漢沽大田示范小城鎮(zhèn)項(xiàng)目框架協(xié)議.doc

天津市濱海新區(qū)漢沽大田示范小城鎮(zhèn)項(xiàng)目投融資合作框架協(xié)議 天津市濱海新區(qū)漢沽管委會(huì) 天津市漢濱投資有限公司中建六局土木工程有限公司二0一一年二月天津市濱海新區(qū)漢沽大田示范小城鎮(zhèn)項(xiàng)目投融資合作框架協(xié)議甲方：天津市濱海新區(qū)漢沽管委會(huì) 乙方：中建六局土木工程有限公司丙方：天津市漢濱投資有限公司 一、 項(xiàng)目概況（一） 項(xiàng)目名稱：漢沽區(qū)大田示范小城鎮(zhèn)項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）。（二） 本項(xiàng)目需獲取的行政許可及支持文件：天津市人民政府同意該項(xiàng)目建設(shè)的批復(fù)、天津市發(fā)展和改革委員會(huì)對該項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、天津市規(guī)劃局對該項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)、本項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告、環(huán)境評價(jià)影響報(bào)告的批復(fù)，建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。（三） 建設(shè)地點(diǎn)：漢沽區(qū)大田鎮(zhèn)。（四） 建設(shè)周期：以甲方批準(zhǔn)的乙方工程進(jìn)度計(jì)劃確定的標(biāo)準(zhǔn)工期時(shí)間為準(zhǔn)，暫定為36個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)范圍：1、還遷區(qū)及非經(jīng)營性公建的建設(shè)，占地面積為42.57公頃（合638.6畝），其中還遷住宅區(qū)占地32.77公頃，非經(jīng)營性公建占地9.8公頃，總投資約165641萬元。2、項(xiàng)目區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)，總投資約131679萬元。3、項(xiàng)目區(qū)的綠化，總投資約3365萬元。3、以上數(shù)據(jù)僅為初步測算，實(shí)際數(shù)據(jù)以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。4、項(xiàng)目區(qū)所涉及的征地拆遷，征地拆遷費(fèi)用約為81,000萬元。二、 合作方式（一）本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為上一條的建設(shè)范圍所列內(nèi)容，暫定總投資約47.69億（暫時(shí)按調(diào)整后容積率1.8計(jì)算，具體估算見附件1）。（二）本項(xiàng)目由丙方和乙方聯(lián)合成立項(xiàng)目公司。丙方占項(xiàng)目公司股權(quán)的40%，乙方占項(xiàng)目公司股權(quán)的60%。后期項(xiàng)目實(shí)施中根據(jù)資金需求情況，雙方陸續(xù)出資本金。并且乙方保有按甲方出資額受讓丙方所持項(xiàng)目公司的全部股權(quán)的權(quán)力。（三）本項(xiàng)目范圍內(nèi)的征地拆遷由甲方負(fù)責(zé)包干，除征地拆遷外的全部工程由乙方施工。項(xiàng)目建安工程費(fèi)測算按天津市相關(guān)專業(yè)工程預(yù)算基價(jià)及配套文件基礎(chǔ)上取費(fèi)，施工過程中市場價(jià)格信息參照施工當(dāng)期天津市建設(shè)工程造價(jià)信息服務(wù)中心發(fā)布的天津市工程造價(jià)信息中的基準(zhǔn)價(jià)和當(dāng)期天津市有關(guān)文件進(jìn)行調(diào)整計(jì)取。造價(jià)信息價(jià)格中未包括的，以甲、乙雙方共同確認(rèn)的市場價(jià)格為準(zhǔn)。（四）項(xiàng)目實(shí)施過程中，甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)天津市發(fā)改委調(diào)整規(guī)劃條件，包括：調(diào)整項(xiàng)目概算，由原來的26.24億調(diào)整到47.69億。出讓區(qū)的總體容積率調(diào)整到1.8以上；出讓區(qū)原規(guī)劃居住用地調(diào)整為住宅及配套商服用地性質(zhì)；假日酒店21.65公頃調(diào)整為高檔住宅區(qū)15公頃，酒店6.65公頃。以及調(diào)整出讓土地分塊：原規(guī)劃居住用地109.9公頃（1648.5畝）分割成16塊地出讓，每塊地6.87公頃（103畝），建筑面積約12.4萬平米。并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行向本項(xiàng)目增貸。（五）甲方同意在相關(guān)土地整理工作完成且經(jīng)驗(yàn)收合格后，土地達(dá)到上市交易條件時(shí)，協(xié)助對項(xiàng)目公司收儲(chǔ)的土地進(jìn)行土地的招拍掛，保證擬出讓土地的順利出讓。（六）用于項(xiàng)目投資平衡的土地出讓價(jià)款（扣除享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠后仍需上交國家的有關(guān)稅費(fèi)部分），甲方同意自相關(guān)土地招拍掛成交之日起一個(gè)月以內(nèi)全額返還給乙方，用以沖抵乙方投資本項(xiàng)目的成本。如果相關(guān)資金在一個(gè)月內(nèi)沒有返還給乙方，甲方同意按中國人民銀行同期貸款利率加3個(gè)點(diǎn)，支付給乙方利息。（七）如果土地?zé)o法平衡該項(xiàng)目投資，濱海新區(qū)土地儲(chǔ)備中心以預(yù)期出讓價(jià)格回購?fù)恋?，土地回購價(jià)款（扣除享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠后仍需上交國家的有關(guān)稅費(fèi)部分）仍不能平衡本項(xiàng)目投資時(shí)，甲方同意以現(xiàn)金或等價(jià)值的土地彌補(bǔ)乙方的投資缺口。如項(xiàng)目用土地平衡有盈余收益，甲方同意不再和乙方分成，收益全部歸乙方所有。（八）如果土地?zé)o法平衡該項(xiàng)目投資，濱海新區(qū)土地儲(chǔ)備中心以預(yù)期出讓價(jià)格回購?fù)恋貢r(shí)，甲方同意回購?fù)恋貎r(jià)款（扣除享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠后仍需上交國家的有關(guān)稅費(fèi)部分）自濱海新區(qū)土地儲(chǔ)備中心回購?fù)恋刂掌鹨粋€(gè)月內(nèi)將價(jià)款支付給乙方，如果相關(guān)資金在一個(gè)月內(nèi)沒有支付給乙方，甲方同意按中國人民銀行同期貸款利率加3個(gè)點(diǎn)，支付給乙方利息。三、 履約保證（一） 甲方履約保證1、甲方提供天津市濱海新區(qū)人大常委會(huì)通過的相關(guān)決議、漢沽管委會(huì)相關(guān)決議及濱海新區(qū)財(cái)政局財(cái)政預(yù)算。2、甲方提供天津市發(fā)改委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、天津市政府批準(zhǔn)的漢沽區(qū)大田示范小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃、天津市建委將建設(shè)項(xiàng)目列入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃的文件、天津市國土和房管局核定后下達(dá)的土地周轉(zhuǎn)指標(biāo)及天津市濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局下達(dá)大田鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)經(jīng)營性土地收購整理儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃等文件。3、甲方提供天津市濱海新區(qū)對項(xiàng)目公司實(shí)施大田鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)土地整理的授權(quán)文件。4、甲方提供調(diào)整規(guī)劃條件及出讓土地分塊的承諾函，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行天津市分行同意為甲乙雙方聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司提供貸款的銀行承諾函及甲方不做收益分享的承諾函。5、甲方提供天津市濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局出具收購漢沽區(qū)大田示范小城鎮(zhèn)可出讓土地的保函，保函中應(yīng)明確宗地收購總價(jià)款不低于47.69億，并明確宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。6、甲方提供乙方實(shí)施該項(xiàng)目能夠享有的相關(guān)優(yōu)惠政策方面的有效力的文件，并能保證相關(guān)政策在項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)的穩(wěn)定性。（二） 乙方履約保證如乙方違約，甲方有權(quán)就因乙方違約造成的損失向乙方索償，并在投融資合同中具體約定。四、 爭議解決本協(xié)議如一方違約，可通過協(xié)商、訴訟解決。五、本框架協(xié)議一式肆份，具有同等法律效力，甲乙雙方各執(zhí)兩份。甲方 乙方（蓋章） （蓋章）法定代表人（或授權(quán)代表） 法定代表人（或授權(quán)代表）簽字 簽字年 月 日 年 月 日丙方 （蓋章）法定代表人（或授權(quán)代表） 簽字 年 月 日 附件1 大田示范小城鎮(zhèn)項(xiàng)目土地整理成本估算明細(xì)表序號項(xiàng) 目面積(萬m2)單 價(jià)(元/m2) 總 價(jià) (萬元)備 注1前期費(fèi)用239.93 1.47 351.97 1.1+1.2+1.3+1.41.1土地現(xiàn)狀評估費(fèi)239.93 0.03 6.00 計(jì)價(jià)格【1994】2017號1.2現(xiàn)狀調(diào)查費(fèi)239.93 0.13 29.99 控制性詳規(guī)的25%1.3權(quán)屬核查和注銷、登記費(fèi)239.93 0.06 15.00 估算1.4制圖費(fèi)239.93 1.25 300.98 1.4.1+1.4.21.4.1勘測費(fèi)(勘測定界圖)239.93 0.40 95.97 國測財(cái)字【2002】3號1.4.2測繪費(fèi)(土地利用現(xiàn)狀圖和補(bǔ)充耕地位置圖)341.68 0.60 205.01 2土地征用、轉(zhuǎn)用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)239.93 337.60 81000.00 政府一次性包干使用3還遷區(qū)及非營業(yè)性公建建設(shè)費(fèi)用49.44 3350.35165641.23.1+3.2+3.33.1項(xiàng)目前期費(fèi)49.44 1406921.63.2建安及設(shè)備費(fèi)49.44 2888.35142800.003.2.1+3.2.23.2.1住宅項(xiàng)目43.20 2800.00120960.00 3.2.2非營業(yè)性公建項(xiàng)目6.24 3500.0021840.00 3.3小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)費(fèi)49.44 322.00 15919.68 4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)333.59 394.73131678.774.1+4.2+4.34.1市政大配套費(fèi)333.59 246.5082229.44津政發(fā)201055號4.2供熱專項(xiàng)配套費(fèi)333.59 65.4521834.48 津價(jià)房地【2004】460號4.2.1還遷區(qū)供熱配套費(fèi)49.44 96.80 4785.60 津價(jià)房地【2004】460號4.2.2可出讓地區(qū)供熱管網(wǎng)費(fèi)284.15 60.00 17048.88 4.3電力專項(xiàng)配套費(fèi)333.59 82.7827614.85 津價(jià)管【2010】139號4.3.1還遷區(qū)電力配套費(fèi)49.44 127.50 6303.60 4.3.2可出讓地區(qū)電力設(shè)施及工程費(fèi)284.15 75.00 21311.25 5綠化和看管費(fèi)131.55 25.58 3365.13 津政發(fā)【2011】3號5.1臨時(shí)綠化、砌建圍墻費(fèi)131.55 18.36 2414.70 5.1.1+5.1.25.1.1臨時(shí)綠化費(fèi)26.31 70.00 1841.70 按70元/m2考慮5.1.2臨時(shí)砌建圍墻(圍擋)費(fèi)1.15 500.00 573.00 按500元/米考慮5.2土地看管費(fèi)197.36 3.60 710.50 序號項(xiàng) 目面積(萬m2)單 價(jià)(元/m2) 總 價(jià) (萬元)備 注5.3灑水降塵費(fèi)239.93 1.00 239.93 估算6其他費(fèi)用239.93 3.20 768.68 6.1+6.26.1法律咨詢及評估費(fèi)239.93 0.42 100.00 估算6.2策劃費(fèi)239.93 2.79 668.68 6.2.1+6.2.26.2.1規(guī)劃論證費(fèi)239.93 1.95 468.68 2004中規(guī)協(xié)秘字第022號6.2.1.1控制性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)239.93 0.43 101.97 控制性詳規(guī)的75%6.2.1.2修建性詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)居住區(qū)142.67 1.56 222.57 大型公建31.45 2.70 84.92 園林道路65.81 0.90 59.23 小計(jì)239.93 1.53 366.71 6.2.2可行性研究報(bào)告239.93 0.83 200.00 津價(jià)格19991283號7項(xiàng)目管理費(fèi)239.93 25.166036.12 按2%計(jì)取8不可預(yù)見費(fèi)239.93 81.0319442.1按總成本的5%計(jì)取9財(cái)務(wù)費(fèi)239.93 285.8868591.72銀行貸款按總成本70%，利率按8%/年，償還期4年10土地整理成本合計(jì)239.93 1987.56476875.76上述9項(xiàng)合計(jì)備注1.勘測定界和建設(shè)區(qū)地形現(xiàn)狀測繪費(fèi)因無法確定準(zhǔn)確勘測方案，因此按照占地面積單方造價(jià)估算。2.土地征用、轉(zhuǎn)用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)=征收土地補(bǔ)償費(fèi)+耕地開墾費(fèi)+農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)+新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)+耕地占用稅+征地管理費(fèi)+地上建筑物拆遷費(fèi)。2.1征收土地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。3.建設(shè)區(qū)規(guī)劃占地面積239.93公頃（合3598.95畝），其中可出讓土地占地面積131.55公頃(合1973.25畝)，還遷區(qū)占地面積42.57公頃(合638.55畝)，道路綠化用地65.81公頃(合987.15畝)。4.測繪費(fèi)面積(341.68公頃)=建設(shè)區(qū)占地面積(239.93公頃)+復(fù)耕區(qū)占地面積(107.75公頃).5.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=市政大配套費(fèi)+供熱專項(xiàng)配套費(fèi)+電力專項(xiàng)配套費(fèi)。5.1市政大配套費(fèi)按照300元/m2計(jì)取，供熱專項(xiàng)配套費(fèi)按照120元/m2計(jì)取，電力專項(xiàng)配套費(fèi)按照150元/m2計(jì)取，因可出讓土地和還遷區(qū)均有住宅和公建，但可出讓土地住宅和公建項(xiàng)目建筑面積未明確劃分，因此綜合考慮5.2市政基礎(chǔ)設(shè)施按照可出讓土地總建筑面積和還遷區(qū)總建筑面積之和(即333.59萬m2)綜合考慮。5.2.1可出讓土地總建筑面積(284.15萬m2)=地上建筑面積(131.55*容積率1.8)+地下建筑面積(按地上建筑面積的20%綜合考慮，即47.36萬m2)5.2.2還遷區(qū)總建筑面積(49.44萬m2)=地上建筑面積(41.2萬m2)+地下建筑面積（按地上建筑面積的20%綜合考慮，即8.24萬m2）。6.臨時(shí)綠化面積(26.31公頃)=可出讓區(qū)占地面積(131.55公頃)*20%（按20%綠化率考慮）。7.臨時(shí)砌建圍墻只考慮出讓土地范圍內(nèi)的圍墻砌筑。8.土地看管面積(197.36公頃)=建設(shè)區(qū)占地面積(239.93公頃)-還遷區(qū)占地面積(42.57公頃),費(fèi)用按照每月0.1元/m2，土地3年出讓完畢。9.修建性詳規(guī)按照占地面積計(jì)取，其中：9.1修建性詳規(guī)居住區(qū)面積(142.67公頃)=還遷區(qū)住宅占地面積(32.77公頃)+出讓區(qū)住宅占地面積(109.9公頃)。9.2大型公建占地面積(31.45公頃)=還遷區(qū)公建占地面積(9.8公頃)+出讓區(qū)公建占地面積(21.65公頃)。9.3園林道路占地面