上海樓市越來(lái)越難看.doc

上海樓市越來(lái)越難看石磊一上海樓市越來(lái)越難看，在仔細(xì)看過(guò)2007年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，就會(huì)產(chǎn)生這樣的問(wèn)題。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年上海商品住宅銷售面積為3279萬(wàn)平方米，商品住宅竣工面積為2752萬(wàn)平方米。對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房屋銷售就意味著市場(chǎng)需求，房屋竣工就意味著市場(chǎng)供應(yīng)，這也就意味著在2007年上海商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。商品住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)情況是很正常的現(xiàn)象，但是如果從一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的階段來(lái)看，那么，2007年上海房產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求就顯得不同尋常了。圖1資料來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)圖1是2004年至2007年上海商品住宅的市場(chǎng)供銷情況圖。從圖1中可以看到，這幾年在市場(chǎng)供應(yīng)方面，上海商品住宅的竣工面積的變化相對(duì)平穩(wěn)；在市場(chǎng)需求方面，商品住宅銷售面積變化卻大起大落，由此形成了上海商品住宅市場(chǎng)供求的巨大變化。為了能更清楚地說(shuō)明市場(chǎng)的這一變化，我們將商品住宅當(dāng)年的竣工面積減去當(dāng)年的銷售面積，得出當(dāng)年商品住宅市場(chǎng)的供求量差，這樣就能夠比較直觀地反應(yīng)出市場(chǎng)的供求變化。根據(jù)圖1中的數(shù)據(jù)整理出圖2，從中可以看到上海商品住宅的供銷差：2004年為-158萬(wàn)平方米，2005年為-106萬(wàn)平方米，2006年為84萬(wàn)平方米，2007年為-527萬(wàn)平方米。圖2資料來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)從2004至2006這幾年，上海商品住宅市場(chǎng)由供不應(yīng)求的逐步減少，到轉(zhuǎn)為供大于求。但是到了2007年上海商品住宅的供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求的缺口高達(dá)527萬(wàn)平方米，這與前幾年的市場(chǎng)情況有著巨大的區(qū)別，這是一個(gè)值得關(guān)注的市場(chǎng)現(xiàn)象。我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看一看這幾年上海商品住宅供求情況，2007年上海住宅供求的逆轉(zhuǎn)主要是由于銷售面積的大幅增加造成的。2007年上海商品住宅的竣工面積為2752萬(wàn)平方米，僅僅只比2006年的2699萬(wàn)平方米多出了5。同期商品住宅的銷售面積為3279萬(wàn)平方米，比2006年的2615萬(wàn)平方米高出了25。是什么原因?qū)е?007年上海出現(xiàn)如此巨大的銷售面積呢？二2007年上海商品住宅供不應(yīng)求缺口高達(dá)527萬(wàn)平方米，這也就意味著在2006年底，上海市場(chǎng)至少應(yīng)該有大于527萬(wàn)平方米商品住宅的空置面積，可以用于市場(chǎng)消化。否則，市場(chǎng)將難以解釋這一現(xiàn)象。那么，在2006年末，上海市場(chǎng)有這么多的空置商品住宅嗎？雖然在上海一些公開(kāi)的資料，如上海統(tǒng)計(jì)年鑒中，并未發(fā)現(xiàn)2006年末上海商品住宅的空置面積，但根據(jù)一些官方的數(shù)據(jù)可以得出，在2006年底，上海商品住宅的空置面積不會(huì)多于500萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2007年的供需缺口527萬(wàn)平方米。既然在上海市場(chǎng)中沒(méi)有這么多的空置商品住宅，那么市場(chǎng)又是用什么來(lái)消化呢？在2007年上海商品住宅出現(xiàn)如此大的銷售面積本身就值得研究，這里就需要了解上海的商品住宅銷售面積的統(tǒng)計(jì)來(lái)源。2005年1月25日上海市政府新聞發(fā)布會(huì)實(shí)錄中解釋說(shuō)，“需要說(shuō)明的是，2003年以前的住宅商品房銷售價(jià)格，僅指竣工后交付使用的現(xiàn)房，而不包括當(dāng)期預(yù)售的期房。由于近年來(lái)期房預(yù)售比重不斷提高，為準(zhǔn)確反映當(dāng)期房屋銷售的實(shí)際價(jià)格水平，從2004年開(kāi)始，將現(xiàn)房和期房同時(shí)納入統(tǒng)計(jì)范疇，這樣就能比較真實(shí)地反映當(dāng)期銷售價(jià)格水平。”從這里我們可以知道，現(xiàn)行的上海住宅商品房的銷售面積，是由包括現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售在內(nèi)的銷售面積兩部分組成。因此可以認(rèn)為，2007年上海商品住宅銷售面積的異常增加，主要是期房預(yù)售的因素造成的。于是問(wèn)題就出來(lái)了，上海商品住宅的銷售面積是真實(shí)的銷售面積嗎？根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以得知，2006年上海商品住宅每平方米的平均價(jià)格是7079元，2007年每平方米的平均價(jià)格是8253元。市場(chǎng)供大于求，商品的價(jià)格就會(huì)下降，供不應(yīng)求，價(jià)格就會(huì)上漲。隨著房屋銷售量的劇增，2007年上海的房?jī)r(jià)的確是上漲了，從這一點(diǎn)來(lái)看，市場(chǎng)似乎是正常的。但是如果進(jìn)一步分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)在2007年上海商品住宅月銷售的情況出現(xiàn)了一些問(wèn)題。圖3資料來(lái)源：上海市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)注：由于上海市統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有公布一月份的數(shù)據(jù)，因此表中2008年1月欄中空缺，但這并不妨礙我們了解情況。從圖3中我們可以看到，上海商品住宅的月均房?jī)r(jià)在2007年中出現(xiàn)了巨大的波動(dòng)。其中6月的房?jī)r(jià)是7165元，9月漲到了9706元，11月回落到了8450元，12月又漲到11066元。2008年2月又回到8315元，并在其后的幾個(gè)月中，均保持在這個(gè)水平上。問(wèn)題是，為什么在2007年上海的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)如此大的波動(dòng)？為什么上海房?jī)r(jià)運(yùn)行的這一態(tài)勢(shì)在2008年戛然而止，沒(méi)有延續(xù)？三都說(shuō)房?jī)r(jià)是房產(chǎn)商抬高的，這一點(diǎn)不可否認(rèn)，因?yàn)榻陙?lái)的“捂房”現(xiàn)象就是抬高房?jī)r(jià)的一種行為。雖說(shuō)抬高房?jī)r(jià)是一種令購(gòu)房者難以接受的行為，但是也應(yīng)該看到另一面，房產(chǎn)商也是企業(yè)，既然是企業(yè)，就要盈利。因此房產(chǎn)商有提高房?jī)r(jià)的意愿也是很正常的事情。問(wèn)題的關(guān)鍵是社會(huì)上是否有其抬高房?jī)r(jià)的條件，如果沒(méi)有這些條件，開(kāi)發(fā)商就是想抬高房?jī)r(jià)也不可能，如果有這些條件，那么其原因又是什么？雖然說(shuō)需求旺盛是拉高房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，但是上海的有關(guān)方面為房?jī)r(jià)的上漲也提供了條件。因?yàn)橛嘘P(guān)方面始終未能為市場(chǎng)提供一套公開(kāi)、透明、清晰的房產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，而這種房產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)不清晰的直接結(jié)果，就為房?jī)r(jià)非理性的上漲提供了條件。如果市場(chǎng)各方都能夠及時(shí)得到明確而清晰的市場(chǎng)信息，那么即使有些房產(chǎn)商想抬高房?jī)r(jià)，也是比較困難的。通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，是全面了解市場(chǎng)的一個(gè)重要途徑，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的及時(shí)準(zhǔn)確至關(guān)重要。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)模糊不清，勢(shì)必會(huì)影響各方對(duì)市場(chǎng)狀況的了解。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)其弊端是顯而易見(jiàn)