估價實務模擬題.doc

一、現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，1999年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。2001年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評估該宗土地2004年11月的價格。(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元，平均每月總運營費用為2萬元;(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價格為每建筑平方米6000元，假設殘值率為0;(3)押金收益率為9%;(4)土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。解 該宗土地有收益，適合于運用收益法進行評估。(1)計算該不動產(chǎn)總收益：年租金收益：412=48(萬元)年押金收益：69%=0.54(萬元)年總收益;48+0.54=48.54(萬元)(2)計算該不動產(chǎn)的年總運營費用：年總運營費用=212=24(萬元)(3)該房地產(chǎn)的年凈收益=48.5424=24.54(萬元)(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值=6000250(48-3)/48=140.625萬元。(5)建筑物年凈收益=140.6258%=11.25(萬元)(6)土地年凈收益=24.5411.25=13.29(萬元)二、有某市一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6塊宗地，具體情況見表1。表1 各宗地的具體情況宗地成交價(元平方米)交易年份交易情況容積率區(qū)域因素個別因素 A 680 1999 +1 13 0 +1 B 610 1999 0 11 0 1 C 700 1998 +5 14 0 2 D 750 2001 1 16 0 +2 E 700 2002 0 13 十1 0 F 2002 0 11 0 0該市地價指數(shù)見表2。表2 地價指數(shù)表年份1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關系比為：當容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1.0時的地價增加5%;超過1.5時，超出部分的容積率每增加0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表2中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估宗地G 2002年的價格。解 建立容積率地價指數(shù)表，見表3。表3 容積率地價指數(shù)表容積率 10 11 12 13 14 1 5 16地價指數(shù) 100 105 110 115 120 125 128可比實例A：680(112/110)(100/101)(105/115)(100/100)(100/101)=620可比實例B：610(112/110)(100/100)(105/105)(100/100)(100/99)=627可比實例c：700(112/107)(100/105)(105/120)(100/100)(100/98)=623可比實例d：750(112/107)(100/99)(105/128)(100/100)(100/102)=638可比實例E:700(112/112)(100/100)(105/115)(100/101)(100/100)=633因此，待估宗地G的評估結(jié)果為：(620+627+623+638+633)/5=628(元/平方米).三、某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費用(含征地、拆遷安置補償和稅費)平均為15萬元/畝，土地“五通一平”開發(fā)費用(含稅費)平均為2億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費用的40%，第二年投人60%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10%，交易稅費為熟地售價的6%，當?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費用與開發(fā)費用之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價。四、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為4平方公里。適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為50%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)男K“五通一平”熟地的單價為l000元/平方米，開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等估計為每平方公里2.5億元;貸款年利率為10%;投資利潤率為20%;當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的5%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。估算該成片荒地的總價和單價。五、某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產(chǎn)，土地面積6000，建筑面積4800，出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產(chǎn)保險，根據(jù)保險合同規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80%進行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70%，該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經(jīng)過核實，認為符合理賠條件，特委托某估價機構(gòu)對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構(gòu)搜集了如下可用資料：(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：實例A：1250元/實例B：1420元/(2)該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房(實例C)，房地年出租凈收益為105元/，可收益年限50年。(3)該地塊與三個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1比較因素 待估房地產(chǎn) 比較實例A 比較實例B 比較實例C 交易時間 100 +3 0 2 交易情況 100 2 +8 0 使用年期 100 0 一1 +2 區(qū)域因素 100 1 十3 1 個別因素 100 0 +5 +7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(包括土地取得費及相關稅費)為18萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/k表1，土地開發(fā)周期為1年，當?shù)劂y行貸款利率6%，土地開發(fā)利潤率12%，土地增值收益率20%，土地還原利率7%，綜合還原利率8%。解：(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計算出租廠房即實例C價格;然后采用市場比較法計算不動產(chǎn)總價;用成本逼近法計算土地總價，最后根據(jù)不動產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值，計算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價值及理賠額度。收益還原法計算公式為： (ar)1-l(1十r)n式中 a純收益;r土地還原利率;n土地產(chǎn)收益年期。市場比較法基本公式為：待估宗地價格=比較實例宗地價格待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)成本逼近法測算地價公式：土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費十投資利息+投資利潤+稅費十土地出讓金)年期修正系數(shù)(2)用收益還原法計算實例C價格(1058%)1l(1+8%)50=284.516元/(3)用市場比較法計算不動產(chǎn)總價P第一步：分別計算三個案例的比準價格A=1250100/103100/98100/100100/99100/100=1250.868元/B=1420100/100100/108100/99100/103100/105=1228.013元/C=1284.516100/98100/100100/102100/99100/107=1213.094元/第二步：采用簡單算術平均求取不動產(chǎn)總價單位面積不動產(chǎn)價格=(1250.868+1228.013+1213.094)/3=1230.658元/不動產(chǎn)總價=1230.6584800=590.716萬元(4)應用成本逼近法計算土地總價第一步：土地取得費：18萬元/畝=270元/第二步：土地開發(fā)費：1.5億元/k=150元/第三步：計算利息：270(1+6%)1+150(1+6%)0.5-1=20.634元/第四步：計算開發(fā)利潤：(270+150)12%=50.400元/第五步：成本地價：270+150+20.634+50.400=491.034元/第六步：土地增值收益：491.03420%=98.207元/第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(49l.034+98.207)1一1/(1+7%)44.5=560.219元/第八步：土地使用權(quán)總價=560.219 6000=336。131萬元(5)計算建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=不動產(chǎn)總價-土地總價=590.716336.131=254.585萬元(6)計算建筑物毀損價值254.585 70%=l78.21萬元(7)保險公司理賠額度178.2180%=142.57萬元六、某甲房地產(chǎn)集團經(jīng)過調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1.8k，進行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30%。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費用為10萬元/畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費用等為1.4億元/k。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費用及管理費用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40%、30%，20%。貸款年利率一年期為6%、二年期為7%、三年期為8%;投資利潤率為12%。當?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r格的20%，土地還原利率為6%。1998年起至2004年地價上漲幅度為每年增長2%。2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000的A地塊上建成綜合寫字樓并對外出租。寫字樓面積6200，耐用年限50年，殘值率為4%。目前該類建筑的重置價格為1800元/，建筑物還原利率為8%。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7.42%，請問是否正確?解：(1)用成本逼近法計算土地價值計算土地取得費及稅費l.810001000150=2.7億元計算土地開發(fā)費1.41.81.8(130%)=200元/總開發(fā)費用：2001.80.7=2.52億元計算利息2.78%3+2.5240%(1+8%)2.5-1+2.5235%(1+7%)1.5-1+2.5225%(1+6%)0.5-1=0.648+0.21386+0.09421+0.01862=0.97469億元計算利潤(2.7十2.52)12%=0.6264億元計算土地增值(+)20%=1.36422億元無限年期地價+十+=8.18531億元50年期地價P=(+十+)11/(1十6%)50=7.7409億元地價修正到2004年：7.7409(1+6%2)=8.6698億元單位面積地價8.66981.8(1-30%)=688.08元/總地價：3000 688.08=2064240元(2)計算建筑物現(xiàn)值建筑物年折舊：1800620046=242609元。建筑物現(xiàn)值：180062002426092=10674782元(3)計算綜合還原利率應用公式：R=(r1L+r2B)/(L十B)=(6%2064240+8%106747822)/(2064240+10674782)=7.68%因此丙咨詢公司測算的房地綜合還原利率不正確。七、某城市有一宗住宅用地，需要評估其土地使用權(quán)價格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料： (1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為負數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。項目用地宗地成交價 交易時間 土地使用容積率 區(qū)域因素 個別因素元m2 年期年修正系數(shù)修正系數(shù) A 1200 1999年10月1日 70 20 +3 -11 B 1560 1999年8月1日 70 30 -5 -2 C 1650 1999年12月1日 50 30 -5 -2 D 1400 2000年5月1日 40 25 -6 -3待估宗地 2000年10月1日 70 20(2)土地還原率為7%;(3)該城市住宅地價指數(shù)以1999年9月1日為100，以后平均每月上漲1個百分點;(4)該城市住宅地價的容積率修正系數(shù)如下表：容積率 10 20 25 30 40 50 修正系數(shù) 10 18 2.1 2.4 29 33請根據(jù)上述資料1.編制該城市地價指數(shù)表。2.采用市場比較法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價格。(一)審題(1)明確題目要求。本題有兩項要求，即編制地價指數(shù)表和求取宗地在2000年10月1日70年期的單位土地面積價格，審題時要注意估價時點、土地使用年期和價格類型。(2)了解有關資料。本題主要提供了4個案例的交易價格及宗地狀況資料，并說明了地價增長情況及容積率與地價的關系，這為構(gòu)思解題方法提供了依據(jù)。(3)審查關鍵內(nèi)容，謹防誤用。在審題過程中應密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進行計算的關鍵。要明晰比較的基準，是以待估宗地為基準，還是以比較案例為基準，否則很容易造成條件指數(shù)取值錯誤。(二)解題思路與方法選擇1.方法選擇根據(jù)估價對象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場比較法。2.解題思路(1)先根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表。(2)根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，按照市場比較法的計算公式，分別對A、B、C、D、E 5個交易案例進行各項因素修正，得到5個比準價格。(3)采用適當方法對5個比準價格進行平均，計算得到待估宗地價格。(三)公式與計算步驟1.適用公式待估宗地價格=比較案例宗地價格期日修正年期修正容積率修正區(qū)域因素修正個別因素修正2.計算步驟(1)選擇計算方法本題適宜采用市場比較法進行評估(2)編制該城市住宅地價指數(shù)日期 199911 199981 1999101 1999121 200051 2000101 地價指數(shù) 100 107 109 111 116 121(3)編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)土地還原率為7%，以住宅用地法定最高年期(70年)的指數(shù)為100。則50年期修正指數(shù)為：1001-1/(1+7%)50/ 1-1/(1+7%)70=97.46040年期修正指數(shù)為：1001-1/(1+7%)40/ 1-1/(1+7%)70=94.148或者采用下述方法編制年期修正指數(shù)(處理方法2)土地還原率為7%，以無限年期住宅用地價格指數(shù)為100。則70年期修正指數(shù)為：1001-1/(1+7%)70=99.12350年期修正指數(shù)為：1001-1/(1+7%)50=96.60540年期修正指數(shù)為：lOO1-1/(1+7%)40=93.322(4)容積率修正系數(shù)：題目已給定(5)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)根據(jù)題意，表中指數(shù)為各交易案例與待估宗地相比，因此確定待估宗地的條件指數(shù)為100，各交易案例條件指數(shù)按表中給定數(shù)據(jù)確定。項目用地 區(qū)域因素條件指數(shù) 個別因素條件指數(shù) A 103 89 B 95 98 C 95 98 D 94 97 待估宗地 100 100(6)比較修正各交易案例價格方法1：交易案例價格期日修正年期修正容積率修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格A：1200121/109100/1001.8/1.8100/103100/89=1453.16(元/平方米)B：1560121/107100/1001.8/2.4100/95100/98=1421.14(元/平方米)C：1650121/111100/97.4601.8/2.4100/95100/98=1486.73(元/平方米)D：1400121/116100/94.1481.8/2.1100/94100/97=1458.14(元/平方米)方法2：交易案例價格期日修正年期修正容積率修正區(qū)域因素修正個別因素修正=比準價格A：1200121/10999.123/99.1231.8/1.8100/103100/89=1453.16(元/平方米)B：1560121/10799.123/99.1231.8/2.4100/95100/98=1421.14(元/平方米)C：1650121/11199.123/96.6051.8/2.4100/95100/98=1486.73(元/平方米)D：1400121/11699.123/93.3221.8/2.1100/94100/97=1458.14(元/平方米)(7)待估宗地價格的確定采用算術平均數(shù)法計算待估宗地單位土地面積價格：(1453.16+1421.14+1486.73+1458.14)4=1454.79(元/平方米)(四)難點與常見錯誤分析本題主要考察應用市場比較法進行土地價格評估的基本步驟及各修正指數(shù)的計算方法。在審題過程中應密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進行計算的關鍵。同時應注意下述問題：(1)在答題過程中一定要清楚地寫出各計算步驟及計算公式，包括題目給定的修正指數(shù)也應在相應的步驟中進行簡單的說明，使整個答題步驟是完整的。(2)兩種編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)方法的計算結(jié)果完全相同，在答題過程中采用任何一種方法均可，后一種方法稍微簡單一點。(3)各比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)是根據(jù)題目給定的區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)進行計算確定的。這里一定要注意題目中關于待估宗地與比較案例之間的比較關系的說明，要弄清是以誰為比較基礎、修正系數(shù)的正負分別表示什么優(yōu)劣關系等，這是應試者非常容易出錯的地方。一般情況下，不管是待估宗地還是比較案例，以誰為比較基礎，就將誰的修正指數(shù)確定為100，另外一方的修正指數(shù)根據(jù)相應的修正系數(shù)和正負數(shù)所對應的優(yōu)劣關系進行計算。(4)所有的修正指數(shù)確定以后，就按照市場比較法的修正公式計算各案例的比準價格。計算過程中要寫清楚計算公式。這里也有一個比較關系的問題，即哪個修正指數(shù)在分子，哪個修正指數(shù)在分母，甚至許多應試者經(jīng)常問“是變分子還是變分母?”或者問“100是在分子還是在分母?”其實市場比較法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指數(shù)/比較案例的修正指數(shù)”，只要按照這一原理將相應的修正指數(shù)代入公式進行計算，就不會將比較關系弄錯。(5)最終評估結(jié)果一般是采用簡單算術平均法求得，但若有個別比準價格計算結(jié)果相差太大，應進行分析，并采用加權(quán)平均或其他方法進行計算，同時要充分說明理由。即使各比準價格相差不大，也可以采用其他方法確定最終價格，但同樣必須說明采用該方法的理由。八、某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預計開發(fā)建設期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當?shù)赝愖≌袌鲂星?，平均售價可達3800元/平方米;開發(fā)建設過程中，建筑費、專業(yè)費和不可預見費可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5.85%，銷售稅費為不動產(chǎn)總價的6%。若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實現(xiàn)相當于不動產(chǎn)總價18%的利潤率，請計算建筑容積率最低應為何值?(一)審題(1)明確題目要求。本題要求計算最低建筑容積率，即在假定地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?與容積率直接相關的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動產(chǎn)總價。(2)了解有關資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場銷售價格、各項成本費用(包括地價)及其投人情況、利息率、利潤率、銷售稅費率等有關參數(shù)，只是與不動產(chǎn)總價有關的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思解題方法。(3)審查關鍵內(nèi)容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵及費用投入情況。如本題中給出的利潤率為銷售利潤率，計算利潤時應以不動產(chǎn)總價為基數(shù);建筑費、專業(yè)費和不可預見費為分段均勻投入，需分段計算利息。(二)解題思路與方法選擇1.方法選擇本題從表面看是計算最低建筑容積率，實質(zhì)上是考察剩余法的另一種應用。與以往不同的是，本題不是要求評估土地價格，而是假定在地價已知的情況下，要保證一定的利潤率，容積率需達到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析問題。2.解題思路采用設未知變量和解方程的方式進行求解，即設最低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分步計算不動產(chǎn)總價、建筑費和專業(yè)費及不可預見費、利息、利潤、銷售稅費等;將各項計算結(jié)果和地價代人剩余法計算公式，可得到一個含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。(三)公式與計算步驟1.基本公式地價=不動產(chǎn)總價建筑費及專業(yè)費等利息利潤銷售稅費2.計算步驟(1)選擇計算方法本題適宜采用剩余法進行計算(2)計算房地產(chǎn)總價設最低容積率為x，則總建筑面積為：2000x平方米38002000x10000=760x(萬元)(3)建筑費及專業(yè)費等15002000x10000=300x(萬元)(4)利息地價利息=700(1+5.85%)21=84.30(萬元)建筑費及專業(yè)費等利息=300x40%(1+5.85%)1.51+300x60%(1+5.85%)0.5-1=15.87x(萬元)(5)銷售稅費760x6%=45.60x(萬元)(6)利潤760xl8%=136.80x(萬元)(7)代人公式進行計算地價=房地產(chǎn)總價建筑費專業(yè)費利息銷售稅費利潤700=760x300x(84.30+15.87x)45.60x136.80x261.73 x=784.30x=3.0即該開發(fā)公司若要實現(xiàn)18%的利潤率，最低建筑容積率應達到3.0。(四)難點及常見問題分析(1)在答題過程中應先設最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進行計算的。(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價，因此利用房屋單位面積售價和總建筑面積計算房地產(chǎn)總價，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計算房地產(chǎn)總價。(3)利息的計算應區(qū)分不同投資的資金投入時間和投入方式，因此一般至少應將地價利息與建筑費和專業(yè)費利息分開計算，且投資在一年以上就應計算復利。常見的錯誤是地價利息和建筑費及專業(yè)費利息不分開計算，或者即使分開計算而計息期算錯。(4)銷售稅費和利潤的計算主要應注意計算基礎，計算基礎必須按照題目給定的條件進行確定。本題銷售稅費和利潤的計算基礎均是不動產(chǎn)總價，有時利潤的計算基礎也可以是預付總資本，因此應根據(jù)題目的說明確定計算公式。十、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年;規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設備層;地下一層1000平方米為停車場，設有汽車位60個。地上14層為商場，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，交足40%地價款后即可開工，剩余地價款應在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元/平方米，銷售稅費為售價9%;商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的70%，每個汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關稅費及經(jīng)營管理費按租金的30%計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為500元/個，專業(yè)費為建安綜合成本的3%，假設資金投入方式為第一年60%，第二年40%。目前貸款年利率為8%，投資回報率為20%，土地還原率為7.5%，商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7%，建筑物還原率為8.5%，試算該開發(fā)公司開工時應交納的最低地價款。(一)審題該題與上述綜合計算題5有許多類似之處，所不同的是：對預期開發(fā)價值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異;投資回報率未給出計算基數(shù)。審題時還要特別注意題目中所提到的“地價款”的具體含義。(二)解題思路與方法選擇 ，根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預期開發(fā)價值可通過收益還原法間接求出。因地價款為分期支付，可能會給應試者帶來疑惑，是否需要分期計算利息。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價款為分期支付，但實際上題目中所提到的“地價款”即為開發(fā)前一次性投入的地價款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得