房地產(chǎn)估價理論方法、估價報告要點-于京博.ppt

房地產(chǎn)估價理論方法 估價報告要點解析及與抵押貸款有關的房地產(chǎn)評估與風險防范 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司于京博 目錄 第一講房地產(chǎn)估價理論方法第二講估價報告要點解析第三講與抵押貸款有關的房地產(chǎn)評估風險防范 第一講 房地產(chǎn)估價理論方法 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地 建筑物及其他地上定著物 是實物 權益 區(qū)位三者的結(jié)合 對于房地產(chǎn)估價來說 有意義的房地產(chǎn)分類主要是以下六種 按照房地產(chǎn)用途的分類 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)的分類 按照房地產(chǎn)權益狀況的分類 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類 按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式的分類 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 是以土地的特性為基礎的 從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看 房地產(chǎn)主要有不可移動 獨一無二 壽命長久 供給有限 價值量大 流動性差 用途多樣 相互影響 易受限制和保值增值十個特性 房地產(chǎn)狀況描述 房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述房地產(chǎn)實物狀況描述房地產(chǎn)權益狀況描述 房地產(chǎn)價值的概念 房地產(chǎn)價值 是在一定條件下形成的 其價值基礎取決于價值基準是公開市場價值還是非公開市場價值 以及房地產(chǎn)的使用和權利狀況 市場價值 市場價值是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進行交易最可能的價格 1 交易雙方是自愿地進行交易的 2 交易雙方是出于利己動機進行交易的 3 交易雙方是精明的 謹慎行事的 并且了解交易對象 知曉市場行情 4 交易雙方有較充裕的時間進行交易 5 不存在買者因特殊興趣而給予附加出價 房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價師根據(jù)特定的估價目的 遵循公認的估價原則 運用科學的估價方法 按照嚴謹?shù)墓纼r程序 在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上 對估價對象在估價時點的特定價值進行分析 測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動 房地產(chǎn)主要估價方法 市場比較法收益還原法成本逼近法假設開發(fā)法基準地價系數(shù)修正法 市場法的含義 市場法 也稱為比較法 市場比較法 交易實例比較法 市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理 市場法 市場法基本公式 估價對象比準價格 可比實例成交價格 交易情況修正 市場狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)市場法 以居住房地產(chǎn)為例 收益法的含義 收益法 也稱為收益資本化法 收益還原法 是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象價值的方法 收益法是以預期收益原理為基礎的 收益法 收益法常用公式 V A Y 1 1 1 Y n 其中 V 收益法評估價格A 房地產(chǎn)年純收益Y 房地產(chǎn)的報酬率n 房地產(chǎn)收益年期凈收益 潛在毛租金收入 空置和收租損失 其他收入 運營費用報酬率 年收益 價格 成本法的含義 成本法 是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法 較具體地說 是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊 然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 商品的價格是依據(jù)生產(chǎn)所必要的費用而決定 成本法 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 分為七大項 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤建筑物成本法最基本公式 房地產(chǎn)價值 重新購建價格 建筑物折舊 建筑物折舊 建筑物折舊 可以分為物質(zhì)折舊 功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類 物質(zhì)折舊也稱為有形損耗 是指建筑物在實體上的老化 磨損 損壞所造成的建筑物價值損失 功能折舊也稱為無形損耗 是指建筑物在功能上的缺乏 落后或過剩所造成的建筑物價值損失 經(jīng)濟折舊也稱為外部折舊 是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失 假設開發(fā)法的含義 假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤 然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法 假設開發(fā)法的理論依據(jù)是預期收益原理 基準地價法 基準地價法北京市人民政府于二 二年十二月十日正式施行 北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知 京政發(fā) 2002 32號 北京市國土資源和房屋管理局于二 二年十二月十七日正式施行 關于公布本市出讓國有土地使用權基準地價應用方法的通知 京國土房管出 2002 1121號 對北京市出讓國有土地進行宏觀控制 依據(jù)上述文件求取估價對象的地價 重點概念 樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格樓面地價 土地總價 總建筑面積樓面地價 土地單價 總建筑面積 土地總面積 土地單價 容積率 房地產(chǎn)估價程序 1 獲取估價業(yè)務 2 受理估價委托 3 擬定估價作業(yè)方案 4 搜集估價所需資料 5 實地查看估價對象 6 分析估價對象及房地產(chǎn)市場 7 選定估價方法進行測算 8 確定估價結(jié)果 9 撰寫估價報告 10 內(nèi)部審核估價報告 11 出具估價報告 12 估價資料歸檔 貸后重估 估價機構(gòu)工作配合重點 1 對房地產(chǎn)押品作出現(xiàn)時點市場價值評估值 2 對房地產(chǎn)押品作出現(xiàn)時點風險等級分類結(jié)果 3 為押品價值重估項目作出貸后評估分析綜合報告 4 建立專用的動態(tài)貸后評估系統(tǒng) 第二講 估價報告要點解析 A 致估價委托人函 明確估價對象 估價目的 估價時點及估價結(jié)果 B 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 估價師簽字 可從房地產(chǎn)估價師網(wǎng)站上查詢及核實估價師真?zhèn)渭皥?zhí)業(yè)情況 C 估價的假設和限制條件 估價的假設和限制條件主要是針對估價時點的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的因素予以假定 包括 1 對應評估的價值類型 說明其主要條件 2 對委托人提供的有關情況和資料進行了必要的核查 無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實性 3 說明未經(jīng)調(diào)查核實或無法調(diào)查核實的有關情況和資料 4 說明在情況不明或資料不全下是以何種情形來估價的 5 說明估價中的一些特殊處理 6 說明在估價中未考慮的因素 對于不確定性因素 估價師應當勤勉盡責 予以必要的專業(yè)關注 針對估價項目的具體情況 合理且有依據(jù)地作出假定 估價報告模板及要點解析 D 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告一 估價委托人二 估價機構(gòu) 估價機構(gòu)資質(zhì)的核實 三 估價目的 是否相符 四 估價對象 確定估價對象范圍及區(qū)位 實物 權益等狀況 五 估價時點 一般為現(xiàn)場勘查日期 如不符需進行相關說明 六 價值類型 明確本次估價的價值內(nèi)涵 估價對象剩余使用年期 用途及基礎設施狀況等 估價報告模板及要點解析 D 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告七 估價依據(jù)八 估價原則九 估價方法 根據(jù)所選擇的方法進行描述 說明本次估價思路及估價所采用的方法和這些方法的定義 并對所選擇方法的依據(jù)及未選擇其他方法的原因進行說明 估價報告模板及要點解析 D 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告十 估價結(jié)果 1 假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值2 需扣減的估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款3 抵押價值估價結(jié)果 十一 估價人員十二 估價作業(yè)日期十三 估價報告應用的有效期 估價報告模板及要點解析 D 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告十四 估價對象的抵押價值未來下跌風險分析 建議估價委托人或者相關權利人密切關注估價對象抵押價值在未來年內(nèi)下跌的風險 目前預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素主要有以下幾方面 1 房地產(chǎn)的使用和維護情況 2 區(qū)位因素的改變 3 房地產(chǎn)市場供求變化情況 4 房地產(chǎn)政策影響 估價報告模板及要點解析 D 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告十五 估價對象的變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時 在沒有過多損失的條件下 將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性 主要包括以下幾方面 1 房地產(chǎn)的通用性 2 房地產(chǎn)的獨立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性 3 變現(xiàn)的時間長短 4 快速變現(xiàn)的方式 5 區(qū)域市場狀況 6 快速變現(xiàn)價值 7 變現(xiàn)價值與市場價值的差異 此外 對變現(xiàn)過程中可能產(chǎn)生的稅費 抵押物處置后所得價款的清償次序 凈值計算公式及房地產(chǎn)權利狀況可能對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)的影響進行列示 正?？墒栈氐牡盅嘿J款額 或稱安全抵押貸款額 可以用以下公式表示 抵押貸款額 未來房地產(chǎn)市場條件下抵押物快速變現(xiàn)的價值 快速變現(xiàn)處置費用 處置交易相關稅費 利息 違約金 賠償金 約定的其他內(nèi)容抵押率 抵押貸款 抵押評估價值 估價報告模板及要點解析 D 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告十六 風險提示 對于抵押價值未來下跌的風險提示 報告使用者應關注估價對象及房地產(chǎn)市場情況的變化 房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)財務風險及法律風險 法定優(yōu)先受償權利 快速變現(xiàn)費用變化等多方因素對抵押價值的影響 估價報告模板及要點解析 E 房地產(chǎn)抵押估價技術報告一 估價對象實物狀況描述與分析二 估價對象權益狀況描述與分析三 估價對象區(qū)位狀況描述與分析 上述三點注重對 分析 的真實性及合理性進行判斷 四 市場背景描述與分析 包括宏觀經(jīng)濟形勢 相關政策 房地產(chǎn)市場整體狀況 對應估價對象用途的房地產(chǎn)市場狀況分析 注重時效性 是否及時更新 五 估價對象最高最佳利用分析 從法律上允許 技術上可行 經(jīng)濟上可行來判斷估價對象的最高最佳利用方式 估價報告模板及要點解析 E 房地產(chǎn)抵押估價技術報告六 估價方法適用性分析 同結(jié)果報告 七 估價測算過程 可運用房地產(chǎn)估價理論知識及對房地產(chǎn)市場的調(diào)查對其測算過程中的各項取費進行判斷 如市場法中的案例售價與區(qū)域內(nèi)市場售價水平是否相當 收益法中租金水平的選取是依據(jù)市場租金還是租約內(nèi)租金等 八 估價結(jié)果確定 原則上為了規(guī)避風險 應盡量選用兩種以上估價方法進行估價 針對不同估價方法得到的結(jié)果 因估價原理及關注點不同 結(jié)果存在一定差異 在一定范圍內(nèi)都是合理的 將兩種估價結(jié)果分別賦予一定的權重 權重比例依據(jù)估價方法的適宜程度 如 對于存在長期租賃情況的大型購物中心房地產(chǎn) 收益法比成本法更能真實地反映其房地產(chǎn)價值 九 估價對象的抵押價值未來下跌風險及變現(xiàn)能力分析 同結(jié)果報告 F 附件 位置圖 照片 權屬證照 估價依據(jù)文件等 檢查其準確 完整 清晰及必要性 估價報告模板及要點解析 審核要點 一 估價機構(gòu)及估價師的資質(zhì)審核二 評估資料和估價報告的完整性 真實性審核三 合法有效性審核四 估價報告的邏輯性審核五 評估結(jié)果的合理性審核 第三講 與抵押貸款有關的房地產(chǎn)評估與風險防范 一 目前房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題與風險防范 1 目前房地產(chǎn)評估存在的問題房地產(chǎn)評估制度建立十五年來 房地產(chǎn)評估行業(yè)有了飛躍發(fā)展 但實踐中也暴露一些問題 如 1 迎合委托方要求 高估或低估標的物價值 出具不實評估報告 2 不正當競爭泛濫 收費打折 3 評估報告質(zhì)量不高 技術水平亟待提高 4 不顧資格實力 超營業(yè)范圍承攬評估業(yè)務等 5 評估機構(gòu)魚龍混雜 良莠不齊 一 目前房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題與風險防范 2 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)評估風險的防范 1 建立評估機構(gòu)動態(tài)入圍制度建立評估機構(gòu)動態(tài)入圍制度 選擇一批評估資質(zhì)等級高 社會信譽好 技術和服務水平優(yōu)秀的評估機構(gòu)從事相關評估業(yè)務 并提出相應技術和操作標準 可以提高利用評估機構(gòu)服務的質(zhì)量和效率 防范風險 一 目前房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題與風險防范 2 金融機構(gòu)對房地產(chǎn)評估風險的防范 2 建立評估報告審核制度金融機構(gòu)作為評估報告的使用者 不應被動地 簡單地在評估結(jié)果基礎上按一定折扣確定放貸額 而要對評估報告進行必要的審核或復核 審核的內(nèi)容包括 評估報告格式 估價對象的產(chǎn)權 價值內(nèi)涵和價格水平等 二 房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn) 1 房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn)抵押物處置后所得價款的清償次序為 1 支付處分抵押物的費用 如拍賣傭金 評估費 保管費 司法費用等 2 扣除抵押物應繳納的稅費 如補繳土地出讓金 欠付工程款 營業(yè)稅 所得稅 契稅 過戶登記費等 3 償還抵押權人債權本金 利息及支付違約金 4 賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失或賠償金 5 剩余金額交還抵押人 由此可見需扣除 1 2 兩項費用后才可償還抵押權人的債權 為了抵押權人債權的安全 1 2 兩項費用對抵押價格和處置價格的影響應予以考慮 二 房地產(chǎn)抵押與抵押價值實現(xiàn) 2 對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)清償價值的認識正常可收回的抵押貸款額 或稱安全抵押貸款額 可以用以下公式表示 抵押貸款額 未來房地產(chǎn)市場條件下抵押物快速變現(xiàn)的價值 快速變現(xiàn)處置費用 處置交易相關稅費 利息 違約金 賠償金 約定的其他內(nèi)容 抵押率 抵押貸款 抵押評估價