農(nóng)產(chǎn)品公司股東全部權(quán)益項目資產(chǎn)評估方法.docx

農(nóng)產(chǎn)品公司股東全部權(quán)益項目資產(chǎn)評估方法一、評估方法 (一)評估方法介紹 資產(chǎn)評估通常有三種方法,即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。 1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。 2、市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。 3、收益法是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法雖沒有直接利用現(xiàn)實市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價值,但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行市場價值的基本依據(jù)-資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價資產(chǎn),符合對資產(chǎn)的基本定義。 (二)評估方法選擇 1、對于市場法的應(yīng)用分析 市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價評估對象的現(xiàn)行公平市場價值,它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強的特點。但由于目前缺乏一個充分發(fā)展、活躍的資本市場,缺少與評估對象相似的三個以上的參考企業(yè),故本次評估不采納市場法。 2、對于收益法的應(yīng)用分析 收益法適用性判斷 評估人員從企業(yè)總體情況、本次評估目的和企業(yè)財務(wù)報表三個方面分析,判斷得出本評估項目不適用收益法。 3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析 對于有形資產(chǎn)而言,資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ),只要賬面值記錄準(zhǔn)確,使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估相對容易準(zhǔn)確,由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ),從資產(chǎn)成本的角度出發(fā),以各單項資產(chǎn)及負(fù)債的市場價值(或其他價值類型 )替代其歷史成本,并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值,從而得到企業(yè)凈資產(chǎn)的價值。評估人員通過對企業(yè)財務(wù)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力、發(fā)展前景等進行綜合分析后,最終確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本項目的評估方法,合理確定評估值。 (三)對于所采用的評估方法的介紹 對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的介紹 1、流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的評估方法 (1)貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款。對于庫存現(xiàn)金進行盤點、依據(jù)盤點結(jié)果對評估基準(zhǔn)日現(xiàn)金數(shù)額進行倒軋核對;對銀行存款進行函證,檢查銀行對賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表。貨幣資金經(jīng)核對無誤后,以經(jīng)核實后的賬面價值確認(rèn)評估價值。 (2)各種應(yīng)收款項在核實無誤的基礎(chǔ)上,根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值;各種預(yù)付帳款在核實無誤的基礎(chǔ)上,根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值。 (3)存貨,對于庫存時間短、流動性強、市場價格變化不大的原材料及在庫周轉(zhuǎn)材料,以核實后的賬面價值確定評估值;在產(chǎn)品:主要是集成過程中的原料,按評估基準(zhǔn)日材料的購置價或合同價加上完工程度,確定在產(chǎn)品評估值。產(chǎn)成品:采用市場法,按評估基準(zhǔn)日產(chǎn)成品的市場銷售價格或合同價格剔除相關(guān)交易稅費及其他合理費用的余額,以可變現(xiàn)凈值確定產(chǎn)成品的評估值。 2、非流動資產(chǎn)的評估方法 (1)房屋建筑物的評估 以評估基準(zhǔn)日該地區(qū)的市場價格為基礎(chǔ),主要采用成本法,即以現(xiàn)時的建筑、裝修、安裝標(biāo)準(zhǔn)、材料和施工工藝,重新建造和待估房屋建構(gòu)筑物工程類似的或功能相近的房屋建筑物所投入的各項費用之和為基礎(chǔ)進行估算。 公式為:評估值=重置全價成新率 1)重置全價的確定 重置全價是指購置或建造全新同類資產(chǎn)所必須付出的成本,對于房屋建筑物,一般包含工程綜合造價、前期及其他費用、資金成本等。重置全價計算公式如下: 重置全價=建安工程費+前期及其他費用+資金成本 建安工程費的確定:根據(jù)工程結(jié)算書及現(xiàn)行定額確定建安工程造價的基礎(chǔ)上,依據(jù)吉林省關(guān)于基本建設(shè)相關(guān)的市場一般費用水平測算。 關(guān)于前期及其他費用:根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行有關(guān)規(guī)定計算,主要考慮勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等費用。 關(guān)于資金成本,房屋建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金(包括建安工程造價、前期及其他費用)的籌資成本,即利息,利息率根據(jù)評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行的金融機構(gòu)貸款利率確定。 2)關(guān)于成新率的計算 對于房屋建筑物,綜合成新率的測定主要采用年限法、完好分值率法相結(jié)合共同確定。 首先,建筑物壽命年限的考慮,根據(jù)房屋建筑物的不同結(jié)構(gòu)類型和用途,確定各類建筑物經(jīng)濟壽命年限。 其次,按房屋建筑物經(jīng)濟壽命年限和已使用年限按年限法計算出基礎(chǔ)成新率; 然后,評估師進入現(xiàn)場,根據(jù)“房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)”對建筑物逐一進行實地勘察,對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進行勘測,以百分制評分,評出完好分值率; 最后,對兩種結(jié)果進行加權(quán)平均,得出該建筑物的綜合成新率。 年限法成新率計算公式為: 年限法成新率(%)=(1-已使用年限/耐用年限)100% 則:綜合成新率=理論成新率40%+鑒定成新率60% 一般非主要建筑物和構(gòu)筑物,采用年限法成新率進行計算。 年限法成新率(%)=(1-已使用年限/耐用年限)100% 或:年限法成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100% 3)評估值的計算 房屋建筑物的評估值=重置全價綜合成新率 (2)機器設(shè)備的評估 根據(jù)本次評估目的,以及委估資產(chǎn)持續(xù)使用原則,采用成本法進行評估,公式如下: 評估值 = 重置全價成新率 1)重置全價的確定 委托評估設(shè)備理論上重置全價的構(gòu)成包括購置價格、運雜費、安裝調(diào)試費、資金成本等。 重置全價=購置價格+運雜費+安裝調(diào)試費+資金成本 購置價格:通過市場詢價和分析,對現(xiàn)在市場上正在銷售的設(shè)備,采用實際成交價格為購置價格;對已過時而不在市場上銷售的設(shè)備,采用與其近似性能設(shè)備的實際價格或散件重組成本并考慮適當(dāng)費用的方式分析確定。 運雜費:對需另計運雜費的設(shè)備,通過調(diào)查測算確定。 安裝調(diào)試費:對需另計安裝調(diào)試費的設(shè)備,通過調(diào)查測算確定。 資金成本:由于被評估的設(shè)備建設(shè)期均較短或即買即用,故不考慮資金成本。 車輛重置全價:重置全價=車輛原價+購置附加稅+牌照及工本費 上式中:國產(chǎn)車購置附加稅為不含稅車價10%。 對于已經(jīng)更新?lián)Q代、無法確定其重置全價的電子設(shè)備,評估人員采用現(xiàn)行市價法進行評估,按照吉林市二手市場的類似設(shè)備的現(xiàn)行市價,綜合比較確定其評估值。 2)成新率的確定 機器、電子設(shè)備的成新率:設(shè)備的成新率是反映設(shè)備新舊程度的指標(biāo),關(guān)鍵是壽命,由其實體性、功能性、經(jīng)濟性陳舊貶值決定。也就是,設(shè)備的設(shè)計、制造、實際使用、維護、修理、改造情況,以及設(shè)計使用年限、物理壽命、現(xiàn)有性能、運行狀態(tài)和技術(shù)進步等因素,都影響著成新率的分析計算。一般在正常工作情況下,工作時間是主要因素,但對于辦公、通訊等技術(shù)含量高、升級快的設(shè)備,功能性、經(jīng)濟性陳舊貶值相對明顯。 根據(jù)本次委估設(shè)備的具體情況,評估人員以委托評估設(shè)備的品牌質(zhì)量和實際使用、維護、修理、改造、升級及技術(shù)進步狀態(tài)為主,分別采用觀察分析法、年限計算法確定成新率,然后,綜合考慮確定委估設(shè)備綜合成新率。 觀察分析法成新率 根據(jù)設(shè)備的類型,按其各部位、功能的不同劃分為若干鑒定項目,通過現(xiàn)場觀察、詢問、驗證,分析完損程度,確定成新率。 年限計算法成新率(理論成新率) 年限法成新率=尚可使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100% 通過向有關(guān)人員咨詢,征求行業(yè)專家意見,根據(jù)其實際使用時間折算已使用年限,并在確定自然壽命年限的基礎(chǔ)上,通過對技術(shù)進步和更新?lián)Q代的預(yù)測,合理確定其技術(shù)經(jīng)濟壽命年限,然后綜合考慮確定剩余使用年限為尚可使用年限。 綜合成新率=觀察分析法成新率60%+理論成新率40% 對于電子辦公設(shè)備,主要采用年限法并結(jié)合實際情況進行調(diào)整,確定綜合成新率。 車輛成新率:車輛成新率分別采用理論成新率與觀察分析法成新率綜合確定。本次評估的車輛是非運營車輛,壽命年限和壽命里程根據(jù)關(guān)于調(diào)整汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知(國經(jīng)貿(mào)資源20001202 號)及二委三部一局的國經(jīng)貿(mào)經(jīng)1997456 號文頒發(fā)的汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)確定。 理論成新率:理論成新率按年限法成新率與里程法成新率孰低原則確定,其中年限法成新率與里程法成新率的計算公式如下: 年限法成新率=(壽命年限-已使用年限)/ 壽命年限100% 里程法成新率=(規(guī)定行駛里程-已行駛里程)/ 規(guī)定行駛里程100%。 綜合成新率:綜合成新率=觀察分析法成新率60%+理論成新率40% (3)無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 根據(jù)委估宗地具體條件、用地性質(zhì)及評估目的,結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料,考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度,采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 土地使用權(quán)價值=宗地地面熟地價格宗地面積 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是以待估宗地所處的區(qū)域基準(zhǔn)地價輔以相應(yīng)的期日修正、土地使用權(quán)年期修正、因素修正及土地開發(fā)程度修正,最終得出土地的價格。計算公式為: 宗地地面熟地價格=PABCDE 式中:P適用的基準(zhǔn)地價(樓面熟地價格) A期日修正系數(shù) B土地使用權(quán)年期修正系數(shù) C容積率修正系數(shù) D因素修正系數(shù) E容積率 (4)無形資產(chǎn)-其他無形資產(chǎn) 其他無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)和非專利的專用生產(chǎn)技術(shù),根據(jù)無形資產(chǎn)的類型、特點、評估目的及外部市場環(huán)境,對此部分資產(chǎn)統(tǒng)一整合采用收益法評估。 (5)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評估方法 根據(jù)XX土特產(chǎn)有限公司提供的自行培育的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的成本,包括達(dá)到預(yù)定生產(chǎn)經(jīng)營目的前發(fā)生的撫育費、設(shè)施費、良種試驗費、調(diào)查設(shè)計費、有機食材、應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用等必要支出,評估人員進行測算核對,采用成本法進行評估。 3、負(fù)債的評估方法 對評估范圍內(nèi)的負(fù)債,以國富浩華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)吉林分所提供的審定后的金額為基礎(chǔ),對各項負(fù)債進行核實,判斷各筆債務(wù)是否是被評估單位基準(zhǔn)日實際承擔(dān)的債務(wù),債權(quán)人是否存在,以評估基準(zhǔn)日實際需要支付的負(fù)債額來確定評估值各類負(fù)債在清查核實的基礎(chǔ)上,根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估企業(yè)實際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確定評估值。 二、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則,依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求,按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項,北京XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司業(yè)已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核,按被評估單位提交的資產(chǎn)清單,對相關(guān)資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對,進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較,以及財務(wù)分析和預(yù)測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下: 1、接受委托及準(zhǔn)備階段 (1)北京XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司于 2013 年 6 月接受委托方的委托,從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后,北京XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司即與委托方就本次評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認(rèn)真討論。 (2)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點,有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細(xì)表,并設(shè)計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等,對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn),填寫資產(chǎn)評估清查表和各類調(diào)查表。 (3)評估方案的設(shè)計 依據(jù)了解資產(chǎn)的特點,制定評估實施計劃,確定評估人員,組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。本項目評估人員共劃分為三組,包括成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)評估組、收益法評估組、綜合組到評估現(xiàn)場。 (4)評估資料的準(zhǔn)備 收集和整理評估對象市場交易價格信息、主要原料市場價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。 2、現(xiàn)場清查階段 (1)評估對象真實性和合法性的查證 根據(jù)委托方及被評估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報明細(xì),評估人員針對實物資產(chǎn)和貨幣性債權(quán)和債務(wù)采用不同的核查方式進行查證,以確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的真實準(zhǔn)確。 對貨幣資金,我們通過查閱日記賬,盤點庫存現(xiàn)金、審核銀行對賬單及銀行存款余額調(diào)節(jié)表等方式進行調(diào)查; 對債權(quán)和債務(wù),評估人員采取核對總賬、明細(xì)賬、抽查合同憑證等方式確定資產(chǎn)和負(fù)債的真實性。 對固定資產(chǎn)的調(diào)查采用重點和一般相結(jié)合的原則,重點調(diào)查房屋建筑物、重要設(shè)備等資產(chǎn)。評估人員,查閱了相關(guān)工程的設(shè)計、施工文件,工程承包合同,工程款項結(jié)算資料、設(shè)備購置合同發(fā)票等,從而確定資產(chǎn)的真實性。 (2)資產(chǎn)實際狀態(tài)的調(diào)查 設(shè)備運行狀態(tài)的調(diào)查采用重點和一般相結(jié)合的原則,重點調(diào)查生產(chǎn)用房屋及機械設(shè)備。主要通過現(xiàn)場勘察房屋狀況及查閱設(shè)備的運行記錄,在被評估單位房屋及設(shè)備管理人員的配合下現(xiàn)場勘察房屋狀況及現(xiàn)場實地觀察設(shè)備的運行狀態(tài)等方式進行。在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重要房屋及設(shè)備調(diào)查表。 (3)實物資產(chǎn)價值構(gòu)成及業(yè)務(wù)發(fā)展情況的調(diào)查 根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)特點,調(diào)查其資產(chǎn)價值構(gòu)成的合理性和合規(guī)性。重點核查固定資產(chǎn)賬面金額的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和合規(guī)性。查閱了有關(guān)會計憑證、會計賬簿以及工程決算、工程施工合同、設(shè)備采購合同等資料。 (4)企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查 收集相關(guān)單位以前年度損益核算資料,進行測算分析;通過訪談等方式調(diào)查各單位及業(yè)務(wù)的現(xiàn)實運行情況及其收入、成本、費用的構(gòu)成情況及未來發(fā)展趨勢,為編制未來現(xiàn)金流預(yù)測作準(zhǔn)備。 通過收集相關(guān)信息,對XX土特產(chǎn)有限公司各項業(yè)務(wù)的市場環(huán)境、未來所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預(yù)測。 3、選擇評估方法、收集市場信息和估算過程 評估人員在現(xiàn)場依據(jù)針對本項目特點制定的工作計劃,結(jié)合實際情況確定的作價原則及估值模型,明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)后,參考企業(yè)提供的歷史資料和未來經(jīng)營預(yù)測資料開始評定估算工作。 4、評估匯總階段 (1)評估結(jié)果的確定 依據(jù)北京XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及所進行的必要的市場調(diào)查和測算,確定委托評估資產(chǎn)的成本法和單項資產(chǎn)的收益現(xiàn)值法結(jié)果。 (2)評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫 按照北京XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按北京XX資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司規(guī)定程序進行三級復(fù)核,經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復(fù)核無誤后,由項目組完成并提交報告。 (3)工作底稿的整理歸檔 三、評估假設(shè) (一)一般假設(shè): 1、交易假設(shè):假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中,評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。 2、公開市場假設(shè):公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件,是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場,在這個市場上,買方和賣方的地位平等,都有獲取足夠