華北區(qū)域天津8月金地紫云庭市場月報.doc

華北區(qū)域各城市市場研究月報一、區(qū)域商品住宅市場供需分析1、 月度商品住宅市場供應(yīng)、需求及價格走勢分析 天津市商品房供需情況 2011年3月份開始受政策影響，供應(yīng)和成交量降低。2011年下半年天津市供應(yīng)量增加，同時成交面積有所增加。進入2012年特別是3月后，供應(yīng)和成交量逐步增加，前期積累的購房需求得到一定程度的釋放。但是4月份隨著前一階段剛需的釋放，4月成交量和供應(yīng)量都有一定的下滑。5、6月份供應(yīng)面積有猛增，成交量自4月始也有階梯式增長，是剛需逐步釋放的明細(xì)特征。7月份供應(yīng)面積環(huán)比下滑約5成，成交量小幅回落。2、 市場新政解析 政策未出“督察“先行 天津市場平穩(wěn)過渡7月23日人民日報刊發(fā)評論稱“當(dāng)前，經(jīng)濟面臨下行壓力、房價出現(xiàn)回漲苗頭。中央政府決不能讓房價反彈的及時表態(tài)，明確傳遞了這樣兩個信息：穩(wěn)房價，政策沒有任何松動；穩(wěn)增長，樓市并非唯一稻草?！?、“堅持調(diào)控樓市，堅持穩(wěn)定房價，是經(jīng)濟問題、民生問題，更是政治問題，來不得半點動搖?！?2012年以來面對地方政府的多方博弈，中央在樓市調(diào)控問題上始終堅持著“控制房價增漲速度”、執(zhí)行“限購”、“抑制投資和投機”等原則和底線，伴隨樓市回暖的熱潮不斷升溫，多個房地產(chǎn)市場主要城市的“量價齊升”頻現(xiàn)，后續(xù)其他城市價格增漲的預(yù)期漸強，中央調(diào)控的警鐘不斷敲響，在最近2個月的時間內(nèi)，為“松動調(diào)控“10余次發(fā)出辟謠的聲音。有消息稱，此番國務(wù)院督察組蒞臨天津檢查工作已圓滿結(jié)束，我市調(diào)控措施在現(xiàn)有基礎(chǔ)上并未追加新的內(nèi)容。由此，天津市場在本輪督察之下平穩(wěn)過渡。 7月成交持續(xù)熱 后期爆發(fā)積淀足從7月份的市場表現(xiàn)來看，雖然適逢傳統(tǒng)的盛夏酷暑“淡季”，雖然6月各房企為年中考核奮力一搏的業(yè)績拼爭已經(jīng)結(jié)束，但本月商品房市場仍然難以平靜。近兩個月以來，全市商品住宅供應(yīng)量節(jié)節(jié)收緊；同時，7月全市商品房項目可監(jiān)測的推盤頻次為14次，較今年6月和5月推盤頻率分別下降了18%和33%，各房企在酷暑高溫和暴雨天氣的考驗下推盤謹(jǐn)慎。但7月全市商品住宅成交仍然表現(xiàn)出較大的熱情，全市成交量達(dá)90.95萬平米，環(huán)比6月僅下滑了8%，較今年5月商品住宅銷量高出8%的同時，較去年成交的最高點增漲近10%，并于近17個月以來首次打破了各月商品住宅市場供大于求的歷史格局。3、 按行政區(qū)住宅成交分析 河?xùn)|區(qū)月度量價關(guān)系 研究近兩季度的供需情況，進入2012年后成交量和供需量逐步上證。并且發(fā)現(xiàn)在進入三月份后，成交量明顯上升，供需比降至1.2，為近半年最低。但是進入4月之后，4月和5月持續(xù)剛需放量。進入6月無論是供應(yīng)量還是成交量都出現(xiàn)了猛增飄紅。7月，新增供應(yīng)面積環(huán)比降低46%，同比縮減23%。成交面積環(huán)比減少22%，同比增漲140%。4、 市場供銷情況說明 2012年7月，天津商品住宅新增供應(yīng)量在6月下降近3成后再度環(huán)比收緊超過40%，本月全市商品住宅供應(yīng)量僅70.78萬平米，達(dá)到了今年3月樓市回暖以來的最低點。同時，成交量雖較6月微量下行，但仍處于今年以來的較高水平，并且自2011年“限購”政策落地以來首次超越當(dāng)月供應(yīng)量。2012年7月，供銷比繼續(xù)回落，止步于0.8，商品住宅當(dāng)月消化量為20.18萬平米，截止至7月末天津商品住宅市場總存量為1975.1萬平米。二、競品項目月度銷售情況8月份競品項目分產(chǎn)品線銷售情況分析競爭物業(yè)類型面積項目名稱八月份銷售量（單位：套）銷售價格（單位：元/）可售套數(shù)（單位：套）優(yōu)惠策略住宅小戶型80-14084-96雅仕蘭庭9412700123不分付款方式2%優(yōu)惠130-140雅仕蘭庭201310077不分付款方式2%優(yōu)惠130紅星國際61500030一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠90-106路勁太陽城12611000176一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠120-130路勁太陽城391100080一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠90-95保利玫瑰灣12112000144一次性5%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠128保利玫瑰灣361200083一次性5%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠145保利玫瑰灣41200059一次性5%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠98振業(yè)城中央211600095一次性4%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠130-135振業(yè)城中央2516000137一次性4%優(yōu)惠，貸款3%優(yōu)惠，如期履約0.5%優(yōu)惠住宅大戶型160160-180天津大都會2123000795號地精裝戶型，直簽形式，不分付款方式8%優(yōu)惠210天津大都會824000222號地精裝戶型，直簽形式，不分付款方式8%優(yōu)惠200招商鉆石山71750029三期毛坯，一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠，如期履約1%優(yōu)惠234招商鉆石山91750036三期毛坯，一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠，如期履約1%優(yōu)惠250-300萬達(dá)公館324500163一次性3%優(yōu)惠，貸款2%優(yōu)惠180津瀾闕22210081一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠220-230津瀾闕421500120一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠公寓40-7550-70紅星國際2211600184線上、線下統(tǒng)一采用電商15%優(yōu)惠75雍華府171000053不分付款方式1%優(yōu)惠，如期履約1%優(yōu)惠50-65藍(lán)庭國際449200精裝1000元標(biāo)準(zhǔn)16一次性10%優(yōu)惠，貸款8%優(yōu)惠洋房140-180紅星國際22100067洋房（疊拼）產(chǎn)品，贈送車位，一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠110-130路勁太陽城413500221一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠140-160路勁太陽城2314500123一次性5%優(yōu)惠，貸款4%優(yōu)惠，公積金組合3%優(yōu)惠8月新推盤及促銷策略等說明 雍華府推售情況：8月10日加推公寓9、10層，共4套；策略：延續(xù)之前的優(yōu)惠政策（LOFT認(rèn)購一個點 如期簽約再優(yōu)惠1個點），無特殊加推優(yōu)惠；去化情況：當(dāng)天無成交，持續(xù)成交緩慢。 保利玫瑰灣推售情況：8月11日部分樓座頂層加推，共35套，面積為88-145平，新增優(yōu)惠政策：贈送閣樓和露臺，當(dāng)天去化6套；策略：根據(jù)戶型進行不同程度優(yōu)惠，最高達(dá)4個點，針對8月11日加推的頂層在此基礎(chǔ)上多加1個點優(yōu)惠；去化情況：當(dāng)天成交6套，均價是1.3萬/平。推售情況：8月18日加推19#中間兩戶，24層到頂，2T4，共48套，面積為90平兩室；策略：保利成立20年普給2個點優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上全款3個點，貸款1個點，按時簽約再優(yōu)惠0.5個點（8月18日和8月19日VIP客戶在此常有優(yōu)惠上再多給2個點優(yōu)惠） 最多優(yōu)惠7.5個點；去化情況：當(dāng)天成交46套，剩余的兩套均為靠近商業(yè)的房源；均價是1.18萬/平。 路勁太陽城推售情況：8月18日加推30#樓，28層到頂，2T4，共112套，其中95平兩室56套，105平三室28套，123平三室28套；策略：一口價（基本上是在原有價格的基礎(chǔ)上優(yōu)惠7個點），優(yōu)惠持續(xù)到8月25日；去化情況：當(dāng)天去化30套；均價為10800元/平。 雅仕蘭庭推售情況：8月18日加推11#（32層到頂）和24#樓（21層到頂），2T4，共212套，其中87平兩室64套，90平兩室42套，92平兩室32套，96平兩室21套，140平三室32套；策略：加推當(dāng)天貸款和一次性均為4個點優(yōu)惠，24#頂層90平兩室一口價99萬；其余時間貸款和一次性均為2個點；去化情況：當(dāng)天去化50套，其中140平三室10套；成交均價1.3萬/平。 振業(yè)城中央推售情況：8月25日加推7#，2T4，33層到頂，戶型125（大兩室）和155（三室）共132套，其中125平兩室66套，155平三室66套；策略：加推的7#是3.5個點優(yōu)惠，7天簽約再優(yōu)惠半個點； 去化情況：當(dāng)天去化7套，其中155平三室的5套，125平兩室的2套；成交均價1.6元/平（開盤當(dāng)天用125平兩室產(chǎn)品擠壓130平和135平三室的產(chǎn)品） 紅星國際推售情況：8月25日加推洋房13#，10層到頂，共40套；策略：加推的洋房13#一次性5個點，貸款4個點，贈車位；去化情況：當(dāng)天去化11套；成交均價2.1萬/平。三、 項目成交分析1、 月度成交戶型及價格分析物業(yè)類型戶型去化套數(shù)去化均價（元/）住宅高層（42套）1401123361774111212洋房（9套）160914792公寓（50）4611145755151274057331297165113500合計101 住宅140以下小戶型已全部售罄。目前營銷重點在154以上的大戶型。本月成交狀況良好，住宅大戶型成交有顯著提升，42套成交；洋房銷售進入尾盤清售階段，住宅總體銷量51套。但就于目前庫存而言仍為營銷難點，庫存大任務(wù)重。公寓50以下小戶型已全部售罄，僅剩主力戶型57。為日后營銷重點。2、 月度來電、來訪統(tǒng)計分析l 月度來電、來訪情況分析 1月份天津市場整體低迷，各項目的來電來訪都有下滑，本案的來電、來訪在天津處于較高水平。本案春節(jié)期間采用了春節(jié)連市活動，在天津市場最早開始推廣的項目，導(dǎo)致2份來電、來訪大增，3月份的來電、來訪量也保持較高的數(shù)量。4月整體電訪情況與3月維持在同一水平；5月份洋房樣板間的亮相和推廣力度的加大，帶動了本案的來電、來訪。6月份較5月有所下滑，本月有洋房的開盤作為節(jié)點支撐，來訪量與4月、3月基本持平。進入7月來電量略有增長，但是來訪量有所下降。8月份來電量較7月有顯著提高，但來訪量因道路施工原因有較大幅度下滑，營銷策略以拓展線下渠道為主。l 8月份本案來電、來訪量及獲知渠道、戶型需求統(tǒng)計分析 8月份本案來電區(qū)域分析區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開紅橋津南西青塘沽東麗大港區(qū)郊縣北京外地不確定合計數(shù)量10645203413122316222619696比例1%9%75%5%2%0%0%0%0%2%0%0%0%1%3%100%分析：來電客戶主要區(qū)域為河?xùn)|區(qū)。 8月份本案來電獲知渠道渠道類型新報晚報報廣不確定或其他搜房新浪焦點網(wǎng)絡(luò)不確定或其他工程圍擋短信DM直投朋友推薦老帶新雜志電話陌拜合計數(shù)量8113022434567411212696比例1%0%0%4%0%0%1%5%81%6%0%0%0%0%100%分析：本月來電渠道以短信為主。 8月份本案住宅來訪客戶區(qū)域分析來訪區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開紅橋津南塘沽東麗大港區(qū)北京外地不確定合計數(shù)量43216172257281421256比例2%13%63%3%1%1%2%3%11%0%2%1%0%100%分析：來訪客戶主要區(qū)域在河?xùn)|區(qū)。 8月份本案住宅來訪客戶渠道分析渠道類型報廣網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過DM直投客戶資源朋友推薦老帶新電話陌拜合計數(shù)量4671033835362331256比例2%2%3%40%15%1%2%14%9%12%100%分析：來訪客戶主要渠道為短信。 8月份本案住宅客戶戶型需求分析意向戶型小兩室大兩室小三室大三室四室合計數(shù)量4622571229256比例18%9%22%48%4%100%分析：來訪客戶對大三室需求較多。 8月份本案公寓客戶區(qū)域分析來訪區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開紅橋津南西青塘沽東麗大港區(qū)郊縣合計數(shù)量6332542322163111342比例2%10%74%1%1%1%1%0%2%9%0%0%100%分析：來訪客戶主要區(qū)域在河?xùn)|區(qū)。 8月份本案公寓客戶渠道分析渠道類型報廣網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過DM直投客戶資源朋友推薦老帶新巡展電話陌拜其他合計數(shù)量117241714113130302111342比例0%5%7%50%12%4%0%9%9%1%3%0%100%分析：來訪客戶主要渠道主要為短信。 8月份本案公寓客戶戶型需求分析意向戶型南向一室57平米左右北向一室45平米左右南向兩室65平米左右北向兩室55平米左右不確定合計數(shù)量2113858341342比例62%11%17%10%0%100%分析：來訪客戶對南向一室需求較多。3、 8月度成交客戶分析l 8月住宅成交分析（1）住宅成交客戶區(qū)域分析來訪區(qū)域和平河西河?xùn)|南開紅橋塘沽東麗大港郊縣外地合計數(shù)量212161111412151比例4%24%31%2%2%2%27%2%4%2%100%分析：成交客戶區(qū)域主要為河?xùn)|區(qū)。（2）成交客戶渠道分析渠道類型網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過朋友推薦老帶新電話陌拜其他合計數(shù)量2 2 3 5 18 15 4 2 51 比例4%4%6%10%35%29%8%4%100%分析：本月認(rèn)購客戶主要渠道為朋友推薦。（3）住宅成交客戶面積分析戶型140平米180平米130-169平米（洋房）合計數(shù)量141951比例2%80%18%100%分析：成交客戶意向面積主要為180平米。l 8月公寓成交客戶分析（1）公寓成交客戶區(qū)域分析來訪區(qū)域和平河西河?xùn)|河北南開紅橋西青東麗郊縣北京外地合計數(shù)量25252111722250比例4%10%50%4%2%2%2%14%4%4%4%100%分析：本月公寓成交客戶主要區(qū)域為河?xùn)|區(qū)。（2）公寓成交客戶渠道分析渠道類型網(wǎng)絡(luò)戶外短信路過DM直投朋友推薦老帶新電話陌拜其他合計數(shù)量1 1 5 3 1 6 29 3 1 50 比例2%2%10%6%2%1