2007年北京房地產(chǎn)市場預測研究報告

叮叮小文庫2007年北京房地產(chǎn)市場預測研究報告2006年12月11日，搜房新聞中心第一時間獲得了偉業(yè)顧問對2007年北京房地產(chǎn)市場的權威預測報告，并在搜房網(wǎng)獨家發(fā)布。此重磅報告在2006年一系列宏觀調(diào)控政策的大背景下，對2007年的北京房地產(chǎn)市場進行了13大預測。偉業(yè)顧問對北京房地產(chǎn)市場的預測傳統(tǒng)可以追溯到1999年，作為最早的房地產(chǎn)市場的從業(yè)者和見證者之一，經(jīng)歷了中國住房體制改革開始九年來的風云變化。從2002年開始，北京二手房市場逐年升溫，我愛我家加入到了偉業(yè)顧問的預測行列，更為重要的，我們共同逐步建立起了與之相應的對住房一二三級市場聯(lián)動的日常研究的體系。其實，根據(jù)未來的“測不準原理”，預測觀點的準確性并不是最重要的。我們的目的，是為處于和準備進入房地產(chǎn)相關行業(yè)的各位專業(yè)人士提供一個認識、理解和判斷北京乃至全國房地產(chǎn)市場的專業(yè)思路。作為京城房地產(chǎn)市場上最大的綜合服務機構的聯(lián)合體，偉業(yè)顧問與我愛我家在2006年均保持了業(yè)務的持續(xù)高速發(fā)展：50多個一手項目，300多家二手門店，4000多名從業(yè)人員，十余個城市的操作經(jīng)驗，造就了最具實力的管理和研究團隊，相信我們的研究成果，對您在北京的房地產(chǎn)投資會有極大的幫助。對2007年的預測研究中，除了一如既往地強調(diào)對房地產(chǎn)市場本身的理解外，力求能站在更為宏觀的角度看待房地產(chǎn)市場。從國際和國內(nèi)的政治、經(jīng)濟形勢出發(fā)，來探討和把握房地產(chǎn)市場的走向。有幾個關鍵詞是需要特別注意的，“和諧社會和科學發(fā)展觀”、“十七大”、“奧運”、“股市”、“限制投資、促進消費”、“匯率”、“外資銀行”等等。房地產(chǎn)市場的政策解讀歷來是預測未來的重要一環(huán)，繼續(xù)保持對國六條系列政策的高度關注是毋庸置疑的，除此之外，我們特別研究了對十一五規(guī)劃的相關內(nèi)容，值得您認真對待和思考。從十一五規(guī)劃的總體目標，到住房建設規(guī)劃、基礎設施和交通規(guī)劃，到固定資產(chǎn)投資與重大項目規(guī)劃，到服務業(yè)和商業(yè)規(guī)劃，這是判斷未來的基礎，再加上對城市規(guī)劃和京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃的研究，構成了一個完整的體系。回顧2006年的預測觀點，“市場供不應求、價格借勢上揚20%左右”，“熱點區(qū)域更加分散：東區(qū)激變、西南補漲、雙村提價、老城活躍”等對住房市場的預測與現(xiàn)實情況完全一樣。之所以如此，要感謝“8.31”后招拍掛政策的嚴格實施，相對透明的土地二級市場的格局，為我們判斷一手房市場提供了準確的依據(jù)。因此，對于土地市場的深度研究是我們今年預測工作的一大進步，而明年，研究重點會進一步向土地一級市場傾斜，相信透明的土地市場將帶來更為理性的住房市場。最后要強調(diào)的是，在做預測的過程中，我們秉承了一貫的群策群力的作風，除了顧問、營銷和商業(yè)公司的中高級管理人員提供了業(yè)務一線的大量寶貴信息和市場感覺外，日益強大的公司內(nèi)部管理平臺很好地支持了本次預測工作：知識信息中心提供了方便的電子化交流平臺和數(shù)據(jù)案例支持、項目運營中心把分析后的項目和客戶信息清晰的勾勒出來、公關品推中心收集了媒體和業(yè)內(nèi)專家的各類聲音，還有營銷策劃部、銷售管理部、建筑策劃部和土地研究部都給予了我們強大的支援，最后在偉業(yè)顧問市場與戰(zhàn)略研究中心和我愛我家市場研究部的共同努力下，得以順利完成了2007年的北京房地產(chǎn)市場預測報告，在此向大家一并致以深深的謝意！第一部分 宏觀經(jīng)濟背景固定資產(chǎn)投資增速將平穩(wěn)回落2006年1-10月份北京全社會固定資產(chǎn)投資共計307.2億元，同比增幅達21.9%。與往年相比，本年度投資結構有所優(yōu)化，瓶頸產(chǎn)業(yè)得到了加強，企業(yè)貸款和自籌資金力度進一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設嚴重、產(chǎn)能過剩等問題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經(jīng)濟調(diào)整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進一步加大，預計2007年全市固定資產(chǎn)投資增速將有所回落。人民幣升值助推房地產(chǎn)股截至2006年8月，我國已持續(xù)28個月實現(xiàn)貿(mào)易順差，導致人民幣升值壓力不斷增大。從宏觀經(jīng)濟角度考慮，人民幣升值將全面提升國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，對房地產(chǎn)價格構成長期利好，同時對人民幣升值更強的預期，必然吸引投機資金繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，支撐房地產(chǎn)股價，繼續(xù)助力市場發(fā)展。宏觀政策向大力促進消費傾斜 隨著控制固定資產(chǎn)投資的政策進一步延續(xù)，在人民幣升值的壓力下，對外出口增長乏力，因此，必須通過促進大眾消費，才能繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。公務員及部隊干部工資普遍上調(diào)將成為新一輪刺激內(nèi)需的開始。奧運效應 每屆奧運會的舉辦都為舉辦國帶來了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。隨著2008北京奧運會的臨近，奧運概念、奧運經(jīng)濟、亞奧商圈成為了近幾年北京樓市的關鍵詞 - 城市中心的北移、建設用地的大幅增加、交通路網(wǎng)的改善，直接加速了房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)水平的提升、亞奧區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的更新?lián)Q代、區(qū)域房地產(chǎn)的競爭加劇等等。然而同時，奧運舉辦城市的房價在奧運后的走勢究竟如何，也在一定程度上增加了北京購房者甚至部分開發(fā)商的觀望情緒。證券市場回暖2006年是中國證券市場豐收的一年 - 全流通改革的完成、證券市場基礎制度和大藍籌市場的建設、上市公司法人治理結構的改善、證券市場資源配置功能的恢復均取得了巨大的成就，股指創(chuàng)出了5年以來的新高。2007年整體市場依然樂觀，寬松的流動性將繼續(xù)對股市產(chǎn)生積極影響，制度變革和金融創(chuàng)新，將成為推動中國股市長期牛市的重要力量。外資銀行的人民幣業(yè)務范圍拓寬自中國加入世貿(mào)組織4年來，外資銀行營業(yè)性機構從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準入政策的放寬，人民幣業(yè)務迅速成為外資銀行業(yè)務發(fā)展的重點。預計2007年外資銀行將憑借更成熟的服務加強對中資銀行的全方位競爭，特別是對于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務來說，競爭將會更為激烈。第二部分 預測觀點論述觀點一：宏觀調(diào)控把脈下藥，平穩(wěn)市場迎接奧運2006年在中國房地產(chǎn)歷史上是具有特殊意義的一年：政府為調(diào)整結構穩(wěn)定房價，在2005年“國八條”的基礎之上將宏觀調(diào)控繼續(xù)全面展開，一系列的政策風暴在業(yè)界掀起了軒然大波，對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展產(chǎn)生了深遠影響。然而，2006年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果尚未完全達到政府的預期，預計2007年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)。2007年是實現(xiàn)十一五規(guī)劃承上啟下的重要一年，加之十七大召開在即、奧運臨近，預示著在這重要的一年中，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)，從而響應中央構建和諧社會的總體目標、保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的發(fā)展要求。從前兩輪調(diào)控政策來看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的規(guī)定細則未出臺，各項政策的執(zhí)行尚有潛力可挖，這些給進一步的宏觀調(diào)控提供了較大的空間和較多的手段，因此預計北京市會針對北京房地產(chǎn)市場的走勢情況，把脈下藥，實現(xiàn)調(diào)控目標，平穩(wěn)市場迎接奧運。論述：1. 2007年宏觀調(diào)控還將繼續(xù)。為保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國務院及各大部委于2005、2006年分別出臺了國八條和國六條，旨在通過宏觀調(diào)控進一步穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場。隨后，控制投資規(guī)模、調(diào)整供應結構、銀根收緊、加強稅收、規(guī)范土地管理、整頓市場秩序、信息披露等相關的政策層出不窮，一系列的組合拳引起了市場極大的反響。建設部于近日通報了2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控情況，通報指出，目前盡管在貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工作取得了一定成績，但當前房地產(chǎn)市場運行中還存在不少困難和問題，因此要求各地區(qū)、各有關部門要按照“統(tǒng)一認識、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實”的原則，進一步嚴格貫徹國務院關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，盡快完善配套政策，突出重點、遠近結合、標本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。換一個角度，據(jù)各地統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：（數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局）2006年1-9月份，深圳商品住房銷售均價相比2005年1-9月份同比上漲34.6%，廣州同比上漲17.7%，北京同比上漲14.4%，除此之外，廈門、福州、沈陽等的房價也同樣依然高位運行，這樣的調(diào)控效果顯然尚未完全達到政府的預期。另獲悉，日前在中南海召開的黨外人士座談會上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經(jīng)濟工作十分重要，要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?？梢?，2007年宏觀調(diào)控必將繼續(xù)。2. 2007年的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)。面臨著十七大召開在即和奧運的臨近，構建和諧社會總體目標的發(fā)展要求預示著2007年政府出臺過于嚴厲的宏觀層面政策的可能性不大。特別是2007年作為北京市實現(xiàn)十一五總體規(guī)劃的關鍵的承上啟下的一年，仍然需要經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。因此，預計整體調(diào)控基調(diào)將以“平穩(wěn)”和“適度”為主。3. “針對市場反應把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。從前兩輪調(diào)控的具體政策來看：部分新政策尚有可能 土地、信貸、稅收方面都有可能出現(xiàn)新的政策，如土地一級開發(fā)新政、加強企業(yè)資金監(jiān)管、進一步調(diào)高利率和二次以上購房首付成數(shù)、征收物業(yè)稅、高檔項目消費稅等等。個別政策之間出現(xiàn)了矛盾 以利用稅收控制投機炒房為例，加大轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機購房的行為，但由于相關費用都會產(chǎn)生轉(zhuǎn)嫁，導致二手房價上漲過快，對穩(wěn)定房價不利，同時成交量隨之下滑也與盤活二手市場的政策在一定程度上相違背；部分規(guī)定或細則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望 北京市“兩限房”的執(zhí)行細則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導致形勢不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。由此可以看出，政府進一步的宏觀調(diào)控仍存在較大的空間和較多的手段。而這些手段究竟是否會在2007年出臺，在很大程度上將由2007年市場的實際發(fā)展態(tài)勢所決定。所以說“針對市場反應把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。觀點二：“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響暫時無法體現(xiàn)作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無疑對調(diào)整住房供應結構、引導合理消費有著積極而深遠的意義。但從目前市場存量和增量來看，90m2以下的供應量仍不足整體的30%，加之2007年新增項目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量也將有限，因此預計“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響效果在2007年暫時無法體現(xiàn)，但長遠影響會在以后逐年釋放。論述：1. 目前北京市所有可售住宅的套均面積148 m2。數(shù)據(jù)顯示，目前北京可售的住宅共計10.5萬套，總可售面積1558萬m2，套均面積148 m2，90 m2以下反而不足30%。這與“90m2?70%”政策還有相當大的差距。截至2006年11月29日，北京市可售商品房情況統(tǒng)計期房 + 現(xiàn)房 期房 現(xiàn)房 項目個數(shù)/個 2978 1479 1499 總可售面積/30733096 23336693 7396403 其中住宅套數(shù)/套 105267 85210 20057 其中住宅面積/15583736 12316779 3266957 套均面積/148 145 163 （數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2. 新增項目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量有限。北京市政策規(guī)定：2006年6月之前招拍掛方式取得的土地維持原狀態(tài)，不受90m2?70%”的限制；2006年6月之前審批開工的住房項目也不受“90m2?70%”的限制。根據(jù)北京市國土局在2006年7月份公開發(fā)布的土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在2004年、2005年、2006年1-6月出讓的土地，截至2006年6月，共計1949公頃的土地正在進行房屋建設（正在開發(fā)建設面積，見下圖）狀態(tài)。由于其中多數(shù)土地目前已經(jīng)形成在售項目，能在2007年形成有效供給土地（在售項目）只是其中的一部分。假設按照15%的保守比例計算，可得出明年會形成在售項目供應的土地達到約292公頃。2004年以來出讓的商品住宅用地開發(fā)狀態(tài)統(tǒng)計2004 出讓 2005 出讓 2006.1-6 出讓 2006.7-10 出讓 合計 未動工土地面積 539 102 30 0 672 已完成土地開發(fā)面積 294 71 267 322 954 正在開發(fā)建設面積 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面積 541 5 0 0 546 土地出讓面積小計 3220 273 305 322 4120 （數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局）注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國土局公布的712個項目統(tǒng)計得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)國土局網(wǎng)站公開監(jiān)測的統(tǒng)計數(shù)據(jù)得出。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計有這類土地350公頃?？紤]到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會盡快進行項目開工建設，可以按照80%的比例，計算得出在明年形成項目供應的土地達到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，按照北京市平均容積率1.8計算，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應方面暫時仍無法體現(xiàn)。另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導致項目從拿地到形成有效供應的周期進一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項目的時間滯后，于2007年形成有效供應的數(shù)量有限。3. 綜上所述，無論從目前可售住宅的供應結構，還是從2007年即將形成的供應情況來看，未受“90m2?70%”政策限制的項目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響暫時無法體現(xiàn)。注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國土局公布的712個項目統(tǒng)計得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)國土局網(wǎng)站公開監(jiān)測的統(tǒng)計數(shù)據(jù)得出。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計有這類土地350公頃?？紤]到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會盡快進行項目開工建設，可以按照80%的比例，計算得出在明年形成項目供應的土地達到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，按照北京市平均容積率1.8計算，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應方面暫時仍無法體現(xiàn)。另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導致項目從拿地到形成有效供應的周期進一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項目的時間滯后，于2007年形成有效供應的數(shù)量有限。3. 綜上所述，無論從目前可售住宅的供應結構，還是從2007年即將形成的供應情況來看，未受“90m2?70%”政策限制的項目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響暫時無法體現(xiàn)。觀點三：一手住宅供應大漲，成交價格漲幅放緩預計2007年北京一手住宅市場將打破2006年供不應求的局面，新增住宅供應量大漲，漲幅超過50%；成交均價漲幅放緩，回落至10%左右。論述：1. 新增住宅供應量大漲。2006年住宅供應（按照拿到銷售證的準售項目統(tǒng)計，本文中均如此定義）不足，普通住宅月均供應面積較2005年減少了28.5%，別墅公寓月均供應面積減少38.9%。究其原因，2006年多變的調(diào)控政策和的過大的價格漲幅，使開發(fā)商們推遲了新盤上市的時間，預計部分供應將在2007年放量。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）同時，06年土地清查力度加強，使得大量閑置土地得以開發(fā)，06年1-10月的新開工面積較05年同期提升14%，也將在一定程度上增大2007年新房的供應。（數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計信息網(wǎng)）另外，根據(jù)北京住房建設規(guī)劃（2006年2010年），2006年6月至2007年12月新增住房規(guī)劃建筑面積約5000萬m2，目前供應量遠不及計劃期內(nèi)指標，加之奧運會后住宅市場的走向并不明朗，使得很多開發(fā)商在奧運前極有可能采取加大放量以規(guī)避風險的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供應量將有大幅度提升。根據(jù)北京市國土局公布的2004年來的土地供應情況，我們可以對07年新增住宅供應量作大體估算：2004年以來出讓的商品住宅用地開發(fā)狀態(tài)統(tǒng)計2004 出讓 2005 出讓 2006.1-6 出讓 2006.7-10 出讓 合計 未動工土地面積 539 102 30 0 672 已完成土地開發(fā)面積 294 71 267 322 954 正在開發(fā)建設面積 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面積 541 5 0 0 546 土地出讓面積小計 3220 273 305 322 4120 （數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局）注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國土局公布的712個項目統(tǒng)計得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)偉業(yè)顧問從國土局網(wǎng)站公開監(jiān)測的統(tǒng)計數(shù)據(jù)得出。未動工土地 - 這部分土地未動工主要是拆遷問題和資金問題，按理說在2007年形成住房供應的可能性較小，但是政府在盤活閑置土地方面顯示出了很大的決心，加之拿到這些土地的開發(fā)商絕不愿土地被收回，又碰到市場預期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盤活應在情理之中。通過對相關項目抽樣進行調(diào)研發(fā)現(xiàn)：項目計劃在2006年和2007年開工的較多，考慮到形成銷售項目的滯后，保守估計有20%的地塊可以在07年形成住宅銷售供應，約134公頃。已完成開發(fā)土地 - 由于該類土地開發(fā)企業(yè)開發(fā)動機很強，近期的土地大多為招拍掛形式取得的，所以這類土地的開發(fā)商爭取早日動工并且能夠開始銷售、進入市場的意愿很強。估計有70%以上的土地可以在07年形成住宅供應，約668公頃。正在開發(fā)建設的土地 - 由于很多項目已經(jīng)在市場上形成供給，也存在一些土地沒有形成供給（例如大盤后期）。對相關項目數(shù)據(jù)抽樣計算，正在開發(fā)建設的土地70%已在市場上形成住宅項目開始銷售。所以估計有20%的地塊可以在07年形成住宅供應，約390公頃。綜上所得，2007年有效土地供應量為約為1192公頃，按照北京市平均容積率1.8計算，估算得07年北京有效供給住宅面積2145萬平方米，與2006年預計全年供應量14001500公頃相比，增長50%以上。其中，北京市邊緣組團和重點新城區(qū)域?qū)⒊蔀楣┙o的重點。2. 住宅成交均價漲幅放緩，回落至10%左右。2006年全年住宅用地平均土地價格3463元/m2，比05年的2546元/m2增長36%，預計07年在北京城區(qū)住宅用地進一步稀缺的環(huán)境下土地價格將會繼續(xù)上漲，連同建筑原材料價格上浮共同導致房地產(chǎn)開發(fā)成本提升。同時，2007年交通設施的不斷完善，奧運經(jīng)濟以及人民幣升值利好無疑將會帶來房地產(chǎn)市場升溫。通過偉業(yè)顧問2006年底在售的領秀新硅谷、沿海賽洛城、龍灣別墅等項目的銷售情況了解到，諸多項目成交繼續(xù)保持量價齊增，供需兩旺態(tài)勢有望進一步延續(xù)。綜上多方面因素考慮，預計2007年北京住宅成交均價將繼續(xù)上揚。然而，價格在上揚的同時，面臨著諸多的抑制因素：政府銀根收縮、土地監(jiān)查、稅收加強、供應結構調(diào)整、限外令等調(diào)控政策的效果預計會在2007年逐步顯現(xiàn)，一系列調(diào)控政策顯示出的政府穩(wěn)定房價的決心將會對2007年的成交價格走勢帶來關鍵性的影響。固定資產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)回落、回暖的證券市場對房地產(chǎn)行業(yè)的資金分流都有可能在一定程度上放緩房價的增速。同時，城市外擴步伐加快，郊區(qū)成交份額不斷增加，這種結構性調(diào)整也會降低整體成交均價的增速。（數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問市場與戰(zhàn)略研究中心）另外，購房者對奧運會后住宅市場的觀望，以及對“90m2?70%”執(zhí)行情況的期待，也會給房價帶來減速效果。據(jù)統(tǒng)計，06年普通住宅成交均價同比上漲17.37%。綜合以上分析，預計2007年住宅成交均價漲幅將回落至10%左右。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）觀點四：二手住宅交易量價齊升，客戶選擇二手住宅的標準發(fā)生轉(zhuǎn)變預計2007年二手住宅房價增幅10%左右，成交量有望突破10萬套，其中二手商品住宅所占比重將上升至二手總成交量的65%以上。另外，隨著一、二手住宅價格差距不斷縮小，二手房價優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房優(yōu)勢凸顯，客戶選擇二手住宅的標準發(fā)生轉(zhuǎn)變。論述：1. 價格漲幅將在10%左右。2006年北京二手住宅因新征稅費而使交易成本不斷上升，業(yè)主的轉(zhuǎn)嫁、惜售等行為令市場交易價格上漲明顯，全年漲幅達25%左右。二手住宅房價漲幅過快，已引起社會各界的密切關注。隨著二手房各項稅費政策已基本落實，中介行業(yè)即將展開全面的內(nèi)部整頓，加之政府對二手市場的盤活政策，增加二手住宅房源的有效供給，預計明年北京市二手住宅價格漲幅將在10%左右。2. 成交量有望突破10萬套。根據(jù)目前成交情況，估算2006年北京市二手住宅的總成交量將在7.6萬套左右，同2005年相比增幅約8%，這一增長率為2000年以來的歷史最低。成交量增幅減緩的主要原因在于二手房營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅的征收，大大降低了二手住宅相比一手的價格競爭優(yōu)勢。但二手住宅作為新增住宅的一個重要補充，增加二手住宅房源有效供給，滿足多層次的住宅需求，已經(jīng)成為政府盤活二手住宅市場的重要舉措。隨著新增住宅的進一步郊區(qū)化，城區(qū)二手住宅的區(qū)域優(yōu)勢日漸凸顯，預計2006年市場中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬套，樂觀估計將可能突破10萬套大關。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）3. 二手商品住宅比重將達到總成交的65%以上2006年受到宏觀調(diào)控以及兩稅的影響，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而購房者也不愿接受業(yè)主將營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受稅費影響的公房，大約占二手市場總成交量的44%左右。但隨著相關稅費的逐步落實、已購公房資源的市場稀缺性、購買滿五年的二手商品住宅隨時間的增多、以及市場對五年這個時間節(jié)點認定的變化，預計2007年二手商品住宅交易所占比重將會回升，其市場比重將達到二手總成交量的65%以上。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 4. 客戶選擇二手住宅的標準發(fā)生轉(zhuǎn)變，價格優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房優(yōu)勢凸顯，。突出的價格優(yōu)勢一度是眾多購房者選擇二手住宅的直接原因。但從2006年開始，稅費的征收使得其房價上漲迅猛，甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)一、二手住宅價格倒掛的現(xiàn)象。在房價優(yōu)勢趨淡的同時，二手住宅區(qū)域優(yōu)勢逐漸凸顯，目前大部分二手住宅供應都在四環(huán)以里，而一手住宅的郊區(qū)化使得時間和交通成本大幅上升，一手住宅又多為期房，入住時間相對延后，相比之下具備區(qū)域優(yōu)勢和現(xiàn)房特點的二手住宅將成為部分購房者新的選擇。觀點五：一、二、三級住宅市場關聯(lián)度大增，租賃市場尤為看好隨著商品房價格的不斷攀升，客戶對市場的認知逐漸歸于理性，棄買求租的現(xiàn)象也將逐漸增多。預計2007年原有租賃熱點區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)升溫，沿著軌道向城市邊緣擴散，整個租賃市場大需求與大供給相互呼應，成交量將上漲8%左右。論述：1. 租賃市場供需雙雙增大，成交量將上漲8%。2006年加征多項二手交易環(huán)節(jié)的稅項使得部分二手住宅房源逐漸轉(zhuǎn)到租賃市場，形成2007年租賃市場房源放量。與供給增大相對應，2007年的租賃需求也會進一步膨脹：隨著2007年北京進入奧運工程建設的最后階段，外地進京人數(shù)攀升，租房需求隨之增大；受房價和稅收影響，對新房和二手住宅卻步的購房者棄買求租的現(xiàn)象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結”選擇在原住址附近租房，也進一步增大了租賃需求。但考慮到北京勞動密集型企業(yè)的外遷，及北京未來可能加強對流動人口的管理，預計2007年北京總體租賃市場成交量將上漲8%左右。（數(shù)據(jù)來源：我愛我家戰(zhàn)略與市場研究中心）2. 租賃價格穩(wěn)中有升，普通住宅價格上漲5%-10%。由于房屋租賃強制備案的實施，普通住宅租賃市場的房主為了保證自身既得利益，定會將相關費用轉(zhuǎn)嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價格指數(shù)微漲，加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價格預計將上漲5%-10%左右。（數(shù)據(jù)來源：我愛我家戰(zhàn)略與市場研究中心）3. 原有租賃熱點持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點隨著奧運臨近以及新建的地鐵5號、10號線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進一步成為熱點區(qū)域，同時北京南站的改建也將帶動南城整體租賃市場的繁榮。觀點六：土地一級開發(fā)成為熱點，土地供給量增加趨勢漸現(xiàn)針對目前部分通過走一級開發(fā)曲線拿地的開發(fā)商在社會上造成的不良影響，以及因為土地供給相對不足所帶來供需失衡的壓力，相關部門已經(jīng)意識到規(guī)范土地市場秩序、促進土地有效供給的重要性。土地一級開發(fā)項目招標政策無疑加速了開發(fā)專業(yè)化水平的提高，突破原有開發(fā)瓶頸以及加強政府對閑置土地清查盤活的力度，2007年的土地供應量有望在2006年穩(wěn)定增長的基礎上進一步大增。論述：1. 土地一級開發(fā)專業(yè)化水平提高，突破原有開發(fā)瓶頸針對目前部分通過走一級開發(fā)曲線拿地的開發(fā)商在社會上造成的不良影響，相關部門已于2006年6月份出臺了北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法。2006年11月，門頭溝、石景山兩宗地已經(jīng)率先進入土地一級開發(fā)招標階段。無疑，土地一級開發(fā)的市場化運作將加快其專業(yè)化進程。預計2007年北京市土地一級開發(fā)的專業(yè)化水平將大幅度提升，更多的專業(yè)化顧問服務機構介入其中，從而突破原有開發(fā)瓶頸，以保證土地供應計劃的順利實施。2. 土地供應量有大增趨勢北京市住宅建設規(guī)劃中計劃2006、2007兩年居住用地供應規(guī)模3600公頃，而到目前為止公開出讓土地僅627公頃，加上經(jīng)濟適用房的300公頃住宅土地，僅占到住宅供應計劃的1/4左右；2005年的土地供應計劃也遠未完成。如果2005土地供應縮水是為了擠壓2004年大量協(xié)議土地釋放的話，那么2006年未達到計劃的土地供給量將在2007年得到應有的體現(xiàn)。市場規(guī)律加上前文提到的一級開發(fā)政策的保駕護航，2007年土地供應大增的趨勢將日漸明顯。預計供應主要側(cè)重在北京市邊緣組團和重點新城區(qū)域。3. 政府或?qū)⒊雠_政策鼓勵土地交易2007年新入市土地即將存在面臨2008年奧運期間開發(fā)閑置的風險，同時普遍對奧運后市場預期尚不明朗的現(xiàn)狀導致部分開發(fā)商出現(xiàn)觀望情緒，因此相對于土地供應量猛增，需求顯得不夠旺盛，預計政府或?qū)⒊雠_相關的政策鼓勵土地交易，比如延長2年不開發(fā)即收回的時間到兩年半或三年。觀點七：個貸產(chǎn)品百花齊放；開發(fā)商積極尋求新融資渠道，私募基金或?qū)⒊蔀闊狳c隨著外資銀行全面介入人民幣業(yè)務，金融市場的競爭會愈加激烈，新的個貸產(chǎn)品會在06年大規(guī)模出現(xiàn)的基礎上繼續(xù)增多，呈百花爭艷的局面。另外，面對一系列銀根收緊政策，開發(fā)商會致力于尋求更多的融資渠道以緩解資金壓力，來自于境內(nèi)資金的私募房地產(chǎn)投資基金或?qū)⒊蔀闊狳c。論述：1. 2007年個貸產(chǎn)品持續(xù)增多，百花爭艷。在所有個貸業(yè)務中房貸業(yè)務占到了總量的90%，由于其需求量大風險低，一直倍受金融機構的青睞。2006年以來，隨著宏觀調(diào)控作用下商品房交易量的下滑，各大銀行的個貸產(chǎn)品創(chuàng)新進入密集期，優(yōu)惠政策層出不窮。2006年各大銀行推出的部分創(chuàng)新個貸產(chǎn)品2004 出讓 2005 出讓 2006.1-6 出讓 2006.7-10 出讓 合計 未動工土地面積 539 102 30 0 672 已完成土地開發(fā)面積 294 71 267 322 954 正在開發(fā)建設面積 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面積 541 5 0 0 546 土地出讓面積小計 3220 273 305 322 4120 隨著外資銀行即將全面介入人民幣業(yè)務，金融機構間的競爭無疑會進一步升溫，相信2007年的房貸產(chǎn)品會更為豐富，這對購房者來說將會提供更多利好。2. 開發(fā)商會致力于尋求更多的融資渠道，來自于境內(nèi)資金的私募房地產(chǎn)投資基金或?qū)⒊蔀闊狳c。2006年國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，包括銀監(jiān)會212號文、54號文、加息、提高存款準備金率、住宅樓封頂之后才能發(fā)放個人住房按揭貸款等，從不同渠道分別加大了開發(fā)商的資金壓力和融資難度，開發(fā)商必將致力于尋求新的融資渠道以緩解壓力。另外，從最近的幾次土地公開出讓交易來看，新的招標模式中付款進度占到了綜合評分很大的比重，一次性全款付清的現(xiàn)象越來越多。土地交易競爭愈發(fā)激烈無疑要求開發(fā)企業(yè)的資金更為充足，加大融資力度、拓寬融資渠道勢在必行。而隨著目前越來越多的寫字樓和商業(yè)等持有型物業(yè)開發(fā)的需要，傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品已經(jīng)很難解決現(xiàn)實中存在的實際困難，對新的金融產(chǎn)品可謂翹首以待。除了傳統(tǒng)的銀行債權、上市股權融資外，信托模式，如夾層融資、委托貸款等紛紛被叫停；REITs方面表現(xiàn)平平，只有一支如愿上市；抵押貸款證券化進展緩慢。這些在2006年被寄予厚望的融資方式并沒有表現(xiàn)出期望的水準，2007年將如何表現(xiàn)，仍然難以預期。而私募基金、產(chǎn)業(yè)基金等新融資模式或?qū)⒊蔀闊狳c。國內(nèi)目前整體資金流動性過剩，大量資金尋找出口。隨著修改后的合伙企業(yè)法增加了“有限合伙”的規(guī)定，并將于2007年6月1日起施行，有限合伙企業(yè)為境內(nèi)資金成立基金與基金管理公司提供了很好的法律結構形式，通過這類投資基金融資很可能成為未來一個時期內(nèi)的熱點。而天津濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)基金試點也成為2007年非常值得期待的金融創(chuàng)新的熱點，雖因宏觀調(diào)控暫時擱淺，但應該會隨著政策放寬重回市場。觀點八：酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等投資性物業(yè)大量增加隨著奧運臨近外來人口增多以及北京長期流動人口規(guī)模持續(xù)擴大、社會資金傾向于投資型物業(yè)、宏觀調(diào)控引發(fā)產(chǎn)品供應發(fā)生變化等多方面因素，預計2007年酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等投資性物業(yè)將大量增加。論述：1. 奧運臨近，北京市短期內(nèi)外來人口將大量增多，同時長期流動人口規(guī)模仍在持續(xù)擴大，致使酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等物業(yè)類型的市場需求將持續(xù)得到有效釋放。2. 資本涌入房地產(chǎn)市場，會首選成熟、高收益的投資型物業(yè)，選擇開發(fā)酒店式公寓、產(chǎn)權酒店之類的產(chǎn)品也可規(guī)避部分銷售風險，即萬一出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，可以考慮重新包裝并轉(zhuǎn)為整售，靈活拓寬銷售渠道。3. 受“90m2?70%”政策影響，小戶型的大量供應在未來住宅市場將成為趨勢。部分開發(fā)商為回避過于激勵的市場競爭，將面臨相應的產(chǎn)品調(diào)整，酒店式公寓、產(chǎn)權酒店等投資型高收益的小戶型產(chǎn)品無疑會越發(fā)受到青睞。4. 2006年部分酒店式公寓、產(chǎn)權酒店的銷售情況火爆。例如銀泰中心酒店服務式公寓熱銷14.62億元；偉業(yè)顧問代理的產(chǎn)權酒店立方庭項目在開盤兩個月內(nèi)即內(nèi)完成了60%銷售，銷售金額達4.6億。這些案例都反映了旺盛的市場需求，在市場上樹立了良好的榜樣，為開發(fā)商和投資商增強了信心。觀點九：產(chǎn)品同質(zhì)化進程加快，附加值提升成為關鍵1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的時期，開發(fā)商對各類產(chǎn)品均有所嘗試，經(jīng)過市場的檢驗，大眾對成熟產(chǎn)品的認知程度不斷提升。同時，以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢愈加明顯。因此，通過提升產(chǎn)品的附加值以尋求優(yōu)勢將成為市場競爭的主要手段。論述：1. 1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的時期，開發(fā)商對各類產(chǎn)品均有所嘗試。而經(jīng)過市場的不斷檢驗，大眾對成熟產(chǎn)品的認知程度不斷提升，產(chǎn)品發(fā)展趨于同質(zhì)。2.以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化進程加快。3. 提升產(chǎn)品附加值以尋求優(yōu)勢將成為市場競爭的主要手段：精裝修和設計的精細化 精設計、精裝修成為提升產(chǎn)品附加值的重要手段之一。從2006年部分新開盤的項目就可以看到此趨勢，除酒店式公寓全部為精裝修外，小戶型項目也多采用精裝修產(chǎn)品，如“保利薔薇”、“悠樂匯”等，市場表現(xiàn)不俗，其中“保利薔薇”項目在8月份正式開盤后四個月內(nèi)熱銷約90%。日前，深圳市也發(fā)布公告，力爭到2010年宣布基本取消毛坯房。 配套設施和服務 隨著小戶型陸續(xù)增多，容積率不斷提升，住宅的社區(qū)商業(yè)配套、交通配套以及其它配套設施和服務將在市場上扮演更為重要的角色，加強這方面的建設勢在必行。住宅的科技節(jié)能環(huán)保含量 隨著產(chǎn)品同質(zhì)化程度的加強，客戶對住宅科技、節(jié)能、環(huán)保含量的需求逐漸開始顯現(xiàn)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點。營銷推廣方式的轉(zhuǎn)變 傳統(tǒng)的營銷推廣方式會局部向成本更低針對性更強的渠道營銷和一二手聯(lián)動營銷過渡，這兩種營銷推廣方式以利用以往資源并充分共享平臺為主，對市場資源的優(yōu)化配置無疑更為成熟和理性，效果也將更為明顯。另外，借題奧運的事件營銷和體育營銷手段也將應運而生。觀點十：大型開發(fā)商進入快速成長通道，有望出現(xiàn)600億企業(yè)在宏觀調(diào)控的前提和行業(yè)集中的趨勢下，市場兩極分化日漸明顯，大企業(yè)依托將資源、平臺、人才和技術等優(yōu)勢進一步擴大規(guī)模，進入快速成長通道。2007年國內(nèi)有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。論述：1. 大開發(fā)商進入快速成長通道。招拍掛的土地出讓方式對大型開發(fā)商更為有利 2006年底北京市采取招標出讓的地塊越來越多，這種加大對企業(yè)財務實力、資質(zhì)業(yè)績以及開發(fā)方案等要求的權重基礎上采取綜合評分的出讓模式，增加了大品牌開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。并購加快了大型開發(fā)商的發(fā)展步伐 政府公開出讓土地數(shù)量有限，大型開發(fā)商通過并購的方式低風險、快速獲得新的項目或地塊成為一大趨勢。大企業(yè)間強強聯(lián)合進一步擴大自身優(yōu)勢和規(guī)模 隨著政策提高信貸門檻，大企業(yè)間聯(lián)合拿地、合作開發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開發(fā)商之間資源互補，業(yè)務規(guī)模進一步擴大。2006年聯(lián)合拿地的實例屢見不鮮，萬科中糧聯(lián)合競得廣州白云區(qū)金沙洲地塊和豐臺區(qū)小屯路地塊，首開和城建興華聯(lián)合拿下廣渠路36號地塊等等，預計2007年聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的項目將繼續(xù)增多。戰(zhàn)略合作方面如綠城房地產(chǎn)集團與中國葛洲壩集團公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，金地與ING合作等。大型開發(fā)商擁有更為多元化的融資渠道 信貸規(guī)模、上市、定向增發(fā)等融資方式持續(xù)增多。7月下旬，萬科集團與中國銀行總行在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方一致同意建立長期戰(zhàn)略合作關系，中國銀行總行授予萬科集團人民幣50億的授信額度。2006年北辰、保利、世茂、綠城陸續(xù)掛牌上市。萬科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產(chǎn)上市企業(yè)均提出通過定向增發(fā)的方式開展融資，所涉及的融資總金額達近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關融資等等。成功管理經(jīng)驗、產(chǎn)品在外地市場的復制，加快了大型開發(fā)商的全國擴張戰(zhàn)略。合作伙伴全國化戰(zhàn)略布局的加速 偉業(yè)、世聯(lián)、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)服務商2006年增設了大量的外地分支機構，對開發(fā)商的加速擴張起到了積極的輔助作用。2. 有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。萬科2006年第三季度公報顯示，通過受讓南都地產(chǎn)80%的股份新增項目資源269.2萬平米，萬科于第三季度總資產(chǎn)達420億元，較05年第三季度同比增長50%。此外，國內(nèi)眾多實力開發(fā)商諸如中海、首開、保利等，近年來也均保持較快的發(fā)展速度?？梢灶A見，在2007年大型開發(fā)商整體發(fā)展環(huán)境良好的局面下，有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。觀點十一：行業(yè)分工不斷細化，大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才成為核心，開發(fā)商進入專業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體水平穩(wěn)步提高、分工不斷細化，大規(guī)模的平臺和綜合素質(zhì)的人才逐漸成為行業(yè)核心，加之受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商資金壓力增大，預計一部分開發(fā)商會陸續(xù)完成專業(yè)化轉(zhuǎn)型，包括非核心業(yè)務外包、轉(zhuǎn)向?qū)ｍ椡顿Y商、土地一級開發(fā)商以及其它細分領域等。論述：1. 大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開發(fā)商非核心業(yè)務外包以及專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎。只有平臺效應和綜合素質(zhì)人才的協(xié)調(diào)管理能力充分體現(xiàn)，非核心業(yè)務外包和專業(yè)化轉(zhuǎn)型才能走上正規(guī)。2. 核心業(yè)務的外包。隨著行業(yè)分工不斷細化，房地產(chǎn)綜合服務機構以及類似紅炫制造等專門從事外包的企業(yè)大量涌現(xiàn)，導致開發(fā)商從降低成本和優(yōu)化資源配置的角度考慮，會越來越多的將非核心業(yè)務外包，專一從事房地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。3. 開發(fā)商轉(zhuǎn)型趨勢明顯。一方面行業(yè)整體水平提高、細分領域商機擴大，部分開發(fā)商主動轉(zhuǎn)