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時評:穩(wěn)定樓價應(yīng)成中長期國策 陳三三 發(fā)布時間:2012-03-07房地產(chǎn)調(diào)控進入了深水區(qū),這正是考驗政府的勇氣和決心的時候。筆者以為,在中國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程尚未結(jié)束之前,房地產(chǎn)價格上漲的潛在壓力較大,因此,必須將保持房地產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定上升到國家中長期戰(zhàn)略的高度,建立起具有中國特色的政府主導(dǎo)、市場競爭相結(jié)合的房地產(chǎn)市場體系,而不僅只是相機調(diào)控,以從根本上消除國人對房地產(chǎn)價格只漲不跌的心理預(yù)期。改革開放前,我國城鎮(zhèn)居民住房實行國家供給制,農(nóng)村居民則由于人口遷移限制而棲息在鄉(xiāng)村中,城鄉(xiāng)居民在較低的水平上“安居”。改革開放后,政府逐步取消了住房供給制度,同時隨著工業(yè)化進程的逐漸推進,出現(xiàn)了人口的世紀大遷移,在經(jīng)濟全球化浪潮的催化下,數(shù)量巨大、持續(xù)旺盛的住房需求成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。經(jīng)濟快速增長帶來的財富效應(yīng)反過來又激發(fā)了住房需求,再加上房地產(chǎn)業(yè)本身具有金融屬性,投機性較強,形成了房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)化進程、城鎮(zhèn)化進程的相互激蕩。正如對于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化速度推進之快,經(jīng)濟發(fā)展之速,國人始料未及一樣,房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,也大大超乎了國人的想象。人們總是帶著某種臆想或以西方成熟市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場作為鏡像來揣度中國房地產(chǎn)市場,認為中國的房地產(chǎn)價格會自動調(diào)整,回歸到合理水平。因此,政府總是以相機調(diào)控的方式微調(diào),期望矯正市場的失靈。但政府的每一次調(diào)控帶來的都是房地產(chǎn)價格的報復(fù)性上漲。這就涉及中國房地產(chǎn)市場普遍性與特殊性的問題,對此作些理性分析,將有助于廓清房地產(chǎn)業(yè)長遠健康發(fā)展之大計。從普遍性來看,房地產(chǎn)首先是商品,須遵循市場經(jīng)濟的一般價值規(guī)律,供求關(guān)系決定房地產(chǎn)價格的趨勢。在充分競爭的市場中,房地產(chǎn)價格會因競爭而回歸合理水平,無需政府過多干預(yù),只需微調(diào)來矯正市場失靈。但是,房地產(chǎn)并不是完全競爭性商品,具有部分公共性屬性,與此相適應(yīng),其供給也就不能不是市場競爭性供給與國家公共性供給相結(jié)合。從特殊性來看,中國還處于工業(yè)化和城市化初始階段,中國的工業(yè)化進程起步于勞動密集型產(chǎn)業(yè),計劃生育政策又在一定程度上導(dǎo)致了城鎮(zhèn)勞動力供給不足,這一缺口正好由農(nóng)村剩余勞動力來填補,從而開啟了農(nóng)民涌入城鎮(zhèn)的大幕,其數(shù)量之大,范圍之廣,古今中外,絕無僅有。在旺盛的需求下,供給相對稀缺,這就自然而然推升了土地價格。在中國,土地是國有的,地方政府在政績考核面前,發(fā)現(xiàn)經(jīng)營土地比起經(jīng)營其他實業(yè)來得更為實惠,既改變了城市面貌,又獲得了高額的土地出讓收益,可謂一舉雙得。因此,地方政府對城市開發(fā)樂此不疲,形成了土地財政。同時,中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速推進之日,正是世界歷史上經(jīng)濟金融自由化浪潮最為風(fēng)行之時,中國開始全面融入國際社會。美元貶值帶來的國際原材料價格上漲輸入國內(nèi),推升了房地產(chǎn)的成本價格。中國房地產(chǎn)的特殊性恐怕在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上也很難找到相似的案例。這就產(chǎn)生了一個悖論:一方面,如果政府只是微調(diào),任由市場主導(dǎo),中國房地產(chǎn)價格還將不斷上漲。按照西方國家農(nóng)業(yè)人口占全部人口3%左右比例計算,中國還有龐大的人口轉(zhuǎn)移空間,這將形成巨大的房地產(chǎn)潛在需求,中國的房地產(chǎn)價格還存在較強的上漲沖動。另一方面,如果加大宏觀調(diào)控力度出現(xiàn)房地產(chǎn)價格大幅下跌,不僅會帶來相關(guān)行業(yè)的風(fēng)險和蕭條,地方財政也會再度出現(xiàn)困難。而被壓抑的需求總有迸發(fā)的時候,一旦迸發(fā)必將造成調(diào)控結(jié)果的付諸東流。更令人擔(dān)憂的是,大量國際熱錢蠢蠢欲動,伺機覬覦中國房地產(chǎn)市場,日本、東南亞以及拉美等國由于地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的金融危機的教訓(xùn),始終是我們揮之不去的夢魘,國際熱錢沖擊中國房地產(chǎn)業(yè)的可能性始終存在。因此,必須高度重視從國家層面整體規(guī)劃,建立具有中國特色的房地產(chǎn)市場體系。具體說來,筆者以為,政府應(yīng)從立法、整體規(guī)劃、籌融資、建設(shè)、銷售、回收等方面入手,建立起一整套基本住房體系,而不僅只局限于保障房體系,形成合理的價格體系,滿足大多數(shù)人的住房需求。為此,宜設(shè)立國家層面的住房金融局,統(tǒng)一規(guī)劃、監(jiān)督、管理基本住房市場,各地設(shè)立獨立于當(dāng)?shù)卣淖≌O(jiān)督管理直屬分支機構(gòu),監(jiān)督管理基本住房的建設(shè)、質(zhì)量、銷售、回收;設(shè)立專業(yè)的住宅儲蓄銀行,專司基本住房的籌融資業(yè)務(wù);現(xiàn)有的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司從競爭性市場退出,專司基本住房的開發(fā)和建設(shè)。在市場競爭層面,鼓勵民營房地產(chǎn)公司的整合,提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力、技術(shù)水平與服務(wù)能力,切實降低房地產(chǎn)價格;對高端房地產(chǎn)征收特別稅,以補充地方財政之不足。中國的特殊國情決定
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