房屋質量缺陷損失價格鑒定.doc

房屋質量缺陷損失價格鑒定技術規(guī)范研究婁文俠6月27號，上?！吧徎ê优暇霸贰币粭澰诮ǖ?3層樓房轟然倒塌，此事件再次提醒公眾：房屋質量缺陷的確不容忽視！房地產(chǎn)市場的發(fā)展一方面滿足了人們對住房的需求，另一方面也帶來了大量的矛盾和糾紛，其中大部分矛盾和糾紛是由于房屋質量缺陷引起的。隨著中華人民共和國物權法的頒布和實施，國家立法越來越重視對公民、法人和其他組織的財產(chǎn)權益的保護，而人們對私有財產(chǎn)的保護意識也在不斷增強。那么，如何對房屋質量缺陷造成的損失進行價格鑒定，為司法、行政部門提供專業(yè)的調處和審判依據(jù)，使價格認證工作更好的發(fā)揮“調解價格矛盾，處理價格糾紛”的職能作用呢？本文從房屋質量缺陷的分類、房屋質量缺陷損失的價格構成、價格鑒定程序、原則和方法、影響價格鑒定因素分析等幾個方面，對房屋質量缺陷損失價格鑒定技術規(guī)范問題進行了初步探討，并提出了幾點建議。第一部分 房屋質量缺陷的基本概況一、房屋質量缺陷的基本認識房屋質量缺陷是指房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應標準和合同約定的要求。其產(chǎn)生的原因主要有：人為和工期因素造成的偷工減料、資金和成本因素造成的降低材料標準、技術和資質因素造成的設計、施工不規(guī)范等。二、房屋質量缺陷的分類房屋質量缺陷按照性質、是否可以修復以及缺陷存續(xù)時間分類如下所示： 房屋質量缺陷分類表標準種類內(nèi)涵影響情況按缺陷性質分類房屋實體質量缺陷房屋實際存在的主體結構、圍護結構和裝飾裝修等有形組成部分的缺陷，它直接影響房屋安全或未達到設計的合格標準地基不均勻沉降、基礎老化、腐蝕、地面酥碎、屋面裂縫、漏筋、墻面起鼓、碳化、剝落等房屋功能質量缺陷房屋水電、暖通、燃氣、通信、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與現(xiàn)實指標等無法滿足設計使用要求的缺陷層高不足、暖氣不熱、保溫隔熱效果差，地面返潮、地漏反臭等房屋環(huán)境質量缺陷室內(nèi)環(huán)境對房屋使用人及其活動造成影響的室內(nèi)環(huán)境缺陷采光不足、通風不暢、裝修污染、有害氣體嚴重超標、隔音差等室外環(huán)境對房屋使用人及其活動造成影響的室外環(huán)境缺陷小區(qū)綠化率不足、配套設施不齊全、噪音、光、化學、氣體污染等按是否可修復分類可修復房屋質量缺陷修復施工技術上可能、經(jīng)濟上可行，且有科學、合理、可行的修復方案的缺陷裝修材料不合格、裝修不符合標準、地面起沙、空鼓、墻面摸灰裂縫等不可修復房屋質量缺陷在技術上不可能、經(jīng)濟上不可行的、不能修復的房屋質量缺陷室內(nèi)加固造成的使用面積減少，層高降低、房屋耐久性降低等按缺陷存續(xù)時間分類暫時性房屋質量缺陷依據(jù)質量缺陷修復方案進行修復后，缺陷可以完全消除，房屋耐久性、適用性等方面完全符合國家相應標準以及合同約定中的要求，不影響對房屋的正常使用裝修污染、裝修不符合標準、地面起沙、空鼓、墻面摸灰裂縫、小區(qū)綠化不足等永久性房屋質量缺陷伴隨整個房屋經(jīng)濟壽命周期的不可修復的房屋質量缺陷，或是依據(jù)可行的修復方案進行修復后，房屋可以使用，但房屋耐久性、適用性等方面不能完全符合國家相應標準及合同約定中的要求室內(nèi)加固造成的使用面積減少，層高降低、房屋耐久性降低、樓體間距造成的采光不足、通風不暢、地下污染等第二部分 房屋質量缺陷損失價格構成根據(jù)房屋質量缺陷的分類，聯(lián)系價格鑒定工作的實際，房屋質量缺陷損失補償?shù)膬r格構成主要包括以下四個方面：一、可修復房屋質量缺陷損失的修復工程費用價格鑒定可修復即在法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行的原則下，在相應時間內(nèi)可以恢復成原狀或原設計使用用途。對于可修復的缺陷損失價格鑒定主要是測算修復房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕、恢復工程費用，其主要工程費用構成如下所示： 人工費 直接費 材料費 機械使用費 措施費主要工程費用 各種規(guī)費 間接費 企業(yè)管理費 利潤 稅金二、可修復、暫時性房屋質量缺陷造成的直接經(jīng)濟損失對于可修復、暫時性的房屋質量缺陷在修復施工期間或修復后造成的經(jīng)濟損失。主要包括:房屋使用人周轉安置費用、房屋空置的收益損失、房屋延期交付使用的可得利益損失、租金收益損失、能源消耗等運營費用的增加、施工影響的補償（對周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行、噪音超標、有害氣體污染等）、對相鄰房屋損壞的補償、其他直接經(jīng)濟損失等。案例一：2007年受宿州市中級人民法院委托，我中心依法對宿州市某大酒店于2007年24月份3個月的可得利益損失進行了價格鑒定。該酒店因裝修質量缺陷產(chǎn)生糾紛，導致其未能如期營業(yè)。由于價格鑒定標的的主體在鑒定基準日并未投入營運，根據(jù)鑒定需要，假定該主體在鑒定基準日期間按照原設計用途能夠進行正常營業(yè)。價格鑒定人員通過對宿州市7家同行業(yè)的近期經(jīng)營狀況進行市場調查，并咨詢有關經(jīng)營主管人員，建立統(tǒng)計調查表，選取客觀數(shù)據(jù)（社會平均水平），經(jīng)綜合測算得出鑒定標的客觀合理的鑒定價格，得到法院和雙方當事人的認可。宿州市某大酒店2007年2至4月份可得利益損失價格鑒定表 單位：元 名 稱項 目 類 別數(shù)量單 位單 價利用率天數(shù)月營業(yè)額各項費用開支月純利潤每天純利潤鑒定價格（89天）客房部標準間36間 元/ 天128.008030110592.007033177.601105.9298426.88商務間8間 元/ 天288.00 753051840.007015552.00518.4046137.60酒 店包間28間元/桌400.009030302400.007090720.003024.00269136.00大廳46桌元/桌350.00203096600.007028980.00966.0085974.00桑拿項目浴資門票232人元/人28.0030194880.007058464.001948.80173443.20擦鞋119人元/人5.003017850.00705355.00178.5015886.50搓背102人元/人10.003030600.00709180.00306.0027234.00足療93人元/人30.003083700.007025110.00837.0074493.00保健按摩84人元/人58.0030146160.007043848.001461.60130082.40美容美發(fā)80人元/人10.003024000.00707200.00240.0021360.00娛樂項目KTV12間5小時/天25.00元/小時503022500.00706750.00225.0020025.00棋牌室6間7小時/天30.00元/小時903034020.007010206.00340.2030277.80網(wǎng)吧30臺5小時/天3.00元/小時50306750.00702025.0067.506007.50演藝門票50人元/人10.00301500.00704500.00150.0013350.00桑拿過夜費大廳50人元/人15.003022500.00706750.00225.0020025.00房間12間元/人50.0050309000.00702700.0090.008010.00合計350517.6011683.921039868.88三、不可修復、永久性房屋質量缺陷造成的直接經(jīng)濟損失在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復或修復不經(jīng)濟所造成的經(jīng)濟損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)營收益的減少、租賃房屋的租金收益的減少、市場交易價值的減損等。案例二：今年元月，我中心受理一起價格糾紛咨詢案件，某市一棟竣工交付使用的三層樓幼兒園校舍，由于施工方原因，致使一層樓的層高由原來設計的3.5米降至2.8米，從而引發(fā)污水倒灌。對這起沒有安全隱患的房屋質量缺陷損失的價格鑒定案件，關鍵是要根據(jù)法庭的價格補償調解意見書進行價格鑒定，因為同一房屋質量缺陷選用不同的修復方案或補償方案會導致鑒定結果的巨大差異。當然，也可以由專業(yè)機構出具權威鑒定意見書，對其修復是否經(jīng)濟進行評定，如果推倒重建，其拆除、重建費用比房屋的價值減損要高出十幾倍，從經(jīng)濟的角度來看屬于修復不經(jīng)濟，而通過經(jīng)營收益的減少或市場價值的減損來實施價格補償最為客觀且易于雙方接受。因此，建議當事人提供法庭確認的價格補償調解意見書后，再進行直接經(jīng)濟損失的價格鑒定，當事人也表示這是解決矛盾糾紛的有效途徑。四、存在安全隱患的房屋質量缺陷損失價格鑒定在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質量缺陷損失的價格鑒定，首先要建議委托方委托專業(yè)工程質量監(jiān)督機構或房屋安全鑒定機構出具的房屋安全鑒定結論書，判定房屋危險級別，并出具修復方案或不可修復、需拆除重建的鑒定意見書。根據(jù)鑒定意見書，價格鑒定人員確定價格損失構成：1、對于可修復、暫時性的缺陷損失，價格鑒定項目包括修復工程費用、周轉安置費用、租金收益損失和其他直接經(jīng)濟損失；2、對于不可修復、需拆除重建的缺陷損失，價格鑒定項目應該包括：拆除費用、清理費用、重建費用、周轉安置費用、租金收益損失和其他直接經(jīng)濟損失等，同時扣減拆除物殘值。第三部分 房屋質量缺陷損失價格鑒定的定義、程序和原則一、房屋質量缺陷損失價格鑒定的定義房屋質量缺陷損失價格鑒定是指價格鑒定機構接受司法、行政執(zhí)法、仲裁等部門的委托，在價格鑒定基準日，采用公開市場價值標準，對由于房屋質量缺陷造成的損失進行調查、勘驗、測算、論證，并出具價格鑒定結論，其結果經(jīng)委托機關確認后，作為認定房屋質量缺陷損失的價格依據(jù)。二、房屋質量缺陷損失價格鑒定的程序按照安徽省涉案財產(chǎn)價格鑒定條例第三章第十三條規(guī)定，房屋質量缺陷損失價格鑒定可按以下程序進行：（一）司法、行政機關和仲裁機構委托，提交價格鑒定委托書、鑒定物品明細表和其他相關資料；（二）價格鑒定機構接受委托；（三）擬定價格鑒定作業(yè)方案；（四）搜集價格鑒定所需資料；（五）價格鑒定人員市場調查、現(xiàn)場勘驗、科學測算、客觀論證；（六）價格鑒定機構作出價格鑒定結論；（七）價格鑒定資料歸檔。由于房屋質量缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質量缺陷損失價格鑒定工作具有較為鮮明的個案特點，價格鑒定人員應根據(jù)掌握的相關資料，向委托方說明影響價格鑒定的結論的主要因素，并提出客觀合理解決價格糾紛的意見和建議。根據(jù)安徽省涉案財產(chǎn)價格鑒定條例實施細則第十八條規(guī)定：對需要進行質量檢驗或技術鑒定的涉案財產(chǎn)，辦案機關應委托有關法定機構進行質量檢驗或技術鑒定，取得具有法律效力的質量（技術）檢驗（鑒定）報告書后，價格鑒定機構方可進行價格鑒定。因此，在這里特別強調，價格鑒定機構應當做好房屋質量缺陷損失價格鑒定委托資料的審核查驗工作，同時要求委托方提供質量缺陷認可協(xié)議書，或協(xié)助委托方委托相應資質的機構出具鑒定意見書，以及修復方案的確定工作，以此作為價格鑒定的重要前提和文件依據(jù)。（一）明確價格鑒定房屋的有關情況：房屋名稱、權屬狀況、坐落位置、建筑結構、建筑年代、建筑面積、裝修標準、建筑圖紙和設計說明等；（二）房屋質量缺陷認可協(xié)議書、鑒定意見書： 1、房屋質量缺陷的認可協(xié)議書，是由當事人雙方對房屋質量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調后經(jīng)當事人雙方認可而簽訂的缺陷認可協(xié)議書。2、房屋質量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當事人委托或委托方委托，由具有相應資質的建筑工程質量監(jiān)督機構或房屋安全鑒定機構出具房屋質量缺陷的鑒定意見書。無論是認可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項內(nèi)容：房屋質量缺陷的部位、類型、程度和影響。案例三：某一房屋由于相鄰在建樓房打樁增大荷載影響，造成地基不均勻沉降，引起結構明顯位移、裂縫等，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢。根據(jù)JGJ12599危險房屋鑒定標準判定為C級：部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構成局部危房。（三）確定修復方案：由于修復方案的選擇對價格鑒定結果的影響巨大，因此，科學、合理、可行的修復方案，必須按照技術上可能、經(jīng)濟上可行的原則制定。同上所述，修復方案的確定也可以采取兩種方式：1、當事人雙方協(xié)商一致或委托方協(xié)調后經(jīng)當事人雙方認可而簽訂修復方案協(xié)議書。2、由具有相應資質的建筑工程質量監(jiān)督機構出具修復方案意見書。案例三，其合理的修復意見：采用混凝土注漿技術加固基礎，修復受損房屋。三、房屋質量缺陷損失價格鑒定的原則 1、合法原則，主要是指機構資質、人員資格、鑒定程序、鑒定人員的行為等都必須符合法律法規(guī)規(guī)定的要求，這是價格鑒定的基本前提。2、客觀原則，是指從實際出發(fā)，通過認真調查研究，以詳實可靠的客觀資料為基礎，得出真實可信的價格鑒定結論。 3、公平原則，是指價格鑒定工作應當建立嚴格的管理制度和嚴謹?shù)淖鳂I(yè)流程，運用科學的方法、程序、技術標準和工作方案，使價格鑒定結果準確合理。 4、公正原則，是指價格鑒定機構和人員應當堅持公正的立場，以中立的第三者身份為辦案機關公正地提供價格鑒定結論。5、技術上可能原則。是指修復方案在施工技術手段、建筑裝飾材料性能等方面能夠達到在國家相應標準或合同約定中，對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。6、經(jīng)濟上可行原則。是指修復方案在技術可能的前提下，修復費用是符合市場客觀中等水平、可以被雙方接受的。第四部分 房屋質量缺陷損失價格鑒定的基本方法由于房屋質量缺陷的分類不同，損失的實際狀況也不盡相同，因此對損失價格的鑒定應做到具體情況具體分析，密切聯(lián)系實際，科學選取價格鑒定方法。價格鑒定方法選取是否得當，直接影響價格鑒定結論的公正性，以及雙方當事人的接受能力。根據(jù)鑒定項目的復雜程度、選定的修復方案以及損失價格構成，房屋質量缺陷損失價格鑒定的基本方法有以下四種：一、成本法成本法是指根據(jù)技術鑒定結果或修復方案，按價格鑒定基準日的相關市場價格及費用水平，求取修復房屋質量缺陷所必需的各項費用之和的一種價格鑒定方法。公式為：V=C1+C2+C3+C4-C5式中 V 房屋質量缺陷損失的鑒定價格； C1 拆除工程費用； C2 修繕工程費用； C3 恢復工程費用； C4直接經(jīng)濟損失（修復期間或修復后造成的經(jīng)濟損失，如收益損失、周轉安置費用、相鄰房屋損壞補償?shù)龋?C5 被拆除物殘值（按市場回收價格確定）。該方法主要適用于可修復房屋質量缺陷損失的價格鑒定。二、資本化法資本化法是指通過一定的資本化率，將房屋質量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價格鑒定方法。1、適用于凈收益損失的資本化公式：m Ai V= i=1 (1+R)i式中 V 房屋質量缺陷損失的鑒定價格；Ai 未來第i年的凈收益損失額；R 折現(xiàn)率；m 凈收益損失年限。 注：凈收益損失額包括收入減少和運營費用增加所造成的損失總額。2、適用于收益年限減少的資本化公式: n Ai m Ai V= i=1 (1+R)I i=1 (1+R)i式中 V 房屋質量缺陷損失的鑒定價格；Ai未來第i年可獲得的正常市場凈收益；R 折現(xiàn)率；n 無質量缺陷房屋剩余使用年限；m 有質量缺陷房屋剩余使用年限。該方法主要適用于有收益且不可修復房屋質量缺陷損失的價格鑒定。三、價差法價差法是指求取類似的無質量缺陷的房屋和有質量缺陷房屋的市場價值之差的一種價格鑒定方法。公式為：V=V1-V2式中 V 房屋質量缺陷損失鑒定價格； V1 類似的無質量缺陷房屋的市場價格； V2 類似的有質量缺陷房屋的市場價格。該方法主要適用于房屋市場價值易于收集的房屋質量缺陷損失的價格鑒定。四、市場比較法市場比較法是指與類似房屋質量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行各項因素修正或調整的一種價格鑒定方法。公式為：VPF1F2F3式中 V 房屋質量缺陷損失鑒定價格； P 可比實例損失補償價格； F1 補償情況修正因素（正常情況）； F2 補償日期修正因素（鑒定基準日）； F3 補償狀況修正因素（鑒定標的狀況）。該方法主要適用于類似質量缺陷的房屋市場價值易于收集的房屋質量缺陷損失的價格鑒定。五、比例系數(shù)修正法比例系數(shù)修正法是指采用房屋質量缺陷所造成的損失比例系數(shù)來界定房屋質量缺陷對房地產(chǎn)整體價值的影響的的一種價格鑒定方法。公式為：VP（1h1/h2）式中 V 房屋質量缺陷損失鑒定價格； P 無質量缺陷房屋價格； h1 實際指標； h2 設計指標。該方法主要適用于房屋層高降低、室內(nèi)凈使用面積減少的等房屋質量缺陷損失的價格鑒定。如案例二中三層樓幼兒園校舍一層樓的層高由原來設計的3.5米降至2.8米，其損失價值為：損失價值無質量缺陷房屋價格（12.8/3.5） 258000020 516000（元）即該校舍因層高降低導致的價值減損為51.6萬元。第五部分 影響房屋質量缺陷損失價格鑒定的因素分析從房屋質量缺陷的種類和損失價格構成來看，影響房屋質量缺陷損失價格鑒定的因素較多，那么，如何排除因素干擾，確保鑒定結論客觀、合理、公正、公平，從而維護司法的公正性和雙方當事人的合法權益？下面就以下影響因素進行簡要分析：一、損失程度的界定房屋質量缺陷損失程度的界定應以地基基礎、結構構件的損毀程度為基礎，結合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢，全面分析，綜合判斷。特別是在地基基礎或結構構件發(fā)生危險的判斷上，應考慮構件的危險是孤立的還是關聯(lián)的。若構件的危險是孤立的，則不構成結構的危險；若構件的危險是相關的，則應聯(lián)系結構判定危險范圍(整幢或局部)。在歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢上，判定房屋是否處于危險狀態(tài)，是否影響主體結構，是否能滿足正常使用要求。這是確保價格鑒定結論客觀公正的基礎性且關鍵性的工作。二、修復方案的選擇同一房屋質量缺陷選用不同的修復方案會導致價格鑒定結果差距很大，如某住宅小區(qū)屋面出現(xiàn)裂縫，采用局部切割封堵與拆除重建的修復工程費用相差競高達十多倍。因此，選擇修復方案必須遵循客觀、科學、公正、在技術上可能和經(jīng)濟上可行的原則，避免由此產(chǎn)生分歧，使價格鑒定結論失真。三、工程預算取費標準的權衡修復工程費用一般采用建筑工程預算法進行測算，即根據(jù)預算定額結合市場價格，給予合理取費綜合確定。由于房屋質量缺陷的實際狀況、現(xiàn)場施工條件、施工復雜程度等不同，取費標準應根據(jù)具體情況適當調整。特別是在農(nóng)村建房一般都是普通施工隊承攬施工，對專業(yè)技術人員的要求不是很高，施工費用普遍低于定額標準，特別是管理費、利潤和稅金的取費標準應酌情考慮，使鑒定結論符合當?shù)厥袌隹陀^水平，能夠讓雙方當事人接受為宜。案例四：2009年元月，我中心受某縣法院委托，對一起因建筑工程質量糾紛引發(fā)的部分建筑工程勞務費進行價格鑒定，由于施工現(xiàn)場位于某城鎮(zhèn)，且屬于包工不包料的轉包工程（個體承包），原協(xié)議綜合勞務費按施工建筑面積計算為150元/平方米（低于預算標準）。價格鑒定人員采用工程定額預決算法，測算得出標的金額10.05萬元，遠遠高出雙方的訴求金額。鑒于以上因素，價格鑒定小組經(jīng)過審議，決定暫不予考慮相應的管理費、利潤和稅金，扣減后的標的金額為7.24萬元，介于雙方訴爭的價格之間，得到雙方當事人的信服。四、價格鑒定方法的選擇 由于房屋質量缺陷損失的價格構成不同，價格鑒定人員可以根據(jù)缺陷的分類以及確定的修復方案，選擇一種或兩種以上價格鑒定方法進行綜合測算。對于分項損失的測算，應根據(jù)其不同的特點選擇適宜的鑒定方法。如：租賃房屋的收益損失價格鑒定，適合選用資本化法進行損失價格的鑒定。如果選用市場法，就要求市場中存在一定數(shù)量的可比實例，因此選用市場法進行價格鑒定就有一定的局限性。由此可見，價格鑒定人員應根據(jù)鑒定項目的具體狀況靈活選用鑒定方法，做到既能讓雙方當事人認可，又能使鑒定結論科學合理。五、被拆除物是否再利用本著節(jié)約的原則，被拆除物如果能夠再利用，應當在結論中扣除相應材料費用；如果不能再利用，就要扣除其回收殘值。六、房屋質量缺陷損失刑事案件價格鑒定應扣除原材料的折舊額。根據(jù)安徽省涉案財產(chǎn)價格鑒定條例實施細則第二十三條十七款規(guī)定：刑事案件中毀壞財產(chǎn)損失的