企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理PPT課件.pptVIP

業(yè)主自治新規(guī)定 1 一 業(yè)主自治法規(guī)政策依據(jù) 1 物權(quán)法 2007年10月1日生效 2 物業(yè)管理?xiàng)l例 2007年10月1日修訂生效 3 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 法釋 2009 7號(hào) 自2009年10月1日起施行 4 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 建房 2009 274號(hào)2010年1月1日起施行 2 二 業(yè)主自治權(quán)利來(lái)源 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有權(quán) 共有權(quán) 共同管理權(quán) 相鄰權(quán) 隱含 共同管理權(quán) 共同直接管理 共同間接管理共同間接管理 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 其決定對(duì)全體業(yè)主發(fā)生效力 享有訴權(quán) 共同直接管理 不成立業(yè)主大會(huì) 3 三 業(yè)主自治法定形式 1 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主代表大會(huì) 2 業(yè)主委員會(huì)3 業(yè)主管理規(guī)約4 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則5 業(yè)主大會(huì)決議6 業(yè)主委員會(huì)決定業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng) 4 四 業(yè)主自治輔助監(jiān)督 1 政府指導(dǎo) 協(xié)助 監(jiān)督 1 區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門 2 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 二者具體職責(zé)分工 按各省 自治區(qū) 直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 2 其他單位組織協(xié)助配合 1 社區(qū)2 建設(shè)單位3 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 5 五 業(yè)主自治范圍 1 事項(xiàng)范圍 不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定 不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng) 2 區(qū)域范圍 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) 一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 3 物業(yè)管理區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)限 省 自治區(qū) 直轄市另行規(guī)定 6 六 首次業(yè)主大會(huì)基本流程 1 成立籌備組 籌備首次業(yè)主大會(huì)2 召開首次業(yè)主大會(huì) 通過(guò)管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 選舉業(yè)主委員會(huì)3 召開首次業(yè)主委員會(huì) 推選主任 副主任任4 備案 刻印 運(yùn)作 7 七 業(yè)主大會(huì)成立條件 成立業(yè)主大會(huì)條件 已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50 建設(shè)單位報(bào)送資料 按要求及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料 否則 政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正 8 八 開發(fā)商應(yīng)提交的資料 一 物業(yè)管理區(qū)域證明 二 房屋及建筑物面積清冊(cè) 三 業(yè)主名冊(cè) 四 建筑規(guī)劃總平面圖 五 交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明 六 物業(yè)服務(wù)用房配置證明 七 其他有關(guān)的文件資料 如 交付依據(jù) 9 九 籌備組人員構(gòu)成 1 由業(yè)主代表 建設(shè)單位代表 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表 居民委員會(huì)代表組成 2 人數(shù)應(yīng)為單數(shù) 3 業(yè)主代表人數(shù)不低于一半 4 組長(zhǎng)由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任 5 業(yè)主代表由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生 6 成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7 業(yè)主有異議 由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決 10 十 籌備組職責(zé) 1 確認(rèn)并公示業(yè)主身份 業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積 2 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間 地點(diǎn) 形式和內(nèi)容 3 草擬管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則 5 制定候選人產(chǎn)生辦法 確定候選人名單 6 制定選舉辦法 7 其他準(zhǔn)備工作 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作 11 十一 業(yè)主大會(huì)表決權(quán)數(shù)計(jì)算規(guī)則 兩類表決事項(xiàng) 過(guò)半數(shù) 過(guò)三分之二 計(jì)算原則 面積 人數(shù) 缺一不可 面積過(guò)但人數(shù)不過(guò)為不過(guò) 人數(shù)過(guò)但面積不過(guò)為不過(guò) 業(yè)主人數(shù)計(jì)算 開發(fā)商算一人 一室多人算一人 多室一人算一人 建筑面積計(jì)算順序 登記簿面積 產(chǎn)權(quán)證面積 測(cè)繪面積 合同面積 共有建筑面積 未參與表決的業(yè)主處理 其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票 由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定車位 攤位 在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位 攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積 12 十二 業(yè)主身份資格確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 房屋所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證 法律文書 人民政府的決定 合法建造購(gòu)房合同 交付 合法占有 交付 入住自然人 單位 開發(fā)商二手房買賣業(yè)主身份確認(rèn) 產(chǎn)權(quán)登記 交付 13 十三 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)規(guī)定的事項(xiàng) 一 物業(yè)的使用 維護(hù) 管理 二 專項(xiàng)維修資金的籌集 管理和使用 三 物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配 四 業(yè)主共同利益的維護(hù) 五 業(yè)主共同管理權(quán)的行使 六 業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù) 七 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任 14 十四 需業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng) 一 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 二 制定和修改管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員 四 制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案 五 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 續(xù)聘 六 籌集和使用專項(xiàng)維修資金 七 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 八 改變共有部分的用途 九 利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用 十 法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng) 作原告訴訟 15 十五 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定事項(xiàng) 一 業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域 二 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 三 業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則 四 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式 時(shí)間和議事方式 五 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法 六 業(yè)主代表的產(chǎn)生方式 七 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序 八 業(yè)主委員會(huì)委員的資格 人數(shù)和任期等 九 業(yè)主委員會(huì)換屆程序 補(bǔ)選辦法等 十 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集 使用和管理 十一 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理 16 十六 業(yè)主共同管理權(quán)限制條款 業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定限制條款 1 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)2 不繳存專項(xiàng)維修資金3 實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為限制合理性 限制的形式 17 十七 業(yè)主委員會(huì)一般規(guī)定 由5至11人單數(shù)組成 應(yīng)當(dāng)是業(yè)主本人 每屆任期不超過(guò)5年 可連選連任 同等表決權(quán) 一人一票 備案 區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù) 訴訟主體資格 18 2020 1 15 19 十八 業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 一 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議 二 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況 三 與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 四 及時(shí)了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 五 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 六 督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用 七 組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用 八 調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用 維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛 九 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 20 十九 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)公布的情況和資料 一 管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 二 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定 三 物業(yè)服務(wù)合同 四 專項(xiàng)維修資金的籌集 使用情況 五 物業(yè)共有部分的使用和收益情況 六 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況 七 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況 八 其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料 21 二十 業(yè)主知情權(quán)應(yīng)保障 司法解釋第13條 知情方式 公布 查閱 請(qǐng)求法院 知情內(nèi)容 維修資金 管理規(guī)約 議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決定及記錄 物業(yè)服務(wù)合同 公共收支 車庫(kù)車位使用 公共物業(yè)處分等 22 二十一 業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)決定可撤銷 司法解釋第12條 效力 對(duì)全體業(yè)主具有約束力 撤銷 程序不符 內(nèi)容違法 程序不符 通知 公告不符合 表決不符 內(nèi)容違法 違反禁止性法律法規(guī) 侵權(quán) 房屋安全 強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn) 主體 業(yè)主 時(shí)效 一年 除斥期間 不能中止 中斷 知道應(yīng)當(dāng)知道 公布 23 二十二 業(yè)主委員會(huì)工作檔案要求 一 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄 二 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的決定 三 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同 四 業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料 五 專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目 六 業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè) 七 業(yè)主的意見和建議 24 二十三 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止 1 自動(dòng)終止 1 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是業(yè)主的 2 喪失民事行為能力的 3 依法被限制人身自由的 4 法律 法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形 2 決定終止 1 以書面方式提出辭職請(qǐng)求的 2 不履行委員職責(zé)的 3 利用委員資格謀取私利的 4 拒不履行業(yè)主義務(wù)的 5 侵害他人合法權(quán)益的 6 因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的 25 二十四 業(yè)主委員會(huì)換屆移交 1 委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一 2 任期屆滿 3 移交義務(wù) 4 公安協(xié)助移交 26 二十五 政府輔助監(jiān)督形式 1 宣傳教育 2 投訴建議處理 3 責(zé)令改正 4 撤銷決定5 協(xié)助參與 6 監(jiān)督社區(qū)直接代行 7 行政處罰 27 二十六 開發(fā)商不配合 已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50 建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的物業(yè)所在地的區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正 28 二十七 業(yè)委會(huì)不召開業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議 或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況 業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的物業(yè)所在地的區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開逾期仍不召開的 可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開 29 二十八 業(yè)委會(huì)印章違規(guī)使用 違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定 擅自使用業(yè)主大會(huì)印章 業(yè)主委員會(huì)印章的物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正 并通告全體業(yè)主 造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的 應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任 30 二十九 業(yè)委會(huì)不組織換屆選舉 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的 物業(yè)所在地的區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉 逾期仍不組織的 可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下 組織換屆選舉工作 31 三十 業(yè)委會(huì)不足法定人數(shù) 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前 可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下 代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 32 三十一 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集 由區(qū) 縣房地產(chǎn)行政主管部門 公安派出所 居民委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)和