805.15 其中：資本金 萬元 4167.21 借款 萬元 0.00 預售房款再投入 萬元 637.94 3 銷售收入 萬元 6920.00 4 銷售稅金及附加 萬元 403.34 5 利潤總額 萬元 1472.57 6 所得稅 萬元 368.14 7 稅后利潤 萬元 1104.43 二 財務評價指標 1 投資利潤率 % 30.65% 2 投資凈利潤率 % 22.98% 4 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 23.92% 5 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % 18.02% 6 全部投資回收期（所得稅前） 年 2.7 7 全部投資回收期（所得稅后） 年 2.8 六、主要結(jié)論 該 項目 的建設符合我國產(chǎn)業(yè)政策以及重慶市、 潼南縣 的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃。 項目的建設是區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展所需，也是公司自身發(fā)展所求，潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 7 項目 的建設基礎條件較好，項目市場發(fā)展的空間和潛力大，項目建設是必要的。 項目功能定位恰當，建設規(guī)模適度，選址適宜，建設配套條件好，項目建設資金落實有保障。 財務評價表明，項目各項經(jīng)濟指標可行，具有較強的盈利能力 ，同時， 清償能力、財務生存能力強 ， 項目 具 有 很強的 抗風險能力。 本項目建成后，對于調(diào)整城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化建設，吸納農(nóng)村剩余勞動力， 推動 潼南縣 城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展， 增加地方稅收，提高當?shù)厝嗣裎镔|(zhì)文化生活質(zhì)量等方面都具有十分重大的作用。 綜上所述，項目經(jīng)濟效益良好、社會效益顯著，因此該項目的建設是必要的和可行的。 本項目建設內(nèi)容多、涉及面廣，建議項目業(yè)主及相關部門精心設計、精心組 織、精心實施項目，確保項目按時、優(yōu)質(zhì)的完成，早日實現(xiàn)其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 8 第二章 項目建設背景 一、 2009 年 房地產(chǎn) 政策 背景 國家信息中心發(fā)布報告第 55 期經(jīng)濟預測分析指出， 2009 年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策應堅持以 “穩(wěn) ”為主，合理引導房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。主要的發(fā)展政策有如下幾點： （一）改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 針對 90平方米以下戶型投 資完成額占住宅投資額比重較低 (2008年 1-8月該比重為 27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規(guī)劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供應結(jié)構(gòu)，確保 “90/70”政策目標的實現(xiàn)。 針對經(jīng)濟適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調(diào)控項目立項和土地供應，安排經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)模。為了充分調(diào)動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績考 核標準，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經(jīng)濟適用房和普通住房的建設計劃。 （二）加大對自住性購房需求的支持力度 住房消費是中國城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級中最大的熱點，也是構(gòu)成潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 9 本輪經(jīng)濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經(jīng)濟景氣周期的關鍵。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。 （三）完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風險 針對部分房地產(chǎn)熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風險， 信貸部門應加強房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構(gòu)可與稅務部門聯(lián)合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構(gòu)在防范風險的同時，對符合國家調(diào)控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現(xiàn)。 （四）加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項目對銀行的融資依賴，提 高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)能力和管理能力。 （五）建立科學的住房消費模式，提倡 “租、購 ”并舉 在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學密切聯(lián)系，在無形中限制了租賃市場的發(fā)展。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 10 屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內(nèi)的相關問題，擺脫傳統(tǒng)體制對租賃市場發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。 二 、 重慶市社會 經(jīng)濟發(fā)展 現(xiàn)狀 （一） GDP 保持高位運行的增長態(tài)勢，高于全國平均水平 。 圖 1 直轄以來 重慶 市生產(chǎn)總值及其增長速度 單位：億元、 % 2009 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 6528.72 億元，比上年增長 14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 606.80 億元，增長 5.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 3447.48 億元，增長 17.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 2474.44 億元，增長 13.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為 9.3%，比上年下降 0.6 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 52.8%，與上年持平；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 37.9%，上升 0.6個百分點。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 22916 元，比上年增長 14.1%。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 11 （二）固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。 圖 2 直轄以來重慶市全社會固定資產(chǎn)投資總額及其增長速度 單位：億元、 % 2009 年重慶市 全年全社會固定資產(chǎn)投資 5317.92 億元，比上年增長 31.5%。其中，基礎設施建設投資 1542.57 億元，增長 28.3%；城鎮(zhèn)投資 4958.74 億元，增長 31.1%；農(nóng)村投資 359.18 億元，增長 36.2%。在城鎮(zhèn)投資中， 其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 1238.91 億元，增長 25.0%。 （三）居民消費價格持續(xù)回落 2008 年居民消費價格指數(shù)同比上漲 2.4%,從八大類價格指數(shù)看：食品、煙酒及用品、家庭設備 用品及維修服務和醫(yī)療保健及個人用品分別上漲 8.1%、 2.6%、 2.3%和 1.3%。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降 5.3%、 2.3%、 0.1%，居住價格持平。八大類價格指數(shù)看除衣著略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然物價有所回落，但累計價格依舊保持較高水平，重慶市居民消費價格同比上漲 6.6%，漲幅比 2007 年同期上升 2.6 個百分點。 （四）城鄉(xiāng)居民收入 情況 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 12 1、城市居民收入穩(wěn)步提高 圖 3 直轄以來城市居民人均可支配收入及其增長速度 單位：元、 % 全市城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位職工人數(shù)為 231.82 萬人，平均工資 30963 元，比上年增加 3978 元，增長 14.7%。城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入 16990元，增長 11.6%，其中人均可支配收入 15749 元，增長 9.6%，扣除物價因素實際增長 11.4%?？偸杖胫?，人均工資性收入 11824 元，增長7.9%；人均經(jīng)營凈收入 1019 元，增長 29.2%；人均財產(chǎn)性收入 254元 ，增長 23.3%；人均轉(zhuǎn)移性收入 3894 元，增長 19.2%。城鎮(zhèn)人均消費支出 12144 元，增長 8.9%，扣除物價因素實際增長 10.7%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 37.7%。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 31.42 平方米，比上年增加 1.74 平方米。 2、農(nóng)村居民收入穩(wěn)步提高 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 13 圖 4 直轄以來農(nóng)村居民人均純收入及其增長速度 單位：元、 % 全年農(nóng)村居民人均純收入 94621 元，增長 12%。其中，人均工資性收入 1998元，增長 13.2%；人均家庭經(jīng)營收入 2173元，增長 7.8%；人均轉(zhuǎn)移性收入 384 元，增長 30.5%。人均生活消費支出 3142 元，增長 8.9%；其中，衣著、居住、交通通訊、家庭設備用品、醫(yī)療保健等消費分別增長 23.9%、 23.5%、 9.2%、 24.8%和 23.1%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 49.1%。農(nóng)村居民人均住房面積 35.7 平方米，比上年增加0.7 平方米。 三、潼南縣經(jīng)濟發(fā)展概況 2009 年，是潼南克難攻堅 、逆勢而上、闊步向前的一年。在金融危機沖擊、發(fā)展基礎比較脆弱的嚴峻形勢下，我縣經(jīng)濟加快回升、持續(xù)向好、勢頭趨旺，贏得了又好又快的發(fā)展，主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)年初的預期目標。據(jù)統(tǒng)計，全縣 GDP95.59 億元，增長 14.5%；地方財政收入 5.04 億元，增長 31.5%，其中一般預算內(nèi)收入突破 3 億元，比潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 14 全市增幅高 8.4 個百分點；全社會固定資產(chǎn)投資 72.5 億元，增長51.8%；城鎮(zhèn)化率 36.6%，提高 2 個百分點；社會消費品零售總額 34.5億元，增長 19%；年末金融機構(gòu)存款余額 93.86 億元，貸款余額 29.47億元；城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 14130 元，農(nóng)民人均純收入 5140 元，分別增長 12%、 14%，分別比全市增幅高 1 個百分點、 2 個百分點；農(nóng)業(yè)增加值 23.72 億元，增長 6.3%，增幅居全市第一。潼南縣整體經(jīng)濟增長勢頭非常良好。 四、項目建設的理由 崇龕鎮(zhèn)遠離中心城市，幾乎沒有工業(yè)基礎， 87 平方公里的幅員面積有人口近 5 萬，其中農(nóng)村人口占 97，屬典型的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 鎮(zhèn)黨委、政府提出了 “依托沿邊沿江優(yōu)勢，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng)濟，帶動商貿(mào)及集鎮(zhèn)建設 ”的經(jīng)濟發(fā)展思路。經(jīng)過崇龕鎮(zhèn) 近 幾年的努力，廣大農(nóng)民都走上了致富之路。 目前 ，崇龕 鎮(zhèn) 檸檬種 植已達 20 萬株，累計已為農(nóng)民創(chuàng)收近千萬元；中華鱉基地年創(chuàng)產(chǎn)值近千萬元；油料作物基地播種面積已達 15000 畝，畝收入為 270 元。 隨著農(nóng)民收入的增多，他們對生活環(huán)境和質(zhì)量的要求有所提高。農(nóng)村的房屋多為自家修建，房屋結(jié)構(gòu)多為磚木或簡易結(jié)構(gòu) ，結(jié)構(gòu)安全系數(shù)偏低 。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)的建設 正是為了改善人們的居家環(huán)境 ， 提高人民的生活質(zhì)量而進行的 。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 15 第 三 章 項目建設的必要性 一、 是重慶市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支 柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速 市場 經(jīng)濟的進程。重慶市房地產(chǎn)業(yè)在 “十五 ”期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、 市場 化、現(xiàn)代化步伐，堅持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設 ”的原則 ，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為重慶市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設中的重要舉措。 本工程 是 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū) 建設項目，對進一步加快 重慶市 住宅建設，滿足人們對 居住 的 消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 二、是 進一步完善 潼南縣 投資環(huán)境的需要 隨著改革開放的不斷深入， 重慶 市及 潼南縣 的經(jīng)濟建設日新月異，大批國內(nèi)外 企業(yè) 紛紛落戶 潼南縣 ，來 潼南縣 工作的中外 企業(yè) 員工不斷增加。但多年來 潼南縣 的生活及服務設施建設相對滯后，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾。 因此本項目建設對于 改善投資環(huán)境、促進 潼南縣 經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 16 三、 是項目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要 重慶 名爵實業(yè) 有限公司 要使公司自身不斷的發(fā)展壯大，使 公司 資產(chǎn)增值保值，公司必須不斷開發(fā)項目向集約化、規(guī)模化方向發(fā)展。該項目的實施可以提升公司競爭力，向做大、做強方向發(fā)展，使公司自身獲得持續(xù)的發(fā)展。 綜上所述，本項目是 實現(xiàn) 潼南縣 “十一五 ”規(guī)劃目標、 促進 地方經(jīng)濟發(fā)展、也是項目業(yè)主公司自身發(fā)展的需要，因此項目建設是必要的。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 17 第 四 章 項目市場分析 一 、重慶房地產(chǎn)市場狀況分析 （一） 重慶市房地產(chǎn) 市場發(fā)展 情況 1、 2009 年重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 以 2008 年歲末國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國 辦發(fā) 2008 131 號）為 “救市 ”起始標志，房地產(chǎn)市場經(jīng)過 2008 年下半年至 2009 年年初的短暫調(diào)整之后，重新回到欣欣向榮、蓬勃繁榮的局面，但房價的過快上漲，促使各級政府不得不將房地產(chǎn)市場調(diào)控政策重新排入議事日程。 2009 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場實現(xiàn)V 型反轉(zhuǎn)，并取得三大整數(shù)關口的突破，包括開發(fā)投資突破 1000 億元，達 1238.91 億元，同比增長 25.0%；資金來源突破 2000 億元，達 2202.67億元，增長 41.2%；商品房銷售面積突破 4000 萬平方米，達 4002.89萬平方米，增長 39.4%，全面復蘇態(tài)勢 基本形成。 并以 25.9 的增幅創(chuàng)全年新高，全年共計完成投資 1238.91 億元，同比增長 25.0%。 2008-2009 年各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速 單位： % 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 18 在開發(fā)投資增速穩(wěn)步加快的帶動下，商品房供給狀況得到進一步好轉(zhuǎn)。全市商品房新開工面積 3813.68 萬平方米，同比增長 8.7%，自上月結(jié)束近一年的負增長態(tài)勢后，增速進一步提高 4.4 個百分點。其中住宅新開工面積 2989.72 萬平方米，同比增長 4.6%。同期全市商品房施工面積 13052.60 萬平方米，同比增長 12.1%，其中住宅施工面積10338.12 萬平方米，增長 12.8%。年末商品房竣工面積增速有所加快，全年商品房竣工面積 2907.05 萬平方米，同比增長 22.8%，較三季度加快 1.1 個百分點，其中住宅竣工面積 2384.51 萬平方米，增長 22.2%，較三季度加快 1.7 個百分點。 2、 需求快速釋放，房價明顯上揚 在經(jīng)歷 2008 年 5 月份以來持續(xù)大半年的商品房銷售疲軟以后，2009 年年初開始重慶房市有所回暖， 1-2 月實現(xiàn)商品房銷售 324.96 萬平方米，同比增長 0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年六月以來累計增速持續(xù)下滑的勢頭，此后各月，商品房銷售逐步趨好，銷售增速屢創(chuàng)新高，全年商品房銷售面積突破 4000 萬平方米，達 4002.89 萬平方米，增長 39.4%，成 為僅次于 11 月增長 40.9%的全年次高點。 2009 年各月商品房銷售面積累計增速 單位： % 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 19 2009 年全市商品房均價一路上漲，全年商品房銷售額 1377.76 億元，同比增長 72.2%，同銷 售面積增速相比增速差為 32.8 個百分點，均價上漲明顯。作為全市房價重要代表的主城九區(qū)，本年房價上漲幅度更為明顯，全年商品房銷售面積 2119.67 萬平方米，增長 33.0%，實現(xiàn)銷售額 964.98 億元，增長 68.0%，增速差為 35.0 個百分點。 3、 資金狀況良好，土地交易活躍 商品房銷售的量增價升促進各大開發(fā)企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金突破 2000 億元大關，達 2202.67 億元，同比增長 41.2%，其中本年到位資金 1848.30 億元，增長 48.7%。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為充裕的資金實力，進 一步釋放了對商品房用地的購置熱情。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 1227.79 萬平方米，同比增長 5.4%，土地成交價款 283.67 億元，增長 76.9%，本年支付土地購置費 238.11 億元，增長 33.2%。其中，江北區(qū)鴻恩寺和江北嘴兩大 “地王 ”于下半年集中成交，既體現(xiàn)出當前土地交易活躍、購房熱情上漲的形勢，同時也反映出未來 重慶 市房地產(chǎn)市場發(fā)展主戰(zhàn)場的激烈競爭態(tài)勢。 （二） 2010年重慶市房地產(chǎn)市場展望 就當前全市房地產(chǎn)市場運行狀況來看，主要體現(xiàn)出市場活躍、資金充裕、投資有力三大特點。從本年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù) 與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)高速增長的情況來看，同時考慮到本年各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地熱情的普遍高漲，在未來一年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持一定的活力，施工、新開工、竣工等供給方面的狀況將進一步好轉(zhuǎn)。 而面對今年全國商品房銷售推動房價持續(xù)攀升的火爆局面，國家潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 20 及各地方政府均已表態(tài)，將于 2010年起對房價的調(diào)控政策由 “防止 ”轉(zhuǎn)為 “揭止 ”。 12月 23日，財政部、國稅總局下發(fā)的關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知明確了住房交易營業(yè)稅細則，同一天為嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國土資源部通報了 9個省 18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用。由此可見，已正式宣布樓市調(diào)控政策即將進入密集出臺時期。 由 2008年年初的調(diào)控及當年全球金融風暴影響下的房地產(chǎn)市場變化，和 2009年從國家到各級政府的 “救市 ”政策的強力有效，可見政策對房地產(chǎn)市場的作用影響巨大。因此， 2010年全市房地產(chǎn)市場狀況仍需考慮后期出臺政策的力度與效果。 二、 區(qū)域市場分析 （ 一 ） 潼南縣 房地產(chǎn)業(yè) 市場分析 潼南的房地產(chǎn)總體情況可概括為供給與需求 兩旺，市場交易活躍，呈現(xiàn)出健康均衡發(fā)展的態(tài)勢。 1、開發(fā)投資情況 （ 1）近 3 年房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元） 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 21 （資料來源：潼南縣房管局） 潼南商品房投資呈上升的趨勢。 2008 年房地產(chǎn)開發(fā)投資略減，但是從 2009 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資報復性增長，預測 2010 年開始潼南的房地產(chǎn)開發(fā)投資更上一個臺階。 （ 2）近三年商品房施工面積（單位：平方米） （資料來源：潼南縣房管局） 從近三年的施工面積走勢來看，潼南的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了一個穩(wěn)定的發(fā)展階段。 2、房產(chǎn)消費市場分析 （ 1） 各年商品房成交總面積（含商業(yè)） （數(shù)據(jù)來源：潼南房地產(chǎn)交易中心） 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 22 （ 2） 各年商品房成交總金額（含商業(yè)） （數(shù)據(jù)來源：潼南房地產(chǎn)交易中心） 三 、項目營銷策略研究 項目推廣是項目起勢的關鍵，也是前期營銷策劃工作的重點之一。隨著房地產(chǎn)市場的不斷進步，市場的推廣方式也從最初最原始的 “街頭喇叭 ”式轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓蠹?、雜志、路牌等于一體的多元式。于是，在推廣之前制定適當?shù)耐茝V策略，以求在推廣中有的放矢便成為現(xiàn)代項目推廣的首要工作。 根據(jù)本項目的定位、目前的市場狀況以及推廣戰(zhàn)略理論，建議本項目的推廣策略為：一套班子、一系樓書、一串活動、一個高潮。 一套班子 組織專人成立一個專門推廣班子。由有成功推廣炒作經(jīng)驗的策劃擔 當 ，結(jié)合 外圍房地產(chǎn)及新聞班子記者數(shù)個，在制定完整策劃炒作方案后，分步、有節(jié)奏地開始炒作，預熱市場。利用的主要是新聞報道、人物專訪、新聞發(fā)布會、研討會、聯(lián)誼會等。 一系資料 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 23 編制項目樓書，目的是最大程度的宣傳項目，并塑造項目的品質(zhì)形象品牌。內(nèi)容主要是項目基本資料、開發(fā)公司及項目的開發(fā)理念等。 一串活動 活動營銷就是以顧客所追求的活動體驗為訴求，通過與消費者的互動來使?jié)撛谫徺I對象增強體驗經(jīng)歷和回憶，進而使其對產(chǎn)品產(chǎn)生購買欲望，是體驗營銷的一種，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)推廣的重要環(huán)節(jié)。 “一串活動 ”是本項目推廣策略中的中心內(nèi)容 。由于本項目位于 潼南縣 崇龕鎮(zhèn)，要提高項目的影響力，就必須將客戶 引到項目現(xiàn)場。因此，充分利用項目開發(fā)進程中的各個節(jié)點，實施各種活動，進而擴大推廣內(nèi)容的影響力，最終達到提升項目知名度、美譽度以及積累目標客戶的戰(zhàn)略目標。 一個高潮 通過較長時間的軟性推廣和炒作預熱市場，使開盤正式銷售之日達到一個人氣的高潮。并將這一高潮持續(xù)百日，使項目的銷售任務得以迅速實現(xiàn)，使銷售工作節(jié)奏明顯、有控、增大知名度、降低銷售成本。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 24 第 五 章 建設 規(guī)模 及 內(nèi)容 一、建設 規(guī)模 本工程規(guī)劃用地面積： 18773.37m2，建設用地 面積 16581.69 m2，總建筑面積為 29721.42 m2。 其中住宅建筑面積 27215.17 m2,商業(yè)建筑面積 2506.25 m2。 二、建設 內(nèi)容 本項目擬建設 六 棟集居住、商業(yè)等功能為一體 ，共 25 個單元 多 層住宅樓 建筑 和小區(qū)值班室 。 建設內(nèi)容具體包括 整個項目的土建、安裝、道路、綠化、市政管網(wǎng)等全部建設內(nèi)容。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 25 第 六 章 項目選址 及建設條件 一、 項目 選 址 本 項目建設地址位于 重慶市 潼南縣 崇龕鎮(zhèn) ， 北面緊靠明月山，南面瀕臨瓊江，緊臨崇龕路，西北面接至光輝鎮(zhèn)，東南面接至柏梓鎮(zhèn)。地塊整體地勢相對平坦，整體較為適宜 進行開發(fā)建設。 二、 建設 條件 （一）自然條件 1、 氣候 潼南縣屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，雨量充沛。具冬暖春早，夏熱秋涼，秋雨連綿，無霜期長特點。 工程區(qū)多年平均氣溫 17.9 18.5 ，最高氣溫 40.8 ，最低氣溫 -3.8 ，夏季長達 4 個月以上。多年平均降雨量 986.00mm，最大年平均降雨量 1378.3mm，最小年平均降雨量 783.2mm。年平均風速23m/s，最大風速（ 10 分鐘平均） 26.7 m/s，實測極大風速 27.0m/s,最大風力達 35m/s,最大靜風頻率 7%，平均風速 3.4 m/s。 工程區(qū)內(nèi)暴 雨多發(fā)生在 4 10 月，而 5 9月約占全年 2/3。大雨、暴雨發(fā)生機率較為頻繁。 2、 水文地質(zhì) 項目所在區(qū)域氣候溫暖潮濕，降水充沛，地表徑流豐富，為地下水的形成提供了良好的條件。按該區(qū)各個含水巖組的組合特征，可將地下水分為松散堆積層孔隙水，分層裂隙水，碎屑巖類孔隙裂隙水及潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 26 碳酸巖類裂隙溶洞水等。經(jīng)地面調(diào)查，區(qū)內(nèi)未見井、泉點出露。 3、 工程地質(zhì)條件 （ 1） 地形地貌 項目區(qū) 為流水地貌， 地形 平坦，平均高差 50mm。 （ 2） 地質(zhì)構(gòu)造 項目用地內(nèi)無斷層，深大斷裂，活動斷裂，地質(zhì)構(gòu)造簡單，巖層產(chǎn)狀平緩，傾角 1-5，屬簡單 地質(zhì)構(gòu)造場地。 （ 3） 地層巖性 項目區(qū) 屬淺丘地形，剝蝕地貌， 地層由上至下有：第四系全新統(tǒng)（ Q4el+dl），侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組（ J2s）。由上至下巖性描述如下： 1） 粘土層：（ Q4el+dl）：褐色、褐黃色，主要由粘土類礦物組成，可塑，弱光澤，搖震反應無，中等韌性，干強度中等，全場地有分布，厚度 0.80m 7.50m。 2） 泥巖：（ J2s）：紫紅色、暗紅色，由粘土礦物組成，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造，建筑物下主要分布的是泥巖，厚度 2.20m11.10 m，平均 5.00m。 上述 2） 巖石按風化程度可劃分強 風化帶、中等風化帶，其工程特性如下： 強風化帶：該帶泥巖原巖結(jié)構(gòu)大部分破壞，礦物成份發(fā)生變化，巖芯呈土狀，失水呈散粒狀；埋深 2.204.60m。 中等風化帶：該帶泥巖原巖結(jié)構(gòu)清晰，巖質(zhì)新鮮，錘擊聲脆，巖芯呈長柱狀；埋深 3.006.00m。 4、 地震 據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 GB18306-2001 和建筑抗震設計潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 27 規(guī)范 GB50011-2001 附錄 A，項目地抗震設防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 0.05g。 （二） 交通條件 潼南縣 位于四川盆底中部，地處 重慶 市西北部最前沿。東鄰合川、武勝，南連銅梁、大足，西接安岳、遂寧，北環(huán)蓬溪、南充，是川渝握手區(qū)腹地東西南北交通自然便捷走向的交匯點及區(qū)域幾何中心，是成渝經(jīng)濟區(qū)的腹地中心，是重慶西部凸入川中腹地最遠、毗鄰四川縣市最多的對外開放最前沿最重要的門戶，是重慶未來在川渝握手區(qū)的自然地理及交通要塞的中心城市。 （三） 配套 設施 條件 1、 電力線路 項目場區(qū)內(nèi)主要電力線路為 110kv 及以下架空配電線路，場區(qū)內(nèi)供配電需要是有保證的。 2、 電信 項目 場區(qū)內(nèi)寬帶電信已開通，光纜已到本項目場區(qū)。移動通信已覆蓋場區(qū)。 3、 給水 項目場區(qū)供水由市政自來水直接供水。場區(qū)內(nèi)供水是有保證的。 （四） 施工條件 施工所需水、電、道路條件能滿足需要，施工場地基本滿足需求，在擬定施工方案時注意與場地周邊的銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響。 綜上所述，該項目擬建地 水文條件簡單，無不良地質(zhì)現(xiàn)象 ，周邊配套設施齊全， 交通 運輸 、施工條件優(yōu)越， 公用設施 完全能夠滿足本潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 28 項目建設和運營的需要。項目各項建設條件均好，完全能夠滿足本項目的要求。潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 29 第 七 章 項目總 圖 布置 一、總 平面設計依據(jù)與原則 （一）依據(jù) 1、國家現(xiàn)行有關建設規(guī)范； 2、重慶市規(guī)劃管理條例； 3、業(yè)主提供的其它資料。 （二）原則 1、充分考慮此項目的客觀條件，力求處理好各種不利因素，達到實用、經(jīng)濟、美觀三方面的要求，使此項工程建成后達到良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 2、 “以人為本 ”是規(guī)劃方案的基本理念，方案不僅僅滿足于提供一種居住設施、還要處處考慮到使用者的行為特點及需要。生態(tài)環(huán)境的氣氛與空間的靈活性是設計的中心。 3、滿足該地區(qū)城市總體規(guī)劃布局、規(guī)劃設計條件和要求，明確用地功能分 區(qū)，合理規(guī)劃功能布局，改善和協(xié)調(diào)內(nèi)外部整體環(huán)境，提供一處寬松宜人的城市空間節(jié)點。 4、積極有效地利用周邊及內(nèi)部的自然環(huán)境和資源，重視環(huán)境設計，注重空間造型，努力創(chuàng)造同自然環(huán)境有機協(xié)調(diào)的良好環(huán)境條件，形成有地方特色的立體多層次建筑空間效果。 5、堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益統(tǒng)一的原則，合理配置自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設各項基礎與公用服務設施。 6、建筑應結(jié)合地形和朝向展開，最大限度追求良好的通風采光、潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 30 注意生態(tài)自然環(huán)境的保護，使人與自然和諧共處。 7、總平面布局注意交通流線、生活管理流線，合理適用、經(jīng) 濟。 8、立面處理考慮居住建筑性格，以簡潔、明快風格為主并在景觀、觀景上著力打造山水園林風貌。 9、堅持實用、經(jīng)濟、美觀的原則，積極采用新材料、新設備、推廣新技術。 10、貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)保、綠化、消防、防災減災以及節(jié)能等方面的規(guī)范和規(guī)定。做到經(jīng)濟效益和社會效益的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略要求。 二、 平面布置 本工程 著力打造一個現(xiàn)代化的 城鎮(zhèn)小 區(qū)， 位于潼南縣崇龕鎮(zhèn)。 小區(qū) 由六棟多層住宅組成 。 1、 2、 3棟住宅 成一排 ， 布置在規(guī)劃用地的最西南面， 2、 3棟住宅之間 為小區(qū)值班室； 4、 5棟住宅布置在整個 小區(qū) 的中間 ； 規(guī) 劃用地的東北面是 6棟住宅，住宅 相互間錯落有致布置，減少建筑自身體量對城市的壓迫感，與城市形成一個友好而富有趣味性的界面，同時又打開內(nèi)部庭院和城市的視覺走廊。 在建筑圍合的空間里布置景觀綠化，為人們的生活提供良好生活環(huán)境。停車采用地面停車形式。 總體布局符合規(guī)劃、消防、環(huán)保、防災、減災等要求。實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 三、 豎向布置 （ 一 ）充分利用建筑吊層、場地放坡等手法，減少地形高差的影響。尊重原有地形，避免土石方大開挖。在形成完整中間庭院景觀的潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 31 同時，亦避免高大擋墻的出現(xiàn)。 （ 二 ） 由于本項目地處地勢較平，豎向設計主要 考慮地面排水。場區(qū)出入口平均標高為 269.65 米，道路平均標高為 269.39 米，場內(nèi)標高略高于道路標高，為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，室外場地的連接方式采用平坡式，坡度比 i=0.80%。 四、 交通組織 設計 本工程主入口設置于用地西南側(cè)的規(guī)劃道路上，主要供人及辦公車輛的進出。 在規(guī)劃用地的西北角和東南角分別設置一個 15x15的 消防回車場。平時也方便其他車輛進出。 場內(nèi)道路面積占總項目區(qū)面積的 36.96%，約為 6129.56 m。 小區(qū)主入口設置于 主干道 上，主要供人員進出，出入安全。次入口設置支路上，主要 供車輛出入，方便直接。 小區(qū) 以 7米和 6米寬的道路網(wǎng)銜接現(xiàn)有城市道路。 五、 景觀 設計 （一）景觀布置 在 整個小區(qū)的北面布置社區(qū)的中心綠地，滿足居民日常休閑的功能。為了滿足綠地率的要求， 除 消防車、人行道、消防回車道以及必要的社區(qū)活動場地外，其余均布置綠化，覆土厚度大于 1.5米。 （二）景觀營造 1、小型廣場 小型廣場以硬地鋪裝為主，兩側(cè)為列樹，配合小品臺階，著重體現(xiàn)公共性與表演性。社區(qū)內(nèi)廣場以小型分散為主，體現(xiàn)休閑人居文化。 2、綠化 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 32 樹：列樹，中心廣場兩側(cè)直列樹，體現(xiàn)城市空間尺度；單樹，主要為景觀樹，植于視覺焦 點及景觀轉(zhuǎn)換點上。叢樹：在社區(qū)局部地段需要營造私密濃蔭空間或是需要遮避視線處，叢植樹林、灌木，以有色花木為主，利用其色彩增添社區(qū)視覺景觀，并利用其型隨意的特性體現(xiàn)自然性。草坪：在開闊地帶鋪裝大面積的草坪，形成社區(qū)開闊空間，作為居民漫步或陽光浴的場所。 六、主要技術經(jīng)濟指標 總用地面積： 18773.37 m，建筑面積： 29721.42m，容積率： 1.79，項目區(qū)建筑占地覆蓋率： 88.33%，綠化率： 32.33%。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 33 第 八 章 工程建設方案 一、設計依據(jù) （一） 1： 500的 項目 總平面 布置 圖； （二） 國家及重慶市頒布的現(xiàn)行建筑設計規(guī)范、規(guī)定及標準。 二、設計理念 （一）以人為本理念貫穿于每個設計環(huán)節(jié)中，在追求開發(fā)價值的同時，堅持對人的關懷。 （二）滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)及精神需求，在戶型設計及環(huán)境設計中力求富有創(chuàng)造、富有新意的人居場所。 （三）堅持可持續(xù)發(fā)展的設計理念，一方面充分發(fā)掘土地的利用率，同時嚴格控制指標，創(chuàng)造了大量綠色空間。 三 、 建筑設計 （一）設計構(gòu)思 1、本設計從整體上考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧，營造一個適宜人居的環(huán)境空間，按照重慶市城市規(guī)劃技術經(jīng)濟指標，遵循適用 、經(jīng)濟、美觀的原則，堅持以人為本，努力達到人與自然的和諧同時體現(xiàn)社會主義優(yōu)越性。 2、平面功能齊全，強調(diào)各功能空間都有較明確的專用性。 3、盡量減少無用空間的浪費，以求得更多的用戶使用面積，注重提高工程科技含量的使用，合理布置各個功能房間。 4、組織不同功能房間的合理布置，平面緊湊、經(jīng)濟合理，主要潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 34 房間均有良好的采光、朝向和視野。 （二）平面設計 1、 1 棟住宅建筑平面呈異型， 共一個單元 ， 層高六層，占地面積232.08m2,總建筑面積 1379.19m2。 第 一層建筑面積為 232.08m2,第 二、三、四、五、六層建 筑面積均為 229.422m2。 功能分區(qū)： 第 一層為商鋪； 第 二、三、四、五、六 層 為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 2、 2 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ,層高六層，占地面積817.46m2,總建筑面積 4796.26m2。每個單元 的第 一層建筑面積為163.492m2,每個單元的第 二、三、四、五、六層建筑面積均為 159.152m2。 功能分區(qū)： 每個單元的第 一層為商鋪； 每個單元的第 二、三、四、五、六 層 為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 3、 3 棟住宅建筑平面呈異型，共 4 個單元 ,層高六層，占地面積852.07m2,總建筑面積 5063.66m2。每個單元的第一層建筑面積為均213.015m2,每個單元的第二、三、四、五、六層建筑面積均為 210.580m2。 功能分區(qū)：每個單元的第一層為商鋪；每個單元的第二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 4、 4 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ,層高六層，占地面積906.21m2,總建筑面積 5437.27m2。每個單元的第 一 層建筑面積 181.27 m2，每個單元第 二、三、四、五、六層建筑面積均為 181.24m2。 功能分區(qū)：每個單元的 第一、 二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 35 5、 5 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ,層高六層，占地面積1036.7m2,總建筑面積 6220.20m2。每個單元的第一、二、三、四、五、六層建筑面積均為 207.34m2。 功能分區(qū)：每個單元的第一、二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 6、 6 棟住宅建筑平面呈異型，共 5 個單元 ， 層高六層，占地面積1036.7m2,總建筑面積 6220.20m2。每個 單元的第一、二、三、四、五、六層建筑面積均為 207.34m2。 功能分區(qū)：每個單元的第一、二、三、四、五、六層為住 房 ，每套住 房 有臥室、餐廳、衛(wèi)生間、景觀陽臺、一般陽臺。 （ 三 ）立面設計 通過對地塊周邊環(huán)境的分析以及當今建筑趨勢，采用現(xiàn)代建筑元素符號及處理手法，使整個小區(qū)布置有序，而不失變化，融入周邊環(huán)境中，空間體量、立面造型追求個性化處理，注重立面的通透性，讓建筑充滿陽光感，外窗面盡量加大，窗臺高度降低，形成低窗，這些都是為了使室內(nèi)住戶與外界大自然景觀都能夠更好地溝通，使我們坐在窗前就可以觀賞庭園美景。 陽 臺欄桿考慮使用通透性較強的不銹鋼欄桿，使建筑充分體現(xiàn)其生態(tài)性及簡約現(xiàn)代感，同時結(jié)合屋頂?shù)暮诨疑珮?gòu)架，建筑更富有個性。 （ 四 ）剖面設計 1、 2、 3 棟建筑總共六層，一層高 5.1 米，二、三、四、五、六層高 3.0 米，建筑總高度 22.8 米。 4、 5、 6 棟建筑總共六層，每層高 3.0 米，建筑總高度 20.7 米。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 36 四 、結(jié)構(gòu) 設計 （一）設計依據(jù) 1、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009-2001）； 2、混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（ GB50010-2002）； 3、建筑地基基礎設計規(guī)范（ GBJ50007 2002）； 4、 重慶市建筑地基基礎設計規(guī)范（ DBJ50-047 2006）； 5、建筑抗震設計規(guī)范（ GB50011 2001）； 6、砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（ GBJ50003 2001）； 7、重慶市住宅建筑結(jié)構(gòu)設計規(guī)程（ DB50/5019-2001）。 （二） 結(jié)構(gòu)形式 本工程為磚混結(jié)構(gòu) 。設計使用年限為 50 年。 （三）基礎方案 基礎擬采用柱下條形基礎。以老土（或換填土）作為持力層。 （四）上部結(jié)構(gòu)選型 本工程 為磚混結(jié)構(gòu)。 地震設防烈度為 6度， 三 類場地土。根據(jù)規(guī)范 GB50223-95 規(guī)定，本工程建筑抗震設防類別為 丙 類。 （五）主要結(jié)構(gòu)材料選用 1、鋼筋混凝土 混凝土強度等級：獨立柱基 C25，基礎梁 C30,轉(zhuǎn)換層及轉(zhuǎn)換層以下梁、柱、板、剪力墻 C30，標準層圈梁、構(gòu)造柱、現(xiàn)澆板 C20。 鋼筋： HPB235、 HRB335、 LL550。 2、砌體 采用 240 厚 M15 燒結(jié)多孔磚， M7.5 混合砂漿砌筑。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 37 五、給排水設計 （一）設計依據(jù) 1、室外給水設計防規(guī)范（ GB50013-2005）； 2、室外排水設計防規(guī)范（ GB50014-2006）； 3、建筑給水排水設計規(guī)范（ GB50015-2003）； 4、建筑設計防火規(guī)范 （ GB50016-2006）。 （二）設計范圍 1、室內(nèi)給水、排水設計 2、生活污水廢水處理。（提供污廢水量。處理設施由建設方另行委托設計，不在本設計范圍內(nèi)）。 3、消防給水排水及滅火設施（詳消防篇章）。 （三） 給水 1、水源及水壓 小區(qū)均采用市政水源，鑒于本工程實際情況，在小區(qū)西北及東南角分別引入 2 條 DN150 給水管，供給工程生活及消防用水。市政供水壓力約為 0.35MPa。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 38 2、 用水量 序號 用水項目 名稱 使用人數(shù)或單位數(shù) 單位 用水量標準（ L） 使用時間（ h） 最高日用水量（ m3) 備注 1 住宅 816 每人每天 200 24 163.20 2 商業(yè) 1901.61 每 m2 每天 8 8 15.21 3 綠化及道 路 11491.29 每 m2 每次 2 12 22.98 每天按一 次計 4 小區(qū)大門 1 每人每班 30 8 0.03 小計 201.40 4 未預見水 量 按上述五項之和的10%計 20.14 合計 221.54 本工程最高日用水量 221.54 m3/d。 3、供水方式 本工程為多層 建筑 ，市 政壓力滿足最高點生活用水水壓要求，因此本工程可利用市政壓力直供，不需設置加壓設施。 4、管材 室外給水埋地管采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料 (聚乙烯 )復合管，電熔連接；室內(nèi)給水立管采用襯塑鋁合金復合管，熱熔連接；表后入戶管采用PPR 管，熱熔連接。 （四）排水 1、建地排水現(xiàn)狀 根據(jù)建設單位提供的資料，建地排水管網(wǎng)現(xiàn)狀：建設單位提供的資料，沿本項目區(qū)東邊設有排水管。且周邊的現(xiàn)狀市政排洪溝能接納本建筑的雨污水量。國家三類排放標準。 2、排水量 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 39 排水量：生活污水按日用水量的 90%計，則生活污水量為199.39t/d，室外污水 管管徑為 D300。 3、排水系統(tǒng) （ 1）排水采取雨、污分流制。 （ 2）排水系統(tǒng) 該建筑設置 1 座生化池，污水處理量 250m3。建筑的室內(nèi)生活污水經(jīng)排水管匯集后引下，排至是為排水管網(wǎng)，通過重力流將污廢水排至污水處理裝置，分別經(jīng)設于室外的重慶市環(huán)保局批準的污水處理設施處理達標后， (注：污水處理裝置由甲方另行委托專業(yè)環(huán)保公司設計，施工 )方可就近排入市政管網(wǎng)。 室內(nèi)空調(diào)機冷凝水進行有組織排放。 本工程雨水經(jīng)雨水管匯集后，直接排入室外雨水管溝，室外場地雨水經(jīng)雨水溝或雨水口收集后，接入室外雨水管。 4、 排水 管材 建筑屋面 雨水管采用承壓 UPVC 塑料管，承插粘接；陽臺雨水、空調(diào)冷凝水管采用 UPVC 塑料管、承插粘接；污水管采用 RBS 排水螺旋塑料管，鎖緊環(huán)、密封膠圈連接，橫干管采用機制排水鑄鐵管，不銹鋼卡箍連接；排水管穿基礎、樓板、墻時均設套管，穿樓面板加阻火圈。室外采用 UPVC 雙壁波紋管道，粘接。 5、污水處理 工程主要排放生活污水，由環(huán)境篇詳細說明。 6、雨水處理 本工程屋面雨水經(jīng)雨水管匯集后，直接排入室外雨水管溝，室外場地雨水經(jīng)雨水溝或雨水口收集后，接入室外雨水管。 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 40 7、管道敷設 管道經(jīng)過底層時埋地暗敷，住宅內(nèi)干管和立管應敷 設在吊頂、管井、管窿內(nèi)，支管宜敷設在樓（地）面的找平層內(nèi)或沿墻敷設在管槽內(nèi)，其余管道均明設。給水立管穿樓板時，應設套管。安裝在樓板內(nèi)的套管，頂部應高出裝飾地面 20mm。安裝在樓板內(nèi)的套管，頂部應高出裝飾地面 50mm，底部與樓板相平。套管與管道間的縫隙應用阻燃密實材料和防水油膏填實，端面光滑。 排水管道宜地下埋設或在地面上，樓板下明設，如建筑有要求時，可在管槽、管道井、管窿、管溝或吊頂內(nèi)暗設，但應便于安裝和檢修。 所有給排水、消防立管均應用卡箍固定在墻、柱上，卡箍間距不大于 3m。水平管道設吊架，給水管間距不大 于 3m，排水管不大于2m，每根直管設一個吊架。立管在轉(zhuǎn)為水平管相接處，采用 2 個 45度彎頭。 污水橫管的連接不得采用正三通、正四通。埋地房管刷防銹漆兩遍。熱瀝青兩遍。消防管道刷防銹漆兩遍，紅色面漆兩遍（埋地除外）。管道在使用前應進行試壓和沖洗，并檢驗合格后方可使用。 六、電氣設計 （一）設計依據(jù) 1、民用建筑電氣設計規(guī)范 (JGJ16-2008)； 2、重慶地區(qū)住宅電氣標準（ DB50/T5003-97）； 3、建筑照明設計標準 (GB50034-2004)； 4、建筑設計防火規(guī)范 (GB50016-2006)； 5、供配電系統(tǒng)設計規(guī)范 (GB50052-95)； 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 41 6、低壓配電設計規(guī)范 (GB50054-95)； 7、各專業(yè)提供的設計資料。 （二）設計范圍 該工程紅線范圍內(nèi)的變配電工程；室內(nèi)無二次裝修的電氣照明工程；建筑防雷工程；室外景觀環(huán)境照明、弱電及安防系統(tǒng)由建設單位委托專業(yè)廠家另行設計； （三）變配電工程 1、 負荷等級及供電電源 該工程為包括 6棟多層住宅建筑 。 屬多層建筑為三級用電負荷。 2、 該工程高壓電源由城市電力管網(wǎng)引入單回路 10KV 電源至高壓配電室，低壓電源由配電房提供 0.4/0.23KV 市電電源。 3、 負荷計 算及變壓器容量選擇 序號 建筑功能 住宅戶數(shù) 面積 負荷密度 安裝功率（ KW） 需要系數(shù) 計算功率（ KW ） W/M2 KW/戶 1 住宅 255 5 1275 1 638 2 保留建筑 560 100 56 1 45 3 商業(yè) 1946 100 195 1 117 4 合計 1526 799 5 計入低壓線路同期系數(shù) 0.9 后 719 6 變壓器容量為 1030KVA 綜上： 擬在小區(qū)設置 1個專用變配電所及 1 個公用變配電所， 變壓器容量分別為 400KVA+630KVA (共計 1030KVA)。 4、 線路敷設 室外線路采用穿管保護埋地敷設，室內(nèi)配電線路為室外電纜管道井引至各單元的樓層配電箱上。 （四）電力、照明系統(tǒng) 潼南縣崇龕鎮(zhèn)花都名城小區(qū)工程 可行性研究報告 42 1、照明標準；按建筑照明設計標準嚴格執(zhí)行。安全照明的照度應保持正常照明的照度，疏散照明的照度應大于 0.5LX。 2、 光源：由用戶自定。 3、疏散照明：住宅出入口及走道設有帶蓄電池的疏散照明燈具。 4、配電電壓為 380/220V，配電系統(tǒng)采用 TN-S 系統(tǒng)。 5、 住宅每戶設用 戶配電箱一只，配漏電開關和小型自動開關。 （五）計量 在變配電房