房地產(chǎn)改革策略.doc

時評：穩(wěn)定樓價應(yīng)成中長期國策 陳三三 發(fā)布時間:2012-03-07房地產(chǎn)調(diào)控進入了深水區(qū)，這正是考驗政府的勇氣和決心的時候。筆者以為，在中國工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程尚未結(jié)束之前，房地產(chǎn)價格上漲的潛在壓力較大，因此，必須將保持房地產(chǎn)價格的基本穩(wěn)定上升到國家中長期戰(zhàn)略的高度，建立起具有中國特色的政府主導(dǎo)、市場競爭相結(jié)合的房地產(chǎn)市場體系，而不僅只是相機調(diào)控，以從根本上消除國人對房地產(chǎn)價格只漲不跌的心理預(yù)期。改革開放前，我國城鎮(zhèn)居民住房實行國家供給制，農(nóng)村居民則由于人口遷移限制而棲息在鄉(xiāng)村中，城鄉(xiāng)居民在較低的水平上“安居”。改革開放后，政府逐步取消了住房供給制度，同時隨著工業(yè)化進程的逐漸推進，出現(xiàn)了人口的世紀大遷移，在經(jīng)濟全球化浪潮的催化下，數(shù)量巨大、持續(xù)旺盛的住房需求成為推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。經(jīng)濟快速增長帶來的財富效應(yīng)反過來又激發(fā)了住房需求，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身具有金融屬性，投機性較強，形成了房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)化進程、城鎮(zhèn)化進程的相互激蕩。正如對于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化速度推進之快，經(jīng)濟發(fā)展之速，國人始料未及一樣，房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，也大大超乎了國人的想象。人們總是帶著某種臆想或以西方成熟市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場作為鏡像來揣度中國房地產(chǎn)市場，認為中國的房地產(chǎn)價格會自動調(diào)整，回歸到合理水平。因此，政府總是以相機調(diào)控的方式微調(diào)，期望矯正市場的失靈。但政府的每一次調(diào)控帶來的都是房地產(chǎn)價格的報復(fù)性上漲。這就涉及中國房地產(chǎn)市場普遍性與特殊性的問題，對此作些理性分析，將有助于廓清房地產(chǎn)業(yè)長遠健康發(fā)展之大計。從普遍性來看，房地產(chǎn)首先是商品，須遵循市場經(jīng)濟的一般價值規(guī)律，供求關(guān)系決定房地產(chǎn)價格的趨勢。在充分競爭的市場中，房地產(chǎn)價格會因競爭而回歸合理水平，無需政府過多干預(yù)，只需微調(diào)來矯正市場失靈。但是，房地產(chǎn)并不是完全競爭性商品，具有部分公共性屬性，與此相適應(yīng)，其供給也就不能不是市場競爭性供給與國家公共性供給相結(jié)合。從特殊性來看，中國還處于工業(yè)化和城市化初始階段，中國的工業(yè)化進程起步于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，計劃生育政策又在一定程度上導(dǎo)致了城鎮(zhèn)勞動力供給不足，這一缺口正好由農(nóng)村剩余勞動力來填補，從而開啟了農(nóng)民涌入城鎮(zhèn)的大幕，其數(shù)量之大，范圍之廣，古今中外，絕無僅有。在旺盛的需求下，供給相對稀缺，這就自然而然推升了土地價格。在中國，土地是國有的，地方政府在政績考核面前，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營土地比起經(jīng)營其他實業(yè)來得更為實惠，既改變了城市面貌，又獲得了高額的土地出讓收益，可謂一舉雙得。因此，地方政府對城市開發(fā)樂此不疲，形成了土地財政。同時，中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速推進之日，正是世界歷史上經(jīng)濟金融自由化浪潮最為風(fēng)行之時，中國開始全面融入國際社會。美元貶值帶來的國際原材料價格上漲輸入國內(nèi)，推升了房地產(chǎn)的成本價格。中國房地產(chǎn)的特殊性恐怕在世界房地產(chǎn)發(fā)展史上也很難找到相似的案例。這就產(chǎn)生了一個悖論：一方面，如果政府只是微調(diào)，任由市場主導(dǎo)，中國房地產(chǎn)價格還將不斷上漲。按照西方國家農(nóng)業(yè)人口占全部人口3%左右比例計算，中國還有龐大的人口轉(zhuǎn)移空間，這將形成巨大的房地產(chǎn)潛在需求，中國的房地產(chǎn)價格還存在較強的上漲沖動。另一方面，如果加大宏觀調(diào)控力度出現(xiàn)房地產(chǎn)價格大幅下跌，不僅會帶來相關(guān)行業(yè)的風(fēng)險和蕭條，地方財政也會再度出現(xiàn)困難。而被壓抑的需求總有迸發(fā)的時候，一旦迸發(fā)必將造成調(diào)控結(jié)果的付諸東流。更令人擔(dān)憂的是，大量國際熱錢蠢蠢欲動，伺機覬覦中國房地產(chǎn)市場，日本、東南亞以及拉美等國由于地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的金融危機的教訓(xùn)，始終是我們揮之不去的夢魘，國際熱錢沖擊中國房地產(chǎn)業(yè)的可能性始終存在。因此，必須高度重視從國家層面整體規(guī)劃，建立具有中國特色的房地產(chǎn)市場體系。具體說來，筆者以為，政府應(yīng)從立法、整體規(guī)劃、籌融資、建設(shè)、銷售、回收等方面入手，建立起一整套基本住房體系，而不僅只局限于保障房體系，形成合理的價格體系，滿足大多數(shù)人的住房需求。為此，宜設(shè)立國家層面的住房金融局，統(tǒng)一規(guī)劃、監(jiān)督、管理基本住房市場，各地設(shè)立獨立于當(dāng)?shù)卣淖≌O(jiān)督管理直屬分支機構(gòu)，監(jiān)督管理基本住房的建設(shè)、質(zhì)量、銷售、回收；設(shè)立專業(yè)的住宅儲蓄銀行，專司基本住房的籌融資業(yè)務(wù)；現(xiàn)有的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司從競爭性市場退出，專司基本住房的開發(fā)和建設(shè)。在市場競爭層面，鼓勵民營房地產(chǎn)公司的整合，提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力、技術(shù)水平與服務(wù)能力，切實降低房地產(chǎn)價格；對高端房地產(chǎn)征收特別稅，以補充地方財政之不足。中國的特殊國情決定