深圳經(jīng)濟(jì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定的應(yīng)用.doc

A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定(一九八三年十一月十五日廣東省第六屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)，一九八四年一月二十三日廣東省人民政府公布)第一章總則第一條為加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)的管理，保障房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和房產(chǎn)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法令和廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)條例，特制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱(chēng)的商品房產(chǎn)，系指深圳市人民政府批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的國(guó)營(yíng)企業(yè)和外國(guó)公民、華僑、港澳同胞、臺(tái)灣同胞及其公司企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)客商)獨(dú)資，或上述國(guó)營(yíng)企業(yè)與客商合資、合作建筑的，用來(lái)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、出租的住宅、工商業(yè)樓宇、倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)及其他房屋。本規(guī)定所稱(chēng)的房產(chǎn)權(quán)，系指房屋(上蓋)所有權(quán)和該房屋所占用的土地使用權(quán)。第三條深圳市人民政府鼓勵(lì)客商獨(dú)資或與經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的國(guó)營(yíng)企業(yè)合資、合作，在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(即建筑、買(mǎi)賣(mài)、出租房屋等業(yè)務(wù))活動(dòng);鼓勵(lì)客商購(gòu)置房產(chǎn)。深圳市人民政府對(duì)在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)購(gòu)置住宅、別墅的外國(guó)公民、華僑、港澳同胞和臺(tái)灣同胞，依照國(guó)家和廣東省對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的有關(guān)規(guī)定，給予優(yōu)惠待遇。第四條合資、 合作經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的各方， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)平等互利和協(xié)商一致的原則，簽訂合資、合作經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)合同。第五條獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)歸獨(dú)資經(jīng)營(yíng)者所有。合資、合作經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)歸合資、合作經(jīng)營(yíng)者共有。自然人或法人購(gòu)買(mǎi)的住宅、別墅和其他商品房產(chǎn)、房產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買(mǎi)者所有。第六條深圳市人民政府依法保護(hù)房產(chǎn)主的房產(chǎn)權(quán)，允許房產(chǎn)主通過(guò)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)(包括預(yù)售、預(yù)購(gòu)和拍賣(mài))、贈(zèng)與、交換、遺贈(zèng)和繼承等法律行為，將房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人(自然人或法人);允許房產(chǎn)抵押和房屋租賃。房產(chǎn)主有權(quán)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行裝修、維修，但改變房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，須經(jīng)深圳市人民政府指定的部門(mén)批準(zhǔn)。第七條深圳市人民政府根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)的需要，可以征用房產(chǎn)主的房產(chǎn)，并按照規(guī)定給予合理補(bǔ)償和妥善安置。第八條房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)抵押和房屋租賃等，必須遵守中華人民共和國(guó)的法律和廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)的有關(guān)法規(guī)。房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)預(yù)售(預(yù)購(gòu))、房產(chǎn)抵押和房屋租賃合同的訂立，應(yīng)經(jīng)深圳市公證處公證。第九條深圳市人民政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房產(chǎn)，負(fù)責(zé)本規(guī)定的貫徹執(zhí)行。第二章房產(chǎn)預(yù)售(預(yù)購(gòu))第十條房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以預(yù)售房產(chǎn)。預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：(一)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者領(lǐng)有土地使用證和建筑許可證;(二)房屋建筑合同業(yè)已簽訂;(三)在深圳市注冊(cè)的銀行開(kāi)立代收房產(chǎn)預(yù)售款的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù);(四)該期建筑預(yù)算總額的百分之二十已匯入深圳市開(kāi)戶(hù)銀行。共有房產(chǎn)的預(yù)售，必須有共有人的書(shū)面協(xié)議。第十一條房產(chǎn)預(yù)售(預(yù)購(gòu))必須簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 。 合同內(nèi)容由雙方當(dāng)事人協(xié)商擬定，但須寫(xiě)明：(一)雙方當(dāng)事人姓名(或法人名稱(chēng))、住址(或法人所在地);(二)房產(chǎn)面積、座落(位置)和界線(xiàn)(并附圖);(三)土地使用的面積(份額)和年限;(四)房產(chǎn)的用途;(五)房產(chǎn)的價(jià)格;(六)房產(chǎn)預(yù)售(預(yù)購(gòu))款交付辦法;(七)房產(chǎn)交付使用或預(yù)計(jì)交付使用日期;(八)違約責(zé)任;(九)合同糾紛的處理辦法和受理機(jī)構(gòu)名稱(chēng);(十)其他雙方認(rèn)為必要的事項(xiàng)。第十二條房產(chǎn)預(yù)購(gòu)人必須將房產(chǎn)預(yù)購(gòu)款，存入房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者按照本規(guī)定第十條第一款第三項(xiàng)開(kāi)立的銀行專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)。房產(chǎn)預(yù)售款必須用于已預(yù)售的房屋建筑。共有房產(chǎn)預(yù)售款的支取，必須由共有人會(huì)簽或由共同指定的代理人代簽。第十三條房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者領(lǐng)到房屋建筑竣工證后，應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知房產(chǎn)預(yù)購(gòu)人，并向深圳市人民政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)聲請(qǐng)辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第三章房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移第十四條房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)必須按照本規(guī)定第十一條由雙方當(dāng)事人簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。房產(chǎn)主將其房產(chǎn)贈(zèng)與他人，應(yīng)當(dāng)和受贈(zèng)人簽訂房產(chǎn)贈(zèng)與合同。第十五條共有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換，須經(jīng)房產(chǎn)共有人的一致同意，訂有書(shū)面協(xié)議。房產(chǎn)共有人對(duì)一致同意的共有房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換負(fù)有連帶責(zé)任。書(shū)面協(xié)議無(wú)法成立時(shí)，房產(chǎn)共有人得將屬于自己份額的房產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、交換。房產(chǎn)共有人將自己份額的房產(chǎn)出售時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第十六條房產(chǎn)共有人之一將屬于自己份額的房產(chǎn)贈(zèng)與或遺贈(zèng)他人，可以不經(jīng)其他共有人同意。共有房產(chǎn)的繼承亦同。第十七條按照本規(guī)定第十五條第二款和第十六條進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，房產(chǎn)共有人必須進(jìn)行共有房產(chǎn)的分割，并訂立分割房產(chǎn)合同。第四章房產(chǎn)抵押第十八條房產(chǎn)主申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款，必須向設(shè)在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的銀行辦理，并具備下列條件：(一)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同業(yè)已訂立;(二)領(lǐng)得房產(chǎn)權(quán)證書(shū)。第十九條房產(chǎn)抵押，必須訂立房產(chǎn)抵押合同。合同內(nèi)容由雙方當(dāng)事人協(xié)商擬定，但須寫(xiě)明：(一)抵押人姓名(名稱(chēng))和承押人的名稱(chēng);(二)房產(chǎn)名稱(chēng)、面積、座落(位置)和界線(xiàn)(并附圖);(三)抵押貸款數(shù)額和付款辦法;(四)抵押貸款的利率;(五)抵押人償還貸款的時(shí)間和數(shù)額;(六)抵押人造成抵押房產(chǎn)損毀時(shí)應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任;(七)違約責(zé)任;(八)合同糾紛的處理辦法和受理機(jī)構(gòu)名稱(chēng);(九)其他雙方認(rèn)為必要的事項(xiàng)。承押人可委托深圳市法律顧問(wèn)處代理簽訂房產(chǎn)抵押合同，但須出具委托代理書(shū)。第二十條預(yù)售(預(yù)購(gòu))房產(chǎn)的抵押，按以下程序進(jìn)行：(一)抵押人和承押人簽訂房產(chǎn)抵押合同;(二)抵押人持房產(chǎn)抵押合同至深圳市人民政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)證書(shū);(三)抵押人將房產(chǎn)權(quán)證書(shū)交承押人收存，承押人按房產(chǎn)抵押合同的規(guī)定付款。第二十一條抵押人不依照房產(chǎn)抵押合同規(guī)定償還貸款，承押人有權(quán)拍賣(mài)抵押的房產(chǎn)。第二十二條承押人拍賣(mài)抵押的房產(chǎn)前，須通知抵押人并限定搬遷日期。其限期自抵押人接到通知之日起計(jì)算，不得少于三十天。抵押人逾期不遷出，承押人或其代理人可按中華人民共和國(guó)民事訴訟法(試行)的規(guī)定，向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行;承押人因此所受的損失由抵押人賠償。第二十三條抵押人如將抵押的房產(chǎn)租給他人，應(yīng)征得承押人同意。第二十四條抵押房產(chǎn)的拍賣(mài)，應(yīng)委托深圳市物業(yè)管理公司代理，由承押人與深圳市物業(yè)管理公司訂立委托拍賣(mài)房產(chǎn)合同。第二十五條承押人拍賣(mài)房產(chǎn)所得的價(jià)款，按以下順序使用：(一)償付因拍賣(mài)抵押房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用;(二)扣繳所欠稅款;(三)扣還抵押人所欠的貸款及應(yīng)付的利息;(四)扣除上述三項(xiàng)款額后，如有余款，承押人應(yīng)將余款交付抵押人。拍賣(mài)房產(chǎn)所得價(jià)款如不敷償還，承押人有權(quán)另行追索。第二十六條共有房產(chǎn)的抵押，比照本規(guī)定第十五條執(zhí)行。第五章房屋租賃第二十七條房屋租賃(包括轉(zhuǎn)租)必須簽訂房屋租賃合同。合同內(nèi)容由雙方當(dāng)事人協(xié)商擬定，但須包括：(一)房屋的座落(位置)、面積、裝飾、設(shè)備;(二)房屋的用途;(三)租賃期限(定期或不定期);(四)租金數(shù)額和交納辦法;(五)提前解除合同的條件和應(yīng)負(fù)的責(zé)任;(六)違約責(zé)任;(七)其他雙方認(rèn)為必要的事項(xiàng)。第二十八條房屋租賃期限，不得超過(guò)該房屋的土地使用期限。第二十九條房產(chǎn)共有人對(duì)房屋租賃合同的簽訂、解除、續(xù)訂和承租人的轉(zhuǎn)租，必須協(xié)商一致，訂有書(shū)面協(xié)議，并負(fù)有連帶責(zé)任。房產(chǎn)共有人之一將屬于自己份額的房產(chǎn)出租，比照本規(guī)定第十七條執(zhí)行。第三十條房屋承租人可以將所租人的房屋轉(zhuǎn)租他人，但須征得房產(chǎn)主同意。房屋轉(zhuǎn)租的租期，不得超過(guò)原租約的租期。第三十一條有下列情形之一者，出租人可以提前解除房屋租賃合同：(一)出租人因不可預(yù)見(jiàn)的原因，確有需要使用該房屋的;(二)承租人違反合同改變房屋用途的;(三)承租人不按合同規(guī)定的期限繳納房租，遲延時(shí)間超過(guò)三個(gè)月(包括三個(gè)月)的;(四)承租人違反本規(guī)定第三十條的;(五)承租人損壞房屋或設(shè)備而不維修、不賠償?shù)?(六)房屋發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)而須改建，并確有證明的。第三十二條有下列情形之一者，承租人可以提前解除房屋租賃合同：(一)承租人已建有或購(gòu)有房屋，無(wú)需繼續(xù)租賃他人房屋的;(二)承租人舉家遷離深圳市居住的;(三)房屋發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)，而出租人不進(jìn)行修繕的。第三十三條出租人按照本規(guī)定第三十一條第一項(xiàng)收回房屋的 ， 或者按第六項(xiàng)收回房屋，而無(wú)正當(dāng)理由在三個(gè)月內(nèi)未動(dòng)工改建的，應(yīng)賠償承租人因遷讓所受的損失。承租人按照本規(guī)定第三十二條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，提前解除房屋租賃合同，應(yīng)賠償出租人因此所受的損失。第三十四條按照本規(guī)定第三十一條第六項(xiàng)收回改建后的房屋，仍出租時(shí)，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。第三十五條承租人依約繳納房租，出租人無(wú)正當(dāng)理由而拒絕收受時(shí)，承租人可向深圳市公證處申請(qǐng)給予證明，以免除其遲延責(zé)任。因進(jìn)行前款規(guī)定的公證而支出的費(fèi)用，從房租中扣除。第三十六條出租房屋的修繕，由出租人負(fù)擔(dān);如因承租人的故意或過(guò)失造成損失的，由承租人負(fù)擔(dān)。第三十七條房屋租賃當(dāng)事人一方要解除合同時(shí)， 須提前書(shū)面通知對(duì)方。 民用房屋租賃，定期的提前一個(gè)月;不定期的提前兩個(gè)月。工商業(yè)房屋租賃，一律提前六個(gè)月。租賃合同解除后， 如承租人逾期不遷出， 出租人可按中華人民共和國(guó)民事訴訟法(試行)的規(guī)定，向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行;出租人因此所受的損失由承租人負(fù)責(zé)賠償。第三十八條房屋出租，不妨礙房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，房屋租賃合同繼續(xù)生效，新、舊房產(chǎn)主應(yīng)聯(lián)名以書(shū)面通知承租人。租賃房屋出售時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第六章房產(chǎn)登記第三十九條商品房產(chǎn)的房產(chǎn)主或權(quán)利人，須按下列規(guī)定，向深圳市人民政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行房產(chǎn)登記：(一)確定產(chǎn)權(quán)登記：聲請(qǐng)確定房產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，由房產(chǎn)主辦理登記。(二)轉(zhuǎn)移登記：房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移者，除遺贈(zèng)、繼承登記可由受贈(zèng)人或繼承人取具證明單獨(dú)辦理外，均由當(dāng)事人雙方進(jìn)行登記。(三)變更登記：房產(chǎn)權(quán)因房屋擴(kuò)建、改建、拆除、分割、合并等而變更，由房產(chǎn)主聲請(qǐng)登記，其變更涉及其他關(guān)系人者，須會(huì)同關(guān)系人辦理。(四)他項(xiàng)權(quán)利登記：房產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)(通行權(quán))等項(xiàng)權(quán)利的登記，由權(quán)利人會(huì)同義務(wù)人聲請(qǐng)登記。(五)更正登記：因現(xiàn)持房產(chǎn)權(quán)證書(shū)與實(shí)際情況不符，或因遷移地址、更換門(mén)牌等有更正必要的，由房產(chǎn)主或權(quán)利人聲請(qǐng)登記。(六)注銷(xiāo)登記：房產(chǎn)權(quán)因房產(chǎn)被自然災(zāi)害破壞或被拆除而消失，他項(xiàng)權(quán)利因約定時(shí)效屆滿(mǎn)而消失，均由房產(chǎn)主或權(quán)利人和關(guān)系人聲請(qǐng)注銷(xiāo)登記。第四十條房產(chǎn)登記，須繳驗(yàn)下列證件：(一)聲請(qǐng)登記書(shū);(二)聲請(qǐng)人的身份證明文件;(三)取得、變更、轉(zhuǎn)移房產(chǎn)權(quán)的全部證件。共有房產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)登記，可由房產(chǎn)共有人之一進(jìn)行，但須有其他共有人出具的委托書(shū)和有關(guān)的證明文件。第四十一條房產(chǎn)登記可委托代理。代理房產(chǎn)登記，除繳驗(yàn)本規(guī)定第四十條所列證件外，還須繳驗(yàn)經(jīng)過(guò)公證的委托代理的證明文件。聲請(qǐng)者如系法人，由其代理人辦理登記，但須繳驗(yàn)證明其法人代理人身份的文件。第四十二條房產(chǎn)主或權(quán)利人、關(guān)系人和代理人的居住地址如在香港、澳門(mén)、臺(tái)灣省或外國(guó)，其繳驗(yàn)的房產(chǎn)登記證明文件，除經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證外，還應(yīng)分別按照下列規(guī)定，辦理認(rèn)證手續(xù)：(一)居住在香港、澳門(mén)的，通過(guò)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)駐港代表機(jī)構(gòu)辦理認(rèn)證。(二)居住在臺(tái)灣省的，憑本人身份證明，通過(guò)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)駐港代表機(jī)構(gòu)辦理認(rèn)證。(三)居住在外國(guó)的，經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)大使(或領(lǐng)事)館認(rèn)證。第四十三條房產(chǎn)登記須繳納登記費(fèi)用 。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由深圳市人民政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)制定。房產(chǎn)登記由雙方當(dāng)事人會(huì)同聲請(qǐng)者，費(fèi)用由承受權(quán)利的一方繳納。第四十四條房產(chǎn)主在房產(chǎn)登記后所領(lǐng)得的房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，如有毀滅、遺失，應(yīng)即向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)報(bào)告，并聲請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。第四十五條各項(xiàng)房產(chǎn)權(quán)利自取得之日起三個(gè)月內(nèi)，權(quán)利人必須聲請(qǐng)登記。超過(guò)半年不辦理登記的房產(chǎn)，由深圳市人民政府房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)代管;代管三年仍不辦理登記者，視為無(wú)主房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法處理。第四十六條商品房產(chǎn)所占用的土地使用期滿(mǎn)，房產(chǎn)主應(yīng)向深圳市人民政府申請(qǐng)延長(zhǎng)土地使用期。超過(guò)半年不申請(qǐng)者，該房屋(上蓋)比照本規(guī)定第四十五條處理。第七章罰則第四十七條凡違反本規(guī)定所簽訂的合同，一律無(wú)效;由此而造成的損失，由違反者承擔(dān)。第四十八條未經(jīng)深圳市人民政府或其指定的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或進(jìn)行擴(kuò)建、拆建者，除責(zé)令停止或恢復(fù)原貌外，并根據(jù)情節(jié)輕重，處以