房價(jià)過高原因分析論文-我國當(dāng)前商品房價(jià)格過高的原因分析

1 我國當(dāng)前商品房價(jià)格過高的原因分析 摘要 摘要 近些年來 我國城市房價(jià)持續(xù)上漲引起了廣泛關(guān)注 對(duì)國人的生產(chǎn)生活產(chǎn)生了比較 重大的影響 本文調(diào)查了我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過程 著重分析了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因 從多個(gè)角度探討 并提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控措施 關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞 房價(jià) 地價(jià) 需求動(dòng)機(jī) 投機(jī) 外資 調(diào)控 引言 1998 年以來中國房價(jià)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的階段 房價(jià)持續(xù)上漲 每年的漲幅都在 5 10 左 右 過快的增長引起了人們的廣泛關(guān)注 同時(shí)也對(duì)國民的生產(chǎn)生活產(chǎn)生了巨大的影響 房價(jià) 地價(jià)的互動(dòng)上升 愈演愈烈的房產(chǎn)開發(fā)以及逐步出現(xiàn)的房產(chǎn)泡沫 其原因究竟是什么 一時(shí) 間眾說紛紜 本文從經(jīng)濟(jì)學(xué) 產(chǎn)業(yè)組織理論等理論為基礎(chǔ) 主要采用房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 從多個(gè)角 度闡釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因 提出解決房地產(chǎn)價(jià)格過快增長的方法 對(duì)理順房價(jià)形成機(jī)制 提出相應(yīng)的建議 1 房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問題 它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上 的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一 是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的 貨幣表現(xiàn) 1 2 地租理論與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系 美國現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利 巴洛維在他所著 土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué) 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 一 書中認(rèn)為 地租可以簡(jiǎn)單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余 即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成 本之 后余下的那一部分 各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系 2 房價(jià)走勢(shì) 2 1 過去及現(xiàn)在的房價(jià) 2013 年 2 月 24 日 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 現(xiàn)任中企資本主席杜猛在微博表示 中企資本周 刊 盤點(diǎn)十年房價(jià) 顯示 2012 年全國城鎮(zhèn)平均房價(jià) 5791 元 2007 年為 3445 元 五年上 漲 68 年均遞增 10 9 2003 年平均房價(jià)為 2381 元 十年上漲 143 年均遞增 10 3 2 而當(dāng)今 2013 年的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 6200 的均價(jià) 對(duì)于全國平均工資 3916 來說 房價(jià)無疑是 高不可攀的 2 3 今后房價(jià)預(yù)期 未來十年中國房價(jià)走勢(shì)如何 所以經(jīng)過兩年調(diào)整以后 2013 年以后一線城市房價(jià)基本 保持平穩(wěn) 或者略有下跌 而中小城市擠出一部分泡沫以后房價(jià)還會(huì)隨著收入水平和剛性需 求的拉動(dòng)慢慢上漲 只要沒有投機(jī) 沒有恐慌性需求 這種上漲就是健康的 預(yù)計(jì) 2020 年 一線城市房價(jià)是今天的 50 70 中小城市房價(jià)是今天的 1 5 2 0 倍 3 房價(jià)上漲的原因 3 1 需求旺盛對(duì)房價(jià)的推動(dòng) 近年來 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 人民生活水平的不斷提高 對(duì)居住的要求和需求也日 益提高 在我國的很多城市 都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象 導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房 地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張 而影響住房總體需求快速增長的因素有很多 概括起 來主要包括正常住房需求 超前住房需求 被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求 都直接或間接 影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高 共同推動(dòng)了房價(jià)的上漲 而房價(jià)快速上漲的最主要原因 的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的 所謂正常住房需求是指隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長 現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收 入的增加 從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長和城市化建設(shè)過程的加快 大量農(nóng)村人口 進(jìn)入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對(duì)住房的合理需求 特別是包括外地人購房在內(nèi)的中高端需求強(qiáng)勁 消費(fèi) 型住房需求增長 直接拉動(dòng)房價(jià)的上漲 3 2 商品房建設(shè)成本增加 3 2 1 建設(shè)材料漲價(jià) 近幾年來 我國城鎮(zhèn)尤其是一些大中城市的房價(jià)之所以節(jié)節(jié)攀升 從不回頭 重要原 因之一就是我國 1998 年以來連續(xù)八次降息 使名義利率達(dá)到了歷史上最低位 就房地產(chǎn)業(yè) 而言 過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資 引發(fā)了鋼鐵 水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展 使得 建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行 建筑用鋼材價(jià)格居高不下 其它建材如水泥和玻璃 價(jià)格也處 于總體上漲的態(tài)勢(shì) 使國民經(jīng)濟(jì)越來越失調(diào) 建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià) 格的上漲 建筑所需的土地成本 材料成本 人力成本 資金成本和管理成本等也隨市場(chǎng)行 情不斷提高 它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格 3 2 2 住房周邊硬件條件的完善 3 城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素 住房周邊硬件條件 基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 提高了地段的價(jià)值空間 直接促使房價(jià)的總體上升 地鐵線路建設(shè)的開展 快速干道的逐步 開通 相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善 住房周圍的一些重要市政設(shè)施 公益工程的建成都間 接的提升了住房的價(jià)格 因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看 在改善了城市環(huán)境的同時(shí) 也拉動(dòng)了周邊房價(jià)上漲 很多人預(yù)測(cè)房子的價(jià)格還要上升 房地產(chǎn)商人更喜歡這樣說 他們的理由主要是說人 口在增長 而土地資源卻不增長 還有一個(gè)因素是農(nóng)村的空置房屋 現(xiàn)在房地產(chǎn)商正在打這 個(gè)主意 通過一些辦法會(huì) 置換 出許多建設(shè)用地 造成土地供應(yīng)的增加 另一方面 中國 的人口增長率已經(jīng)接近更替水平 一些城市人口的出生率在明顯下降 如果不考慮機(jī)械移民 許多城市的人口是負(fù)增長 而農(nóng)村人口向城市移民是產(chǎn)生土地節(jié)約的移民 農(nóng)民在農(nóng)村的宅 基地平均在 0 5 畝以上 進(jìn)城以后的住宅用地大大減少了 如果國家政策做一些改善 農(nóng)民 在農(nóng)村的宅基地的相當(dāng)一部分是可以置換出來的 這也會(huì)產(chǎn)生土地供應(yīng)的增加 按照這個(gè)道 理 我們的經(jīng)濟(jì)生活的確潛藏著遏制房價(jià)上升的因素 這些因素要發(fā)揮影響還需要政府的大 力支持 3 3 地價(jià)和房價(jià)的互動(dòng)上漲 對(duì)地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀點(diǎn) 一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場(chǎng)決定的 另 一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房價(jià)上漲 我認(rèn)為兩者是交互影響的 房價(jià)帶動(dòng)了地價(jià) 地價(jià) 推動(dòng)了房價(jià) 今年來 城市土地供應(yīng)緊縮 住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大 直接導(dǎo)致供求關(guān)系 緊張 致使地價(jià)快速走高 2007 年 8 月 13 日 國家發(fā)改委 國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 二季度 全國 70 個(gè)大中城市與去年同季度相比上漲 6 3 與此同時(shí) 土地交易價(jià)格卻上漲 了 13 5 較房價(jià)上漲幅度 2 倍還多 一方面 自從 2004 年 8 31 大限之后 開發(fā)商只 能通過招 拍 掛三種方式取得土地 成本和難度都有所增加 另一方面 從保證我國糧食 安全的戰(zhàn)略高度出發(fā) 為防止農(nóng)用地?zé)o序轉(zhuǎn)用 國家明確規(guī)定了對(duì)耕地總面積的嚴(yán)格保護(hù) 并出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī) 強(qiáng)化了土地計(jì)劃管理的長期戰(zhàn)略 這兩方面的因素都向市場(chǎng)發(fā)出了 土地供給偏緊的信息 地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是由于土地偏緊 而且這種土地偏緊仍將在今后較 長時(shí)間內(nèi)持續(xù) 從地理上看 我國雖然有 960 萬平方公里的國土面積 但適于房地產(chǎn)開發(fā)的 平地面積僅占國土面積的 12 左右 而且 90 的平地集中在沿海地帶 地價(jià)作為房價(jià)的重要 組成部分 而快速增長的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾 從而導(dǎo)致新 一輪房價(jià)的快速上漲 從微觀經(jīng)濟(jì)上看 土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為 突出 一 從土地區(qū)位看 同一城市內(nèi)部 城市中心區(qū)人口集中 拆遷成本大 存量土地的 4 可供量日益減少 所以房價(jià)上漲成為帶動(dòng)地價(jià)上漲的主要原因之一 二 從土地成本上看 公共設(shè)施的日趨完善和良好的公共服務(wù)體系成為推動(dòng)地價(jià)上漲的原因 土地的價(jià)格增加 簡(jiǎn)而言之 房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張 使得未 來房價(jià)上漲的壓力不斷增大 這是我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的直接原因 土地資源的有限性 土地占用的從嚴(yán)控制使得土地成本不斷提高 土地成本的提高決定了住房的高起點(diǎn)價(jià) 也是 拉動(dòng)土地價(jià)格不斷走高的成因 房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求 住宅銷售的活躍 房地產(chǎn)開發(fā)的日 趨激烈 導(dǎo)致地價(jià)保持較高水平 房價(jià)和地價(jià)兩者之間互相促進(jìn) 互相提高對(duì)方的價(jià)格 使 雙方價(jià)格都不斷攀升 3 4 投機(jī)的作用促使房價(jià)上漲 投機(jī)型住房需求 是指由于投機(jī)炒作而出現(xiàn)的需求 住房本身具有投資品和消費(fèi)品的雙 重屬性 購買住房除了正常消費(fèi)外 還可以用來投資 便出現(xiàn)了專門 炒房 的人群 人為 地拉動(dòng)住房需求 造成房價(jià)暴漲 使房地產(chǎn)背離的市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律 然而造成這種投機(jī)住房 需求大規(guī)模增加的主要原因有 一方面 人民幣面臨較大的升值壓力 大量外資涌入房地產(chǎn) 業(yè)做短線操作 引發(fā)了涉外投機(jī)需求 另一方面 民眾的可支配收入增加 雖然房價(jià)與人民 的收入水平還存在著較大差距 但大部分輿論還是看好房地產(chǎn) 有的學(xué)者認(rèn)為中國的房價(jià)還 會(huì)持續(xù)上漲 8 10 年 預(yù)期未來房地產(chǎn)還有很大的升值空間 人們的投資動(dòng)力主要來源于投 資回報(bào)與資金成本的比較 近幾年來 中國企業(yè)的總投資回報(bào)率一路上升 資金成本或者說 貸款利率雖有小幅提升 但速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上企業(yè)的投資回報(bào)率 再者 目前我國的貿(mào)易順差 和外匯儲(chǔ)備比較大 貨幣流通速度較快 其結(jié)果要么會(huì)拉動(dòng)物價(jià)上漲 要么會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格 但是在儲(chǔ)備率較高的情況下物價(jià)很難被持續(xù)推高 所以人們便會(huì)選擇買房子作為投資 不僅 可以獲得租金收入 又可以等待房子的升值 從而形成了一種投機(jī)性住房需求 直接推動(dòng)房 價(jià)上漲 4 針對(duì)房價(jià)過快上漲的應(yīng)對(duì)措施 4 1 加強(qiáng)宏觀調(diào)控落實(shí)中央政策 我國城市房價(jià)上漲的需求動(dòng)因與調(diào)控對(duì)策研究 王學(xué)發(fā) 控制房價(jià)上漲 首先需要不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段 繼續(xù)加強(qiáng)其他具有長 期功能的經(jīng)濟(jì)手段 引導(dǎo)健康房地產(chǎn)市場(chǎng)走向 目前我國已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)的利率政策 稅收政 策等 經(jīng)濟(jì)政策 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo) 這些手段適宜更多更大度使用 建議建立差別 利率政策 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款采用高利率 區(qū)別于其他的經(jīng)營性貸款和消費(fèi)性 5 貸款 盡快建立物業(yè)稅征收體系 取消五年的稅率差異 建立區(qū)別政策出臺(tái)前后的利率政策 和稅收政策 4 2 倡導(dǎo)務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念 控制房價(jià)不要忽視消費(fèi)觀念的引導(dǎo) 李雪妍 針對(duì)目前全民熱衷于買房置業(yè)的消費(fèi)誤區(qū) 政府應(yīng)該積極引導(dǎo)居民樹立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi) 觀念 居者有其屋 并不等于 居者買其屋 如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購房負(fù)擔(dān) 就應(yīng)該采用租房的方式改善居 住條件 實(shí)際上比較目前很多城市的購房價(jià)和租房價(jià)可以發(fā) 現(xiàn) 租房住更經(jīng)濟(jì) 即使是選擇購房的家庭 也不一定追求一步到位 應(yīng)選擇在自己的能力 范圍內(nèi)量力而行 4 3適度控制信貸規(guī)模 調(diào)整貸款比率 我國房價(jià)上漲的特殊原因及對(duì)策建 議 王菁娜 陳朔 政府應(yīng)制定措施嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例 關(guān)于貸款比 例 可將提高首付比例與采取按揭貸款差異化兩種措施雙管齊下 加大其投機(jī)成本 強(qiáng)化個(gè) 人住房貸款的管理 關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款 應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)抵押貸款的條件 如 嚴(yán)格評(píng)估 抵押物的實(shí)際價(jià)值 貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過 借款人申請(qǐng)個(gè)人 商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過 貸款期限最長不得超過 年 所購商業(yè)用房 應(yīng)為現(xiàn)房等 對(duì)房地產(chǎn)商貸款而言 政府應(yīng)通過提高利率 緊縮房地產(chǎn)信貸額 限制房地產(chǎn) 開發(fā)貸款 提高購房首付款比例等貨幣金融政策 調(diào)整房地