第三章 收益法.ppt

1 3 1收益還原法的基本思路收益法是房地產(chǎn)價格評估的基本方法之一 又稱 收益還原法 投資法 收益現(xiàn)值法 在土地價格評估中稱為地租資本化 具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù) 應(yīng)該說是理論上最成熟的一種估價方法 實踐意義比較廣泛 1 收益法理論依據(jù)收益法是求取估價對象未來的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 即將房地產(chǎn)的價值看成是其未來凈收益的現(xiàn)值之和 預(yù)期原理是收益法的基礎(chǔ) 預(yù)期原理說明 決定房地產(chǎn)價值的 重要的不是過去的因素 而是未來的因素 具體地說 房地產(chǎn)的價值通常不是基于其歷史價格 生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況 而是基于市場參與者對其未來所能獲取的收益或得到的滿足 樂趣等的預(yù)期 歷史資料的作用主要是借它推知未來的動向和情勢 解釋未來預(yù)期的合理性 第三章收益法 2 投資回報理論是收益法的理論依據(jù) 由于房地產(chǎn)壽命長久 占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益 而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益 所以 將購買房地產(chǎn)看作類似于購買股票 債卷等投資行為 有投資就有回報 表現(xiàn)為每年都有收益 反過來 投資額 房地產(chǎn)價格 就可以表示為每年的固定收益折現(xiàn)以后的價值 收益法基本公式為 房地產(chǎn)價格 純收益 利率這種理論包含著三個假設(shè)前提 1 純收益每年不變 2 利率固定 3 收益為無限年期 例如 假設(shè)有 宗房地產(chǎn)每年能產(chǎn)生100萬元的純收益 同時在年利率為10 的前提下 存入銀行1000萬元也能產(chǎn)生100萬元的年收益 因此 對房屋所有者來說 1000萬元的資本與房屋每年所能帶來的100萬元的純收益是等價的 3 2 收益還原法的適用范圍收益還原法適用于有收益的土地或房地產(chǎn) 如旅店 商場 寫字樓 公寓等 對于政府機關(guān) 學(xué)校 公園等公用 公益性房地產(chǎn)的估價大多不適用 4 3 2收益還原法的計算公式在介紹公式內(nèi)容之前 先對一些本節(jié)所用的字符含義進(jìn)行定義 P 房地產(chǎn)價格Pt 未來第t年的房地產(chǎn)價格a 純收益 分別為未來各年的純收益r 還原利率 為未來各年的還原利率n 收益年期 5 3 2 1理論公式本公式是收益還原法基本原理的直接體現(xiàn) 即將未來各年的純收益貼現(xiàn) 也就是貼現(xiàn)到第零年的貼現(xiàn)之和 這樣 就得到房地產(chǎn)的現(xiàn)值價格 以下敘述還原利率r在未來各年保持不變情況下的計算公式 6 3 2 2純收益不變1 收益永續(xù) 各因素不變推導(dǎo) 當(dāng)時 有成立 成立條件 1 純收益每年不變 2 還原利率固定且大于零 3 收益年期無限 7 2 收益年期有限 還原利率大于零這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式 成立條件 1 純收益每年不變 2 還原利率固定且大子零 3 收益年期有限為n 3 收益年期有限 還原利率等于零成立條件 1 純收益每年不變 2 收益年期有限為n 3 還原利率為零 3 2 3純收益在若干年后保持不變1 無限年期收益成立條件 1 純收益在t年 含第t年 以前有變化 2 純收益在t年 不含第t年 以后保持不變 3 收益年期無限 4 r大于零 8 2 有限年期收益成立條件 1 純收益在t年 含第t年 以前有變化 2 純收益在t年 不含第t年 以后保持不變 3 收益年期有限為n 4 r大零 這里要注意的是 純收益a的收益年期是 n t 而不是n 3 2 4純收益按等差級數(shù)變化1 純收益按等差級數(shù)遞增 收益年期無限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞增 2 純收益逐年遞增額為b 3 收益年限無限 4 r大于零 9 2 純收益按等差級數(shù)遞增 收益年期有限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞增 2 純收益逐年遞增額b 3 收益年期有限為n 4 r大于零 3 純收益按等比級數(shù)遞減 收益年期無限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞減 2 純收益逐年遞減額為b 3 收益年期無限 4 r大于零 4 純收益按等差級數(shù)遞減 收益年期有限成立條件 1 純收益按等差級數(shù)遞減 2 純收益逐年遞減額為b 3 收益年期有限為n 4 r大于零 10 3 2 5純收益按等比級數(shù)變化1 純收益按等比級數(shù)遞增 收益年期無限成立條件 1 純收益按等比級數(shù)遞增 2 純收益逐年遞增比率為s 3 收益年期無限 4 r大于零 5 r s 02 純收益按等比級數(shù)遞增 收益年期有限3 純收益按等比級數(shù)遞減 收益年期無限成立條件 1 純收益按等比級數(shù)遞減 2 純收益逐年遞增比率為s 3 收益年期無限 4 r大于零 5 1 s 0 11 4 純收益按等比級數(shù)遞減 收益年期有限3 2 6已知未來若干年后的房地產(chǎn)價格成立條件 1 純收益在第t午 含t年 前保持不變 2 須知第t年的價格為 3 r大于零 例1 有一宗房地產(chǎn) 據(jù)市場調(diào)查 每年能獲得的總收益為100萬元 每年所需支出的總費用為30萬元 該類房地產(chǎn)的資本化率為9 試求 1 該宗房地產(chǎn)的價格 2 若該宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年 現(xiàn)已使用9年 求該宗房地產(chǎn)的價格 12 解 1 這是求房地產(chǎn)收益為無限年期的價格 2 這是求房地產(chǎn)收益為有限年期的價格 例2 有 宗房地產(chǎn) 年純收益為300元每平方米 另據(jù)調(diào)查 該租金水平為目前類似房地產(chǎn)的平均水平 該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴建和小區(qū)改造 預(yù)計三年后可使售價達(dá)到3500元每平方米 該類房地產(chǎn)的資產(chǎn)化率為10 試求該宗房地產(chǎn)目前的價格水平 13 解 例3 有 宗土地 出讓年期為50年 資本化率為10 預(yù)計未來前5年的純收益分別人15萬元 16萬元 18萬元 15萬元 20萬元 第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右 試評估該宗土地的收益價格 解 14 例4 有一宗房地產(chǎn) 目前的純收益為50萬元 資本化率為5 苦 1 未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元 2 未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1 試分別評估兩種情況下的房地產(chǎn)收益價格 解 例5 某宗地產(chǎn)從1993年1月1日5年中 每年的純收入為10萬元 預(yù)計從1998年1月1日起 以每年純收益逐年遞增0 1萬元 資本化率為10 試評估該宗土地在1993年1月1日的價格 15 解 該宗土地1998年1月l日的價格為 該宗土地在1993年1月1日的價格為 16 3 3純收益3 3 1純收益的含義純收益是指歸屬于土地或房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益 一般以年為單位 即 年純收益 年總收益 年總費用在確定純收益時 必須注意土地或房地產(chǎn)的實際純收益和客觀純收益的區(qū)別 實際純收益是在現(xiàn)狀下待估土地或房地產(chǎn)實際取得的純收益 實際收益由于受到多種因素的影響 通常不能直接用于評估 必須對實際純收益進(jìn)行修正 剔除其中特殊的 偶然的因素 取得在正常的市場條件下的土地或房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值 其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期 我們把這個收益稱為客觀純收益 只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù) 純收益由總收益扣除總費用求得 17 3 3 2客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施 勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益 也就是指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益 求取總收益時 是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ) 而不能以實際收益計算 在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時 需具備以下條件 1 從客觀的角度觀察 是以通常的使用能力或按通常的使用方法所獲得的收益 由特定的某人 企業(yè)家 用特別技能產(chǎn)生的特別的收益不能視為客觀收益 2 收益必須能持續(xù)且有規(guī)則地產(chǎn)生 最典型的就是按月或年支付的房租 對于一些特定的 不規(guī)則的收益應(yīng)該換算成一定的年平均收益 用以參與計算 例如 房屋出租時交的押金 押金在房地產(chǎn)出租的這幾年內(nèi)的利息額屬于收益的一部分 應(yīng)將其分配到每一年 3 應(yīng)是安全和確實的收益確實的收益要以現(xiàn)在的收益為基礎(chǔ) 參考過去的實績 考慮將來的發(fā)展趨勢 并更需要與其他類似的房地產(chǎn)的實績和今后的變化動向作比較考察 然后求取安全和確實的收益 因而 如果將來的經(jīng)營潛在某種風(fēng)險 可能會引起將來收益減少時 估價時 不能直接以現(xiàn)狀的收益為基礎(chǔ)來計算將來的收益 因而估價時 需要首先對個別房地產(chǎn)的總收益加以分析考察 調(diào)整成客觀總收益 18 3 3 2客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出 如維修費 管理費等 也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出 總費用也應(yīng)該是客觀費用 1 以地租為基礎(chǔ)求取純收益的總費用項目包括 1 稅金 按國家規(guī)定的稅率計算 2 管理費用 一般按地租年收益總額的2 5 確定 3 維護(hù)費用 按實際發(fā)生額計算 2 以房租為基礎(chǔ)求取純收益的總費用項目包括 1 房產(chǎn)稅 按租金總額的10 18 計算 2 地租 按土地等級計算 3 保險費 按投保費率計算 4 修繕費 按建筑物的1 3 計算 5 管理費用 按年租金收益的3 5 確定 6 折舊費 可按使用年限和房屋現(xiàn)價之比計算 7 租金損失費用 包括空租損失和拖欠稅金損失 在計算總收益時 一般按10 計算空房率 即出租率為90 19 3 4利率還原利率又稱資本化率 它是決定計估價格的關(guān)鍵因素 評估價格對還原利率最為敏感 要求評估人員確定的還原利率的精度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純收益的精度 3 4 1還原利率的實質(zhì)還原利率的大小同投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系 投資風(fēng)險越大 利潤率越高 風(fēng)險越小 利潤率越低 3 4 2還原利率的確定馬克思在 資本論 中認(rèn)為 地價是地租的資本化 用公式表示為 土地價格 地租 利息率 這里的利息率即土地還原利率 馬克思認(rèn)為 土地資本化中的利息率有可能比其它長期投資利息率低 這是因為人們認(rèn)為土地是特別可靠的投資 風(fēng)險很小 同時指出 還原利率的選擇有5種可能 1 平均利息率 2 資本投在有息證券上的利息率 3 借貸資本利息率 4 普通利息率 5 資本增殖率 20 3 4 3求取還原利率的方法1 純收益與售價比率法評估人員搜集市場上近期交易的與待估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益 價格等資料 反算出它們各自的還原利率 這種方法運用的是房地產(chǎn)商品的替代性 例如 在房地產(chǎn)市場中收集到5個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例 見下表 對以上5個可比實例的還原利率進(jìn)行簡單算術(shù)平均就可以得到還原利率為7 32 21 2 安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法首先選擇市場上無風(fēng)險的資本投資的收益率作為安全利率 通常選擇銀行一年期存款利率作為安全利率 然后根據(jù)影響待估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境 估計投資風(fēng)險程度 確定一個調(diào)整值 把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險調(diào)整值 資本化率 安全利率 風(fēng)險調(diào)整值下表列出了風(fēng)險水平為低 中 高和投機四種情況下的資本化率 22 3 各種投資風(fēng)險 收益率排序插入法評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料 然后把各項投資按收益率的大小排隊 評估人員估計待估房地產(chǎn)投資風(fēng)險在哪個范圍內(nèi) 并把它插人其中 然后確定收益率的大小 步驟和內(nèi)容如下 1 調(diào)查 收益估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資 相關(guān)投資及其收益率和風(fēng)險程度的資料 如各種類型的銀行存款 貸款 政府債券 保險 企業(yè)債券 股票 以及有關(guān)領(lǐng)域的投資收益率等 2 將所收集的不同類型投資的收益率按低到高的順序排列 見下圖 3 將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較 考慮投資的流動性 管理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性等 判斷出同等風(fēng)險的投資 確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置 4 根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置 在圖表上找出對應(yīng)的收益率 從而就確定出了所要求取的還原利率 23 3 4 4還原利率的種類1 綜合還原利率這是把土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的還原利率 此時評估的是房地產(chǎn)整體的價格 采用的純收益也是房 地合一的純收益 2 建筑物還原利率建筑物還原利率用于評估建筑物的自身價格 這時采用的純收益是建筑物自身所產(chǎn)生的純收益 把房地產(chǎn)整體收益中的土地純收益排除在外 3 土地還原利率土地還原利率用于求取土地自身的價格 這時采用的純收益是土地自身的純收益 把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物純收益排除在外 24 綜合還原利率 建筑物還原利率和土地還原利率的關(guān)系 可用公式表示如下 或式中 r 綜合還原利率 r1 土地還原利率 r2 建筑物還原利率 L 土地價格 B 建筑物價格 x 土地價格占房地產(chǎn)總價格的比例 y 建筑物價格占房地產(chǎn)總價格的比例 該公式還可變?yōu)?25 3 5還原法應(yīng)用舉例有一出租樓房 占地面積為100平方米 建筑面積為150平方米 建筑物為磚混結(jié)構(gòu) 土地使用權(quán)自1988年1月起計 使用年期為40年 建筑物原值為30萬元 月租金為每建筑平方米50元 房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30 后的余值的1 2 繳納 每年 年經(jīng)常費用 含除房產(chǎn)稅外的所有其它稅費 為3萬元 該類房地產(chǎn)的資本化率為8 試評估該樓房在1998年1月的買賣價格 評估過程 一 采用方法 該房地產(chǎn)有收益 適用收益還原法 二 計算總收益年總收益 50 12 150 90000 元 三 計算總費用年總費用 300000 1 30 1 2 30000 32520 元 四 求取年純收益年純收益 90000 32520 57480 元 五 確定收益年期因為土地使用權(quán)年期為40年 已使用10年 故收益年期為30年 26 六 計算房地產(chǎn)價格 七 評估結(jié)果該樓房在1998年1月的買賣價格為64 7萬元 27 舉例二 某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出計方式取得一塊土地50年使用權(quán) 并于1996年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 當(dāng)時造價為每平方米2000元 經(jīng)濟耐用年限為55年 殘值率為2 目前 該類建筑重置價格為每平方米2500元 該建筑物占地面積500平方米 建筑面積為900平方米 目前 用于出租 每月平均實收租金為3萬元 另據(jù)調(diào)查 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭陆ㄖ椒矫?0元 空置率為l0 每年需支付的管理費為年租金的3 5 維修費為重置價的1 5 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元 保險費為重置價的0 2 土地資本化率7 建筑物資本化率8 試根據(jù)以上資料評估該宗地1998年11月的土地使用權(quán)價格 一 確定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益 適宜采用收益還原法 二 計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益 而不是實際收益 年總收益 50 12 900 1 l0 486000 元 28 三 計算總費用 1 年管理費 48600 3 5 17010 元 2 年維修費 2500 900 1 5 33750 元 3 年稅金 20 900 18000 元 4 年保險費 2500 900 0 2 4500 元 年總費用 1 2 3 4 73260 元 四 計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益 年總收益 年總費用 486000 73260 412740 元 五 計算房屋純收益1 計算年折舊費年折舊費本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定 但是 在本例