萬(wàn)象城管理處工程工作手冊(cè).docx

萬(wàn)象城管理處-工程工作手冊(cè) 編 號(hào)： 版 號(hào)： A 頁(yè) 數(shù)： 頁(yè) 生效日期： 年 月 日 擬 制 品質(zhì)管理部 日 期 審 核 日 期 批 準(zhǔn) 日 期 持有人： 受控印章：華潤(rùn)新鴻基物業(yè)管理（杭州）有限公司 目 錄第一章管理制度8第一節(jié)商場(chǎng)前期介入工作制度8第二節(jié)商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收工作制度10第三節(jié)設(shè)施設(shè)備維護(hù)檢查控制程序制度12第四節(jié)設(shè)施設(shè)備管理制度24第五節(jié)節(jié)能降耗管理制度27第六節(jié)危險(xiǎn)品管理制度30第七節(jié) 安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程33第八節(jié) 安全生產(chǎn)檢查制度36第九節(jié) 能源管理制度38第十節(jié) 儀器儀表使用管理制度41第十一節(jié) 外來(lái)人員來(lái)訪制度44第十二節(jié) 檔案管理制度45第十三節(jié) 鑰匙管理制度46第十四節(jié) 工具管理制度47第十五節(jié) 培訓(xùn)制度50第十六節(jié) 工程人員行為禮儀制度51第十七節(jié) 二裝店鋪驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)制度52第十八節(jié) 裝修巡查制度57第十九節(jié) 建筑物外立面及屋面管理制度58第二十節(jié) 供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理制度60第二十一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理制度64第二十二節(jié) 萬(wàn)象城購(gòu)物中心臨時(shí)用電管理制度67第二十三節(jié) 高壓配電中心管理制度68第二十四節(jié) 高壓配電中心巡查制度70第二十五節(jié) 操作票制度71第二十六節(jié) 入戶維修服務(wù)管理制度73第二十七節(jié) 杭州萬(wàn)象城物業(yè)管理服務(wù)承諾75第二十八節(jié) 交接班工作制度安全76第二十九節(jié) 值班制度77第三十節(jié) 物業(yè)工程人員崗位安全制度78第三十一節(jié) 公共區(qū)域、后勤通道巡檢制度80第三十二節(jié) 電動(dòng)廣告掛鉤管理制度81第三十三節(jié) 電動(dòng)廣告掛鉤安全操作制度83第三十四節(jié) 電氣安全管理制度85第三十五節(jié) 蜘蛛車(chē)/升降機(jī)申請(qǐng)使用制度86第三十六節(jié) 登高作業(yè)制度87第三十七節(jié) 電梯安全操作制度88第三十八節(jié) 電梯定期報(bào)檢操作制度90第三十九節(jié) 電梯巡檢操作制度91第四十節(jié) 電梯檔案管理制度93第四十一節(jié) 自動(dòng)扶梯巡檢操作制度94第四十二節(jié) 生活水泵房管理制度96第四十三節(jié) 污水泵房管理制度98第四十四節(jié) 污水泵巡檢制度99第四十五節(jié) 空調(diào)設(shè)備管理制度100第四十六節(jié) 設(shè)備機(jī)房管理制度101第四十七節(jié) 設(shè)備巡檢管理制度104第四十八節(jié) 空調(diào)設(shè)備巡查制度105第四十九節(jié) 熱水鍋爐維護(hù)保養(yǎng)制度106第五十節(jié) 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理制度108第五十一節(jié) 消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度110第五十二節(jié) 消防管理制度112第五十三節(jié) 消防責(zé)任制度114第五十四節(jié) 零星工程實(shí)施制度116第五十五節(jié) 工程質(zhì)保期內(nèi)及退質(zhì)保金期間管理制度120第五十六節(jié) 大中修工程管理制度122第五十七節(jié) 加建改造工程管理制度125第五十八節(jié) 噪音污染管理制度127第五十九節(jié) 受限空間作業(yè)安全管理制度129第六十節(jié) 物料管理制度133第二章崗位說(shuō)明書(shū)135第一節(jié)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)135第二節(jié) 工程主管崗位職責(zé)138第三節(jié)工程助理崗位職責(zé)139第四節(jié) 行政助理職位職責(zé)140第五節(jié)工程維修領(lǐng)班崗位職責(zé)142第六節(jié)工程維修技工崗位職責(zé)144第七節(jié)工程維修技工夜間值班崗位職責(zé)145第八節(jié)高配值班工程人員崗位職責(zé)146第九節(jié)工程運(yùn)行技工崗位職責(zé)147第十節(jié)節(jié)能管理崗位職責(zé)148第三章操作規(guī)程151第一節(jié)杭州萬(wàn)象城店鋪圍擋設(shè)計(jì)制作規(guī)程151第二節(jié)杭州萬(wàn)象城租戶裝修規(guī)程154第三節(jié)商場(chǎng)遺留工程處理規(guī)程172第四節(jié)設(shè)備臺(tái)帳管理規(guī)程174第五節(jié)供配電設(shè)備操作規(guī)程176第六節(jié)電氣運(yùn)行管理規(guī)程179第七節(jié)報(bào)修處理操作規(guī)程181第八節(jié) 萬(wàn)象城工具領(lǐng)用及歸還規(guī)程186第九節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作規(guī)程190第十節(jié)給水設(shè)備操作規(guī)程195第十一節(jié)二次供水衛(wèi)生管理制度及作業(yè)規(guī)程197第十二節(jié)BA系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程200第十三節(jié)門(mén)禁系統(tǒng)操作維保規(guī)程202第十四節(jié)監(jiān)控系統(tǒng)操作維保規(guī)程205第十五節(jié)停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)操作維保規(guī)程208第十六節(jié)巡更系統(tǒng)操作維保規(guī)程211第十七節(jié)背景音樂(lè)及廣播系統(tǒng)操作維保規(guī)程213第十八節(jié)UPS電源系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程215第十九節(jié)不間斷電源系統(tǒng)操作維保規(guī)程217第二十節(jié) 防排煙及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)維保規(guī)程218第二十一節(jié) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維保規(guī)程220第二十二節(jié) 氣體滅火系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程222第二十三節(jié) 消防對(duì)講及緊急廣播系統(tǒng)維保規(guī)程224第二十四節(jié) 消火栓系統(tǒng)維保規(guī)程226第二十五節(jié) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)維保規(guī)程229第二十六節(jié) 空調(diào)工運(yùn)行檢查規(guī)程232第二十七節(jié) 空調(diào)機(jī)房及風(fēng)機(jī)房安全操作規(guī)程234第二十八節(jié) 防排煙及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)維保規(guī)程236第二十九節(jié) 冷凍機(jī)房安全操作規(guī)程238第三十節(jié) 熱水機(jī)房安全操作規(guī)程240第三十一節(jié) 中央空調(diào)安全操作規(guī)程242第三十二節(jié) 二次供水衛(wèi)生管理制度及作業(yè)規(guī)程244第三十三節(jié) 戶外設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)細(xì)則247第三十四節(jié) 工具及材料管理規(guī)程249第四章補(bǔ)充細(xì)則252第一節(jié)商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收補(bǔ)充細(xì)則252第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理細(xì)則257第三節(jié)設(shè)備臺(tái)帳制定細(xì)則260第五章專(zhuān)項(xiàng)指導(dǎo)書(shū)265第一節(jié)設(shè)施設(shè)備年度維保規(guī)程指導(dǎo)書(shū)265第二節(jié)戶外設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)275第三節(jié) 供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)276第四節(jié)柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)278第五節(jié)電梯維保作業(yè)指導(dǎo)書(shū)281第六節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備維保作業(yè)指導(dǎo)書(shū)282第七節(jié)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)287第八節(jié)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)288第九節(jié)防雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)290第十節(jié) 儀器儀表管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)293第六章應(yīng)急預(yù)案295第一節(jié)設(shè)施設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案295第二節(jié)停電應(yīng)急預(yù)案297第三節(jié)電梯意外事件和事故的緊急救援措施及緊急救援299第四節(jié)電梯進(jìn)水應(yīng)急預(yù)案300第五節(jié)電梯困人應(yīng)急預(yù)案301第六節(jié)停水應(yīng)急預(yù)案303第七節(jié)給排水突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案304第八節(jié)地下室進(jìn)水應(yīng)急預(yù)案305第九節(jié)防汛應(yīng)急預(yù)案307第十節(jié) 防臺(tái)應(yīng)急預(yù)案309第十一節(jié) 其它設(shè)施設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案311第十二節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急預(yù)案318第十三節(jié) BA控制失靈后的應(yīng)急預(yù)案320第十四節(jié) 冷水機(jī)組群控發(fā)生故障時(shí)的應(yīng)急預(yù)案321第十五節(jié) 真空熱水鍋爐群控發(fā)生故障后的應(yīng)急預(yù)案322第十六節(jié) 供水事故應(yīng)急處理預(yù)案323第十七節(jié) 燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案324第十八節(jié) 觸、漏電突發(fā)事故應(yīng)急處理預(yù)案325第十九節(jié) 防雷應(yīng)急預(yù)案331第二十節(jié) 地震、塌方應(yīng)急預(yù)案334第二十一節(jié) 強(qiáng)降雪應(yīng)急預(yù)案336第二十二節(jié) 供配電系統(tǒng)停電處理應(yīng)急預(yù)案337第二十三節(jié) 暴雨天氣漏水應(yīng)急預(yù)案339第二十四節(jié) 工程突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案340第二十五節(jié) 玻璃幕墻破裂/脫落應(yīng)急預(yù)案343附記錄表單347培訓(xùn)簽到表348培訓(xùn)記錄349部門(mén)年度培訓(xùn)計(jì)劃350鑰匙領(lǐng)用、借用登記表351調(diào)閱、借離或復(fù)印審批表352檔案目錄353庫(kù)存物品盤(pán)點(diǎn)表354工具領(lǐng)用、借用登記表355工程部工具年度采購(gòu)計(jì)劃356領(lǐng)料單357公共設(shè)施一覽表358設(shè)備臺(tái)賬359設(shè)備標(biāo)識(shí)卡360值班日志361租戶進(jìn)場(chǎng)裝修現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)記錄362杭州萬(wàn)象城租戶消防安全責(zé)任書(shū)363商場(chǎng)裝修申請(qǐng)表364動(dòng)火證365杭州萬(wàn)象城安全施工協(xié)議366杭州萬(wàn)象城店鋪裝修施工授權(quán)委托書(shū)371杭州萬(wàn)象城消防報(bào)審承諾書(shū)372杭州萬(wàn)象城租戶裝修用電用水容量申請(qǐng)確認(rèn)書(shū)373杭州萬(wàn)象城門(mén)面還原承諾書(shū)374杭州萬(wàn)象城租戶店鋪開(kāi)業(yè)申請(qǐng)表375杭州萬(wàn)象城（購(gòu)物中心）裝修押金退還申請(qǐng)表376裝修施工巡查表377空置商鋪檢查表378商鋪二次裝修室內(nèi)給排水管道試壓廚房閉水試驗(yàn)驗(yàn)收表379商鋪二次裝修室內(nèi)空調(diào)冷凍(卻)水管道壓力驗(yàn)收表380商鋪二次裝修整改通知書(shū)381商鋪二次裝修工程竣工驗(yàn)收表382商鋪二次裝修工程隱蔽驗(yàn)收表383商鋪二次裝修工程竣工復(fù)驗(yàn)表384商鋪二次裝修進(jìn)場(chǎng)電表確認(rèn)385水景、建筑小品巡查表386商鋪二次裝修人員登記表387萬(wàn)象城外立面鋼掛石材玻璃幕墻巡查表388裝修施工許可證389BA系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表390UPS電源系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表391背景音樂(lè)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表392監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表393停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表395信息發(fā)布系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表396信息系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)記錄表397BA系統(tǒng)檢測(cè)記錄表398UPS電源系統(tǒng)檢測(cè)記錄表399背景音樂(lè)系統(tǒng)檢測(cè)記錄表400監(jiān)控系統(tǒng)檢測(cè)記錄表401門(mén)禁系統(tǒng)檢測(cè)記錄表402停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)檢測(cè)記錄表403信息發(fā)布系統(tǒng)檢測(cè)記錄表404巡更系統(tǒng)檢測(cè)記錄表405建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)周記錄406消防系統(tǒng)故障處理報(bào)告407火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢查表408噴淋及消火栓系統(tǒng)檢查表409防火卷簾維修保養(yǎng)檢查表410防排煙通風(fēng)系統(tǒng)檢查表411氣體滅火系統(tǒng)檢查表412變電所巡查表413發(fā)電機(jī)房巡查表414來(lái)訪人員出入登記表415發(fā)電機(jī)組運(yùn)行檢查記錄表416供配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)417倒閘操作票418第一種工作票419第二種工作票421發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)422高壓中心設(shè)備運(yùn)行記錄表423節(jié)能計(jì)劃424臨時(shí)用電申請(qǐng)表425冷凍機(jī)房低壓室巡查表426隔油池間檢查記錄表427生活水泵房運(yùn)行檢查記錄表428濕式報(bào)警閥間巡檢記錄表430萬(wàn)象城水箱清洗記錄表432萬(wàn)象城給水泵月保養(yǎng)記錄表433萬(wàn)象城室外雨、污水系統(tǒng)檢查表434生活水表、消防水表、綠化水表每日用量435污水泵檢查記錄表436污水泵周巡檢表437雜用水泵房運(yùn)行檢查記錄表438消防水泵房巡檢記錄表439配電柜、控制箱保養(yǎng)記錄441水池(箱)清洗及消毒記錄表442隔油池間檢查記錄表443設(shè)備年度保養(yǎng)記錄表444電梯機(jī)房日巡視記錄445公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行檢查表446蜘蛛車(chē)使用申請(qǐng)表447電梯維修保養(yǎng)月考評(píng)表448強(qiáng)電井巡查表449杭州萬(wàn)象城購(gòu)物中心諾維銻升降機(jī)使用申請(qǐng)表450升降機(jī)（8米）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃表451升降機(jī)（14米）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃表452蜘蛛車(chē)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃453機(jī)房巡查簽到表454空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備巡查表455通用機(jī)房檢查表456空調(diào)風(fēng)機(jī)及風(fēng)機(jī)盤(pán)管保養(yǎng)記錄表457突發(fā)事件報(bào)告單459空調(diào)機(jī)組/新風(fēng)機(jī)組設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄460空調(diào)水系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表462冷凍機(jī)房、泵房巡查簽到表463空調(diào)冷卻塔檢查保養(yǎng)記錄表464冷卻塔巡查簽到表466設(shè)備保養(yǎng)記錄表467萬(wàn)象城購(gòu)物中心空調(diào)運(yùn)行指令468鍋爐設(shè)備檢查維修保養(yǎng)記錄表469空調(diào)水處理加藥機(jī)運(yùn)行記錄表470萬(wàn)象城購(gòu)物中心板式換熱器（空調(diào)）運(yùn)行記錄472空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組濾網(wǎng)清洗記錄表473萬(wàn)象城購(gòu)物中心熱水系統(tǒng)運(yùn)行記錄474制冰機(jī)房巡查簽到表475萬(wàn)象城工程安全檢查表476滅火器檢查表477萬(wàn)象城店鋪工程安全檢查記錄表478萬(wàn)象城店鋪環(huán)境檢查記錄表479萬(wàn)象城店鋪消防檢查記錄表480萬(wàn)象城逃生指示標(biāo)識(shí)檢查記錄表481消火栓檢查表482零星工程指令表483零星工程施工單位評(píng)價(jià)表484零星工程質(zhì)量驗(yàn)收單485零星工程變更申請(qǐng)表486零星工程移交表487客戶服務(wù)中心報(bào)修記錄表488客戶服務(wù)中心報(bào)修記錄匯總表（月度）489萬(wàn)象城工程維修單490萬(wàn)象城租戶工程維修回訪單491萬(wàn)象城租戶有償維修統(tǒng)計(jì)表492防雷接地設(shè)施保養(yǎng)記錄表493整改聯(lián)系函494電動(dòng)掛鉤檢查記錄表495電動(dòng)掛鉤操作申請(qǐng)/使用表496電動(dòng)掛鉤維保計(jì)劃表497日立電梯（日常）維護(hù)保養(yǎng)499扶梯半月保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容及要求501維保/搶修評(píng)定表503工程應(yīng)急搶險(xiǎn)物資檢查表504工程應(yīng)急物資檢查表505萬(wàn)象城設(shè)備機(jī)房安全檢查表506儀器儀表統(tǒng)計(jì)表507儀器儀表臺(tái)帳508萬(wàn)象城工程遺留問(wèn)題跟進(jìn)對(duì)照表509萬(wàn)用表校驗(yàn)記錄表510值班巡檢表511物品領(lǐng)用記錄512公用工具保養(yǎng)記錄514倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)化管理檢查記錄表515物資標(biāo)識(shí)卡516煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢查表517工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、承建單位信息表518租房資料移交清單519物業(yè)綜合數(shù)據(jù)移交清單520資料移交表525工程竣工實(shí)物移交549工程驗(yàn)收記錄表551竣工驗(yàn)收接管統(tǒng)計(jì)表552房屋接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)及整改情況表553工程整改記錄單556室外水景使用前/后檢查表558給水系統(tǒng)排氣閥檢查記錄表559新型工藝/材料使用評(píng)定表560第一章 管理制度第一節(jié) 商場(chǎng)前期介入工作制度1. 前期介入準(zhǔn)備：(1) 總經(jīng)理對(duì)確定的物業(yè)管理委托項(xiàng)目，在正式接管前指定前期介入負(fù)責(zé)人。(2) 前期介入負(fù)責(zé)人組織相關(guān)部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)工程人員組成物業(yè)項(xiàng)目前期介入小組。(3) 前期介入小組成員從物業(yè)管理角度對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量提出建議。2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入：(1) 前期介入小組依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中的萬(wàn)象城配套設(shè)施、水電氣供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用，室內(nèi)管線與設(shè)施的布局、位置、高度等項(xiàng)目進(jìn)行考察?？疾鞎r(shí)應(yīng)從實(shí)用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用等方面進(jìn)行考慮。3. 施工階段的前期介入：(1) 前期介入小組成員參與施工監(jiān)理，對(duì)施工中影響樓宇質(zhì)量、實(shí)用性及維護(hù)保養(yǎng)問(wèn)題提出質(zhì)疑，并以工程質(zhì)量整改聯(lián)系函的形式提交前期介入小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后交物業(yè)開(kāi)發(fā)單位。(2) 前期介入小組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)收集、整理、保存前期介入階段的所有資料，待物業(yè)驗(yàn)收接管后，將所有資料轉(zhuǎn)品質(zhì)管理部存檔。4. 前期介入工作的內(nèi)容包括：(1) 認(rèn)真審核物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、竣工圖紙等技術(shù)資料。(2) 對(duì)于在施工期間的物業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)觀察施工質(zhì)量；已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)審查技術(shù)資料，現(xiàn)場(chǎng)觀察物業(yè)項(xiàng)目，判斷物業(yè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量等。(3) 提交前期介入報(bào)告，報(bào)告中明確物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)及存在問(wèn)題。第二節(jié) 商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收工作制度1. 技術(shù)資料(1) 商場(chǎng)竣工總平面圖。(2) 所有單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。(3) 單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)。(4) 地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告，沉降觀測(cè)記錄。(5) 地下管道網(wǎng)竣工圖。(6) 所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（使用說(shuō)明書(shū)、檢驗(yàn)報(bào)告），隨機(jī)專(zhuān)用工具清單。(7) 防雷接地電阻檢測(cè)記錄。 (8)電梯驗(yàn)收許可證。2. 設(shè)備設(shè)施(1) 電器回路測(cè)試：絕緣測(cè)試導(dǎo)線間和導(dǎo)線對(duì)地間的絕緣電阻值必須大于0.5兆歐，通電測(cè)試漏電開(kāi)關(guān)短路保護(hù)、過(guò)載保護(hù)動(dòng)作可靠。(2) 配電柜、盤(pán)。(3) 電纜。(4) 電動(dòng)機(jī)的驗(yàn)收。(5) 電梯。 (6) 水泵。(7) 背景音樂(lè)系統(tǒng)：室內(nèi)揚(yáng)聲器安裝牢固，每只揚(yáng)聲器可單獨(dú)開(kāi)關(guān)，導(dǎo)線必須穿管，配置和使用必須可靠。(8) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)必須可與周界防越報(bào)警器系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)進(jìn)行視頻錄像。攝像機(jī)必須安裝牢固，設(shè)備必須能滿足白天、夜間正常使用，并保證圖像清晰、配置必須滿足招標(biāo)書(shū) 上的功能要求。(9) 周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)配置必須滿足招標(biāo)書(shū)上的功能要求，安裝可開(kāi)牢固，報(bào)警點(diǎn)沙盤(pán)顯示正常，可與電視監(jiān)視系統(tǒng)動(dòng)，雨天、霧天、大雪天不會(huì)發(fā)生有誤動(dòng)作?？稍诓簧儆谌齻€(gè)月時(shí)間內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)證。(10)電子巡更系統(tǒng)：信息鈕要布置合理，貼放可靠牢固，要防水不銹。(11)消防系統(tǒng)。(12)空調(diào)及采暖系統(tǒng)。(13)公共通道應(yīng)采用節(jié)能燈。3. 室外總體部分(1) 室外排水工程1) 室外管道及窖井按設(shè)計(jì)施工，標(biāo)高及坡度符合設(shè)計(jì)要求，無(wú)倒坡現(xiàn)象。2) 窖井布置合理，出水口四周封閉嚴(yán)密，粉刷符合要求。3) 各窖井蓋完整無(wú)缺，無(wú)翹裂、斷裂、變形，易于開(kāi)啟。4) 管道系統(tǒng)作閉水試驗(yàn)和沖水試驗(yàn)。系統(tǒng)無(wú)外泄，排水通暢。4. 商場(chǎng)景觀：(1)按圖布置各景點(diǎn)，坐標(biāo)位置正確。(2) 各分項(xiàng)按土建、給排水、電器部分相應(yīng)檢查標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。綠化用水必須計(jì)量水泵要作試壓，燈光布置系統(tǒng)做線路絕緣測(cè)試和通電試驗(yàn)。(3) 配套設(shè)施：各分項(xiàng)按土建、給排水、電器部分相應(yīng)檢查標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(4) 圍（護(hù)）欄（墻）：1) 安裝固定、焊接平滑、無(wú)脫漆、銹蝕，粉刷應(yīng)平整亮麗、無(wú)流墜，顏色一致。2) 設(shè)計(jì)安裝圍欄應(yīng)設(shè)立監(jiān)控系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)的安裝位置。 5. 車(chē)庫(kù)：(1) 在商場(chǎng)適當(dāng)位置，合理設(shè)置單（摩托）車(chē)存放點(diǎn)，其大小應(yīng)與商場(chǎng)的實(shí)際情況相吻合。(2) 存放點(diǎn)設(shè)置合理的照明。(3) 存放點(diǎn)應(yīng)設(shè)置固定支持物，與商場(chǎng)的風(fēng)格相匹配。第三節(jié) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)檢查控制程序制度1. 設(shè)備間管理(1) 設(shè)備房門(mén)上應(yīng)有明顯設(shè)備房標(biāo)識(shí)，“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”等類(lèi)似標(biāo)識(shí)；設(shè)備間地面應(yīng)統(tǒng)一鋪裝或油漆。(2) 地面應(yīng)干凈，物品擺放整齊無(wú)雜物。(3) 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，維修檢查記錄完整，該記錄保存期為3年。(4) 配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。重要機(jī)房照明采用雙電源供電。(5) 開(kāi)關(guān)、閥門(mén)單體設(shè)備要有明顯狀態(tài)標(biāo)志，流體流向標(biāo)識(shí)，可能造成人員傷害的設(shè)備間作業(yè)場(chǎng)所應(yīng)配置相應(yīng)的安全警示牌。(6) 設(shè)備外觀清潔油漆無(wú)脫落，防護(hù)裝置配備齊全。(7) 各類(lèi)儀表試用正常無(wú)“跑、冒、滴、漏”，責(zé)任人明確。(8) 標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目、清晰、統(tǒng)一、完整。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備各類(lèi)應(yīng)急操作工具及維修嚴(yán)禁操作警示標(biāo)識(shí)。(9) 供配電房在明顯位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)統(tǒng)一掛放點(diǎn)。(10)設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施應(yīng)加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施。(11)重要設(shè)備房（監(jiān)控中心、電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制房、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水磊房）應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度80%以下，有防鼠防蟲(chóng)措施。(12)參觀來(lái)訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門(mén)經(jīng)理指定專(zhuān)人陪同方可進(jìn)入。(13)無(wú)人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。(14)設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油漬，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。(15)設(shè)備房排水通暢。具有防暑措施。(16)專(zhuān)用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。(17)應(yīng)制定維修工具的管理維護(hù)辦法，并確定落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢修；封存暫停使用設(shè)備應(yīng)作保養(yǎng)后，用防護(hù)罩保護(hù)并貼上標(biāo)簽。(18)對(duì)維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。(19)設(shè)備房應(yīng)設(shè)置與監(jiān)控中心直接通訊電話，設(shè)施設(shè)備轉(zhuǎn)動(dòng)運(yùn)行范圍內(nèi)應(yīng)加設(shè)防護(hù)罩。(20)設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)定期組織排查危險(xiǎn)源。設(shè)備機(jī)房維修設(shè)備時(shí)要掛檢修牌，如當(dāng)班不能完成的要交接到下一班；出現(xiàn)故障待修設(shè)備一律要掛故障牌。(21)二次供水安全措施：水箱、池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口裝防蟲(chóng)網(wǎng)。(22)二次供水按規(guī)定時(shí)間清洗每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時(shí)間清洗一次。(23)二次供水水池清洗：清洗人員具有健康并接搜專(zhuān)業(yè)配順。(24)二次供水水質(zhì)檢查：保證達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有水質(zhì)檢查合格報(bào)告，保證二次供水達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測(cè)部門(mén)的合格報(bào)告。2. 資料管理(1) 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。1) 技術(shù)資料中竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等，設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；功臣預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂漿、混凝土試壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；各類(lèi)配套設(shè)備、設(shè)施合格證明和使用說(shuō)明書(shū)。2) 設(shè)備的圖紙、操作手冊(cè)、說(shuō)明書(shū)、合格證、檢測(cè)報(bào)告、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、商檢證明等技術(shù)資料須完好存檔，裝訂成冊(cè)。(2) 原有房屋接管驗(yàn)收的資料。產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議；房屋分戶使用清冊(cè)；房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。3. 供配電系統(tǒng)：(1) 屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。(2) 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。(3) 動(dòng)了配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。(4) 變壓器出口線電壓：380V+5%范圍內(nèi)。原則上以進(jìn)戶電壓220V+5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器溫度：110度繼電保護(hù)報(bào)警；155度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；70度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。油侵式變壓器溫度：105度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；90度繼電保護(hù)報(bào)警。以上報(bào)警溫度若產(chǎn)品說(shuō)明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動(dòng)作，設(shè)備規(guī)格無(wú)明確要求的應(yīng)按照上述要求動(dòng)作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。(5) 電容補(bǔ)償柜管理：功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制、補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無(wú)損壞；補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效；補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐；功率因數(shù)：不小于0.9。(6) 高低配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤(pán)內(nèi)裝置無(wú)異常響聲、無(wú)焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。(7) 高壓蓄電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種吊牌信號(hào)性質(zhì)。(8) 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為：235v-255v。(9) 蓄電池：鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，即使補(bǔ)充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：電解液過(guò)少、露出部分極板；蓄電池外部短路；電池電壓不正常；電極板膨脹，氣塞孔堵塞；電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)；爬堿嚴(yán)重。酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無(wú)電解液。電線絕緣完好無(wú)銹蝕。充電狀態(tài)不允許開(kāi)蓋。(10)發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò)5分鐘（特殊困難不超過(guò)15分鐘），發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。(11)發(fā)電機(jī)設(shè)備：內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門(mén)無(wú)泄漏；發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)異常聲音、異常震動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求；備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲(chǔ)備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及時(shí)更換；必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用。備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置；蓄電池組電壓保持在24v左右；柴油儲(chǔ)備房需設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)；正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周啟動(dòng)運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為20分鐘；發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響租戶的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。4. 消防設(shè)備實(shí)施系統(tǒng)(1) 消防控制中心主機(jī)，消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專(zhuān)用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。(2) 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄露。止回閘動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄露。消防栓配置齊備，各配件功能良好。水流開(kāi)關(guān)、水壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄（或按消防要求執(zhí)行）。(3) 噴淋頭：無(wú)泄漏、外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗(yàn)并記錄。(4) 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無(wú)損壞。(5) 卷簾門(mén)電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門(mén)動(dòng)作程序正確。(6) 消防監(jiān)控中心：1) 錄像畫(huà)面清晰；畫(huà)面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間設(shè)定時(shí)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。2) 音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清楚。3) 監(jiān)視攝像頭干凈無(wú)塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。4) 監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開(kāi)關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。5) 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。5. 電梯系統(tǒng)(1) 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完好。非維修保養(yǎng)人員不得擅自運(yùn)行維修。(2) 電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開(kāi)關(guān)門(mén)靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。(3) 電梯舒適性：運(yùn)行時(shí)運(yùn)行，用身體感覺(jué)確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊及異常聲響。(4) 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)。(5) 曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有想摩擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動(dòng)輪間隙0.7毫米。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范圍。(6) 曳引機(jī)電動(dòng)要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤(rùn)滑脂。(7) 曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤(rùn)滑性涔油（每滴/3-5分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度不高于75度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪音或撞擊聲。緊固螺栓無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。(8) 曳引輪：防止鋼絲繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。(9) 限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限度器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。(10)安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎廂內(nèi)能用手將門(mén)撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。(11)轎廂門(mén)完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎廂門(mén)刀對(duì)廳門(mén)地勘間隙為5-8mm。轎廂地勘對(duì)廳門(mén)地勘間隙為25毫米。門(mén)廳鎖齒合影不小于7毫米。層門(mén)外面不允許能用手把門(mén)拉開(kāi)。門(mén)扇下端距地砍應(yīng)為5-8mm。門(mén)垂直誤差不大于0.5毫米。(12)門(mén)導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無(wú)銹蝕。門(mén)廳鎖齒合應(yīng)不小于7毫米。(13)轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物、無(wú)油污、無(wú)積水。設(shè)備無(wú)灰塵。(14)轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴1) 導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。2) 檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的寸墊磨損情況，寸墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。3) 導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。(15)緩沖器1) 油壓緩沖器用油固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。2) 緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。 緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于90秒。(16)安全鉗1) 傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位凃鋰，其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。2) 安全鉗鍥塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。(17)鋼絲繩1) 轎廂和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)張力均勻。2) 鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)32根。3) 斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)164) 不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。補(bǔ)償裝置補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩因完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。(18)電梯電氣部分1) 續(xù)電器接觸器觸電應(yīng)吻合，無(wú)機(jī)碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P(pán)、各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無(wú)誤。2) 接地電阻小于4兆歐，動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25兆歐。(19)盤(pán)車(chē)、救人設(shè)置于機(jī)房明顯位置，平層標(biāo)志明顯。(20)運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。(21)如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，為包房電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備負(fù)責(zé)人每季度至少須向本部門(mén)負(fù)責(zé)人提交對(duì)承包房維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。(22)電梯轎箱內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生，無(wú)手印、污跡、各類(lèi)標(biāo)識(shí)齊全。運(yùn)行無(wú)異常聲響。(23)電梯機(jī)房：溫度保持在0-40度之間，電梯盤(pán)車(chē)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰塵。(24)管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。6. 采暖及空調(diào)系統(tǒng)(1) 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分氣缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門(mén)無(wú)泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。(2) 燃油鍋爐要求：1) 鍋爐的進(jìn)水必須經(jīng)過(guò)水處理，并對(duì)水質(zhì)量定期定期進(jìn)行檢測(cè)。2) 流量開(kāi)關(guān)（或其他流量傳感器）動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇要符合鍋爐安全流量要求（安全保護(hù)功能）。3) 鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0-20毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。4) 正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率95%-98%。第一次自動(dòng)點(diǎn)火不成功要查明原因，第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。5) 火焰?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出，高壓點(diǎn)火變壓器電壓5000-10000V，點(diǎn)火電極絕緣不漏點(diǎn)。間距3-5MM。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值1030巴（BAR）。6) 鍋爐本體、閥門(mén)、法蘭、管線、油管、燃燒器、無(wú)漏油漏水、無(wú)銹蝕、螺栓緊固。7) 溫度控制體系要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠。(3) 熱力換熱站供暖：1) 對(duì)市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器。精度高于0.5級(jí)。傳感器、變送器顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo)識(shí)。2) 換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)有水質(zhì)和介質(zhì)的實(shí)際情況，定期的檢查和清晰。（1-3年）設(shè)備若長(zhǎng)期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到說(shuō)明書(shū)中規(guī)定的尺寸。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。3) 熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機(jī)避免超過(guò)額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤(rùn)滑脂潤(rùn)滑保養(yǎng)。4) 分水器、集水器無(wú)泄漏、無(wú)銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閥標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)泄漏無(wú)銹蝕。5) 對(duì)鍋爐供熱時(shí)，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對(duì)市網(wǎng)供熱時(shí)，為防止水擊，開(kāi)啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開(kāi)，緩緩開(kāi)啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排干凈，待排出全是蒸氣為止。(4) 空調(diào)補(bǔ)水裝置：1) 高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無(wú)泄漏外面無(wú)銹蝕。溢流水管無(wú)堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補(bǔ)水，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求每?jī)尚r(shí)查一下電接點(diǎn)壓力表指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補(bǔ)水箱有一定水位，補(bǔ)水泵的閥門(mén)和電控箱在正常狀態(tài)。2) 變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。波動(dòng)壓力小于0.05兆帕。(5) 循環(huán)水系統(tǒng)：1) 采暖循環(huán)水過(guò)濾器要求每年清理一次，過(guò)濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過(guò)濾器，排污閥，旁通閥無(wú)銹蝕、無(wú)泄漏、開(kāi)關(guān)靈活。2) 風(fēng)機(jī)盤(pán)管設(shè)備要求：出口風(fēng)速，溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無(wú)漏水，保溫良好。風(fēng)機(jī)盤(pán)管回風(fēng)每半年清洗一次。(6) 電加熱采暖：1) 電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。2) 電熱膜、空氣開(kāi)關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無(wú)發(fā)熱、無(wú)變色、無(wú)焦糊氣味。3) 空氣開(kāi)關(guān)過(guò)負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠。(7) 冷空調(diào)系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲(chóng)措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動(dòng)部位無(wú)異響，冷卻水、冷凍水的檢測(cè)報(bào)告齊全。(8) 冷卻塔設(shè)備：1) 電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好，轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。2) 減速器潤(rùn)滑油位在油標(biāo)或油尺上下范圍內(nèi)。潤(rùn)滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。3) 風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、不變形、運(yùn)動(dòng)無(wú)震動(dòng)。布水器出水角度一致，水量均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。4) 濾料應(yīng)整齊排列無(wú)損壞，經(jīng)過(guò)濾料到節(jié)水盤(pán)應(yīng)如下雨。節(jié)水盤(pán)中自動(dòng)補(bǔ)水閥應(yīng)動(dòng)作可靠，盤(pán)中水位在水塔運(yùn)行時(shí)不缺水，停塔后盤(pán)中水不溢流，運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水。(9) 冷卻水、冷水系統(tǒng)：1) 冷卻水水流開(kāi)關(guān)、冷凍水水流開(kāi)關(guān)（或其他類(lèi)型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配。2) 水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機(jī)組供冷水流量要求，并且在電氣，控制方面水流量與冷水機(jī)組電氣控制聯(lián)鎖。補(bǔ)水箱內(nèi)應(yīng)做到不缺水、不溢流。自動(dòng)補(bǔ)水閥安全可靠。(10)冷水機(jī)組設(shè)備：1) 離心式冷水機(jī)組潤(rùn)滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中間，平時(shí)保持60度溫度。壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)油溫高于43度，設(shè)備運(yùn)行時(shí)潤(rùn)滑油應(yīng)有103-207KPA壓力。2) 冷凝器壓力范圍：690-1450KPA相應(yīng)溫度范圍：15度-41度。3) 蒸發(fā)器壓力范圍：410-550KPA，相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度-8度。4) 螺桿式冷水機(jī)組，開(kāi)機(jī)前冷凝器進(jìn)水溫度不得低于15度，運(yùn)行時(shí)冷卻水進(jìn)水溫度范圍20度-42度。出水溫度范圍25度-45度。5) 電氣部分應(yīng)保持干燥防止電路板等設(shè)備絕緣損壞，機(jī)組應(yīng)保持情節(jié)完整，無(wú)銹蝕，無(wú)泄漏，螺栓緊固。（11） 電機(jī)：1) 水泵電機(jī)繞組溫度下雨70度，正常狀態(tài)下殼溫度：30度-50度，電機(jī)軸溫度小于80度。2) 電機(jī)運(yùn)行無(wú)異常雜音，無(wú)碰撞沖擊聲。3) 電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果明顯。4) 電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。5) 電機(jī)三相運(yùn)行相電流為零，運(yùn)行電流不超過(guò)額定電流的110%，對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。(12)水泵潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤(rùn)滑良好，泵軸承運(yùn)行無(wú)噪音、無(wú)震動(dòng)、密封良好無(wú)泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無(wú)刮碰。(13)管理項(xiàng)目建立檢查機(jī)制并予以落實(shí)，檢查記錄完整。7. 給排水設(shè)備設(shè)施：(1) 水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。(2) 設(shè)備、閥門(mén)管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。(3) 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶，對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有有效預(yù)案。(4) 高層變頻供水電氣系統(tǒng)：變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03KPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)。(5) 排水設(shè)施：污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門(mén)、法蘭、止回閥、管線無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)重銹蝕。污水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)。控制箱開(kāi)關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電池小于額定值。(6) 下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)。(7) 管理項(xiàng)目建立檢查制度，并予以落實(shí)，檢查記錄完整。8. 檢測(cè)儀器儀表安全設(shè)施(1) 購(gòu)買(mǎi)儀器儀表時(shí)，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門(mén)認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證；并按照相應(yīng)儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門(mén)進(jìn)行檢驗(yàn)或送專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，并有效標(biāo)識(shí)。(2) 檢驗(yàn)項(xiàng)目：安全操作的高壓驗(yàn)電器、高壓絕緣手套，絕緣靴。測(cè)試使用的搖表、防雷設(shè)施、電梯安全檢驗(yàn)、高壓配電設(shè)備、變壓器、燃?xì)忮仩t、鍋爐、重要設(shè)備用儀表、消防管道出口壓力表等。9. 弱電設(shè)備設(shè)施：(1) 可視對(duì)講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫(huà)面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。(2) 門(mén)禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏可靠。線路布置連接牢固，布線整齊。(3) 電話系統(tǒng)、有限電視；主交換箱、分線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理，箱體內(nèi)外完整無(wú)損壞。(4) 管理項(xiàng)目建立檢查制度，并予以落實(shí)，檢查記錄完整。10. 附屬、配套設(shè)施(1) 防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無(wú)脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。(2) 外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無(wú)脫落；時(shí)玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；時(shí)涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)張貼、亂涂。11、各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人需根據(jù)對(duì)各自管理的工程、公共設(shè)備和設(shè)施設(shè)備制定年度檢測(cè)計(jì)劃，按照國(guó)家法規(guī)進(jìn)行檢測(cè)。如外圍維修時(shí)，需安排人員跟進(jìn)確保工程質(zhì)量并將結(jié)果向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。第四節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理制度1. 設(shè)備的配置、驗(yàn)收、建檔。(1) 配置：1) 工程部須對(duì)所有配置設(shè)備狀況足夠了解，同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和實(shí)際工作情況提出設(shè)備改造、優(yōu)化、節(jié)能方案。(2) 驗(yàn)收：1) 工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的設(shè)備方可接管投入使用。(3) 建檔：1) 2萬(wàn)元以下的設(shè)備應(yīng)登記在設(shè)備臺(tái)帳中，作為設(shè)備管理臺(tái)帳;對(duì)2萬(wàn)元以上的設(shè)備除登記在設(shè)備臺(tái)帳中外，還應(yīng)填制設(shè)備卡2份，一份懸掛于設(shè)備上，另一份保留在維修部存檔(維修部存檔的設(shè)備卡應(yīng)包括大修記錄，懸掛于設(shè)備上，不包括檢修內(nèi)容。2. 設(shè)備的使用管理：(1) 工程部工作手冊(cè)的編制：1) 工程部負(fù)責(zé)編制、級(jí)設(shè)備的管理工作規(guī)程，其中應(yīng)包括設(shè)備的操作、安全操作規(guī)程等要求。級(jí)設(shè)備由使用人參照其設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)操作，或由工程部對(duì)操作人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，級(jí)設(shè)備的操作人員負(fù)責(zé)每日對(duì)設(shè)備進(jìn)行的清潔、潤(rùn)滑、更換易損易耗件。3. 對(duì)運(yùn)行的設(shè)備每天進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，第一時(shí)間處理。(1) 設(shè)備運(yùn)行：1) 工程部員工根據(jù)工程部工作手冊(cè)進(jìn)行設(shè)備操作，并根據(jù)運(yùn)行情況填寫(xiě)操作表格。(2) 設(shè)備巡查：1) 工程部員工根據(jù)工程部工作手冊(cè)對(duì)供配電、弱電、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行巡查，并填寫(xiě)下列表格:a) 供配電設(shè)備巡查記錄b) 弱電系統(tǒng)巡查記錄表c) 電梯運(yùn)行巡查記錄表d) 給排水設(shè)備設(shè)施巡查記錄表2) 對(duì)于委外維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備應(yīng)在分包合同中注明維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容，工作檢查標(biāo)準(zhǔn)、頻次等要求，由工程部編制相關(guān)工作規(guī)程，并據(jù)此對(duì)供方的工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并填寫(xiě)下列表格:a) 電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄b) 消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄4. 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)：(1) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程的編制：1) 工程部負(fù)責(zé)編制、級(jí)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程，其中應(yīng)包括保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)頻次、保養(yǎng)時(shí)間、保養(yǎng)內(nèi)容等。(2) 日常維護(hù)：1) 工程部員工操作人員負(fù)責(zé)按照工程部工作手冊(cè)的要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，并填寫(xiě)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄。(3) 定期維護(hù)保養(yǎng)1) 定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定：工程部負(fù)責(zé)在每年12月編制下年度設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。在每月的下旬編制下月的設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，以據(jù)此安排維護(hù)保養(yǎng)工作。2) 定期維護(hù)保養(yǎng)的實(shí)施維修部根據(jù)設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和工程部工作手冊(cè)實(shí)施設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)工作，保養(yǎng)人員根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)情況填寫(xiě)。設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄供配電設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)記錄表。5. 設(shè)備的維修(1) 設(shè)備自行維修1) 當(dāng)設(shè)備不能正常運(yùn)行、操作人員無(wú)力維修時(shí)，工程部應(yīng)組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行檢查維修，并根據(jù)維修情況填寫(xiě)設(shè)備設(shè)施維修記錄。設(shè)備大修還應(yīng)填寫(xiě)在工程維修部保存的設(shè)備卡中。(2) 設(shè)備委外維修1) 當(dāng)設(shè)備故障超出工程部現(xiàn)有維修能力時(shí)，工程部應(yīng)打報(bào)告給公司領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)外委維修，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后，選擇合格供方實(shí)施委外維修。6. 應(yīng)急處理(1) 工程部負(fù)責(zé)對(duì)各系統(tǒng)建立機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案，以滿足在設(shè)備出現(xiàn)故障或緊急情況下，能盡快排除故障，減少損失，使廣大業(yè)戶滿意。7. 設(shè)備(系統(tǒng))的更新改造、報(bào)廢：(1) 當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)不能滿足服務(wù)運(yùn)作需要時(shí)，工程部應(yīng)根據(jù)工程部工作手冊(cè)要求實(shí)施技改。設(shè)備選型、費(fèi)用估算、實(shí)施計(jì)劃安排等方面的內(nèi)容，報(bào)管理處及租戶大會(huì)審批，審批通過(guò)后執(zhí)行。(2) 當(dāng)設(shè)備無(wú)法維修或維修成本太高、不經(jīng)濟(jì)時(shí)，由工程部填寫(xiě)報(bào)廢單報(bào)管理處及租戶委員會(huì)審核、公司及租戶大會(huì)審批通過(guò)后作報(bào)廢處理。8. 質(zhì)量記錄的保存：工程部負(fù)責(zé)按照檔案管理工作程序的要求保存與設(shè)備管理有關(guān)的記錄第五節(jié) 節(jié)能降耗管理制度1. 節(jié)能降耗改造方案的確定和實(shí)施：(1)