房地產(chǎn)稅費名目.doc

房地產(chǎn)稅費名目作者：長沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)： 663 更新時間：2010-4-12 18:49:13 【字體：小 大】 依據(jù)相關法律及規(guī)定，我國房產(chǎn)稅費如下：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收一，契稅：（受讓人繳納）新建商品住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)非居住新建商品房買賣：按房價的3%存量住房買賣：按房價的3%（個人購買普通住房為1.5%)非居住存量房屋買賣：按房價的3%交換：房屋交換差價支付方按差額的3%贈與：按房地產(chǎn)評估價格的3%預購商品房及其轉(zhuǎn)讓：按房價的3%（其中個人預購普通住房按房價的1.5%)預征二，印花稅：（1） 合同印花稅：新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房價的0.03%存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房價的0.05%（2）權利、許可證照印花稅：房屋產(chǎn)權證每件五元三，營業(yè)稅（5%）個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。四，個人所得稅個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”（20%）繳納個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（上海：1%）核定應納個人所得稅額。房屋出租、轉(zhuǎn)租的稅收出租、轉(zhuǎn)租：不繳納契稅；租賃雙方按合同金額的0.1%繳納印花稅個人出租居住：出租人按房屋租金的5% 繳納綜合稅款個人轉(zhuǎn)租居住房屋：轉(zhuǎn)租人按房屋租金的2.5%繳納綜合稅款單位出租房屋、個人出租非居住房屋：營業(yè)稅：按租金的5%（附加0.56%);所得稅：個人按收的20%，單位按33%（有優(yōu)惠按優(yōu)惠稅率）；房產(chǎn)稅：從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務的企業(yè)租賃辦公樓，按房產(chǎn)原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%單位轉(zhuǎn)租房屋、個人轉(zhuǎn)租非居住房屋：營業(yè)稅：按租金的5%（附加0.56%）；所得稅：個人按收的20%，單位按33%（有優(yōu)惠按優(yōu)惠稅率）； 開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預售證的事實，應承擔賠償責任作者：長沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)： 143 更新時間：2010-4-14 20:30:57 【字體：小 大】 提示：開發(fā)商訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 【案情】 一審法院經(jīng)審理查明：國貿(mào)房地產(chǎn)公司承建孝感市新華別府綜合樓，2006年9月26日，孝感市孝南區(qū)新華書店與孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱國貿(mào)房地產(chǎn)公司）簽訂土地聯(lián)合建房協(xié)議書，并對該協(xié)議書進行了公證，雙方約定：孝感市孝南區(qū)新華書店將孝感市北京路40號的土地（其土地使用權人是孝感市孝南區(qū)新華書店，使用權類型為劃撥，用途為倉儲；該樓的承建申請人為孝感市孝南區(qū)文體局）交給國貿(mào)房地產(chǎn)公司開發(fā)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司將開發(fā)出來的房屋“孝感市新華別府綜合樓”除無償給孝感市孝南區(qū)新華書店一部分外，其他房屋可由國貿(mào)房地產(chǎn)公司對外出售，孝感市北京路40號的土地的過戶手續(xù)、土地出讓金等費用均由國貿(mào)房地產(chǎn)公司負責辦理和承擔。 2006年11月14日，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂了一份房屋訂購合同，合同約定：由陳光勝定購國貿(mào)房地產(chǎn)公司在建的自建工程“孝感市新華別府綜合樓”中的從北往南第四間門面及二樓整層，門面面積約62平方米，每平方米9500元，二樓面積約為800平方米，每平方米1620元。陳光勝應向國貿(mào)房地產(chǎn)公司交付購房預訂款80萬元，國貿(mào)房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)局驗收合格后交付土地使用權證及房屋產(chǎn)權證，陳光勝在其后30天內(nèi)交付余款。2007年3月28日，國貿(mào)房地產(chǎn)公司應向陳光勝交付房屋。合同還約定，國貿(mào)房地產(chǎn)公司如無法交付房屋，則雙倍返還陳光勝交付的全部房款。合同總價款為188.5萬元。合同簽訂后，陳光勝依約分別于2006年12月13日和12月22日交付購房預訂款8萬元、72萬元。但國貿(mào)房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房產(chǎn)證及房屋。國貿(mào)房地產(chǎn)公司至今未取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預售許可證。故陳光勝請求判令國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同及償付違約金160萬元， 【審判】 一審法院認為：陳光勝與國貿(mào)房地產(chǎn)公司之間簽訂的房屋定購合同，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該民事法律關系合法有效，依法應予保護。該合同從內(nèi)容和性質(zhì)上看，應屬房屋買賣合同。國貿(mào)房地產(chǎn)公司未按合同約定履行合同的行為違約，對引起本案糾紛應負全部責任。但因國貿(mào)房地產(chǎn)公司和陳光勝買賣房屋的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，且產(chǎn)權所有人不是國貿(mào)房地產(chǎn)公司，致使該合同目的無法實現(xiàn)。故對陳光勝要求國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的請求，不予支持。從雙方約定的違約條款性質(zhì)上看，該條款應是定金條款，但其約定超過合同總價款的20，對超過部分不應雙倍返還。據(jù)此，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百二十八條、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條、中華人民共和國擔保法第八十九條、第九十一條的規(guī)定，判決如下：一、國貿(mào)房地產(chǎn)公司雙倍返還陳光勝定金75.4萬元(188.5萬元X20X2=37.7萬元X2)。二、國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還陳光勝購房款42.3萬元(80萬元-37.7萬元)。上述二項合計117.7萬元，由國貿(mào)房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)付清。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照中華人民共和國民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 陳光勝不服上訴稱：一審判決認定國貿(mào)房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)履行房屋訂購合同錯誤。即使涉案的房屋訂購合同無效，國貿(mào)房地產(chǎn)公司對造成該合同無效也應當承擔全部過錯責任。請求撤銷一審判決，改判國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行房屋訂購合同并支付違約金80萬元。 國貿(mào)房地產(chǎn)公司上訴并答辯稱：一、國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂的房屋訂購合同為無效合同。該房屋不是國貿(mào)房地產(chǎn)公司自己開發(fā)建設的商品房項目，國貿(mào)房地產(chǎn)公司不是該房屋的法定權利人。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂的房屋訂購合同損害了法定權利人的權益，應認定無效。國貿(mào)房地產(chǎn)公司應返還收取的陳光勝交付的購房預定款，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝對合同無效均有過錯，應各自承擔相應的責任。請求撤銷一審判決，確認雙方簽訂的房屋訂購合同無效；判決由國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還陳光勝預付購房款80萬元。 二審認為：1、關于涉案的房屋訂購合同是否合法有效的問題。按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第一條的規(guī)定，本案的涉案合同屬于商品房買賣合同。由于國貿(mào)房地產(chǎn)公司至今未取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預售許可證，故按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定，該房屋訂購合同應認定為無效合同。國貿(mào)房地產(chǎn)公司在明知自己沒有取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預售許可證的情況下，未告知陳光勝，仍與其簽訂房屋訂購合同，按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款第（一）項的規(guī)定，陳光勝可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，陳光勝已向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元購房款，故國貿(mào)房地產(chǎn)公司應當退還陳光勝80萬元預付款并賠償其80萬元。 由于涉案合同無效，因而不能繼續(xù)履行。2、關于涉案的房屋訂購合同第八條是否是定金條款的問題。涉案的房屋訂購合同第八條明確約定“違約責任：1、自乙方簽訂合同之日起，如有資金問題或其他原因，乙方違約，甲方有權沒收全部所交的款項。2、甲方因工程半途而廢止，或中途轉(zhuǎn)讓他人，竣工時間延期等所造成無法交付給乙方，乙方所交付的房款總額，甲方應雙倍償還給乙方”。該條款是合同雙方當事人真實意思的表示，是對其違約責任的約定，故涉案的雙方當事人均應按房屋訂購合同第八條的約定履行。一審判決適用法律錯誤，應予糾正。經(jīng)二審審判委員會討論決定，判決：一、撤銷一審民事判決。二、孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還陳光勝預付購房款80萬元，并賠償陳光勝80萬元，由孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決書生效后十日內(nèi)付清。三、駁回陳光勝的其他訴訟請求。上述給付款項，如未按判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照中華人民共和國民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。 【問題】 一、本案屬于房屋買賣合同還是屬于商品房預售合同糾紛。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂了一份房屋訂購合同時，標的物尚未竣工，根據(jù)建設部1994年11月15日發(fā)布的城市商品房預售管理辦法的規(guī)定，本案應屬于商品房預售合同糾紛。 二、合同的效力。1、該商品房的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，根據(jù)中華人民共和國國家土地管理局1998年第8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定第五條、第九條、第十三條的規(guī)定，涉及的劃撥土地使用權，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續(xù)，補交出讓金或有關土地有償使用費用。至本案審結，國貿(mào)房地產(chǎn)公司亦未能提交改變土地用途所必須的有關批準手續(xù)。2、根據(jù)最高人民法院2003年4月28日關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，至本案審結，國貿(mào)房地產(chǎn)公司未取得商品房預售許可證。以上兩點，根據(jù)中華人民共和國合同法第五十二條第一款第（五）項的規(guī)定，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂的房屋訂購合同無效。 三、本案是否遺漏當事人。本案新華書店是土地使用權人，是否遺漏了當事人新華書店。根據(jù)陳光勝的訴請，陳光勝請求認定合同有效、國貿(mào)房地產(chǎn)公司履行雙方簽訂的合同并承擔違約責任，國貿(mào)房地產(chǎn)公司辨稱合同無效并駁回陳光勝的訴訟請求。雙方的焦點是合同的效力，故此，依照商品房預售合同糾紛處理，沒有遺漏當事人。 四、二審改判的理由。由于涉案合同無效，依照無效合同的處理原則，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。國貿(mào)房地產(chǎn)公司未改變土地使用性質(zhì)，明知自己沒有取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預售許可證的情況下，亦未告知陳光勝，即與其簽訂房屋訂購合同，應當承擔合同無效的過錯責任。按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款第（一）項的規(guī)定，陳光勝可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求國貿(mào)房地產(chǎn)公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，陳光勝已向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元購房款，故國貿(mào)房地產(chǎn)公司應當退還陳光勝80萬元預付款并賠償其損失80萬元。 房產(chǎn)抵押未辦理登記不影響抵押合同的效力作者：長沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)： 139 更新時間：2010-4-16 20:02:04 【字體：小 大】 長沙律師網(wǎng)提示：根據(jù)物權法 “物權、債權區(qū)分”原則，即使抵押物未登記，抵押權未成立，但不影響抵押合同的成立及生效。一、案情 2009年1月14日，被告陳某向原告李某借款250000元，約定于2009年7月30日前歸還，被告孫某表示愿意以自有房產(chǎn)一處為該債務提供擔保。借款當日被告陳某與原告李某簽訂借款協(xié)議一份，載明借款金額和還款日期等事項，被告孫某在協(xié)議下方注明：“擔保人承諾，對上述借款，擔保人自愿將座落于XX處的自有房產(chǎn)提供給李某作為抵押，如到期不能還清，承擔擔保責任。擔保人孫某。”借款到期后，被告陳某未還款，原告李某于2009年11月9日訴至法院，要求被告陳某立即歸還借款，其不能歸還部分，要求對被告孫某房產(chǎn)實現(xiàn)抵押權。經(jīng)審理查明，協(xié)議簽訂后，被告孫某將房屋產(chǎn)權證交由原告李某保管，但對該房產(chǎn)并未辦理抵押登記手續(xù)，庭審過程中，雖經(jīng)法院對相關法律法規(guī)予以釋明，但被告孫某拒絕配合辦理抵押登記手續(xù)。二、判決 法院經(jīng)審理認為，原告李某與被告陳某之間簽訂的借款合同依法成立生效并已履行被告陳某應依約定歸還借款；被告孫某在借款合同后自愿書寫的抵押條款未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，依法有效，其與原告之間的抵押合同成立并生效，因抵押物未依法辦理登記手續(xù)，抵押權不能成立，被告孫某應在房產(chǎn)價值內(nèi)承擔補充清償責任。據(jù)此，依據(jù)中華人民共和國合同法第六十條第一款、第一百零七條、第一百九十八條、中華人民共和國物權法第十五條、第一百七十八條、第一百八十七條、中華人民共和國民事訴訟法第一百二十八條之規(guī)定，判決被告陳某于本判決生效后十日內(nèi)歸還原告李某借款本金250000元，被告孫某在XX房產(chǎn)價值范圍內(nèi)承擔補充清償責任。點評：抵押合同是否有效 中華人民共和國擔保法第四十一條規(guī)定 “ 當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?中華人民共和國物權法第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！保谝话侔耸邨l規(guī)定“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！憋@然，兩部法律對抵押權成立時間規(guī)定一致，即自登記時設立；而根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，抵押合同成立生效的時間應遵從物權法的相關規(guī)定，即自合同成立時生效，抵押權是否成立不影響抵押合同的效力，因此抵押權未成立，并不影響抵押合同的效力。抵押權應在主債務訴訟時效內(nèi)主張作者：長沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點擊數(shù)： 266 更新時間：2010-4-17 20:01:00 【字體：小 大】 長沙律師網(wǎng)提示：根據(jù)物權法第202條規(guī)定，抵押權人應在主債權訴訟時效內(nèi)行使。一、案情 1999年1月22日，被告周智保向原告中國農(nóng)業(yè)銀行吉水縣支行貸款50000元，并以周智保所有的房產(chǎn)提供抵押擔保且辦理了抵押登記。借款到期后，銀行多次向周智保催收借款本息，周智保也在2004年9月7日承諾于2005年底還清借款本息，此后，銀行沒有再向周智保催款，2008年4月，銀行向法院起訴，請求法院判令周智保償還借款本息并享有抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權。周智保則提出本案債權及抵押權已超過訴訟時效。點評： 押權的行使期限應適用物權法的規(guī)定，根據(jù)物權法第202條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護的規(guī)定，原告的抵押權已消滅，應當駁回原告銀行要求被告周智保還款及享有抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權的訴訟請求。理由： 一、抵押權行使期限中期間的經(jīng)過也屬于抵押關系的法律事實部分。物權法第202條規(guī)定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。而擔保法司法解釋第12條第2款則規(guī)定，擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權